臺灣高等法院民事判決 105年度上字第169號上 訴 人 吳月珠
施錫勳洪美欣共 同訴訟代理人 吳威廷律師上 訴 人 林淳綢
賴雲茹被上訴人 林麗娟訴訟代理人 李健國上列當事人間請求宣告調解無效事件，上訴人對於中華民國104年12月9日臺灣新北地方法院104年度調訴字第1號第一審判決提起上訴，本院於106年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
原法院民國一０四年四月三十日一０四年度板調字第五九號調解筆錄調解條款第一、二、三、四項部分宣告無效。
第一審訴訟費用關於廢棄部分，及第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1款定有明文。又該款所稱訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，係指固有必要共同訴訟與類似必要共同訴訟而言，依法律之規定必須數人一同起訴或數人一同被訴，當事人之適格始無欠缺者，謂之固有必要共同訴訟，數人在法律上各有獨立實施訴訟之權能，而其中一人起訴或一人被訴時，所受之本案判決依法律之規定對於他人亦有效力者，如該他人為共同訴訟人，即為類似必要共同訴訟（最高法院28年上字第2199號判例意旨參照）。查上訴人於原審起訴聲明為：㈠先位聲明：原法院104年度板調字第59號調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）應宣告無效；㈡備位聲明：系爭調解筆錄應予撤銷（見原審卷㈠第3頁），經核上開訴訟標的對於上訴人吳月珠、施錫勳、洪美欣及原審共同原告林淳綢、賴雲茹（以下均個別以姓名稱之，合稱上訴人）必須合一確定，為類似必要共同訴訟，是林淳綢、賴雲茹雖未提起上訴，惟吳月珠、施錫勳、洪美欣提起上訴之效力，應及於林淳綢、賴雲茹，爰將其2人併列為上訴人，合先敘明。
二、林淳綢、賴雲茹未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：伊等均為大福地公寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，被上訴人前對大福地公寓大廈管理委員會（下稱系爭大廈管委會）提起拆屋還地等訴訟，請求系爭大廈管委會及其全體區分所有權人應返還被上訴人所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱1306-1地號土地）之地下，並將該土地地下之建物及設施拆除淨空後回填土方，回復該土地原狀，暨賠償被上訴人新臺幣（下同）50萬元，經原法院以104年度板調字第59號拆屋還地等事件（下稱另案訴訟）受理後，由第3屆主任委員邱芬蘭以系爭大廈管委會法定代理人名義授權訴外人林順德於民國（下同）104年4月30日與被上訴人成立調解（下稱系爭調解），並作成系爭調解筆錄，惟邱芬蘭之第3屆主任委員任期為1年，已於103年8月間屆滿，其無召集系爭大廈104年（上訴人誤載為103年）4月15日104年第2次臨時區分所有權人會議（下稱系爭會議）之權限，系爭會議為無召集權人召開之會議，決議應屬無效，而系爭大廈地下1層越界部分與原建築物不可分割，因該部分為系爭大廈之連續壁及外牆，將之拆除將危及專有部分，依民法第819條第2項規定，應得全體區分所有權人之同意方得拆除，以符合公寓大廈管理條例保障專有部分之意旨，邱芬蘭、林順德均未獲全體區分所有權人之同意，林順德代理系爭大廈管委會與被上訴人成立系爭調解，屬無權代理，系爭調解應為無效。又系爭大廈於88年間建築完成，被上訴人於102年間透過邱芬蘭配偶謝信得之介紹，向訴外人柯本生購買系爭大廈1、2樓、地下室停車位及1306-1地號土地時，即明知系爭大廈地下1層有越界建築情事，卻仍刻意購買1306-1地號土地，其請求移去或變更系爭大廈地下1層，違反民法第796條規定，依同法第71條規定，系爭調解自屬無效。另1306-1地號土地面積僅約10坪，屬無法單獨建築使用之畸零地，縱使被上訴人取回土地後，亦無法利用，反觀系爭大廈基地面積小，拆除地下室可能倒塌變成危樓，且被上訴人購買系爭大廈1樓、地下室停車位、2樓及1306-1地號土地之價格為1900萬元，系爭大廈地下1層之拆除費用1800萬元高出被上訴人購入1306-1地號土地之價格甚多，系爭調解顯係以損害系爭大廈全體區分所有權人之權利為目的，違反民法第148條第1、2項規定，依同法第71條、第72條規定，系爭調解亦為無效，爰提起先位之訴，請求宣告系爭調解筆錄無效。退步言之，縱認邱芬蘭有權召集系爭會議，然系爭會議之緊急召集事由不存在，違反公寓大廈管理條例第30條第1項、第32條規定，未合法成立，不能作為系爭調解筆錄授權之依據，林順德未經合法授權簽立系爭調解筆錄，爰提起備位之訴，請求撤銷系爭調解筆錄等語（原審判決系爭調解筆錄有關「調解條款第5條」部分宣告無效，而駁回上訴人其餘之訴，上訴人就其等敗訴部分聲明不服，提起上訴，被上訴人就其敗訴部分，未據上訴，已告確定，爰不予贅述）。上訴聲明求為判決：㈠先位上訴聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉項之訴部分廢棄；⒉系爭調解筆錄調解條款第項部分宣告無效。㈡備位上訴聲明：
⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉項之訴部分廢棄；⒉系爭調解筆錄調解條款第項應予撤銷。
二、被上訴人則以：系爭大廈於102年8月10日召開區分所有權人會議，決議推選吳月珠、邱芬蘭、李汶玲、林順德、許福助5人為第3屆管理委員，任期2年，自102年9月1日起至104年8月31日止，同日再由其5人推舉邱芬蘭為第3屆主任委員，則邱芬蘭自有權召集104年4月12日區分所有權人會議及系爭會議，系爭會議決議：「⑴不同意給付原告（即被上訴人，下同）請求之50萬元侵權賠償金。⑵同意依照原告起訴狀訴之聲明第1項之請求履行拆屋還地義務。⑶推舉副主委即8樓區分所有權人林順德為代理人，於104年4月30日庭期與原告調解，並就拆屋還地之施工細節及時間，於調解時與原告協商訂定」，林順德依據系爭會議記錄授權意旨，於104年4月30日在原法院與系爭大廈管委會協商後成立系爭調解，並非無權代理。又伊係於104年3月27日收受違章建築拆除大隊之認定書後，方知悉1306-1地號土地地下遭占用之事實，並非於購買該土地之前即知悉，系爭會議決議不同意給付賠償金及同意拆屋還地，乃變更民法第796條規定土地所有權人行使權利之內容，並未違反法律強制規定，而系爭大廈地下1層占用1306-1地號土地部分未辦保存登記，非全體區分所有權人所共有，拆除該地下建物及設施並無民法第819條第2項規定之適用，應依公寓大廈管理條例第11條第1項規定，由區分所有權人會議決議為之，林順德依系爭會議之決議簽立系爭調解筆錄，自非無權代理。又1306-1地號土地與相鄰之同段1305地號土地合併，即可申請建築執照，故伊訴請系爭大廈管委會返還1306-1地號土地，並無權利濫用情事，系爭調解筆錄並非無效。另系爭大廈管委會於104年4月8日收受新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書，認定系爭大廈地下室之違法建築屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除，而另案訴訟定於104年4月30日調解，邱芬蘭遂於104年4月12日召開區分所有權人臨時會議，但未達法定出席人數，宣告流會，因事出急迫，邱芬蘭復依公寓大廈管理條例第30條規定，於同日公告，定於104年4月15日晚上7時召開系爭會議，系爭會議合於同條例第32條規定之要件，林順德係經合法授權簽訂系爭調解筆錄，系爭調解筆錄並無得撤銷之事由等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第206頁）：
（一）被上訴人於104年3月30日對系爭大廈管委會提起另案訴訟，聲明請求：「被告（即系爭大廈管委會，下同）及其全體區分所有權人應返還原告（即被上訴人，下同）所有新北市○○區○○段○○○○○○○號（原審判決誤載為1306地號土地），面積38.89平方公尺土地之地下，並將該土地地下之建物及設施拆除淨空後回填土方，回復該土地原狀。被告及其全體區分所有權人就第1項之侵權行為，應連帶給付原告新臺幣伍拾萬元整，及自本件起訴狀送達被告翌日起，依年息5％計算之利息」。
（二）系爭大廈管委會於104年4月9日公告，定於104年4月12日晚上7時30分（原審判決誤載為8時）召開區分所有權人第1次緊急會議，但因出席人數不足而流會，系爭大廈管委會復於104年4月12日公告，定於104年4月15日晚上7時（原審判決誤載為7時30分）召開系爭會議。
（三）林順德於104年4月30日以系爭大廈管委會代理人名義，與被上訴人成立系爭調解，並作成系爭調解筆錄。
四、上訴人主張：系爭會議係無召集權人所召開之會議，決議應屬無效，又拆除系爭大廈地下1層越界部分，依民法第819條第2項規定，應得全體區分所有權人之同意，林順德簽立系爭調解筆錄為無權代理行為，伊等拒絕承認，且系爭調解筆錄違反民法第148條及第796條第1項規定，依民法第71條、第72條規定，應屬無效，爰先位請求宣告系爭調解筆錄調解條款第項部分無效。退步言之，系爭會議之緊急召集事由不存在，違反公寓大廈管理條例第30條第1項、第32條規定，未合法成立，不能作為系爭調解筆錄授權之依據，林順德未經合法授權簽立系爭調解筆錄，爰備位請求撤銷系爭調解筆錄調解條款第項部分等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定；管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期1至2年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任1次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任1次，其餘管理委員，連選得連任，公寓大廈管理條例第25條第3項前段及第29條第2、3項分別定有明文。查系爭大廈於100年9月26日第1次區分所有權人會議決議通過之住戶規約第7條第1、4項規定：「主任委員由管理委員互推之。....委員之任期，自....起至...止，為期....（委員任期每屆均2年），連選得連任1次」，並經新北市板橋區公所同意備查，有新北市板橋區公所106年8月28日新北板工字第1062063006號函暨所附系爭大廈100年9月26日區分所有權人第1次會議記錄及規約可稽（見本院卷第123頁、第128頁背面、第147頁背面），是系爭大廈規約業已明確規定主任委員之任期為2年，而系爭大廈區分所有權人會議於102年8月10日決議選任邱芬蘭、李汶玲、林順德、許福助、吳月珠5人為第3屆管理委員，任期自102年9月1日起至104年8月31日止，其5人於同日互推邱芬蘭為第3屆主任委員，合於系爭大廈規約之規定，邱芬蘭擔任第3屆主任委員之任期係於104年8月31日始屆滿，則其於104年4月15日召開系爭會議，自屬有召集權人所召開之會議。
（二）上訴人雖主張：邱芬蘭之第3屆主任委員任期為1年，已於103年8月間屆滿，系爭會議為無召集權人所召開之會議，決議應屬無效云云，惟查，系爭大廈於100年9月26日召開第1次區分所有權人會議，決議訂定住戶規約、選任許勝、李汶玲、施錫勳、王治統、劉瑞蓉5人為第1屆管理委員，並由其5人互推許勝擔任第1屆主任委員，再由許勝依公寓大廈管理條例施行細則之規定，向主管機關新北市板橋區公所申請報備，經該所審查後認合於公寓大廈管理組織申請報備處理原則，同意備查及核發公寓大廈管理組織報備證明，有新北市板橋區公所104年8月5日新北板工字第1042062044號函、公寓大廈管理組織報備證明及系爭大廈區分所有權人第1次會議記錄可稽（見原審卷㈠第86、87頁、本院卷第128頁背面）。又許勝於101年7月29日召開101年第4次區分所有權人會議，決議推選許勝、李汶玲、施錫勳、王治統、吳月珠5人為管理委員，並由其5人互推施錫勳擔任第2屆主任委員，任期自101年8月1日起至103年7月31日止，該次會議吳月珠、施錫勳均有出席並簽名，有會議紀錄可稽（見原審卷㈠第126頁、第136頁背面）。嗣系爭大廈第2屆管理委員李汶玲以系爭大廈全體區分所有權人共10人，其中2、3、4、9樓區分所有權人已更換為新區分所有權人，更換比率高達40％，且第2屆副主委王治統、安全委員許勝已非系爭大廈區分所有權人依法應解職，導致系爭大廈管委會無法正常運作為由，於102年8月10日召開102年第1次區分所有權人會議，推選邱芬蘭、李汶玲、林順德、許褔助、吳月珠5人為第3屆管理委員，並由其5人互推邱芬蘭為主任委員，任期自102年9月1日起至104年8月31日止，該次會議上訴人均有親自或委託他人出席及簽名，亦有公告、會議記錄及簽到簿可憑（見原審卷㈠第126至130頁），足認系爭大廈第2、3屆管理委員之任期均為2年，邱芬蘭擔任第3屆主任委員之任期係自102年9月1日起至104年8月31日止，上訴人空言上開會議記錄有關管理委員任期2年之議案均屬變造云云，難認可採。
（三）又上訴人主張：系爭大廈規約並無任期2年之規定，被上訴人所提出之規約有關任期2年部分，係被上訴人自行加註，且系爭大廈102年8月10日102年第1次區分所有權人會議記錄遲至104年8月間方獲新北市板橋區公所同意備查，邱芬蘭於召開系爭會議時，主任委員之1年任期已屆滿云云，惟查，新北市板橋區公所同意備查之系爭大廈規約第7條第4項明確記載：「委員之任期，自....起至...止，為期....（委員任期每屆均2年），連選得連任1次」，其中有關「2年」部分係以電腦繕打，並無事後以手寫塗改或加註之情形（見本院卷第147頁背面），上訴人主張係被上訴人自行加註乙節，尚乏依據。又系爭大廈102年8月10日102年第1次區分所有權人會議記錄固遲至104年8月5日方獲新北市板橋區公所以新北板工字第1042062044號函同意備查（見原審卷㈠第86頁），然公寓大廈管理條例第23條就住戶規約訂定管理委員之任期，並未明定應向主管機關報備，況主管機關受理公寓大廈管理組織報備作業，僅作形式之審查，並未實質認定，故邱芬蘭雖於104年8月4日方將上開會議記錄補送新北市板橋區公所報備，經該所於同年8月5日同意備查，但並不影響上開會議決議第3屆管理委員任期自102年9月1日起至104年8月31日止之效力，上訴人前開主張，自非可取。
（四）次按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；前項共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物；共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第799條第1項、第2項後段及第819條第2項分別定有明文。又共有物之處分行為，係指直接使權利移轉、變更、增加負擔及消滅之行為而言，包括法律上及事實上之處分，所謂「法律上之處分」，係指以權利變動為直接或間接內容之法律行為；所謂「事實上之處分」，則係指就共有物為物質之變形、改造或毀損等物理上之事實行為。共有人中一人處分共有物，非其他共有人共同處分者，必事前為他共有人之同意或得其事後之追認，其處分行為始能有效（最高法院19年上字第2014號判例參照）。另按無權代理人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項亦定有明文。是無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力，惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力（最高法院85年台上字第963號判例參照）。
（五）查被上訴人於104年3月30日對系爭大廈管委會提起另案訴訟，雙方於104年4月30日成立系爭調解，約定：「相對人（即系爭大廈管委會，下同）同意依聲請人（即被上訴人，下同）於本件民事起訴狀....之聲明第1項所載：『被告（即系爭大廈管委會）及其全體區分所有權人應返還原告（即被上訴人）所有新北市○○區○○段○○○○○○○號，面積38.89平方公尺土地之地下，並將該土地地下之建物及設施拆除淨空後回填土方，回復該土地原狀』，履行拆屋還地義務。相對人同意以下列方式，確實履行前條義務：㈠發電機移除並安裝於大福地公寓大廈地下室公共區域。㈡給水和排水管線移除並安裝在於大福地公寓大廈地下室公共區域。㈢電線、電錶、變壓器移除並安裝於大福地公寓大廈地下室公共區域。㈣污水處理槽移除並安裝於大福地公寓大廈地下室公共區域。㈤地界線之承重牆復原，施工前應請土木及結構技師簽證安全施工辦法，並確實依安全施工辦法施工。㈥拆除新北市○○區○○段○○○○○○○號土地地下一切建築物。㈦確實回填土方到與鄰地平整（不得用廢棄物回填）。相對人同意於本件調解之日翌日起21天內，將第2條所載之拆屋還地工程發包完成，並將工程發包全部資料送達聲請人，供聲請人隨時監督工程有無依第2條所示條件確實執行。相對人同意於本件調解之日翌日起30天內開工，施工期間壹年整」（見原審卷㈠第7頁背面），可知系爭調解筆錄調解條款第項係有關系爭大廈管委會同意自動拆除系爭大廈無權占有1306-1地號土地之地下建物、設施，及拆除後回填土方並返還該部分土地予被上訴人，第項係有關拆除該地下建物、設施（包括發電機、給水和排水管線、電線、電錶、變壓器、污水處理槽等）及回復原狀之方式，第項則係有關拆屋還地工程之發包及施工期間，經核上開地下建物、設施（包括發電機、給水和排水管線、電線、電錶、變壓器、污水處理槽等）係供全體住戶使用，乃屬專有部分以外之其他部分，與專有部分共同構成系爭大廈整體，而為系爭大廈全體區分所有權人所共有，又系爭大廈共用部分即新北市○○區○○段○○○○○號建物，登記面積258.21平方公尺，其中地下1層之登記面積為94.74平方公尺，不包括占用1306-1地號土地之地下部分，有建物登記謄本及系爭大廈共用部分測量成果圖可稽（見原審卷㈠第90頁、本院卷第240頁），此為兩造所不爭執（見本院卷第234頁），雖系爭大廈占用1306-1地號土地之地下部分（面積20平方公尺，見原審卷㈠第53、54頁），未辦所有權第1次登記，但該部分與系爭大廈已辦理所有權第1次登記之共用部分相互連接，並以樑柱、承重牆及共同壁支撐包圍而構成一體，系爭大廈全體區分所有權人就上開4790建號建物之所有權範圍因而擴張，及於該占用1306-1地號土地之共用部分，是系爭調解筆錄調解條款第項有關拆除上開機電設備、復原地界線之承重牆，及將該設備占用之地下層回填土方至與鄰地平整之約定，不但危及系爭大廈之基礎結構，亦將使全體區分所有權人就共有建築物之所有權一部消滅，依民法第819條第2項規定，其處分自應得系爭大廈全體區分所有權人之同意。
（六）再觀諸系爭會議記錄出席人員記載：「本社區10戶，出席人數合計3人，區分所有權人及其區分所有權比例合計均達5分之1以上之出席」、討論事項及決議內容記載：「第案（案由）依臺灣新北地方法院板橋簡易庭通知書....在104年4月30日上午10時15分在板橋簡易庭第3法庭開104年度板調字第59號拆屋還地案（以下稱該案）民事調解庭時本大樓區分出席所有權人是否同意給付原告（即被上訴人，下同）要求新台幣伍拾萬元之侵權賠償金。（決議）出席區分所有權人全體決議不給付原告任何賠償金，只負擔訴訟費用。決議區分所有權人數超過出席區分所有權人2分之1；決議通過。第案（案由）原告要求返還原告所有新北市○○區○○段○○○○○○○號土地之地下，並將該土地地下之建物及設施拆除淨空後回填土方，回復該土地原狀。....（決議）出席區分所有權人全體同意按原告要求返還新北市○○區○○段○○○○○○○號土地之地下，其施工細節及時間雙方於調解庭當庭協商訂定。決議同意之區分所有權人數超過出席區分所有權人2分之1；決議通過。第案（案由）推舉林順德為本大樓全體區分所有權人全權代表，出席104年4月30日上午10時15分在板橋簡易庭第3法庭召開之該案民事庭調解庭；和解條件如上述第案之決議....（決議）出席區分所有權人全體決議推派林順德為本大樓全體區分所有權人全權代表，和解條件如上述第案之決議。決議同意之區分所有權人數超過出席區分所有權人2分之1；決議通過。....」（見原審卷㈠第9頁背面），可知系爭會議決議授權林順德代理系爭大廈全體區分所有權人，依第案之決議內容與被上訴人成立調解，亦即不給付被上訴人任何賠償金，僅負擔訴訟費用，及同意按被上訴人之請求，將1306-1地號土地之地下建物及設施拆除淨空後回填土方，並返還予被上訴人，惟其中第案決議拆除之處分行為，依民法第819條第2項規定，應得全體區分所有權人之同意授與系爭大廈管委會權限，始得為之，已如前述，而系爭大廈之全體區分所有權人共10位，僅3人出席系爭會議，顯然未經全體區分所有權人同意，則林順德代理系爭大廈管委會，為全體區分所有權人就系爭調解筆錄調解條款第項部分所成立之調解，屬於無權代理行為，且上訴人已拒絕承認，該無權代理行為即確定不生效力。
（七）雖被上訴人辯稱：系爭大廈占用1306-1地號土地之地下層部分未辦所有權第1次登記，非全體區分所有權人所共有，拆除該地下建物及設施並無民法819條第2項規定之適用，應依公寓大廈管理條例第11條第1項規定，由區分所有權人會議決議為之云云，按「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之」，公寓大廈管理條例第11條第1項固定有明文，惟同條例第33條復規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限」，可知區分所有權人會議就公寓大廈專有部分約定為共用部分，抑或變更約定專用部分等攸關部分區分所有權人使用、收益之事項為決議時，猶須徵得該部分區分所有權人之同意，則依舉輕以明重之法理，攸關全體區分所有權人就共有建築物所有權範圍變更之重要事項，更應徵得全體區分所有權人之同意，始得為之，參酌公寓大廈管理條例第1條規定：「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例」，同條例第11條第1項關於「共用部分及相關設施之拆除」之定義，自應依循其立法目的作限縮之解釋，亦即應區別是否屬於提昇居住品質之管理維護事項，如係為維護公寓大廈之公共安全或整體外觀環境之情形，應屬有益之管理行為，即得依區分所有權人之決議為之；反之，如係涉及全體區分所有權人就共有建築物所有權範圍變更之事項，即與公寓大廈之管理維護無關，則有限制之必要，應適用民法第819條第2項規定，須得全體區分所有權人之同意，始得為之，否則，無異肯認部分區分所有權人得以決議方式變更其他區分所有權人之所有權範圍，此不符合公寓大廈管理條例立法之本旨。準此，系爭調解筆錄調解條款第項關於拆除系爭大廈占用1306-1地號土地之地下建物、設施、復原地界線之承重牆及回填土方至與鄰地平整部分，既足以使全體區分所有權人就該共有建築物之所有權範圍一部消滅，自應徵得全體區分所有權人之同意，而無適用公寓大廈管理條例第11條第1項規定之餘地，被上訴人前開抗辯，委無可採。
（八）從而，系爭會議為有召集權人所召開之會議，但系爭調解筆錄調解條款第項有關拆除系爭大廈占用1306-1地號土地之地下建物、設施（包括發電機、給水和排水管線、電線、電錶、變壓器、污水處理槽等）、復原地界線之承重牆，及將該地下層回填土方至與鄰地平整等約定，並非提昇居住品質之管理維護事項，已足使全體區分所有權人就建築物之所有權範圍有所減損，自應適用民法第819條第2項規定，須徵得系爭大廈全體區分所有權人之同意，林順德未獲全體區分所有權人之授權，簽立系爭調解筆錄，屬於無權代理行為，且上訴人已拒絕承認，該無權代理行為對於全體區分所有權人自不生效力，系爭調解筆錄調解條款第項部分應為無效。又上訴人主張系爭調解筆錄調解條款第項因林順德之無權代理而屬無效部分，既為有理由，則其主張被上訴人於另案訴請拆屋還地，違反民法第148條第1、2項及第796條規定，依同法第71條或第72條規定，系爭調解亦屬無效部分，即無審究之必要。
五、綜上所述，林順德未經全體區分所有權人之同意簽立系爭調解筆錄，係屬無權代理行為，且上訴人拒絕承認，應屬無效，是上訴人先位上訴聲明請求宣告系爭調解筆錄調解條款第項無效部分，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。又上訴人先位上訴聲明既為有理由，則其備位上訴聲明請求撤銷系爭調解筆錄調解條款第項部分，本院即無庸裁判，附此敘明。
六、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉之證據，經核已與判決結果不生影響，無再逐一論斷之必要。又被上訴人於言詞辯論終結後，以上訴人於言詞辯論期日方提出土地登記申請書、使用執照申請書、建物測量成果圖、使用執照通知書、使用執照、協議書等證物，伊不及反駁為由，具狀聲請再開辯論，惟上開土地登記申請書、使用執照申請書、使用執照通知書、使用執照、協議書等證物，均與本院認定事實無涉，至上開建物測量成果圖僅係證明系爭大廈地下1層之登記面積94.74平方公尺，不包括系爭大廈占用1306-1地號土地之地下層部分，此為被上訴人所是認（見本院卷第234頁），經本院斟酌後認無再開辯論之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 21 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 劉又菁法 官 鍾素鳳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 21 日
書記官 常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。