臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1599號上訴人即附帶被上訴人 戴宏怡訴訟代理人 胡原龍律師
夏媁萍律師被上訴人即附帶上訴人 張介宏訴訟代理人 徐志明律師
楊承翰律師上列當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國105年10月27日臺灣新北地方法院105年度重訴字第200號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於106年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文戴宏怡上訴駁回。
原判決除減縮部分外，關於命張介宏給付部分，及該部分假執行之宣告，暨命張介宏負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，戴宏怡在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審訴訟費用關於廢棄部分及第二審訴訟費用，均由戴宏怡負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）主張：伊於民國（下同）104年4月8日透過永慶房屋股份有限公司（下稱永慶房屋）仲介，以總價新臺幣（下同）4,800萬元，向被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）購買門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號22樓建物（下稱系爭房屋）及坐落土地應有部分（下與系爭房屋合稱系爭房地），兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。伊係以原自有房屋增貸支付系爭契約之頭期款，於簽約時已表明須出售原自有房屋，始能獲得足夠貸款成數支付系爭房地之尾款，訴外人即永慶房屋店長李國煌並保證能將伊原有房屋於6個月內出售，伊始買受系爭房地。惟簽約後6個月，永慶房屋未依承諾將伊原有房屋出售，致伊無法就系爭房地貸款八成，而無力履行系爭契約。伊雖欲與被上訴人商討解決方案，惟被上訴人仍逕自解除契約，並沒收伊已付價金960萬元。伊並非惡意違約，系爭契約第12條乃損害賠償預定性質之違約金，被上訴人沒收之違約金與其實際所受損失相較，已屬過高，應依民法第252條酌減為120萬元，爰依民法第179條之規定，請求被上訴人返還超過部分之不當得利等語。聲明求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人840萬元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（上訴人於原審原請求利息自起訴狀繕本送達翌日起算，嗣於本院106年5月23日言詞辯論期日將利息起算日減縮如上，被上訴人同意，見本院卷第329頁反面）。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人對系爭房地之市場行情知之甚詳，於簽約前已充分瞭解契約內容，因上訴人表示要賣掉原有房屋以給付購買系爭房地之價款，故要求伊將交屋日延後8個月至104年12月31日，伊為避免風險始要求上訴人給付總價二成之960萬元款項，李國煌並未承諾要幫上訴人將其原有房屋賣掉。簽約後上訴人於104年4月20日與伊訂立借屋裝修協議書，伊即交付系爭房屋予上訴人。詎上訴人遲未依約履行繳交相關稅費之義務，迭經伊於104年12月3日、同年月10日發函催告，上訴人皆相應不理，伊始於同年月16日依系爭契約第12條第1項及同條第2項後段約定，解除系爭契約，並沒收上訴人已付價款960萬元，係屬懲罰性違約金，並無應予酌減之事由，況伊因上訴人違約不買，已受有系爭房地跌價損失至少8,623,890元或11,585,630元、仲介費用135萬元、104年度房屋稅及地價稅34,101元（房屋稅30,704元、地價稅3,397元）、租金損失72萬元（每月8萬元，自104年4月至12月共9個月）、管理費83,448元（每月9,272元，自104年4至12月共9個月）、104年度增加之土地增值稅92,880元，已高於伊沒收之960萬元，故無違約金過高應予酌減之情形等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人一部勝訴，一部敗訴，即判命被上訴人應給付上訴人240萬元（核減違約金為720萬元，被上訴人沒收960萬元扣除720萬元，餘240萬元為不當得利），及自本件判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並為附條件准免假執行之宣告，另駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服，就原審判決對其不利部分，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分，及該部分假執行聲請均廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人600萬，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人就原審判決敗訴部分，提起附帶上訴，附帶上訴聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第190頁及反面）：㈠兩造經由永慶房屋之仲介，於104年4月8日簽立系爭契約，
由上訴人以總價4,800萬元向被上訴人購買系爭房地；兩造並於同日簽立協議書，辦理價金履約保證手續，上訴人同意被上訴人於104年4月8日先行動支履保款項480萬元。
㈡兩造於104年4月23日簽立協議書，被上訴人同意上訴人先進
行借屋裝修，並將系爭房屋鑰匙交給永慶房屋，上訴人事實上並未先行裝修。
㈢被上訴人於104年12月3日以板橋海山郵局第674號存證信函
催告上訴人於函到3日內依系爭契約第17條第9項繳交契稅197,259元、印花稅16,700元，於104年12月4日送達，上訴人未履行。
㈣被上訴人於104年12月10日以板橋海山郵局第685號存證信函
第2次催告上訴人繳交上開稅費，於104年12月11日送達，上訴人仍未履行。
㈤被上訴人於104年12月16日以板橋海山郵局第697號存證信函
解除系爭契約，並為沒收已付價金960萬元之意思表示，於104年12月17日送達。
五、上訴人主張被上訴人解除系爭契約，並沒收其已付價金作為違約金，洵屬過高，應予酌減為120萬元，被上訴人沒收超過部分之840萬元價金，係屬不當得利等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件兩造爭點即為：被上訴人沒收上訴人已付價金960萬元作為違約金，超過120萬元部分是否過高應予酌減？（見本院卷第190頁反面、329頁反面），茲論斷如下：
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。又民法第252條規定，不問違約金作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。又當事人所約定之違約金是否過高，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，依職權減至相當之金額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，茍因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，更應併予審酌。另出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損，固非解約前債務不履行所生之損害，惟若市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準。
㈡經查，系爭契約第12條第2項約定：「甲方（即上訴人，下
同）若有遲延給付之情形，如遲延給付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即被上訴人，下同）自應給付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」，本件上訴人未依約繳交稅費，經被上訴人定期催告仍未履行，被上訴人乃於104年12月16日為解約之意思表示，於翌日送達被上訴人，系爭契約已於104年12月17日解除等事實，為兩造所不爭執，已如前述，則被上訴人依上開約定，原得沒收上訴人已付全部價金960萬元，其性質固屬於違約金。又上訴人主張該違約金屬於損害賠償額預定性質等語，被上訴人則辯稱：依系爭契約第12條第4項「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，可知被上訴人依第2項沒收上訴人已付款項乃懲罰性違約金云云。觀諸上開約款之文義，僅於上訴人給付遲延時，應賠償按已付價款每日千分之1計算之「違約金」，於被上訴人解除本契約後並沒收上訴人已付款項情形，並無「違約金」之用語。再參酌系爭契約第12條第3項約定「乙方若有遲延給付之情形，如遲延給付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之『違約金』至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為『違約損害賠償』」，對照以觀，可知系爭契約第12條第4項所謂「違約金」，應係指第2項、第3項關於給付遲延之違約金，並不包括解除契約後被上訴人得沒收已付價款或上訴人得請求被上訴人給付按原收價款計算之金額。是本件被上訴人依系爭契約第12條第3項解除契約並沒收上訴人已付價款，既無特別約定此為懲罰性違約金，自應屬損害賠償預定性質之違約金，洵堪認定。
㈢被上訴人抗辯其因上訴人違約不買，受有系爭房地跌價損失
至少8,623,890元或11,585,630元，業據提出系爭房地鄰近之新北市○○○路○○○○○○○號104年12月房屋實價登錄資料（見原審卷第95頁、本院卷第176頁）、新北市○○○路○○○號11樓房屋買賣資料（見原審卷第96頁）為證。經查，系爭房屋面積為287.98平方公尺（見原審卷第73頁反面），換算約87.11坪，依系爭契約每坪賣價約55.1萬元（48,000,000元87.11坪=551,027）。而依上開新北市○○○路○○○○○○○號104年12月房屋實價登錄資料所示，該屋每坪單價為45.2萬元，另依前揭與系爭房地同棟之262號11樓房屋之法拍屋廣告資料之內容，該屋每坪單價約為41.8萬元（37,000,000元88.52坪=417,985元），據此估算系爭房地於解約時每坪價值約為43.5萬元｛（452,000+417,985）2=434,992.5｝，總價則為37,892,850元（435,000元/坪87.11坪=37,892,850元）。足認系爭房地於上訴人違約至被上訴人解約時，確有價值跌落之情形，並使被上訴人因而受有10,107,150元（48,000,000-37,892,850=10,107,150）之跌價損失，已逾被上訴人沒收上訴人已付價金960萬元。縱認262號11樓房屋為法拍價格較低而不足採，改以每坪45.2萬元計算系爭房地於解約時總價為39,373,720元（452,000元/坪87.11坪=39,373,720元），被上訴人亦受有8,626,280元之跌價損失（48,000,000-39,373,720=8,626,280元）。
上訴人雖謂上開實價登錄資料所示房屋為23層之13樓，系爭房屋為23層之22樓，於不動產買賣實務，高樓層價值較低樓層為高，於系爭契約解除後，被上訴人仍以總價5,230萬元、底價4,500萬元託售系爭房地，足見系爭房地並無跌價之情形，況系爭房地並未實際賣出，自難謂被上訴人受有跌價之損失云云。然查，本件被上訴人主張因上訴人違約故解除系爭契約，致受有系爭房地跌價之損失，係於解約前所發生者，足認此價差造成被上訴人之財產價值因而減少，自屬因上訴人不履行系爭契約所受之損害。又被上訴人解約後雖以總價5,250萬元、底價4,500萬元託售系爭房地，惟並無人出價，此經證人林彩璇於原審證述甚明（見原審卷第231頁反面至232頁），且系爭房地事實上並未售出，自難憑以認定系爭房地於解約時之價值。再上開實價登錄資料所示房屋位於13層，於一般建築中亦屬中高樓層，上訴人空言主張系爭房地價值較該屋為高，亦難認有據。
㈣被上訴人另辯稱其經由永慶房屋仲介而與上訴人簽訂系爭契
約，應給付服務費135萬元予永慶房屋，經提出服務費確認單為證（見原審卷第114頁、本院卷第177頁）。被上訴人因上訴人違約而解除系爭契約，其所給付之服務費，已成為無益之支出，自屬因上訴人債務不履行造成之損害。惟依前揭服務費確認單「時機」欄所載，被上訴人同意簽約時直接由履保專戶中扣除七成服務費945,000元，交屋結清帳戶時扣除尾款405,000元，而兩造間系爭契約嗣已解除，被上訴人實際上只給付服務費945,000元予永慶房屋，有統一發票可佐（見原審卷第295頁），被上訴人復未提出給付服務費尾款予永慶房屋之證據，自僅能認定被上訴人受有支出服務費945,000元之損害。加計前揭跌價損失8,626,280元，被上訴人所受損害為9,571,280元（8,626,280+945,000=9,571,280）。再參諸兩造於104年4月8日簽訂系爭契約，被上訴人於同年月23日即同意上訴人先進行借屋裝修，並將系爭房屋鑰匙交給永慶房屋，不論上訴人事實上有無先行裝修，迄同年12月17日系爭契約解除止，被上訴人有長達近8個月期間無法使用系爭房屋，自亦受有此部分之損害。本院審酌被上訴人所受前述積極損害、消極損害及上訴人違約情形等一切情狀，認被上訴人沒收價款960萬元即系爭契約總價20%作為違約金，並無過高之情事。上訴人雖舉內政部101年10月29日公告修正之成屋買賣契約書範本第11條關於違約之處罰約定（見本院卷第205頁），主張被上訴人沒收總價款應以不超過房地總價款15%為限，惟該範本係提供企業經營者與消費者訂約之參考，系爭契約並非企業經營者與消費者所訂定型化契約，尚無上開契約範本及內政部於101年1月29日公告訂定之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之適用。
㈤承前所述，被上訴人辯稱其因上訴人違約所受之損害，顯逾
其依系爭契約第12條第2項約定沒收上訴人所交付之價金960萬元，應屬可採。此外，上訴人並未提出其他應予酌減違約金之具體事證以實其說，其主張本件違約金應予酌減為120萬元，難認有據。從而，被上訴人沒收上訴人已付價款960萬元充作違約金既無過高，上訴人自不得依不當得利法律關係請求被上訴人返還。
六、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付840萬元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴部分之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至於原審所為附帶上訴人敗訴部分之判決，則有未洽，附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 4 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 賴惠慈法 官 劉又菁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 4 日
書記官 林吟玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。