臺灣高等法院民事判決 105年度上字第158號上 訴 人 陳明松
陳照美陳照麗李儀蓁共 同訴訟代理人 羅秉成律師
曾能煜律師上 一 人複 代理人 任君逸律師
陳又寧律師被 上訴人 曾王純訴訟代理人 鄒玉珍律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國104 年11月30日臺灣新竹地方法院104 年度訴字第297 號第一審判決提起上訴，本院於106 年11月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落新竹市○○段○○○○號土地中，如附圖編號B1（面積二六七點０二平方公尺）、B3（面積四七三點九五平方公尺）、C1（面積八六點二一平方公尺）所示之土地，返還上訴人及其他共有人全體。
第一審訴訟費用經廢棄部分及第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人以新臺幣壹佰捌拾貳萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣伍佰肆拾伍萬玖仟參佰捌拾捌元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人前承租上訴人所有坐落新竹市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）應有部分2 分之1 ，雙方簽有耕地三七五租約（下稱系爭租約），承租範圍（下稱系爭租賃土地）如附圖編號B1、B3、C1所示。系爭土地其餘應有部分，則分屬訴外人王銘和、王銘淇、鄭宜寧、鄧純華、杜鄧秋蓮、李彥芬所有。詎被上訴人竟於不詳時間，將系爭租賃土地借予被上訴人堂弟王銘和、王銘淇堆置雜物、裝潢廢棄物，並由王銘和、王銘淇自行繳交租金予上訴人；另於民國80餘年間，任由王銘和、王銘淇將系爭土地上之農用田埂，拓建為如附圖編號C1、C2所示寬約2 公尺之柏油道路（下稱系爭道路），供如附圖編號a1、a2、a3、a4所示建物（下稱系爭建物）之住戶使用。被上訴人既不符合耕地三七五減租條例第16條第1 項「承租人應自任耕作」之規定，系爭租約當然向後失其效力。退步而言，縱認被上訴人未將系爭租賃土地轉借王銘和、王銘淇使用，被上訴人自93年起，任由系爭租賃土地荒蕪、讓他人堆置雜物，亦符合耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定「非因不可抗力繼續1 年不為耕作」之要件，上訴人於104 年4 月為本件之調解、調處時，業為終止租約之表示，系爭租約應已終止。爰依民法第
767 條第1 項規定，請求被上訴人將系爭租賃土地返還上訴人及其他共有人全體。
二、被上訴人則以：上訴人提出之照片拍攝日期不詳，無從認被上訴人就系爭租賃土地有長期未為耕作，任由他人堆放雜物之事。而上訴人所指之雜物，係被上訴人為種植瓜類等農作物搭建之瓜棚支架、塑膠帆布、紗網；所稱之裝潢廢棄物，乃王銘和之建物倒塌，暫時置放該物之物品，未久即為清潔公司清除，且置放處不屬系爭租賃土地範圍，被上訴人無權要求他人清除。至王銘和、王銘淇轉交上訴人之租金，係因被上訴人年事已高，寫字不便，始委託渠等代為寄送，非謂承租人改為王銘和、王銘淇。又系爭土地上之農路，於42年間即存在，嗣由新竹市○○○○○路上鋪設柏油，成為系爭道路，非被上訴人或王銘和、王銘淇所為，況且，系爭道路本非系爭租約之標的，被上訴人於原法院104 年6 月15日現場履勘時，僅謂租賃範圍在系爭道路兩側，非表示系爭道路屬租賃範圍，系爭租賃土地應如附圖編號B1、B2、B3、B4所示。被上訴人實際耕作之土地面積達945.93平方公尺，未少於系爭租約約定之面積827.18平方公尺，被上訴人自無不自任耕作。被上訴人現雖搬遷至新竹縣竹北市居住，仍會至系爭租賃土地處耕作，上訴人將前述瓜棚、帆布、紗網視為雜物，復未考量農作物採收後，需讓土地休養生息，逕以每年特定日期之航照圖，謂被上訴人有繼續1 年不為耕作，難認可採等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，就後開不利上訴人之部分（其餘部分，業經上訴人撤回起訴，非本院審理範圍，見本院卷一第153 頁反面），提起上訴，聲明（見本院卷二第189 頁）：
（一）原判決關於駁回上訴人後開第2 項之訴部分廢棄。
（二）被上訴人應將系爭土地中如附圖編號B1（面積267.02平方公尺）、B3（面積473.95平方公尺）、C1（面積86.21 平方公尺）所示之土地，返還上訴人及其他共有人全體。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人於本院答辯聲明（見本院卷二第189 頁反面）：
（一）上訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷二第160 頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
（一）系爭土地現為上訴人陳明松（權利範圍7/50）、陳照美（權利範圍6/50）、陳照麗（權利範圍6/50）、李儀蓁（權利範圍6/50），及王銘和（權利範圍1/8 ）、王銘淇（權利範圍1/8 ）、鄭宜寧（權利範圍1/12）、鄧純華（權利範圍1/24）、杜鄧秋蓮（權利範圍2/24）、李彥芬（權利範圍1/24）等人共有。
（二）如附圖編號B1、B3所示之土地，屬系爭租賃土地範圍。
（三）被上訴人無欠交租金之情形。
（四）如附圖編號a1、a2、a3、a4所示之建物為王銘和、王銘淇所有，如附圖編號C1、C2所示之系爭道路為柏油道路，係供如附圖編號a1、a2、a3、a4所示之建物使用人及如附圖編號B1、B2、B3、B4所示之土地使用人使用。
（五）如附圖所示分隔線右側，包括如附圖編號a1、a2、a3、a4所示之建物或廢墟，非屬系爭租賃土地範圍。
（六）兩造曾於104 年4 月17日在新竹市政府耕地租佃委員會進行租佃爭議調處不成立。
五、本件就兩造爭執事項之判斷：
（一）系爭租賃土地應如附圖編號B1、B3、C1所示：系爭租賃土地坐落在系爭土地內，面積為827.18平方公尺，有系爭租約之附表在卷可稽（見原審卷第12頁反面），約占總面積1654.35 平方公尺之系爭土地（見原審卷第27頁）2 分之1 。被上訴人不爭執系爭土地之共有人間，就系爭土地存有分管契約，其係依該分管契約之約定管理使用系爭租賃土地（見原審卷第52頁、本院卷一第57頁反面），並於原審104 年6 月15日現場履勘時為指界，表示「沿原興路273 巷進入前半部2 分之1 之土地為其承租範圍」（見原審卷第78頁）。原審據此指示新竹市地政事務所之測量員（見原審卷第78頁反面）繪製複丈日期為104 年
6 月15日之土地複丈成果圖（見原審卷第89頁）後，上訴人已將本件相關攻防即被上訴人有無不自任耕作或因不可抗力繼續1 年不為耕作之範圍，限縮在如附圖編號B1、B3、C1所示土地上，被上訴人於原審答辯時提出之「田地規劃圖」（見原審卷第149 頁），繪製之分管契約分隔線同樣以此為據，可見兩造於原審就系爭租賃土地如附圖編號B1、B3、C1所示，未有異議。此與證人即系爭土地共有人王銘和、王銘淇於作證之初，各證稱：被上訴人之承租範圍在系爭土地西半部位置（見本院卷二第120 反面、133頁）、如附圖編號B1、B3、C1所示（見本院卷一第143 頁、卷二第116 頁）等語，悉相吻合，堪認屬實。被上訴人於本院審理期間，改稱系爭租賃土地如附圖編號B1、B2、B3、B4所示（見本院卷一第98頁反面），證人王銘和、王銘淇於作證過程經被上訴人訴訟代理人追問後，分別改稱：系爭租賃土地不含如附圖編號C1所示之道路（見本院卷二第120 頁反面）、不確定系爭租賃土地範圍（見本院卷二第118 頁），非僅說法前後矛盾，依被上訴人所陳，如附圖編號B1、B2、B3、B4所示面積加總為945.93平方公尺（見本院卷一第157 頁），大於系爭土地2 分之1 ，依證人王銘和所證，如附圖編號B1、B3所示面積加總僅740.97平方公尺，低於系爭土地2 分之1 ，皆與系爭租約約定之租賃面積不符，要無可採。準此以觀，系爭租賃土地應如附圖編號B1、B3、C1所示無訛。
（二）被上訴人自93年間起，就系爭租賃土地有長期未為耕作，任由他人堆放雜物之事實：
上訴人主張被上訴人就系爭租賃土地有長期未為耕作，任由他人堆放雜物之事實，業據提出林務局農林航空測量所於90年10月11日至100 年11月25日拍攝之航照圖（見本院卷一第30至42頁）為證。而本院依上訴人之聲請，委請財團法人工業技術研究院向林務局農林航空測量所調取93年11月3 日、94年10月11日、95年10月16日、96年9 月29日、97年5 月11日、97年10月20日、98年6 月10日、98年10月17日、99年6 月7 日、100 年5 月29日、100 年11月25日之航照圖電子檔，透過航照影像灰階紋理比對分析，與相鄰影像進行立體觀測綜合判釋，再以電腦軟體計算土地利用情形，鑑定得出系爭土地之利用情形如附表所示，則有該院出具之鑑定報告附卷可憑（見本院卷二第4 至37頁）。審酌鑑定人指定之人即本件鑑定之承辦人陳大科於本院審理時所為說明：其在工業技術研究院已服務23年，從事航照圖之判斷相關工作有20餘年經驗，本件鑑定方式，係參考內政部國土利用分類判釋準則先定義、認定農作，包括水稻、果樹、旱作等類別，次就非農作部分判定堆置雜物之範圍，其餘便歸類為荒蕪，就農作之認定，乃根據面積範圍、高度、有無參差不齊、有無種植紋理，兼衡耕作的習性、季節等為判讀，航照圖在同一個地方會連續拍照，前後兩張照片有百分之60重疊，將該等百分之60重疊的照片在電腦上左右並列，用立體鏡做立體判識，可看出植物的高度、大小、有無遮蔽、陰影等，由綠色深淺，尚可看出植物茂盛之程度，之後即依據前揭標準綜合研判，農地休耕會有休耕之紋理，縱算是育苗，也會有耕作痕跡及一定面積，系爭土地經判定為荒蕪或堆置雜物部分，無該等特徵等語（見本院卷二第108 至113 頁），鑑定意見顯然信而有徵，堪予採信。雜草叢生需一定時間，雜物堆置常需時間累積，觀諸附表所示荒蕪、堆置雜物之時間及面積，足認被上訴人自93年間起，就系爭租賃土地有長期未為耕作，任由他人堆放雜物之事實。
（三）被上訴人辯稱其就系爭租賃土地，並無長期未為耕作，任由他人堆放雜物云云，不足採信：
被上訴人抗辯上訴人提出之照片拍攝日期不詳，無從認被上訴人就系爭租賃土地有長期未為耕作，任由他人堆放雜物之事。就上訴人所提出私人拍攝之現場照片（見原審卷第103 至110 、113 至117 頁）而言，或有此問題，然鑑定機關調取之航照圖，乃主管機關為了解水稻種植情形，每年於4 、5 月及9 、10月前後各拍攝一次，業經陳大科說明甚詳（見本院卷二第112 頁反面），此等航照圖之拍攝日期復為被上訴人所不爭執（見本院卷一第56頁），拍攝日期既是被上訴人於82年8 月14日承租系爭租賃土地之後（見本院卷一第102 頁），各該航照圖自得作為判定被上訴人有無長期未為耕作，任由他人堆放雜物之依憑。被上訴人固謂上訴人所指雜物，係被上訴人從事農作之瓜棚、帆布、紗網，伊未讓他人在系爭租賃土地上堆置雜物云云，證人王銘和、王銘淇亦附和被上訴人之說法，分別證稱：被上訴人是隨便亂種，不同農作物混合種（見本院卷二第122 頁反面）、不規則的種植，可以採收就採收（見本院卷二第117 頁），以佐被上訴人所為系爭租賃土地從空中鳥瞰，無法呈規律外貌之辯解。惟是項抗辯，與被上訴人於原審陳稱其在系爭租賃土地上種植蔬菜時，「每次整田均規劃完整整齊，每一排之菜圃及旁邊的排水溝均整齊劃一……」（見原審卷第150 頁），提出之104 年間現場照片（見原審卷第140 至148 、151 至169 頁），顯示系爭租賃土地若有耕作，會有耕耙、作畦等整地面貌，俱不相符。陳大科就此，雖表示其非堆置物品之製造商，無法判斷該等物品為何，但由其所述：航照圖內之物品面積小，未見耕作之規則紋理，不符農作之判斷標準，例如種
1 棵木瓜，每年都會自己生長，不能因此說有耕作（見本院卷二第112 、113 頁），就系爭道路的上方部分，有部分綠地，顏色沒那麼綠，淺淺的，沒有耕作痕跡，類似雜草，白色一點一點的一定是非農作，不會是泥土的顏色，較大白色點有一些高度，無法做定性的描述，有到20、30公分或40公分，其他較零散的白色點沒有高度，應該都貼近地面，綠色卻鑑定屬於荒蕪之部分，係因參差不齊，高度可能有到人的胸高（見本院卷二第110 頁），除非是玉米等農作物，不會有如此高度，若是農作物，高度又應該相同，會有一定的排列，此部分植物不符合這些特性（見本院卷二第109 頁反面），足證航照圖中系爭租賃土地之外觀，與常人為便利耕作、採收而採取規律之種植方式不同，難認航照圖上之物品為從事農作之用。實則，本件鑑定機關認定堆有雜物之範圍，包含系爭租賃土地以外之系爭土地，將此判定與上訴人所提出私人拍攝之現場照片（見原審卷第103 至110 、113 至117 頁），及原審104 年
6 月15日勘驗筆錄所載「柏油小路右邊為石棉瓦、木造廢棄的地上物」、「裡面堆積廢棄物及雜草，已荒廢未使用」等情相互參照（見原審卷第78頁），堪認鑑定機關之鑑定，並無錯誤。被上訴人此部分所辯，實屬事後卸責之詞，不足採信。
（四）被上訴人抗辯其請王銘和、王銘淇代為轉交上訴人租金之說法，亦有可疑：
上訴人主張系爭租約之租金係由王銘和、王銘淇繳交，業已提出現金袋信封（見本院卷一第94、95頁）、王銘和支付租金說明資料為據（見本院卷一第123 頁），其上明確記載「付款人」為王銘和或王銘淇。被上訴人固抗辯因其年事已高，才請王銘和、王銘淇代為轉交系爭租約之租金云云，然依證人王銘和所證，被上訴人係與其子女同住（見本院卷二第123 頁反面），倘被上訴人確有耕作，租金轉交事宜有其子女可以代勞，何以要請王銘和、王銘淇代為轉交，尚非無疑，況系爭租賃土地確有長期未經耕作，任由他人堆放雜物之事實，已如前述，被上訴人顯未在系爭租賃土地上持續耕作，參酌證人王銘和、王銘淇證稱其等分別住在系爭土地旁之新竹市○○路○○○ 巷○○號（見本院卷二第121 頁反面）、新竹市○○路○○○ 巷○○號（見本院卷二第116 頁），32年次之被上訴人（見原審卷第48頁）則住在新竹縣竹北市，要搭公車10幾分鐘才能至系爭土地處（見本院卷二第116 、122 頁），以及王銘淇原承認在系爭土地上堆置雜物，之後方稱愈看愈不像而予以否認（見本院卷二第115 頁反面），上訴人指稱系爭租賃土地實係王銘和、王銘淇在使用，所以自行繳交租金，非全然無據，益徵被上訴人抗辯其請王銘和、王銘淇代為轉交上訴人租金之說法有疑。
（五）被上訴人之行為符合未自任耕作之要件，上訴人依據耕地三七五減租條例第16條第1 項前段規定，主張系爭租約無效，於法有據：
按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1 項前段、第2 項前段定有明文。又耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第
2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例參照）。系爭租賃土地確有長期未為耕作，任人堆放雜物之事實，已認定如前。被上訴人於本件審理過程中，從未辯解遭他人不法侵害致其無法耕作，而是否認未自任耕作，強調其一直持續在系爭租賃土地上種菜，刻意隱瞞實情，顯見被上訴人乃有意識地變更系爭租賃土地用途，未將系爭租賃土地作為耕作使用，非僅是消極不予耕作，任令荒蕪而已。是被上訴人之行為符合未自任耕作之要件，上訴人依據耕地三七五減租條例第16條第1 項前段規定，主張系爭租約無效，於法有據。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人有未在系爭租賃土地上自任耕作之行為，符合耕地三七五減租條例第16條第1 項前段規定，系爭租約因而無效，洵屬有據。被上訴人所辯，並不足採。從而，上訴人依民法第767 條第1 項規定，請求被上訴人將系爭租賃土地返還上訴人及其他共有人全體，自屬正當，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。另兩造不爭執如附圖編號B1、B3、C1所示之系爭租賃土地於起訴時之市價為新臺幣545 萬9388元（見本院卷二第60頁反面），其等陳明願供擔保聲請宣告准免假執行，經核均無不合，茲分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條、第463 條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 22 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 黃欣怡法 官 許炎灶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 11 月 22 日
書記官 王詩涵附註：
民事訴訟法第466 條之1 （第1 項、第2 項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬─────┬────────────┬───────────────┐│ │ │ │土地利用情形（面積：平方公尺）││編號│航照圖日期│ 系爭土地利用情形說明 ├─────┬───┬─────┤│ │ │ │種植農作物│ 荒蕪 │ 堆置雜物 │├──┼─────┼────────────┼─────┼───┼─────┤│ 1 │93.11.03 │東半部有建築物存在，西半│0 │464.46│286.95 ││ │ │部被原興路273 巷分為北、│ │ │ ││ │ │南二部分，當時北、南部皆│ │ │ ││ │ │無農作使用情形且都堆有雜│ │ │ ││ │ │物。 │ │ │ │├──┼─────┼────────────┼─────┼───┼─────┤│ 2 │94.10.11 │東半部有建築物存在，西半│0 │585.09│166.32 ││ │ │部被原興路273 巷分為北、│ │ │ ││ │ │南二部分，當時北、南部皆│ │ │ ││ │ │無農作使用情形且都堆有雜│ │ │ ││ │ │物。 │ │ │ │├──┼─────┼────────────┼─────┼───┼─────┤│ 3 │95.10.16 │東半部有建築物存在，西半│0 │597.11│154.3 ││ │ │部被原興路273 巷分為北、│ │ │ ││ │ │南二部分，當時北、南部皆│ │ │ ││ │ │無農作使用情形且都堆有雜│ │ │ ││ │ │物。 │ │ │ │├──┼─────┼────────────┼─────┼───┼─────┤│ 4 │96.09.29 │東半部有建築物存在，西半│0 │589.92│161.49 ││ │ │部被原興路273 巷分為北、│ │ │ ││ │ │南二部分，當時北、南部皆│ │ │ ││ │ │無農作使用情形且都堆有雜│ │ │ ││ │ │物。 │ │ │ │├──┼─────┼────────────┼─────┼───┼─────┤│ 5 │97.05.11 │東半部有建築物存在，西半│253.61 │319.72│178.08 ││ │ │部被原興路273 巷分為北、│ │ │ ││ │ │南二部分，當時北半部無農│ │ │ ││ │ │作使用情形且堆有雜物，南│ │ │ ││ │ │半部則包含農作使用、荒蕪│ │ │ ││ │ │及堆放雜物。 │ │ │ │├──┼─────┼────────────┼─────┼───┼─────┤│ 6 │97.10.20 │東半部有建築物存在，西半│0 │634.98│116.43 ││ │ │部被原興路273 巷分為北、│ │ │ ││ │ │南二部分，當時北、南部皆│ │ │ ││ │ │無農作使用情形且都堆有雜│ │ │ ││ │ │物。 │ │ │ │├──┼─────┼────────────┼─────┼───┼─────┤│ 7 │98.06.10 │東半部有建築物存在，西半│446.93 │283.42│21.06 ││ │ │部被原興路273 巷分為北、│ │ │ ││ │ │南二部分，當時北半部無農│ │ │ ││ │ │作使用情形且堆有一些小雜│ │ │ ││ │ │物，南半部則包含農作使用│ │ │ ││ │ │及堆放一些小雜物。 │ │ │ │├──┼─────┼────────────┼─────┼───┼─────┤│ 8 │98.10.17 │東半部有建築物存在，西半│0 │751.41│0 ││ │ │部被原興路273 巷分為北、│ │ │ ││ │ │南二部分，當時北、南半部│ │ │ ││ │ │為荒蕪地，無農作也無堆放│ │ │ ││ │ │雜物。 │ │ │ │├──┼─────┼────────────┼─────┼───┼─────┤│ 9 │99.06.07 │東半部有建築物存在，西半│567.15 │180.14│4.12 ││ │ │部被原興路273 巷分為北、│ │ │ ││ │ │南二部分，當時北半部及南│ │ │ ││ │ │半部大部分為農作使用情形│ │ │ ││ │ │，只有小部分荒蕪及南半部│ │ │ ││ │ │堆放一小點雜物。 │ │ │ │├──┼─────┼────────────┼─────┼───┼─────┤│ 10 │100.05.29 │東半部有建築物存在，西半│659.71 │37.38 │54.32 ││ │ │部被原興路273 巷分為北、│ │ │ ││ │ │南二部分，當時北半部及南│ │ │ ││ │ │半部大部分為農作使用情形│ │ │ ││ │ │，只有北半部小部分荒蕪及│ │ │ ││ │ │南半部堆放一部分雜物。 │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │├──┼─────┼────────────┼─────┼───┼─────┤│ 11 │100.11.25 │東半部有建築物存在，西半│281.51 │469.9 │0 ││ │ │部被原興路273 巷分為北、│ │ │ ││ │ │南二部分，當時北、南部皆│ │ │ ││ │ │有農作使用情形，部分荒蕪│ │ │ ││ │ │且都無堆積雜物。 │ │ │ │└──┴─────┴────────────┴─────┴───┴─────┘