臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1590號上 訴 人 莊琇惠訴訟代理人 邱天一律師複 代理 人 簡良夙律師被 上訴 人 耘成建設股份有限公司法定代理人 謝建國訴訟代理人 繆璁律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國105 年11月2 日臺灣臺北地方法院105 年度訴字第1950號第一審判決提起上訴，並為訴之減縮，本院於107 年3 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰肆拾伍萬伍仟零捌拾參元，及自民國一０五年三月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之二十五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第3 款定有明文。
查上訴人於原審請求被上訴人應給付新臺幣（下同）575 萬5000元，及其中550 萬元自民國105 年2 月10日起，其中25萬5000元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息（見原審卷第2 頁）。經原審判決其全部敗訴，上訴人聲明不服全部提起上訴，並於107 年2 月8 日就其中550 萬元之法定遲延利息部分減縮為亦自起訴狀繕本送達之翌日起算（見本院卷二第126 頁背面），核屬上訴聲明之減縮（減縮部分已非本院審理範圍，不贅），與上開規定無違，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：伊女兒黃鈺婷於102 年5 月6 日以總價2738萬元，向被上訴人公司購買【長耀朗朗- 明日館】編號A 棟一樓房屋（含地下機械式車位乙位，下稱系爭房屋）及所坐落之基地（下稱系爭土地，二者合稱為系爭房地），並配合被上訴人之安排，分別與被上訴人及訴外人謝建國、謝建功二人簽訂「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭契約）及「土地預定買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約，與系爭契約合稱系爭房地買賣契約），並已給付系爭房地買賣價金合計55
0 萬元予被上訴人。嗣於104 年6 月11日伊與黃鈺婷、被上訴人簽訂三方轉讓協議書，由伊概括承受黃鈺婷系爭房地買賣契約之權利義務，伊另繳付為辦理系爭房地所有權移轉及交屋等手續之代辦費用共計25萬5000元。又依系爭契約約定，系爭房屋室內面積僅14.20 坪，故被上訴人係以挑高4.2公尺空間設計為銷售重點，兩造亦於系爭契約第18條明定高度需為4.2 公尺；未料，上訴人於104 年11月25日前往驗屋時竟發現屋內之衛生設備（洗臉台、小便斗、馬桶）空間（下簡稱為廁所）上方竟有該棟大樓之公共樓梯跨越，並占用室內空間致高度不足4.2 公尺（最高僅3.2 公尺，最低部分僅約有1.7 公尺），顯屬重大瑕疵；另系爭房屋面積於訴訟中經實測後較登記面積短少2.31平方公尺，誤差比例達4.92% ，已超過系爭契約第9 條第2 項約定之3%誤差範圍，被上訴人應就前述高度不足及面積不足等二項瑕疵負瑕疵擔保責任，且因任一項瑕疵情節皆屬重大，已依民法瑕疵擔保之規定及系爭契約第9 條第2 項規定向被上訴人合法解除系爭房地買賣契約，被上訴人自應將上訴人繳付之價金550 萬元及預收之代辦費用25萬5000元如數返還。爰依民法第359 條、第259 條、第179 條、第182 條規定提起本件訴訟。減縮後上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人575 萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭房屋面積並無短少。至於系爭契約第18條雖約定一樓高度為4.2 公尺，然亦載明倘若上述樓層高度標示錯誤，買賣雙方無條件同意以都發局核准之建築圖面所標示高度為準，且其淨高度須扣除水、電、管路（含消防、抽排風管路等）、樑（含樓板）及地坪鋪面施作之高度，故系爭房屋廁所上方之公共樓梯顯應除外於「一樓高度為4.2公尺」之約定範圍。況依據系爭契約附件八各樓層平面圖之「壹樓平面圖」，已有標示系爭房屋之廁所係施設於公共樓梯經過之下方，雙方並於圖面上用印確認，負責銷售系爭房屋之人員亦已向上訴人充分告知關於公共樓梯經過的情況，另上訴人之代理人黃鉅炎於104 年11月25日曾到場驗屋，並與工地營造廠商人員會同丈量尺寸，雙方並於交屋驗屋單上記明「現場尺寸丈量、原則上無問題」，顯見上訴人已知悉公梯經過系爭房屋廁所上方之情事，且無異議。其後伊公司已按上開壹樓平面圖完成施工，自無違約之情事，則上訴人依瑕疵擔保規定及系爭契約第9 條第2 項規定主張解除系爭契約返還價金，即無理由。縱有瑕疵，亦非重大，如解除契約顯失公平，至多僅能減少價金。又上訴人就系爭房屋及土地係分別與伊及訴外人謝建國、謝建功簽訂系爭契約、系爭土地買賣契約，二份契約分別有價金約定，上訴人亦分別繳付價金，伊公司既非系爭土地買賣契約之當事人，上訴人無從向伊公司主張解除系爭土地買賣契約及返還土地價金等語置辯。並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，上訴人主張：伊女兒黃鈺婷於102 年5 月6 日分別與被上訴人及訴外人謝建國、謝建功簽訂系爭契約及系爭土地買賣契約，約定系爭房屋價金685 萬元、系爭土地價金2053萬元，合計2738萬元，並已給付系爭房地價金共計550 萬元；嗣伊、黃鈺婷及被上訴人於104 年6 月11日簽訂轉讓協議書，由伊概括承受及取得黃鈺婷與被上訴人間系爭契約之一切權利及義務，伊並另交付委託辦理系爭房地所有權移轉及交屋等手續之代辦費用共計25萬5000元予被上訴人等情，已據提出系爭契約、系爭土地買賣契約、轉讓協議書、收訖代辦費用通知等件為證（見原審卷第5 頁至26頁、27頁、33頁），且為被上訴人所不爭執（見原審卷第100 頁背面），堪認為實在。
四、又上訴人主張：兩造已於系爭契約約定被上訴人應交付系爭房屋之樓層需達4.2 公尺，然經伊於104 年11月25日至現場驗屋時，發現屋內廁所上方竟有公共樓梯跨越致高度未達4.
2 公尺之瑕疵，復於訴訟中經實測後發現亦有較登記面積短少2.31平方公尺之瑕疵，伊本於任一項瑕疵均得依瑕疵擔保規定解除契約，就面積短少部分亦得依系爭契約第9 條規定解除契約，並請求被上訴人返還已付之買賣價金及代辦費用等語，則為被上訴人否認，並以前揭陳詞為辯。本院判斷如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又按民法第354 條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院105 年度台上字第973 號判決意旨參照）。茲查：
⒈兩造所簽立系爭契約第18條已約定：「樓層之規劃為地下參
層、地上拾壹樓。壹樓高度為4.2 公尺；貳～拾壹樓之高度各為3.15公尺；地下壹層至地下參層總高度為9.3 公尺；（按樓層高度之計算為本層結構地板面至其上層結構地板面之高度）；倘若上述樓層高度標示錯誤，買賣雙方無條件同意以都發局核准之建築圖面所標示高度為準。但其淨高度則須扣除水、電、管路（含消防、抽排風管路等）、樑（含樓板）及地坪鋪面施作之高度。」，此有系爭契約可稽（見原審卷第8 頁背面）。則系爭房屋位於一樓，被上訴人依約應交付之建物除有上開除外情形外，自需符合高度均達4.2 公尺，始符合兩造所約定之品質，洵無疑義。又上訴人主張系爭房屋之廁所上方因有公梯跨越致高度未達4.2 公尺一節，業經兩造於106 年2 月22日共同至現場測量廁所之結果為：廁所面積0.9613坪，廁所內最高高度為3.25公尺、最低高度為
1.73公尺，並據兩造陳報屬實及提出測量結果照片（即如後附件）可稽（見本院卷一第53頁、56頁、62頁）。且通過廁所上方之公梯既非屬系爭契約第18條所明定之「水、電、管路（含消防、抽排風管路等）、樑（含樓板）及地坪鋪面施作之高度」，復核與此項約定所載之管路、樓板等性質迥異，難以比附援引；另被上訴人所提出建築圖面中雖有大樓橫向剖面圖（見原審卷第86頁），可看到公用樓梯之立體設計，然並未標示該樓梯空間之明確高度，更無從辨明該樓梯與系爭房屋之相關位置，自無法證明系爭契約之標示有何錯誤。準此，本件自無將公梯所占用之空間高度除外於「一樓高度為4.2 公尺」約定範圍之理。則上訴人主張：系爭房屋廁所高度不足，已違反兩造系爭契約之約定，且足以減少系爭房屋應具備之價值、效用或品質，已構成物之瑕疵等語，即非無據。再者，系爭房屋雖尚未交付，然上開瑕疵既係大樓規劃公共樓梯所造成，系爭大樓主體結構復已完成，該瑕疵顯然無從補正。則上訴人於系爭房屋交付前，亦非不得為瑕疵擔保請求。從而上訴人主張：系爭房屋因有前揭約定高度不足之瑕疵，應由被上訴人負瑕疵擔保責任等語，於法自非無據。
⒉被上訴人雖抗辯：系爭契約附件八之「壹樓平面圖」已標明
系爭房屋廁所上方有公梯經過，並經兩造於圖面用印，另比對附件八之「壹層平面圖」與「參～拾壹層平面圖」，亦可知悉廁所上方有公梯經過，系爭房屋銷售人員更已將上情告知上訴人之配偶黃炬炎，黃鉅炎於104 年11月25日代理上訴人驗屋時亦經現場丈量尺寸無誤，上訴人確已知悉廁所上方有公梯經過之情事，伊公司其後並按壹樓平面圖施工完成，自無構成瑕疵，無須負瑕疵擔保責任等語。然查：
⑴觀諸系爭契約附件八各樓層平面圖之「壹層平面圖」（原審
卷第82頁），其中以色筆標示系爭房屋之範圍，均無任何文字記載有公梯經過廁所區域之上方，且該平面圖上之樓梯位置乃位於系爭房屋上方，並無將之圈繪在系爭房屋範圍內，難以知悉該公梯係位於系爭房屋內部之廁所上方。被上訴人雖陳稱該平面圖之廁所處已繪製多條虛線，由此即可知悉上方之公梯將迴轉至系爭房屋廁所之上方等語（見本院卷一第47頁背面、51頁），惟檢視壹層平面圖上以色筆標示出之系爭房屋範圍甚小，無法輕易辨識到廁所區域另劃有虛線，其上亦無文字說明虛線即指公梯，倘銷售人員未盡說明之義務，對非屬建築設計專業之一般消費者而言，顯難了解虛線之意義，進而判讀得知系爭房屋廁所上方區域會有公梯經過而占用內部空間。另外，上訴人既僅買受位於一樓之系爭房屋，系爭房屋與三樓以上其餘建物之平面圖亦不相同，一般消費者亦難藉由自行比對「壹層平面圖」與卷附「參～拾壹層平面圖」（見原審卷第17頁）發現系爭房屋廁所上方空間將遭公梯占用。況縱認透過解讀後可得知該壹層平面圖上之虛線係指公梯經過屋內上方，惟因其上並無任何高度標示，仍無從知悉此公梯將占用廁所空間為何，將致廁所剩餘使用空間減少多寡，亦即上訴人或一般消費者依憑上開壹層平面圖，仍難知悉系爭房屋廁所上方因有公梯經過並致高度均未達
4.2 公尺，其中最低高度更僅有1.73公尺之瑕疵。被上訴人徒以上訴人已於該壹層平面圖上用印，即謂上訴人已知悉該瑕疵之存在云云，尚非可採。
⑵又系爭房地之銷售人員即證人李淑芬雖於107 年1 月15日在
本院證述：伊受僱於太陽行銷公司，負責銷售系爭房屋，並介紹黃鉅炎前來看屋，當天他與上訴人同來，伊有拿了平面圖、藍圖跟他介紹，上面都有附尺寸，標示很清楚，他覺得環境不錯很快就決定下定，當時伊經理有提到樓梯高度的問題，即室內廁所上方有壹個樓梯，要伊跟黃鉅炎說明樓梯會占到廁所的高度，經理當時並有算高度多少，是按樓梯之每階高度來計算，印象中經理拿銷售藍圖比給黃鉅炎看，銷售藍圖是有尺寸的，且廁所上方有一格一格，經理有解釋這是樓梯，黃鉅炎說可以接受；簽約時因契約書後面有圖面，伊以這壹層平面圖告訴他們權利範圍，並說廁所上方橫線代表的就是樓梯，對方也沒有意見，全部都說明完後，才由他們蓋章等語（見本院卷二第30頁至32頁）。惟證人李淑芬前揭證述，與證人黃鉅炎證述：李淑芬介紹時僅提到店面挑高4米2 及屋旁之天井屬於專用部分，不論下定或簽約均沒有提到廁所上方有樓梯經過，整個過程只有李淑芬1 人，沒有經理跟伊談過，針對附件八的平面圖也沒有說的很清楚，僅說坪數大約多少，並比出天井的位置說可以利用，並也沒有介紹廁所的地方，更沒有提到這張圖面廁所上方畫的橫線代表什麼意思等語（本院卷二第34頁背面至35頁），全然相左。
且本件係於訴訟中經由兩造共同至現場測量後，始量測出系爭房屋廁所遭公梯經過後所餘之實際高度，被上訴人迄今亦從未能提出已標明公梯占用系爭房屋廁所具體高度之相關圖說，或證人李淑芬提及於銷售及簽約當場曾提示予黃炬炎解釋占用高度之相關圖說，然證人李淑芬竟證稱當時已有向證人黃鉅炎說明樓梯會占到廁所並計算高度多少，且有提供繪有高度之圖說云云，更難遽以採信。再參酌證人黃鉅炎前於
105 年1 月1 日即曾以通訊軟體LINE詢問證人李淑芬：「淑芬，妳當初賣我店面時，是否知道廁所高度因有公梯經過，所以高度不到兩米五」等語，證人李淑芬於翌日回覆稱：「不知。我們不會有那麼細的圖。只有平面，樑柱位置圖，不會有立面的。」；嗣黃鉅炎於105 年1 月3 日再向李淑芬表示：「淑芬，麻煩妳看一下合約書上是否有明載“浴室上方公共樓梯之轉折”之語等，因為我搬家遺失原合約，手上是何小姐傳的考貝，並無發現，不知是否在附件上，可否幫我查看，我下週將委律師並提供相關資料，實因建商無具體誠實相談，只好訴求法律啦！」等語，證人李淑芬仍回答：「應該是不會寫。我回家看看」；迄黃鉅炎於105 年1 月17日再傳遞訊息：「早，是否今天幫我仔細看看是否有浴室上方樓梯一事好嗎？」，證人李淑芬同日更回覆表示：「沒有寫。擬合約時，並不會知道工程細節，所以不會交待那麼仔細。」；其後於105 年3 月間兩人更有「黃鉅炎：就像我事前也不知會有公梯在室內一樣。李淑芬：那公梯沒有人會知吧。黃鉅炎：它們居然裝聾作啞。李淑芬：大概建築師會知吧」之對話等情，有兩人LINE對話之翻拍照片附卷可憑（見本院卷一第69頁至72頁、本院卷二第71頁至80頁、98頁）。是衡諸經驗法則，證人李淑芬既為專業房屋銷售人員，倘其於銷售系爭房屋及簽約時，因經理特別提醒，而與其經理二人先後告知黃鉅炎關於廁所上方有公梯經過並致高度不足4.2公尺之情事，並逐一於圖面上指出高度或尺寸，應無可能於
105 年1 月至3 月間經黃鉅炎多次詢問後，仍向黃鉅炎表示不知廁所上方有公梯經過而致高度不足，且銷售當時並未提供詳細之立面圖予上訴人或黃鉅炎等情事。足認證人李淑芬迄至一年之後即106 年2 月21日知悉上訴人將以證人身分傳訊其到院時始回覆稱：「可是我記得我當初有提及高度，合約圖面也有載明，我絕對非常想幫你可是我也沒法說謊阿。」云云（見本院卷二第116 頁至117 頁），或於本院證述已將系爭房屋廁所上方有公梯經過及占用之高度告知黃鉅炎云云，均難採取。
⑶再者，104 年11月25日交屋驗屋單上之房屋修繕項目建築部
分第1 點固記載：「現場尺寸丈量，原則上無問題」，並經黃鉅炎於其上簽名，此有交屋驗屋單可稽（本院卷一第60頁），然證人黃鉅炎就此已證述：建築部分第1 點「現場尺寸丈量，原則上無問題」，是因伊女兒要規劃餐飲的櫃檯及餐桌擺放位置，請伊幫忙量房子長寬，所以伊有簡單量一下屋內長寬等語（本院卷二第35頁背面），核與負責建物結構之協力廠商昶明公司人員蔡景昊證述：客戶有要求伊幫忙量長度寬度，至於高度就不記得，當時客戶有特別說的，都已寫在交屋驗屋單建築部分，其中第1 點記載「現場尺寸丈量，原則上無問題」是因客戶當天要求量長寬的尺寸，他量後沒有問題，所以伊就這樣記載，沒有印象客戶有提到廁所上方樓梯經過高度不足的問題，否則伊一定會寫在驗屋單上等語（本院卷二第36頁背面至37頁背面），大致相符。顯見交屋驗屋單上建築部分第1 點係就黃炬炎針對系爭房屋之長度及寬度現場丈量後認無問題後所為之紀錄，並非指高度部分亦經黃炬炎丈量後認無問題至明。況證人黃炬炎已另於交屋驗屋單之簽名旁加註「本人驗屋仍有待商榷」等語（本院卷一第60頁），並證稱：伊發現廁所內有公梯，伊打電話給被上訴人公司人員亦無人可作主，故伊乃在上面加註此語（見本院卷二第35頁正、背面），顯非對於系爭房屋廁所上方有公梯經過之瑕疵已同意且無保留。被上訴人以交屋驗屋單上開所載，陳稱上訴人已知悉公梯經過屋內廁所上方且於驗屋當場丈量後認無問題而為簽名同意云云，洵非可取。
⑷從而依被上訴人前揭舉證，均無法證明上訴人於驗屋前已知
悉並同意系爭房屋廁所上方有公梯經過並致廁所使用空間均未達4.2 公尺，甚且最低高度僅有1.73公尺之情。被上訴人抗辯其不負瑕疵擔保責任云云，自不可採。
㈡次按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第359 條定有明文。又「契約解除時，當事人雙方回復原狀義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」，民法第259 條亦有規定。經查：
⒈系爭房屋既有上開高度不足之物之瑕疵，業經認定於前，則
上訴人主張：伊得依民法第359 條規定主張解除契約等語，已非無稽。又查上訴人自始主張：伊向被上訴人購置系爭房地時，被上訴人即係以挑高4.2 公尺之一樓店面為行銷訴求等語（原審卷第2 頁背面）。併審酌系爭房屋之主建物僅14.20 坪，其中廁所面積為0.9613坪，已於前述，則高度不足之面積已占主建物面積6.8 ％（0.9613坪÷14.20 坪＝0.0676），對於小坪數之建物而言，難謂輕微，另參照兩造於系爭契約第9 條第2 項載明關於面積誤差達3 ％賣方可得解除契約之約定，此亦應已超逾當事人可得接受之誤差比例。再者，系爭房屋廁所內之高度除全部未達4.2 公尺外，最高高度為3.25公尺，已低於約定高度約1 公尺，其最低高度則僅有1.73公尺，非但使本屬狹小之廁所再因高度不足更顯狹隘壓迫之感，並嚴重影響上方可得利用之立體空間，其最低高度處更難供一般成年人完全站立使用，該瑕疵顯屬重要。參以於預售屋買賣中，消費者相對於建商，處於極度資訊不對稱之劣勢，並無建築或設計等工程之專業，且因消費者於購買時無從由外觀獲悉房屋之實際情形，僅得依契約所載或建商提供之房屋資訊，判斷其購買房屋將來可使用面積、空間若干，而於小坪數之建物是否均達挑高4.2 公尺之條件，更足以決定買賣標的之價格高低，及影響消費者購買之意願與將來使用計畫，則上訴人依民法第359 條規定解除契約，並未有失公平，灼然至明。又上訴人於104 年11月25日至現場驗屋時發現系爭房屋之廁所範圍有高度不足4.2 公尺之瑕疵，旋即於105 年1 月5 日、1 月28日先後以存證信函及律師函依民法第359 條規定向被上訴人為解除契約之意思表示，此有新店頂城郵局第000002號存證信函及萍律字第000000－0000000 號律師函存卷可稽（原審卷第28頁至32頁），從而系爭契約已由上訴人合法解除，洵堪認定。
⒉系爭契約既經上訴人合法解除，則上訴人主張得依民法第25
9 條、第179 條規定，請求被上訴人返還所收受之系爭房屋買賣價金及預收之代辦費用等語，於法自無不合。至於上訴人主張：系爭契約與系爭土地買賣契約係屬聯立關係，且二份契約之價金及預收代辦費均係繳付給被上訴人，系爭土地買賣契約之賣方謝建國又為被上訴人之負責人，是本件雖分別簽立二份約，但實際上僅為一個房地買賣交易行為，被上訴人為系爭房地之出賣人，應返還全部房地價金550 萬元及代辦費用25萬5000元等語，雖提出付款票據正反面、被上訴人開立之統一發票為證（見本院卷二第138 頁至142 頁），惟被上訴人已否認其為系爭土地買賣契約之當事人。且按土地與房屋各得單獨為交易之標的，而所謂契約之聯立係指數內容不同之契約相互間具有結合之關係而言，與相互聯立之各契約當事人是否同一無關，另公司法定代理人之自然人人格與公司法人格各自獨立，亦不得遽謂二者實質上同一。是本件上訴人之女黃鈺婷既係分別與被上訴人及訴外人謝建功、謝建國簽立系爭契約、系爭土地買賣契約，並各自約定買賣價金（含各自之分期給付時間、金額）及權利義務，縱二份買賣契約具有聯立關係，仍屬內容不同之數個契約，不能僅以系爭土地買賣契約之出賣人之一謝建國為被上訴人之法定代理人，即認被上訴人亦為系爭土地買賣契約之當事人；則上訴人事後再與黃鈺婷、被上訴人簽立轉讓協議書，概括承受黃鈺婷買賣合約之一切權利義務時，當亦然。至於上訴人雖將房屋價金及土地價金均開立抬頭為被上訴人之支票以為支付，然依系爭契約第7 條及系爭土地買賣契約第6 條：
「買方應依『繳款期別明細表』…以現金或即期支票（抬頭：耘成建設股份有限公司）禁止背書轉讓如數壹次繳清」之約定（見原審卷第6 頁、22頁背面），可知其係本於契約約定之付款方式所為；況被上訴人抗辯其僅係代土地出賣人收受土地價金一節，核與其收受上訴人繳付之土地價款「申請使用執照款55萬元」「結構完成款55萬元」後所開立之統一發票確實載明「代收土地款」等語相合（見本院卷二第142頁），自不能以二份契約之價金及預收代辦費均繳付予被上訴人為由，遽謂被上訴人實為系爭土地買賣契約之當事人。是以，上訴人雖曾另向訴外人謝建國、謝建功通知解除系爭土地買賣契約（見本院卷二第143 頁），仍僅得向被上訴人請求返還所收受之房屋價金及因系爭房屋所預收之代辦費用，無從請求非系爭土地買賣契約之當事人即被上訴人返還土地買賣價金，要屬灼然。
⒊執此，參酌系爭契約附件一「繳款期別明細表」所示，系爭
房屋買賣價金為650 萬元，應按訂金100 萬元、簽約金37萬元、銀行貸款548 萬元分期給付（見本院卷二第172 頁，此係影印自外放系爭契約原本第21頁）；另依系爭土地買賣契約附件一「繳款期別明細表」所示，系爭土地總價2053萬元，應按簽約金138 萬、開工165 萬元、結構體完成55萬元、申請使用執照55萬元、銀行貸款1640萬分期給付（見原審卷一第26頁）。則上訴人陳稱其已繳納除銀行貸款以外之買賣價金550 萬元，即為系爭契約前揭之訂金100 萬元、簽約金37萬元，以及系爭土地買賣契約前揭之簽約金138 萬元、開工165 萬元、結構體完成55萬元、申請使用執照55萬元（計算式：1,000,000+370,000+1,380,000+1,650,000+550,000+550,000＝5,500,000 ），可見其中屬系爭房屋價金者乃系爭契約附件「繳款期別明細表」所載之訂金100 萬元、簽約金37萬，合計137 萬元（即1,000,000+370,000 ＝1,370,00
0 ），兩造對此亦無意見（本院卷二第168 頁），是上訴人請求被上訴人返還已付房屋價金137 萬元，為有理由。至上訴人所交付之預收代辦費因係包含辦理系爭房地所有權移轉及交屋等手續之費用，難以區分房屋或土地費用若干，兩造已同意按系爭契約與系爭土地買賣契約約定之價金比例（685/ 2053 ）為計算（見本院卷二第168 頁），是上訴人得請求被上訴人返還其就系爭房屋所收取之代辦費用應為8 萬5083元（計算式：255,000 ×685/2053＝85,083，小數點以下四捨五入）。從而，上訴人請求被上訴人返還房屋價金137萬元及預收之代辦費用8 萬5083，合計145 萬5083元（即1,370,000+85,083＝1,455,083 ），及自起訴狀繕本送達之翌日即105 年3 月15日（見原審卷第37頁送達證書）起算之法定遲延利息，自屬有據。
㈢末查，系爭房屋因有高度不足之瑕疵，上訴人據此本於瑕疵
擔保權利解除系爭契約並請求返還價金，因屬有據，業如前述，則其另主張系爭房屋亦有面積短少之瑕疵部分，本院即無庸再為審酌，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人依解除契約回復原狀及不當得利法律關係，請求被上訴人給付145 萬5083元，及自105 年3 月15日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。又上開應准許部分，因本院所命被上訴人給付總額未逾150 萬元，不得上訴第三審，本院就此部分判決後已告確定，上訴人聲請准供擔保宣告假執行，已無必要，所請自非所許。至於上訴人之請求不應准許部分（即請求金額575 萬5000元－判准145 萬5083元＝
429 萬9917元本息部分），原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 28 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 沈佳宜法 官 邱景芬正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 28 日
書記官 陳泰寧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。