臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1581號上訴人即附帶被上訴人 林翠屏訴訟代理人 謝家健律師被上訴人即附帶上訴人 林韋伶訴訟代理人 高毓婷上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國 105年11月2日臺灣臺北地方法院105年度店訴字第10號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於106年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣肆拾玖萬伍仟肆佰零陸元，及自民國一○四年八月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人附帶上訴駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由被上訴人負擔百分之二十七，餘由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊與被上訴人於民國103年10 月30日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向被上訴人承租坐落新北市○○區○○街○○巷○○號地下室全部（下稱系爭租賃物），作為營業使用，伊並交付保證金新臺幣（下同）14萬元。被上訴人於系爭租賃物有設置室內排煙設備之義務，然其所交付之系爭租賃物欠缺該排煙設備，致伊於104年1月31日接獲新北市政府消防局以系爭租賃物未依規定設置室內排煙設備限期改善通知，經伊多次促請被上訴人改善未果，被上訴人顯違反民法第423 條之交付及保持義務，致伊無法正常、合法使用系爭租賃物，伊乃委請律師於104年5月18日發函終止系爭租約，雙方並於104年6月2 日簽訂終止租約點交書，確認系爭租賃物以現況點交，並約定104 年6月4日後由被上訴人占有，則被上訴人自應返還伊繳付之保證金14萬元。又被上訴人未盡出租人應提供合於使用之租賃物義務，致伊支出高達180 萬元之裝潢損失；且被上訴人收回系爭租賃物後，就伊遺留價值昂貴之裝潢另行出租他人作為與伊類似之「生存戰術活動」營業活動，獲有不當利益，並致伊受損害，爰依系爭契約第7條第12項及民法第227條、第179條、第431條第1 項規定，提起本件訴訟，並於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人194萬元，及其中14萬元自104年6月5日起至清償日止，按年息5 %計算之利息，及其中180萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。（原審判決被上訴人應給付上訴人14萬元本息，並為准、免假執行之宣告，其餘判決上訴人敗訴。兩造各自就敗訴部分提起上訴及附帶上訴。至被上訴人於原審提起反訴之敗訴部分，未據上訴，已告確定，非本院審理範圍，不贅。）並於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決關於駁回後開第二項之訴部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人180 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。㈡附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
二、被上訴人則以：伊係委託中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋仲介公司）出租系爭租賃物，上訴人於承租系爭租賃物前，業經中信房屋仲介公司介紹並至現場查看，明知系爭租賃物自始未設排煙設備，雙方係以現況出租之合意簽訂系爭租約，伊提供系爭租賃物已合於約定使用收益之狀態，上訴人事後要求伊額外增設高達百萬元之排煙設備，並無依據，更不得以此為由拒付房租。況系爭租賃物原核准用途為「店舖及自用儲藏室」，上訴人使用經營「競技及休閒運動場館業」，乃未經核准變更為「室內體育場所（D類1組）」使用，是增設排煙設備乃肇因上訴人經營事業項目所需，非伊所需提供，自無可歸責而應負賠償義務。又上訴人終止系爭租約之原因不符系爭租約第7 條第12項之規定，則其據以請求賠償裝潢費用180 萬元，顯屬無據。另伊取回系爭租賃物時，上訴人已將裝潢拆除或破壞，無法使用，伊並無受有任何利益。上訴人占用系爭租賃物8個月，僅繳納2個月租金，除積欠租金219,333元未付外，更欠繳管理費129,943元、水費323元、電費6,901元，伊扣除後，上訴人之保證金14萬元已無餘額可資退還等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠答辯聲明：上訴駁回。㈡附帶上訴聲明：⒈原判決本訴部分不利於附帶上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造之爭點及論斷：上訴人主張：系爭租賃物未設置室內排煙設備，不合伊約定營業之使用收益狀態而需終止，被上訴人依約應賠償伊 180萬元之工程裝潢費用；又被上訴人未依債之本旨給付係可歸責，致伊受有上開裝潢費用之損害，自應負賠償之責；另被上訴人占有伊裝潢成果，受有利益，伊亦得請求返還有益費用，爰依系爭租約第7 條第12款約定、民法第179條、第431條及第227條規定，請求給付180萬元本息。又系爭租約既已終止，被上訴人應返還保證金14萬元等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭租賃物是否有不合於約定使用收益之狀態？㈡上訴人請求被上訴人返還保證金14萬元是否有理由？㈢上訴人請求被上訴人賠償裝潢費用180萬元是否有理由？茲分別論述如下：
㈠關於系爭租賃物是否有不合於約定使用收益狀態之爭點：
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其是否係可歸責於出租人之事由，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務（最高法院86年度台上字第3490號判決意旨參照）。又租賃契約固不以雙方約定租賃物供特定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定租賃物係供作特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內容之一部分。
⒉查兩造於103年10 月30日簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴
人承租系爭租賃物，並於系爭租約第4條第1款明定：「本房屋係供營業之用」，有系爭租約可佐（見原審卷第6 頁），為兩造所不爭執（見本院卷第181 頁），依前開說明，兩造既於系爭租約中明訂系爭租賃物係供營業使用，自屬系爭租約內容之一部，若被上訴人提供之系爭租賃物未能供上訴人營業使用，即難謂被上訴人已履行出租人提供合於約定使用收益租賃物之義務至明。查上訴人於承租系爭租賃物後，曾於104年1月31日接獲新北市政府消防局以系爭租賃物未依規定設置室內排煙設備限期改善通知（見原審卷第10頁），為兩造所不爭執（見本院卷第181 反面），而新北市政府消防局係於104年1月31日前往系爭租賃物檢查，該場所係經營各類場所消防安全設備設置標準第12條所列之電影攝影場、電視播送場，總樓地板面積約1777平方公尺，因該場所違規使用（未符合使用執照用途）且未設置室內排煙設備、緊急廣播設備未連動，消防局依據消防法第6 條、第37條及各類場所消防安全設備設置標準第28條、第35條之規定開立限期改善通知單要求管理權人改善之情，亦經消防局105年9月20日新北消預字第1051651086號函覆原法院可稽（見原審卷第21
8 頁）。被上訴人亦不爭執系爭租賃物必具排煙設備始可合法營業使用（見本院卷第89頁），則被上訴人出租系爭租賃物但未設置室內排煙設備，經新北市政府消防局於104年1月31日通知限期改善後，於未完成改善前，上訴人即無得合法營業使用，則上訴人主張：被上訴人有未提供合於約定使用收益狀態租賃物之情事等語，應堪認定。被上訴人雖辯稱：上訴人於承租前即至現場查看，明知系爭租賃物並無排煙設備而仍予承租，兩造主觀認知無須排煙設備之系爭租賃物即合於約定使用收益狀態云云，為上訴人所否認，參以被上訴人僅單純承租系爭租賃物供營業使用者，則其對於相關之消防安全設備規定未必詳知，是否明知系爭租賃物有欠缺設置排煙設備一事，已屬疑義，遑論進而與被上訴人達成以未設置排煙設備之系爭租賃物為承租標的之合意，除此以外，被上訴人復未舉證以實其說，則其所述上情，尚難採取。
⒊又被上訴人辯稱：上訴人未依系爭租賃物原核准「店鋪、自
用儲藏室」用途使用，未經核准變更為「室內體育場所（ D類1 組）」，即擅自經營「競技及休閒運動場館業」，排煙設備係因上訴人經營項目始需具備，此乃肇因於上訴人，非伊所必要提供云云，並以前開新北市政府消防局函文、新北市政府工務局104 年2月4日新北工使字第1040218235號函（見原審卷第131 頁）為據。經查，上訴人確有未經核准變更為「室內體育場所（D類1組）」，即擅自經營「競技及休閒運動場館業」之舉無訛。惟依消防法第6條第1項授權主管機關訂定之各類場所消防安全設備設置標準已於102 年5月1日修正第28條第1項第1款規定，場所係供同標準第12 條第5款第3目（地下建築物）場所使用，樓地板面積合計在500平方公尺以上，即應設置排煙設備，可見地下建物且樓地板面積合計在500 平方公尺以上者，無論該場所使用目的為何，即有設置排煙設備之必要，方符一般消防安全設備標準至明。則系爭租賃物既為地下室，且總樓地板面積高達1千7百餘平方公尺，有前揭新北市消防局之函文可佐，是依前揭規定所示，不論上訴人有無經營「競技及休閒運動場館業」，系爭租賃物依規定均應設置排煙設備始符各類場所消防安全設備設置標準之一般標準，乃屬明確。至前揭新北市政府消防局函文固記載：「…經查該建築物領有82 使字第893號使用執照及78汐建1510號建造執照，經調閱82 年6月30日北警消建字第20844 號台北縣警察局消防隊會辦供公眾使用建築物使用執照勘查情形通報表內容，當時室內排煙設備設備部分並無設置」等語，然被上訴人不爭執系爭租賃物原始竣工圖有排煙設備（見原審卷第278 頁），並經新北市政府消防局以106年4月19日新北消預字第1060686198號函覆本院將系爭租賃物竣工圖上之排煙設備及其管線位置標示明確在案（見本院卷第80-81 頁），堪認系爭租賃物於竣工圖即有排煙設備之原始設計至明。雖新北市政府消防局於105年8月10日以新北消預字第1051510245號函覆原法院：「…㈠系爭租賃物依86年6月30 日之『台北縣警察局消防安全設備會勘表』所載，B1層消防設備計有滅火器、室內消防栓設備、火警自動警報設備、廣播設備、標示設備、避難器具、緊急電源插座、消防專用蓄水池、係依旨揭建築物78年建造執照B1層申請「店鋪、自用儲藏室」之用途，以當時法規要求設置。」等語（原審卷第204頁），固認82年6月30日台北縣警察局消防隊會辦供公眾使用建築物使用執照勘查時，依系爭租賃物當時之申請用途，並未要求設置排煙設備。然依消防法第6條第1項授權主管機關訂定之各類場所消防安全設備設置標準既於102年5月1日已修正第28條第1項第1款、第12條5款第3 目之規定，明定場所為地下建築物且樓地板面積合計在500 平方公尺以上者，即應設置排煙設備，則系爭租賃物既符應設置排煙設備之場所，於上開法律修訂後，自有設置排煙設備之義務，應無疑義。是以，被上訴人既始終未依上訴人要求完成排煙設備之設置，則系爭租賃物確不符各類場所消防安全設備設置標準之規定，上訴人自難為合法之營業使用，堪認被上訴人未提供合於系爭租約所約定使用、收益之租賃物。縱上訴人另有未經核准變更即擅自經營「競技及休閒運動場館業」之違失，亦無卸於被上訴人應負設置排煙設備之義務。則被上訴人所述上情，亦非可採。
㈡關於上訴人請求被上訴人返還保證金14萬元是否有理由之爭點：
⒈上訴人主張：伊於104年5月18日發函被上訴人終止系爭租約
，兩造並於104年6月4 日點交系爭租賃物，而被上訴人迄未返還14萬元保證金等語，並提出104年5月18日台北中山郵局739號存證信函及回執（見原審卷第11-16頁）、104 年6月2日終止租約點交書（見原審卷第17頁）、104年6月10日台北中山郵局851號存證信函及回執（見原審卷第18-21頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執（本院卷第181 頁反面），自堪信實。又依系爭租約第3條約定：「3、保證金：新台幣壹拾肆萬元整，乙方（按即為上訴人）應於簽約時以現金支付交付甲方（按即為被上訴人）收執；於租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除乙方一切應繳費用及履行本約全部義務後，由甲方無息返還之。」，則系爭租約既經終止並點交系爭租賃物完畢，被上訴人依約自應無息返還上開保證金至明。
⒉被上訴人雖辯稱：上訴人尚積欠租金、管理費、水電費等，
扣除之後已無剩餘保證金云云。惟按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（99年度台上字第526號判決意旨參照）。查被上訴人雖抗辯上訴人積欠104年3月起至同年6月4日止之租金219,33 3元、104年2月起至同年6月4日止之管理費129,943元、自104年4月28日起未繳納自來水費323元、自104年4月13日起未繳納電費6,901元。惟系爭租賃物為地下室，但未安裝排煙設備，不符合消防安全規定，是被上訴人並未提供合於系爭租約所訂使用收益之系爭租賃物，上訴人並於104年1月31日接獲新北市政府消防局以系爭租賃物未依規定設置室內排煙設備限期改善通知，致上訴人無從就系爭租賃物為合法之營業使用，業如前述。顯見被上訴人於系爭租約存續中，未盡其租賃物保持義務，與上訴人自104年2月起之租金支付義務間具有對價關係，則上訴人主張依同時履行抗辯而拒絕給付自104年2月起之租金，自屬有據。至於管理費、水電費部分，雖依系爭租約第7條其他特約事項第1點約定:「有關水電費、電話費、大樓管理費、清潔費、乙方（按即上訴人）居住使用房屋所生之雜項費用及營業必須繳納之稅捐等，則由乙方自行負責」（見原審卷第7頁），然被上訴人既違背債之本旨而未提供合於系爭租約之租賃物供上訴人營業使用，且上訴人已行使同時履行抗辯權並拒絕給付104年2月起之租金，則系爭租約上開費用負擔之約定，究其約定之目的，應認係以被上訴人即出租人應履行出租人之租賃物保持義務為前提是被上訴人就系爭租賃物既未盡出租人應負租賃物保持義務，則關於上訴人依約應負擔之大樓管理費及水、電費，自亦屬上訴人於本件主張同時履行抗辯之範疇。是上訴人就上開104年2月後之管理費、水電費，應無庸負擔。準此，上開租金等費用上訴人既得拒絕給付，被上訴人自不得從保證金扣除之。則上訴人主張：被上訴人應依系爭租約第3條約定返還伊保證金14萬元及自104年6月4日兩造點交系爭租賃物之翌日起算按年息百分之5計算之遲延利息等語，自屬有據。
㈢關於上訴人請求被上訴人賠償裝潢費用180 萬元是否有理由之爭點：
⒈上訴人主張：系爭租約因可歸責於被上訴人事由而終止，被
上訴人應依系爭租約第7條第12款約定賠償工程裝潢費用180萬元云云。惟依系爭租約第7條第12 款約定：「租賃雙方約定因本租賃契約之成立未有其他四位所有權人之授權同意，爾後於租賃期間內，其他所有權人若有干擾承租方合理使用租賃標的之行為，乙方（即指上訴人）得無條件解除租約。甲方（即指被上訴人）除應盡己力協助雙方協調外，並應於乙方解除租約時，返還保證金及依乙方就本租賃標的物所為之工程費用新台幣貳佰萬元整逐年折舊百分之十為損害賠償，於貳年租期屆滿後，本條規約即不予適用。」（見原審卷第8 頁）等旨觀之，既明訂被上訴人於系爭租賃物遭其他所有權人干擾上訴人合理使用租賃標的，且經上訴人解除契約時，始應賠償上訴人約定之工程費180 萬元（逐年折舊10%），核與本件係因被上訴人於系爭租賃物未設置排煙設備致上訴人未能合法使用收益而終止租約之情形不符，上訴人遽以援用而令被上訴人負損害賠償責任，自非有據。則上訴人主張依系爭租約第7條第12款約定，訴請被上訴人賠償180萬元，應無理由。
⒉上訴人另主張：伊裝潢系爭租賃物花費甚多，被上訴人於終
止系爭租約後享有伊裝潢租賃物之利益，兩造雖有簽立終止租約點交書，惟係在確認終止租約之事由、被上訴人收受鑰匙及系爭租賃物時間及應返還保證金等情，伊並未拋棄裝潢之有益費用，被上訴人仍應依民法第179 條、第431條第1項規定請求給付伊支出180 萬元之裝潢費用云云。惟兩造於系爭租約第4條第5 點已約定:「房屋有改裝之必要，乙方取得甲方同意後得自行裝設，但不得損害原有建築結構，並不得違反建築相關法令，且乙方應自行負擔費用暨自負管理維護之責。乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。但經甲方同意時，乙方亦得以房屋之現狀返還。」（見原審卷第6 頁），可見兩造於租約已約定上訴人如有改裝系爭租賃物為裝潢時，於交還房屋時應負責回復原狀之責，但經被上訴人同意時，得以房屋之現狀返還而免除其回復原狀之義務至明。再參酌兩造於104年6月2日簽訂之終止租約點交書明載:「…於承租人以台北中山郵局739 號存證信函通知終止後，經雙方會同同意並確認房屋以現狀點交返還予出租人無誤。…正式點交時間為104年6月4日，自104年6月4日以後即由出租人占有，如有任何遺留之財物均由出租人處理，承租人決無異議。承租人於立本點交書同時交付鑰匙乙付予出租人。…」等語，益證兩造於系爭租約終止後協議點交系爭租賃物時，明確合意依系爭租約之約定，由上訴人即承租人以房屋現狀點交以代回復原狀之義務，並對其任何遺留於系爭租賃物內之財物不主張權利，授權被上訴人處理。由此堪認兩造就系爭租賃物之裝潢已另為協議，難認被上訴人接受上訴人以房屋現狀點交後，另對上訴人就系爭租賃物之裝潢負有不當利益返還或有益費用償還之責。則上訴人主張：被上訴人應依民法第179條不當得利或民法第431條有益費用償還之規定，給付上訴人裝潢費用180萬元云云，洵非有理。
⒊上訴人另主張：被上訴人未盡出租人之租賃物保持義務而使
系爭租約提前終止，被上訴人顯未依債之本旨給付，並致其受有裝潢費用等支出之損害，應依民法第227 條規定負債務不履行之損害賠償之責等語。按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423 條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號裁判意旨參照）。又出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此乃出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。經查：
①被上訴人就系爭租賃物未依規定設置消防安全之排煙設備，
致新北市政府消防局通知限期改善，因被上訴人始終未完成該部分給付義務，上訴人並於104年5月18日終止系爭租約，業如前述，是被上訴人未履行應保持系爭租賃物合於約定使用、收益狀態之行止，自屬債務不履行至明。則上訴人主張：伊因承租系爭租賃物供作營業使用，並為此支出裝潢或經營成本等費用，竟因被上訴人未盡出租人保持義務，致系爭租約提前終止，伊支出上開費用而未能使用系爭租賃物至租期屆滿，自屬受有損害，被上訴人應負賠償之責等語，應非子虛。
②惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並
二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在(最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照)。經查，上訴人前依系爭租約第7條第12 款約定請求損害賠償時，即表示系爭租約該條項中所記載之工程裝潢費用200 萬元，僅為預估之金額，尚未實際支出，此業據上訴人自承在案（見本院卷第131頁反面），可見上訴人所稱180萬元（逐年折舊10% ）並非上訴人實際支出之裝潢費用甚明。至上訴人於原審主張實際支出之裝潢或經營成本等費用為 1,769,302元（見原審卷第226頁），於本院則修正為1,629,302元（見本院卷第172-173頁，即扣除重複請求之押金14 萬元），並提出支付憑證附件內容與明細說明表（原審卷第226頁至266頁）在卷為憑。茲就上訴人主張各項費用，論斷如下：
⑴附件1、附件3，乃上訴人支出103年11月至104年5 月間之水
費、電費及管理費用共96,556元及104年1-2月之租金共14萬元。惟系爭租約係經上訴人於104年5月18日發函終止，兩造並於104年6月4 日完成點交系爭租賃物，業如前述，可見上訴人於終止點交系爭租賃物完成前，乃持續占有使用系爭租賃物，則上訴人於系爭租約存續期間依系爭租約第3 條給付租金及依第7條其他特約事項第1點之約定負擔相關之水電費、大樓管理費，自屬當然，難認受有損害。
⑵附件2為上訴人於系爭租賃物安裝三間廁所及小便斗2組共支
出7 萬元，因被上訴人補貼5萬元，實際支出裝修費2萬元等情，為上訴人所不爭執（見本院卷第124 頁反面），自堪信採。
⑶附件4之裝修期間雜支及租賃仲介費支出388,311元：上訴人
主張於裝修期間受有雜支及工作人員雜支與租賃該址之仲介服務費支出之損害，僅提出日記帳影本為證（原審卷第 237-243頁），已為上訴人所否認（見本院卷第124 頁反面），除此以外，上訴人復未能舉證以明，自難認上訴人確有該等費用支出之事實。
⑷附件5之開辦期間工作人員支出182,496元：上訴人主張支付
專業訓練、電路改裝配置、攝影棚景片塗鴉、地面清掃整理、攝影棚專業技術指導人員之酬勞、薪資，並提出酬勞領款證明單、各類所得扣繳暨免扣繳憑單（見原審卷第244 -249頁）為證，已為被上訴人所否認（見本院卷第124 頁反面），參以上訴人先前曾正常營業，則該等支出是否與其營業有關，亦非無疑，難認為上訴人提前終止租約而受之損害。
⑸附件6之攝影棚油漆、布景與道具費用161,398元：上訴人主
張支出此部分費用，固提出現金支出傳票及統一發票為證（見原審卷第250-253頁），惟此部分支出均在103年11月至12月間，上訴人復未能證明此部分屬租賃期間長期使用之裝潢支出，亦難認為上訴人提前終止租約而受之損害。
⑹附件7之原始屋況隔間拆除、裝修、材料、木板隔間582,553
元：上訴人主張支出此部分費用，業據提出裝修公司開立之估價單為證（見原審卷第254 頁），再參酌上訴人承租系爭租賃物為營業使用，並將原始屋況整理、拆除與裝修，顯係供系爭租約租期屆滿前營業使用所需，堪認為系爭租約期間正常營業使用所需，自屬上訴人承租系爭租賃物所支出之費用。
⑺附件8之線路架設、PA線路安裝53,000 元：上訴人主張支出
此部分費用，業據提出龍翊弱電系統工程企業社出具之明細單為證（見原審卷第255 頁），因監視、廣播系統設備應係供系爭租約全部租賃期間正常營業使用所需，堪認為系爭租約期間正常營業使用所需，自屬上訴人承租系爭租賃物所支出之工程費用。
⑻附件9之安全護欄4,988元：上訴人主張承租系爭租賃物而支
出此部分費用，業據提出轉帳傳票為證（見原審卷第266 頁），且為被上訴人所不爭（見本院卷第124 頁反面），此亦堪認為系爭租約期間正常營業使用所需，自屬上訴人承租系爭租賃物所支出之費用。
③綜上，上訴人因承租系爭租賃物而支出裝潢或經營成本等費
用合計為660,541元（計算式：20,000+582,553+53,000+4,988=660,541）。經查，系爭租約第2條約定「租賃期限」自103年12月5日起至105年12月4日止，期間2年。又依系爭租約第7條第12 項約定，於租約提前解除時，被上訴人應給付上訴人就系爭租賃物所為之工程費用，逐年折舊10%，但於2年租期屆滿後，該條項即不予適用（即被上訴人不再負賠償工程費用之責）等旨以觀，上訴人承租系爭租賃物所為之裝潢等工程費用係為供系爭租約2 年租期之營業使用至明。嗣因被上訴人未盡租賃物保持義務而經上訴人於104年5月18日提前終止，兩造並於104年6月4 日完成點交系爭租賃物，再參酌被上訴人所提出上訴人所經營之火線戰術中心Facebook張貼文章（本院卷第108-117頁、第121頁），其中於104年4月29日於其上宣傳，將在系爭租賃物內舉辦「火線判官LIVE5/4~5/10」實境秀錄影。另於104年4月13日文章張貼：「午夜十二過後，火線仍常有人出入．．．從今日起我們最後入場時間22:00，仍至24:00，最晚延至凌晨一點準時打洋關門。
」（本院卷第111、114頁）等情，則被上訴人抗辯：上訴人於終止點交系爭租賃物完成前，乃持續占有使用系爭租賃物為營業使用等語，尚非虛妄，則上訴人既自103年12月5日起承租系爭租賃物，迄至104年5月18日終止並於同年6月4日完成點交，上訴人實際占有使用系爭租賃物達6月之久，相當於2年租期之1/4，則上訴人承租系爭租賃物而支出裝潢或經營成本等費用660,541元，縱因被上訴人債務不履行而提前終止點交，因上訴人自己營業使用1/4租期，僅得請求被上訴人賠償未能使用剩餘3/ 4租期之損害即495,406元（660,541元×3/4=495,405.7，元以下4捨5入），逾此範圍之請求，即非有據。
四、綜上所述，上訴人於本訴依系爭租約第3條、民法第227條規定，請求被上訴人給付押租金14萬元及債務不履行損害賠償495,406元，及其中14萬元自104年6月5 日（即104年6月4日兩造點交系爭租賃物之翌日）起，另495,406 元自起訴狀繕本送達翌日即104年8月6日（見原審卷第28 頁送達證書）起，均按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，僅判決被上訴人給付14萬元本息，尚有未足，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。至原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法則無不合，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。至原審判於本訴部分判命被上訴人給付部分，亦無不當，被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 24 日
民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 黃書苑法 官 廖慧如正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 10 月 25 日
書記官 簡維萍