臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1043號上 訴 人 三可國際股份有限公司法定代理人 蕭宇翔訴訟代理人 謝心味律師被上訴人 台灣地腊磚廠股份有限公司法定代理人 許承男訴訟代理人 李麗芳
陳雲進律師上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國105年5月26日臺灣臺北地方法院104年度訴字第3928號第一審判決提起上訴，本院於106年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。上訴人起訴時主張係依民法第423條規定及最高法院91年度台上字第1733號判決意旨，終止本件兩造於民國（下同）103年10月31日所簽訂之廠房暨土地租賃契約（下稱系爭租約），並依系爭租約第4條約定、民法第179條規定，請求被上訴人給付新臺幣（下同）10萬元本息，及返還以上訴人為發票人，付款人為玉山銀行長春分行，面額142萬元，發票日為103年12月1日，支票號碼CA0000000號之支票1紙（下稱系爭支票）；嗣於106年2月7日本院審理時雖更正依民法第423條規定、最高法院91年度台上字第1733號及100年度台上字第2號判決意旨，及依民法第227條第1項規定，類推適用民法第255條規定，終止系爭租約，惟仍依系爭租約第4條約定、民法第179條規定為本案請求（見原審卷第5頁、本院卷第14 2頁背面），本件訴訟標的並無變更，僅係補充終止系爭租約事由之法律上之陳述，依首揭說明，為法之所許，被上訴人抗辯係屬訴之變更、追加，並表示不同意，自無可取，合先敍明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：兩造於103年10月31日簽訂系爭租約，並經民間公證人王薇鑫公證，約定由伊向被上訴人承租坐落基隆市○○區○○○○○○路0000號廠房（下稱系爭廠房），及基隆市○○區○○○段東勢下股小段101、101-9、102-9、107-36、107-34、271-1地號等土地（合稱系爭廠地），租期自103年12月1日至108年11月30日，租金第1年每月新臺幣（下同）39萬9,000元，並於系爭租約第4條約定：「乙方（即上訴人）應於簽訂本租約同時給付甲方（被上訴人）新台幣152萬元之保證金，以做為履行本契約義務之擔保。該保證金於乙方租約終止或屆滿遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務後，由甲方無息退還」。伊為此給付被上訴人現金10萬元，並交付系爭支票。惟上揭基隆市○○區○○○段○○○○○段00000000000 0地號土地（下稱系爭107-34地號、271 -1地號土地）非被上訴人所有，被上訴人應對伊負權利瑕疵擔保責任、不完全給付責任。又伊租用系爭廠地有急迫性，然被上訴人交付之土地上堆置之土石方，未合於物流倉儲貨櫃廠使用之租賃物，已違反民法第423條規定；且被上訴人未告知系爭土地上堆有土石方，清理該土石方依水土保持法規定，應提出清理計劃書，經基隆市政府核可後始可動工。致伊於103年11月2日進場整地時，旋遭轄區瑪陵坑派出所勒令停工。被上訴人違反告知、協力義務，致伊無法達到於103年12月1日使用系爭廠地之目的；對伊應負不完全給付、物之瑕疵擔保責任。伊已於103年11月27日依民法第423條規定、最高法院91年度台上字第1733號及100年度台上字第2號判決意旨，及依民法第227條第1項規定，類推適用民法第255條規定，逕為終止系爭租約；又如認伊未將終止意思表示通知達到被上訴人，則另以104年8月25日起訴狀繕本之送達被上訴人為終止系爭租約之意思表示。則伊自得依系爭租約第4條約定、民法第179條規定，請求被上訴人返還交付之10萬元及系爭支票，並聲明求為：㈠被上訴人應給付上訴人10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被上訴人應返還系爭支票與上訴人。㈢願供擔保，請准宣告假執行（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人10萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人應返還系爭支票予上訴人。
二、被上訴人則以：兩造約定土地出租範圍僅基隆市○○區○○○段○○○○○段0000000000000000000000地號等土地（下稱系爭土地），不包括系爭107-34、271-1地號土地，並為現況點交。伊於101年1月1日已依約將租賃物交付予上訴人，自無違約、給付不完全情事。至上訴人主張「承租目的乃作為物流之倉儲貨櫃場使用」云云係其訂約動機，並非兩造合意之租約條件。本件係因上訴人未事先徵得伊同意，擅自整地，大規模剷除系爭廠區土地，破壞地貌自然環境，致遭轄區瑪陵坑派出所員警勒令停工，非可歸責於伊。伊對上訴人不負權利及物之瑕疵擔保責任、不完全給付責任，上訴人不得終止系爭租約。又伊清除上訴人大規模剷除土石方後，已發函定期催告上訴人履行租約，然上訴人早於簽訂系爭租約後之2個月已逕自與第三人新發製鋼公司簽訂租賃契約，顯然違約在先。且系爭租約第9條約定：「本契約於期限屆滿前，不得終止租約」，則上訴人片面終止系爭租約並不合法。況系爭租約並非「非於一定時期為給付不能達其契約之目的」之契約，則上訴人主張依民法第227條第1項規定，類推適用民法第255條規定得不經催告終止系爭租約，於法不合。上訴人既無合法終止系爭租約之權利，復未踐行催告程序，所為終止自不生終止之效力。另上訴人迄未交還系爭廠地，且大肆敲磚毀牆，迄未將廠房回復原狀，復擅自整地動工剷除土方，致伊為清除土方支出工程款520萬元而受有損害，則於上訴人依約賠償其毀損廠房103萬1,415元及整地費用520萬元等損害前，系爭租約第4條約定返還保證金之停止條件尚未成就，所請自屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張：兩造於103年10月31日簽訂系爭租約，並經由民間公證人王薇鑫公證，系爭租約第4條約定：「乙方（即上訴人）應於簽訂本租約同時給付甲方（被上訴人）新台幣152萬元之保證金，以做為履行本契約義務之擔保。該保證金於乙方租約終止或屆滿遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務後，由甲方無息退還」。伊並已於簽約同時依系爭租約第4條約定給付10萬元及系爭支票乙節，有系爭租約影本、系爭支票暨收據影本在卷足稽（見原審卷第9至15頁），且為被上人所不爭執，應堪信為真實。
四、又上訴人主張：被上訴人出租土地中之系爭107-34、271-1地號土地，非被上訴人所有，被上訴人就此應負權利瑕疵擔保、不完全給付責任云云，雖提出系爭租約附圖影本及土地登記謄本為據（見原審卷第14頁、第16頁、第17頁），已據被上訴人否認。玆審視系爭租約第1條分別就廠房及土地為標示：「廠房：廠房地址為基隆市○○區○○○○○○路0000號」、「土地（如附圖所示）」，又系爭租約後附之附圖為「基隆市○○區00000000段0000000000000地號共3筆土地之地籍圖謄本」，其上以黑色線條及綠色螢光筆標示成一四方形範圍，固包括系爭107-34、271-1地號土地，惟系爭租約第1條「土地（如附圖所示）」緊接處既以手寫方式詳細記載「基隆市七堵區瑪陵坑東勢下股小段101、101-9、102-9、107-36」（見原審卷第11頁），堪認被上訴人抗辯：系爭租約土地出租範圍應以文字記載為準即「基隆市七堵區瑪陵坑東勢下股小段101、101-9、102-9、107-36」，而不包括系爭107-34、271-1地號土地等語，尚非無據。況證人即系爭租約公證人王薇鑫亦證稱：伊承辦兩造系爭租約之公證，會提供如本院卷第33頁之公證土地租賃契約應備文件。伊公證土地租賃契約時，會要求出租人提供土地登記謄本。如果出租的土地非出租人所有，伊就不會為他們公證土地租約等語（見本院卷第44頁背面至第45頁），並有卷附公證土地租賃契約應備文件影本在卷可憑（見本院卷第33頁），益證經公證人王薇鑫所公證之系爭租約有關土地部分之租賃範圍不包括非被上訴人所有之系爭107-34、271-1地號土地，且為上訴人所明知。則上訴人主張被上訴人就此應負權利瑕疵擔保責任、債務不履行責任云云，即屬無稽，洵無足採。
五、上訴人另主張：伊租用系爭廠地有急迫性，然被上訴人交付之土地上棄置大量廢土，未合於物流倉儲貨櫃廠使用之租賃物，已違反民法第423條規定；且被上訴人未告知系爭土地上有堆置之土石方，清理該土石方依水土保持法第12條規定，應提出清理計劃書，經基隆市政府核可後始可動工，被上訴人違反告知、協力義務，對伊應負不完全給付、物之瑕疵擔保責任等語，業據提出基隆市政府104年4月14日基府產工貳字第1040212568號函影本、現場照片為證（見原審卷第32頁、37頁至38頁），被上訴人則予以否認，並以前開情詞置辯，經查：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用、收益狀態之保持，乃出租人主要義務，故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。由此規定足知出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣後租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害（最高法院89年度台上字第422號判決、86年度台上字第3490號判決意旨參照）。
㈡查上訴人主張：伊公司為將所承租土地整平以供貨櫃車進出
使用卸貨，乃於被上訴人103年11月1日交付系爭廠地後翌日進場整地施作，迄同年月16日即遭第三人檢舉，並有轄區瑪陵坑派出所警員到場以有廢土未清除勒令停工之情，乃為兩造所不爭（本院卷第60頁）。又基隆市政府為釐清「基隆市○○區○○○段東勢下股小段102-9、102、107-26及101-6等4筆地號土地（下稱系爭102-9等4筆地號土地，其中102、107-26及101-6等3筆地號土地非系爭租約標的）疑似堆置土石方案」曾於103年11月25日至現場辦理會勘，會勘結果認定「系爭102-9地號土地現場有土石方堆置，因系爭102-9等4筆地號土地係屬基隆市山坡地範圍，依水土保持法第12條第1項第4款規定，於山坡地堆置土石方應先擬具水土保持申請書送核。並要求被上訴人應於2個月內清除上開堆置土石方，改正完畢後，檢送市府辦理複查作業」，此有基隆市政府103年12月11日基府產工貳字第103007118號函暨會勘紀錄影本在卷可參（見本院卷第65頁、第66頁背面至第67頁）。
基隆市政府嗣於104年2月1日以被上訴人違反水土保持法第12條第1項第4款規定，依據同法第33條第1項第2款規定暨基隆市違反水土保持法案件罰鍰裁罰標準規定，對被上訴人核處罰鍰30萬元，有基隆市政府104年2月10日基府產工貳字第104020501號函影本在卷可佐（見本院卷第71頁）。被上訴人為此於104年3月25日提出土石方處理計劃書，於同年6月29日改正完成，並提出土石方清除工作成果報告書，經基隆市政府於同年7月1日同意備查，然另載明「惟被上訴人將移除祼地依據水土保持法技術規範第60、61、62條（植生規範）辦理，並請將完成植生後成果報告送本府（產發發展處）複查」；基隆市政府於104年9月25日複勘現場結果，複勘紀錄記載「案址有依水土保持法技術規範辦理植生，惟植生未達水土保持法技術規範第60條第1項第2款需達90 %以上規定，請當事人繼續加強植生，本府將於104年11月上旬派員至現場複查」；於104年11月5日以基府產工貳字第1040066400號函，同意展延改正三個月；迄至105年2月26日始以基府產工貳字第1050208034號函覆被上訴人同意結案，並於105年2月24日複勘紀錄記載「若案址土地有其他開發行為，請當事人依相關規定申請核准後（含水土保持計劃等），始得施作」，有卷附被上訴人函暨土石方處理計劃書、基隆市政府函及複勘紀錄足按（以上均為影本，見本院卷第75頁至84頁、第86頁、第88頁至第89頁、第92頁至第94頁面）。據上各節，可知系爭土地於被上訴人依水土保持法將棄置廢土清除之前，上訴人確無法於系爭土地進行整地。則上訴人主張：因被上訴人交付系爭土地上棄置廢土致無法依系爭租約之目的對系爭土地為整地，並使用、收益等語，當非無稽。
㈢被上訴人雖抗辯：兩造約定系爭廠地係以現況交付，至於上
訴人主張「承租目的乃作為物流倉儲貨櫃場使用」，僅為其內在動機；本件實係上訴人未經伊同意，擅自大規模剷除系爭土地土方，破壞自然環境，始遭第三人檢舉並經警勒令停工，與系爭土地上棄置廢土無涉云云，然查：
⒈按系爭租約第6條前段雖僅約定「本廠房暨土地係供營業之
使用」（原審卷第11頁）。然系爭租約第16條已約定「本契約於簽訂公證當日生效，甲方（即被上訴人）特許乙方（即上訴人）自103年11月1日至103年11月30日止，進入租賃標的物區域進行整理裝修，優惠免收一個月租金。」（見原審卷第13頁）。顯然被上訴人對於上訴人於使用系爭廠地前尚需進行相當期間之整地裝修工程始能達到其承租目的乙節，應知之甚明，且已同意配合辦理。
⒉次查證人即上訴人公司經理楊勝昌證稱：當初上訴人原拆櫃
廠面臨拆遷，伊找到被上訴人這塊廠地，後續與被上訴人法定代理人許承男接洽，上訴人要承租的廠區係作為倉儲、卸貨碼頭使用，於系爭租約簽訂前許承男有到上訴人原有貨櫃廠查勘，知道上訴人使用目的，後續才簽契約等語（原審卷第140頁背面）。被上訴人於104年8月28日致上訴人函中更自承：「103年10月間貴司楊經理主動來我司拜訪，表示已去看過我司位於基隆市七堵區廠房及土地....。貴司表示原在環球貨櫃場，但面臨貨櫃場業者場地變賣，限期要求該貨櫃場所有承租人限期全部遷出..」、「洽談承租事誼時，貴司表達額外兩點請求：1.希望能配合其需求由承租方加蓋"裝卸貨月台"必須拆掉我司原有窗戶及部分牆面..。2.為了進出更為順暢，貴司提出要部分整地..」等語，有該函文影本足據（原審卷第52頁）。益證被上訴人對於上訴人承租系爭廠地係作為物流貨櫃倉儲營業使用，故有整地之必要乙節，實難諉為不知。
⒊再依上揭103年11月25日基隆市山坡地違規使用案件現場會
勘紀錄記載，被上訴人當場已表示「系爭102-9地號土地於前年底，被大華二路拓寬工程承包廠商（同昌營造）傾倒剩餘土石方」（見該會勘紀錄當事人陳述意見，本院卷第66頁背面），並參以基隆市政府於104年7月14日函覆被上訴人表示同意備查時，被上訴人法定代理人許承男旋於同年月21日將該傳真予上訴人時，並親寫「我方已盡力挽救收拾局面，請稍耐心等待」等語，已據上訴人提出基隆市政府於104年7月14日函影本為憑（見原審卷第32頁），且為被上訴人所自承在卷（見本院卷第31頁）。審酌被上訴人事發當時於現場會勘時所為之意見表示，事後遭基隆市政府開罰未就此事向上訴人為任何質疑或主張，更於收受基隆市政府同意備查函時，立即將該函傳真告知上訴人，並表明其已已盡力挽救，請求上訴人耐心等待，堪認被上訴人對於系爭土地因棄置廢土致上訴人無法用作約定之營業倉儲使用乙節，並不否認，且對其負有將系爭土地之棄置廢土排除以供上訴人使用之義務，亦自承明確。則被上訴人辯稱：系爭事件係因上訴人大規模剷除系爭土地上之土方所造成乙節，並非可採。
⒋從而被上訴人縱曾表達以現況交付，然依前揭說明，其於系
爭租約租賃關係存續中，仍負有保持租賃物合於上訴人前揭使用、收益目的即使上訴人得以進行整地俾使系爭廠地具有作為物流貨櫃倉儲營業使用之義務，洵無疑義。
㈣再查被上訴人自承：訂立系爭租約前，伊沒有告知上訴人系
爭土地上有棄置廢土，而清理廢土須要提出土石方清理計畫書，且須要基隆市政府許可始可動工等語（本院卷第34-2頁），且其於104年8月28日致函上訴人時復陳稱：「該土方係多年前政府道路擴寬工程，承包商同昌營造惡意違法棄倒剩餘土石方，該營造商已倒閉」等語（原審卷第52頁）。顯然被上訴人明知系爭102-9地號土地上有棄置廢土乙事，卻未盡告知義務；且未於租期開始前協力將出租土地上所堆置之棄置廢土予以清除，致上訴人進場整地施作時，遭基隆市政府警察局瑪陵坑派出所勒令停工，而無法將系爭廠地用作約定目的之營業使用，系爭廠地既有上揭未符合約定使用收益狀態之瑕疵，且此顯可歸責於出租人即被上訴人，則上訴人主張：被上訴人應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任等語，洵非無據。
六、惟上訴人主張：伊租用系爭廠地有急迫性，被上訴人對伊既應負不完全給付、物之瑕疵擔保責任，伊得依民法第423條規定、最高法院91年度台上字第1733號判決、100年度台上字第2號判決，及依民法第227條第1項規定，類推適用民法第255條規定，逕為終止系爭租約云云。業據被上訴人否認，且查：
㈠按系爭租約第9條雖約定：「本契約於期限屆滿前，不得終
止租約」（原審卷第11頁背面）；然核其條款標題載明為「合意終止」，顯然該上開約款並未排除當事人任一方依法律規定或依租約約定終止租約之權利。是被上訴人據此抗辯：上訴人無權終止租約云云，固乏所據。然按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。
是債權人主張債務人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於債權人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約；如其不完全給付為不能補正者，始得不經催告而依民法第256條規定解除契約。又租賃為繼續性契約，於出租人應負瑕疵擔保或債務不履行責任時，其法律上之效果，本諸繼續性契約之特色，應認承租人係行使終止權，而非解除權（最高法院51年度台上字第2829號判例意旨參照）。是於租賃契約出租人有不完全給付而可得補正之情形，承租人雖非不得類推適用民法第227條、第254條規定主張終止契約，然仍應需定期催告出租人補正而不補正時，始得合法終止租約。次按「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約」，民法第255條固定有明文。
惟按民法第255條所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者。係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達契約目的之情形而言，如定製慶祝國慶牌坊是。又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要(契約之目的所在)有所認識，如定製手工藝品一套，並告以係為本月五日出國贈送親友之用。必須於本月四日交付是（最高法院64年度台再字第177號判例參照）。至於「契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序」（見本院卷第123頁），雖有最高法院100年度台上字第2號判決意旨可考；另最高法院91年度台上字第1733號判決意旨則謂：「按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任」（見原審卷第35頁）。然承租人如欲依上開判決意旨，依債務不履行之規定主張終止租約，仍應符合前揭法律規定始得合法為之，其理至明。
㈡經查被上訴人就系爭102-9地號土地上有棄置廢土乙事，卻
未盡告知義務；且未於租期開始前協力將出租土地上所堆置之棄置廢土予以清除，致上訴人進場整地施作時，遭轄區瑪陵坑派出所勒令停工，而無法依約為作為物流倉儲貨櫃營業使用，乃未符合租約約定使用收益之狀態，業經認定，然核其性質，應屬可補正之不完全給付，則依前揭說明，上訴人然應需定期催告被上訴人補正而不補正時，始得合法終止租約。上訴人雖主張：伊已於103年11月27日通知終止契約，如認該終止意思表示未合法到達被上訴人，伊亦以起訴狀繕本送達為終止租約之通知云云；然其既未舉證證明於終止租約前曾向被上訴人定期催告補正，與前揭規定不合，仍不生租約終止之效力。
㈢上訴人雖主張：伊承租系爭廠地係因原先之原貨櫃場面臨拆
遷，故使用上有急迫性，系爭買賣契約非於一定時期為給付不能達其契約目的。是伊得依民法第423條規定及類推適用民法第255條規定，不經催告終止系爭租約云云（見本院卷第142頁背面），亦據被上訴人所否認。且本件被上訴人應為之給付，係交付租賃物，以供上訴人為營業使用，業如前述，自客觀上觀察殊無非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形，且遍查兩造所訂之系爭租約，亦無此項記載或有嚴守履行期限之合意，並對此期限之重要已有所認識。又特別約定之終止條件堪稱契約至為重要之事項，兩造既訂有書面租約，並經公證，若約定被上訴人絕對應於一定時期交付租賃物，否則逕行終止，影響雙方權益至鉅，此至為重要之事項，兩造當必謹慎為之，焉有不於租賃契約中予以明載之理。上訴人雖謂其承租系爭廠地係因原先之原貨櫃場面臨拆遷，使用上有急迫性云云。然兩造系爭租約約定之租期係自103年12月1日至108年11月30日，有系爭租約影本可稽（原審卷第11頁）；則被上訴人果能於上開租約期間將符合租約使用收益之租賃物交付予承租人，是否謂不能達其契約之目的，容有可議。參以上訴人雖主張已於103年11月27日向被上訴人通知終止系爭租約云云（原審卷第86頁背面），然此已據被上訴人否認（原審卷第86頁背面）。且上訴人先稱：
上開終止租約之意思表示係向非被上訴人法定代理人之「許二哥」即許承基為之（原審卷第86頁背面），嗣則改稱係向被上訴人法定代理人許承男為之（本院卷第59頁背面），其反覆其詞，已不足採信。上訴人既未於103年11月間因整地遭受阻礙時即時向被上訴人通知終止租約，且迄至104年8月間始以本件訴訟請求返還保證金（原審卷第2頁）；並對照被上訴人於知悉上訴人整地受阻後即依水土保持法相關規定花費鉅資耗時費事擬具計畫將系爭土地堆置廢土移除，並於收受基隆市政府104年4月14日基府產工貳字第1040212568號函就其土石方處理計畫回覆同意備查時，傳真通知上訴人請耐心等候，有該傳真函文影本足稽（原審卷第32頁）；則被上訴人於104年8月28日函件及104年9月21日存證信函中分別陳稱：「103年12月間貴司通知我司其先行另租他處合約簽一年，他處合約到期後即會與我司履行租賃契約」、「我司為遵守公證租約第9條規定期限屆滿前不得終止租約，積極奔走，花費520萬鉅資清運土方。一直到104/8/17前貴司從未提過返還142萬保證金支票及終止租約表示，我司深信貴司在105年3月會來履行租約，..」等語（原審卷第53頁、第80頁），難認無稽。準此益證依系爭租約之性質，並無非於一定時期為給付即不能達其契約目的之情事至灼。從而上訴人主張：伊得參酌前揭最高法院判決意旨，依民法第423條、第227條第1項及類推適用同法第255條規定終止系爭租約云云，於法不合，所為終止自不生效力。
七、綜上所述，系爭租約既未經上訴人合法終止；則上訴人主張系爭租約業已終止，而依系爭租約第4條約定、民法第179條規定，請求被上訴人返還交付之保證金即現金10萬元及系爭支票，均為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 陶亞琴法 官 賴劍毅正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
書記官 林桂玉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。