臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1013號上 訴 人 林義翔訴訟代理人 呂思賢律師被上訴人 林志憲上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國105年6月22日臺灣臺北地方法院104年度訴字第4519號第一審判決提起上訴，本院於106年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰零陸萬參仟陸佰伍拾元，及自民國一０三年十一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之違約金。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十九，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣陸拾捌萬捌仟元供擔保後得假執行。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國（下同）101年間至伊父親即被上訴人經營之公司工作，嗣經被上訴人之建議，於同年5月25日與訴外人鄭燕玲簽訂不動產買賣契約（下稱系爭101年買賣契約），約定以總價新臺幣（下同）1,170萬元向鄭燕玲買受門牌號碼為臺北市○○區○○路0段0號2樓房屋及坐落持分之土地（下稱系爭房地），同年7月12日完成所有權移轉登記。伊並向有限責任臺北市第九信用合作社（下稱第九信用合作社，於103年與板信商業銀行合併）辦理抵押借款，於同年7月12日設定最高限額抵押權1,124萬元。嗣於同年6月28日，伊遭被上訴人威脅若不簽署同意書（下稱系爭同意書）將予以資遣之情形下，與被上訴人簽訂系爭同意書。因被上訴人及其配偶即伊母親常無故侵入系爭房地，伊更換門鎖後，被上訴人竟憤而將伊資遣，致伊無力繳納房貸。經被上訴人與伊協商願購買系爭房地，兩造遂於103年9月24日在代書處簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭103年買賣契約），約定被上訴人以總價1,200萬元向伊購買系爭房地，伊已於同年11月7日將系爭房地點交予被上訴人，並於同月14日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。詎被上訴人除於103年9月24日及同年10月13日給付第1期款、第2期款各20萬元，於同年10月13日、11月4日清償原貸款38,963元、11,253元、8,486,134元，及於同年11月7日匯款100萬元予伊外，尾款2,063,650元迄未給付。經伊以存證信函催告，被上訴人置之不理。爰依系爭103年買賣契約第2條第3項、第4條約定，求為命被上訴人應給付上訴人2,063,650元，及自103年11月14日起至清償日止，按每日12,000元計算之違約金；並願供擔保請准為假執行之宣告（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人2,063,650元，及自103年11月14日起至清償日止，按每日12,000元計算之違約金。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭房地係伊於101年5月25日以總價1,170萬元向鄭燕玲購買，頭期款1,622,643元係伊妻蘇桂嫺將保險解約後繳付，增值稅225,792元亦係伊與鄭燕玲約定由伊繳付。是系爭房地雖登記為上訴人所有，然伊夫妻擔心上訴人跟以前一樣不幸福，故於同年6月28日與上訴人簽訂系爭同意書，約定上訴人應提供最新的所有鑰匙1份給伊夫妻，並提供1間房間及共用客廳、廚廁，讓伊夫妻隨時可以進住，若上訴人未按時繳付銀行貸款，伊即可取回系爭房地，並由伊支付剩餘之銀行貸款。詎上訴人未按時繳付貸款，依系爭同意書之約定，上訴人即應將系爭房地所有權移轉登記予伊，且伊不需給付上訴人任何費用。惟伊考量兩造係父子關係，故於103年9月間與上訴人在臺北市立聯合醫院萬芳院區（下稱萬芳醫院）之星巴克咖啡談好，由伊給付上訴人140萬元並同時取回系爭房地。是兩造係依系爭同意書之約定移轉系爭房地所有權，並無買賣系爭房地之合意，僅因委辦代書表示辦理系爭房地移轉過戶要寫買賣契約，並未告知此情形應依贈與方式為之，伊被誤導而於103年9月24日與上訴人簽訂系爭103年買賣契約，伊除繳付該房地增值稅281,964元外，並於當日及同年10月13日各給付上訴人20萬元；再於同年10月13日清償當初購買系爭房地之貸款38,963元；復於同年11月4日清償貸款11,253元、8,486,134元。另於同年11月7日上訴人點交系爭房地予伊時，伊於同日匯款100萬元予上訴人。故上訴人主張伊尚欠系爭房地之買賣價款尾款2,063,650元云云，顯非事實等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項〔見原審卷㈡第21頁背頁〕：㈠上訴人經由被上訴人建議於101年5月25日與鄭燕玲就系爭房
地以總價1,170萬元簽訂系爭101年買賣契約，同年7月12日系爭房地移轉登記為上訴人所有〔見原審卷㈠第133頁至第151頁、第184頁至第189頁〕；兩造並於同年6月28日簽訂系爭同意書〔見原審卷㈠第25頁背頁〕。
㈡兩造曾於103年9月24日在代書處簽訂系爭103年買賣契約（
見原審調解卷第10頁至第13頁），約定被上訴人以總價1,200萬元向上訴人購買系爭房地。
㈢被上訴人已於103年9月24日及同年10月13日各給付上訴人20
萬元〔見原審卷㈠第96頁、第98頁〕；再於同年10月13日清償貸款38,963元〔見原審卷㈠第78頁〕；復於同年11月4日清償貸款11,253元、8,486,134元（見原審調解卷第20頁），總計清償貸款8,536,350元；又於同年11月7日匯款100萬元予上訴人（見原審調解卷第29頁至第30頁）；上訴人於同日簽收上開金額之買賣支付明細表〔見原審卷㈠第103頁〕。
㈣上訴人已於103年11月7日將系爭房地及鑰匙點交被上訴人（
見原審調解卷第21頁），並於同年11月14日將系爭房地移轉所有權登記予被上訴人（見原審調解卷第22頁至第28頁）。
㈤上訴人曾於104年4月間以被上訴人無以1,200萬元之真意向
上訴人購買系爭房地，涉犯詐欺罪嫌為由向臺灣臺北地方法院檢察署檢察官提出告訴，案經該署檢察官作成104年度偵字第12086號不起訴處分書確定在案〔見原審卷㈠第23頁至第24頁〕。
四、本件上訴人主張伊於101年間，經被上訴人之建議，於同年5月25日以總價1,170萬元向鄭燕玲購買系爭房地，並於同年7月12日完成所有權移轉登記。嗣伊遭被上訴人脅迫，不得已於同年6月28日與被上訴人簽訂系爭同意書。後因伊遭被上訴人資遣，致伊無力繳納房貸，經兩造協商後，被上訴人同意以總價1,200萬元向伊購買系爭房地，兩造於103年9月24日簽訂系爭103年買賣契約後，伊已於同年11月7日將系爭房地點交予被上訴人，並於同月14日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。詎被上訴人尚有尾款2,063,650元迄未給付，爰依系爭103年買賣契約第2條第3項、第4條約定提起本件訴訟等語；被上訴人則以前開各詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠系爭101年買賣契約之實際買受人為何人？㈡兩造有無約定，由被上訴人以總價1,200萬元向上訴人購買系爭房地，而以系爭103年買賣契約取代系爭同意書第1條、第6條原約定之合意？㈢上訴人依系爭103年買賣契約第2條第3項、第4條約定，請求被上訴人給付尾款2,063,650元及違約金，有無理由？
五、得心證之理由：㈠系爭101年買賣契約之實際買受人為何人？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號民事判例意旨參照）。再按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約（最高法院99年度台上字第2448號民事判決意旨參照）。又依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，是主張有借名登記關係存在之人，須就此項有利於己之事實負舉證之責。本件被上訴人抗辯稱系爭房地係伊向鄭燕玲購買，而以上訴人名義登記，則被上訴人自應就前開主張有利於己之事實，舉證以實其說。經查：
⒈上訴人主張系爭房地係伊向鄭燕玲購買，並由其繳納頭期款
20萬元、97萬元，及自101年8月13日起至103年9月13日止，按期繳納貸款乙節，業據其提出第九信用合作社存摺影本、板信商業銀行存摺影本各1份為證（見本院卷第49頁至第51頁、第67頁正、背頁），惟被上訴人否認系爭房屋之頭期款係上訴人所繳付，辯稱頭期款1,622,643元係伊妻蘇桂嫺將保險解約後繳付，增值稅225,792元亦係伊與鄭燕玲約定由伊繳付等語，並提出蘇桂嫺之臺灣土地銀行存摺影本、系爭103年買賣契約影本、信託契約書影本及地價稅、印花稅、土地增值稅、契稅等稅捐之繳款書影本、系爭房地交屋明表影本、信立地政事務所請款單影本等為憑〔見原審卷㈠第131頁至第164頁、第166頁至第182頁、第195頁至第206頁〕。
經參以被上訴人對上訴人以系爭房地及其名義，於101年7月12日向第九信用合作社貸款936萬元，及自同年8月13日起至103年9月13日止，按期繳納貸款之事實，並不爭執（見本院卷第84頁背頁）。及證人陳育玲於原審證稱：「〔問：系爭房屋原來開價900萬元，後來被告（按即被上訴人）幫買方（按即上訴人）給付增值稅及仲介費用20萬元，最後信託總價為1,190萬元，都是被告決定的？〕答：……價格忘記了，但決定權是被告夫妻決定的……」、「〔問：當時原告（按即上訴人）與鄭燕玲要簽訂買賣契約時，你是否在場？〕答：因為他們（按即被上訴人夫妻）買賣要買給兒子（按即上訴人）的名字，所以我們要求如果本人可以來簽是最好，我有在場。」、「（問：你作為仲介，這筆買賣做了什麼事情？仲介的服務內容為何？）答：……被告透過當地關係去跟鄭燕玲的父親談，我們跟鄭燕玲說被告有委託也付了斡旋金……在談的過程中，都沒有看到被告的兒子出現……」、「（問：就你的認知，當時在談的時候，你說買方有付斡旋金？）答：被告之前就先付斡旋金，不是談的時候才付。」、「（問：付斡旋金若干？付給誰？）答：忘了多少錢……是付給我們仲介……」、「（問：就你所知，你知道買賣的價金，每一筆是誰給付的，是否清楚？）答：……從頭到尾都是聯絡被告即原告的爸爸媽媽處理，錢不是交給我……」、「（問：為何買賣契約的買方會是原告林義翔？）答：當初爸爸媽媽買房子就是因為兒子的婚姻不好，想買給兒子，讓他乖一點，穩定一點，回來家裡做事。所以把自備款先幫兒子買了，讓兒子回來繳貸款……這個房子的自備款由爸爸媽媽繳，兒子回來做事，發薪水給兒子，讓兒子自己繳貸款，被告當下有這樣告訴我……」等語〔見原審卷㈡第30頁背頁至第32頁〕。暨系爭同意書之前言載明：「乙方（按即上訴人）於民國101年六月經由父母（按即被上訴人及其配偶）支持首次購屋〔地址：臺北市○○區○○路0段0號2樓房屋及土地產權全部〕……」等語〔見原審卷㈠第25頁背頁〕可知，被上訴人係為讓上訴人可以回到被上訴人經營之公司上班，故出面洽談購買系爭房地之事宜，並以被上訴人夫妻幫上訴人支付頭期款、斡旋金、各項稅金、規費及代書費用，上訴人則至被上訴人經營之公司上班，以每月所領薪資繳納系爭房地貸款之方式，協助上訴人購買系爭房地，由上訴人與鄭燕玲簽訂系爭101年買賣契約，並登記為上訴人所有，俾便上訴人可以穩定工作。此顯與借名登記係借名人與出名人約定，借名人將自己之財產以出名人之名義登記，而仍由借名人自己管理、使用、處分，出名人允就該財產為出名登記之契約不同。是系爭房地既係被上訴人夫妻支付部分買賣價金，及各項稅金、規費、代書費用協助上訴人所購得，並以上訴人名義與鄭燕玲簽訂系爭101年買賣契約，及繳納貸款，則系爭房地之實際買受人自為上訴人，而非被上訴人及其配偶。是被上訴人抗辯稱系爭房地係伊向鄭燕玲購買，而以上訴人名義登記云云，尚無可採。
⒉至系爭同意書第1條雖約定：「甲方（按即被上訴人）擁有
臺北市○○區○○路0段0號2樓房屋及土地產權一半。」等語〔見原審卷㈠第25頁背頁〕，惟觀諸該同意書之前言載稱：「乙方（按即上訴人）於民國101年六月經由父母（按即被上訴人及其配偶）支持首次購屋〔地址：臺北市○○區○○路0段0號2樓房屋及土地產權全部〕為感謝父母支持並作為日後奉養父母之憑據，同意下列條款」等語可知，上訴人係為感謝其父母即被上訴人夫妻支持伊購買系爭房地，且為日後奉養被上訴人夫妻，而同意被上訴人擁有系爭房地所有權一半。是系爭同意書無法用以證明系爭房地係被上訴人向鄭燕玲購買，而以上訴人名義登記乙節。
⒊上訴人雖主張伊係遭被上訴人以不簽訂系爭同意書即予資遣
之脅迫，而簽訂系爭同意書云云，惟此為被上訴人所否認，上訴人復未能舉證以實其說。是上訴人此部分主張，委無可採。
㈡兩造有無約定，由被上訴人以總價1,200萬元向上訴人購買
系爭房地，而以系爭103年買賣契約取代系爭同意書第1條、第6條原約定之合意？第按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項著有明文。復按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號民事判例意旨參照）。又當事人締結不動產買賣契約，如已合法成立，其私法上之權利義務，即應受其拘束，非一造於事後所能主張增減（最高法院18年上字第127號民事判例意旨參照）。經查：
⒈上訴人主張兩造於簽訂系爭同意書後，因伊無力繳納貸款，
遂於103年9月24日簽訂系爭103年買賣契約，被上訴人同意以總價1,200萬元向上訴人購買系爭房地，而以系爭103年買賣契約取代系爭同意書第1條、第6條原約定之合意等情，已據其提出系爭103年買賣契約、台北榮星郵局第1917號存證信函、板信商業銀行放款繳息收據、土地及建物登記第二類謄本、異動索引表、板信商業銀行取款憑條、內部轉帳憑證、第九信用合作社存摺、板信商業銀行存摺、Line通訊軟體通話紀錄等影本為證（見原審調解卷第10頁至第20頁、第22頁至第30頁、本院卷第49頁至第51頁、第67頁正、背頁、第68頁至第76頁），被上訴人對前開證物之真正並不爭執。
⒉觀諸Line通訊軟體通話紀錄內容：⑴9/22：被上訴人稱：「
本週三早上在板信興隆分行辦理（系爭房地）過戶前付款，你帶相關證件過來。」、「已經詢問板信，借貸款項，可借出。準備給你錢了，房屋會過我名下。」。⑵9/23：被上訴人稱：「明（週三）上午11：00在信義路四段306號十樓之一黃代書辦手續……」、上訴人稱：「那九信貸款移轉的辦理怎麼進行？」、被上訴人稱：「過戶當中」、「貸款要轉我名下，以後銀行才不會向你追討貸款。或是貸款人還是你……」、上訴人稱：「貸款當然要轉你名下」、「我的戶籍在興隆路四段」、被上訴人稱：「不然要付稅金100多萬」、「房屋買賣，不懂時，稅金會嚇人！」、「已跟代書約好，明天見！」。⑶9/29：被上訴人稱：「板信說銀行利率已調昇，若換我，再辦一次貸款，則利率調昇。就先保留你名字，我來交貸款。」、上訴人稱：「我不想那麼複雜，一個是房屋賣給你，一個是房屋賣給別人。」、被上訴人稱：「好啦！知道，借款人會改我名下，不會造成你的困擾！」。⑷9/30：被上訴人稱：「已在板信借款，本週五付第二次款，板信說可能來不及撥款，要到下週。能延到下週嗎？板信撥款，馬上通知你！」、上訴人稱：「板信撥款後通知我」。⑸10/7：被上訴人稱：「板信今再補章，已通知後天撥款。」、上訴人稱：「了解，感謝」。⑹10/9：被上訴人稱：
「剛去板信辦完手續，已超過三點半，明天銀行放假。週一你幾點有空？到代書那裡交付現金，並繳交增值稅。」、上訴人稱：「禮拜一下午三點到代書那邊」。⑺10/13：被訴人稱：「現金二十萬（元）已轉入你板信戶頭。」。⑻10/1
8：被上訴人稱：「你跟代書說了嗎？板信貸款暫時保持現況。」、上訴人稱：「貸款還是要改你的名字」、被上訴人稱：「好吧！前兩天我幫你交的板信貸款我要從尾款扣掉湊錢。板信說換名就是重貸，額度變少……」、「……貸款不足又要想辦法，又要負擔那麼多貸款……」。⑼11/5：上訴人稱：「我會先跟代書約禮拜五先去拿清償證明，然後你再把尾款匯過來後做送過戶，送過戶完後交屋」、「剛代書有跟我聯絡，原則上就照合約進行，等最後一筆尾款付清後再送過戶。」、被上訴人稱：「你認為可能嗎？錢都付清，才過戶，誰保障買方，你不交屋，我怎麼辦？」、「反正買賣都有紀錄……」、上訴人稱：「尾款全數付清匯過來後，點交數字無誤時，我一定會交屋。」。⑽11/6：被上訴人稱：
「知道你缺錢，已交代鄭代書，明早到板信興隆分行，你領了清償證明交給鄭代書，我現場匯出尾款給你並交屋。」、「……我這錢是借貸來的。貸款壓力越來越大，1200萬（元）。」。（11）11/7：被上訴人稱：「先交屋，我要做鐵窗。太晚交屋，我會把你應付的兩期房貸，及增值稅，相關支出在尾款合理結算後再給你。還有水，電費單及相關單據要在付尾款時，一併交付。」、上訴人稱：「所以今天你會匯尾款嗎？」、被上訴人稱：「知道你缺錢，已交代鄭代書，明早到板信興隆分行，你領了清償證明交給鄭代書，我現場匯出尾款給你並交屋。如上，今天你能處理嗎？」、上訴人稱：「現場匯尾款點交款項無誤後，始可進行交屋作業」等語。及被上訴人對上訴人繳納系爭房地之貸款至103年9月13日為止，自103年10月13日起由被上訴人繳納之事實，表示不爭執（見本院卷第84頁背頁）等情可知，兩造固曾於101年6月28日簽訂系爭同意書，並於同意書第1條、第6條分別約定：「甲方（按即被上訴人）擁有臺北市○○區○○路0段0號2樓房屋及土地產權一半。」、「貸款全額及相關保險、土地稅及應付【房屋水電、保養、維修…】等相關由乙方依銀行或期約支付，若未依銀行或期約支付時，由甲方接續按期支付，但產權全部即成為甲方所有」等語〔見原審卷㈠第25頁背頁〕。惟因上訴人無力繼續繳納系爭房地之貸款，故兩造另於103年9月24日簽訂系爭103年買賣契約，由被上訴人以總價1,200萬元向上訴人購買系爭房地，並於前揭買賣契約第2條約定，第1期款、第2期款各為20萬元，分別於簽約時，及增值稅、契約核下後3日內給付，尾款1,160萬元，則由被上訴人代償上訴人之原貸款，差額部分於上訴人之原貸款塗銷後交付。另於第3條約定，上訴人應於被上訴人給付第1期款之同時，將辦理系爭房地所有權移轉登記所需之書類及證明文件，交付雙方委託之地政士辦理權利移轉登記（見原審調解卷第10頁）。足徵兩造於上訴人無力繼續繳納系爭房地之貸款後，確有另以系爭103年買賣契約取代系爭同意書前揭第1條、第6條約定之合意，否則，被上訴人於上訴人無力繼續繳納系爭房地之貸款時，即得依系爭同意書第6條之約定，由被上訴人接替上訴人繼續按期繳納，並取得系爭房地所有權全部，何須大費週章再簽訂系爭103年買賣契約，並由被上訴人另向銀行申辦貸款以償還上訴人之原有貸款。從而，上訴人前開主張，尚堪採信；被上訴人辯稱兩造係依系爭同意書之約定移轉系爭房地所有權，並無買賣系爭房地之合意，不需給付上訴人任何費用，僅因委辦代書表示辦理系爭房地移轉過戶要寫買賣契約，並未告知此情形應依贈與方式為之，伊被誤導而於103年9月24日與上訴人簽訂系爭103年買賣契約云云，並無可採。
⒊被上訴人另辯稱兩造於103年9月間在萬芳醫院之星巴克咖啡
談好，由伊給付上訴人140萬元並同時取回系爭房地云云，惟此為上訴人所否認，被上訴人復未舉證以實其說。是被上訴人此部分抗辯，尚乏依據。
㈢上訴人依系爭103年買賣契約第2條第3項、第4條約定，請求
被上訴人給付尾款2,063,650元及違約金，有無理由？⒈尾款2,063,650元部分：
另按系爭103年買賣契約第2條第3項約定，尾款1,160萬元，由被上訴人代償上訴人之原貸款，差額部分於上訴人之原貸款塗銷後交付。兩造並約定最遲須於103年10月23日完成（見原審調解卷第10頁）。查，依系爭103年買賣契約第1條第2項約定，系爭房地之買賣價金為1,200萬元，被上訴人除已於103年9月24日及同年10月13日各給付上訴人20萬元外；復先後於同年10月13日清償貸款38,963元、同年11月4日清償貸款11,253元、8,486,134元，總計清償貸款8,536,350元；又於同年11月7日匯款100萬元予上訴人；上訴人並於103年11月7日將系爭房地及鑰匙點交被上訴人，於同年11月14日將系爭房地移轉所有權登記予被上訴人等情，為兩造所不爭執〔見前開兩造不爭執事項之㈡、㈢、㈣〕。則被上訴人尚有尾款2,063,650元「計算式：12,000,000－200,000－200,000－38,963－11,253－8,486,134－1,000,000＝2,063,650）未付。又上訴人原向第九信用合作社辦理借款所設定之最高限額抵押權已於103年11月14日辦理塗銷登記完畢乙節，有臺北市大安地政事務所異動索引表影本在卷可按（見原審調解卷第28頁）。是上訴人依系爭103年買賣契約第2條第3項約定，請求被上訴人給付尾款2,063,650元，洵屬有據。
⒉違約金部分：
復按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號民事判例意旨參照）。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號民事判例意旨參照）。又按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號民事判決意旨參照）。查，系爭103年買賣契約第4條約定：「……如乙方（按即上訴人）已點交而甲方（按即被上訴人）未同時給付應付之款項，每逾一日，甲方應按給付乙方相當於買賣總價金千分之壹之違約金，經催告仍不履行，則以違約論處。」等語（見原審調解卷第11頁）。本件上訴人已於103年11月7日將系爭房地及鑰匙點交被上訴人，並於同年11月14日將系爭房地移轉所有權登記予被上訴人，惟被上訴人於系爭房地點交後並未同時給付尾款2,063,650元乙節，已如前所述，則上訴人依上開約定請求被上訴人給付違約金，即屬有據。次查，前揭違約金之約定並未約定係屬懲罰性之違約金或賠償總額預定性之違約金，參酌前開說明，應認前開違約金之約定，係屬賠償總額預定性之違約金。又系爭房地買賣價金為1,200萬元，被上訴人僅餘尾款2,063,650元未付，約占買賣價金之6分之1，倘依前揭約定，每逾1日按買賣總價金1,000分之1計算違約金，每日違約金為12,000元（計算式：12,000,000×1/ 1,000＝12,000），換算為週年利率達36％〔計算式：12,000×30（日）×12（月）÷12,000,000＝0.36〕，顯然過高。本院審酌上訴人因被上訴人未依約給付尾款所受損害為相當於利息之損失，並依民法第203條規定之法定週年利率5％計算。是上訴人請求被上訴人自103年11月14日起至清償日止，按週年利率5％計算違約金，為有理由；逾前開範圍之請求，則為無理由。
六、綜上所述，上訴人依系爭103年買賣契約第2條第3項、第4條之約定，請求被上訴人給付2,063,650元，及自103年11月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之違約金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回該部分假執行之聲請，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又本院前開判命給付部分，上訴人陳明願供擔保宣告准為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 14 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 邱 琦法 官 高明德正本係照原本作成。
上訴人敗訴部分不得上訴。
被上訴人敗訴部分，如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 14 日
書記官 郭彥琪附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。