臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1056號上 訴 人 吳餘東訴訟代理人 陳建宏律師複 代理人 潘怡學律師被 上訴人 吳祥榮訴訟代理人 李國煒律師複 代理人 劉育志律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國105年6月14日臺灣桃園地方法院104年度訴字第1471號第一審判決提起上訴，本院於105年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，被上訴人於原審以兩造間就桃園市○鎮區○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）有不定期租賃關係，因系爭土地價值升高，有增加租金之必要為由，依租賃契約法律關係、民法第442條規定，聲請法院調整租金，暨請求上訴人給付調整後之租金（見原審卷第84頁反面）；嗣於本院審理時，表明其於原審聲明「確認上訴人向被上訴人承租系爭土地之租金，按月於每月10日前給付」之真意，即係請求法院依民法第442條調整租金，並請求上訴人按月於每月10日前給付調整後租金之意（見本院卷第118頁反面），核屬補充其法律上之陳述，並未變更其訴訟標的，不生訴之變更、追加之問題，合先陳明。
二、被上訴人主張：伊為系爭土地所有權人。上訴人所有坐落於桃園市○鎮區○○段○○○○號土地（下稱451地號土地）之鐵皮建物（即門牌為桃園市○鎮市○○里○○○街○號，下稱系爭建物）占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）編號A、B所示部分土地（面積合計80.91平方公尺），另如附圖編號C所示部分空地（面積138.39平方公尺）則由上訴人作停車位使用，並與伊就系爭土地成立不定期租賃關係（下稱系爭租約），每月租金新台幣（下同）8000元。惟系爭土地商機繁榮，且上訴人將系爭建物出租他人獲有高額租金，可見土地經濟價值遽增，伊自得訴請法院調整租金，及上訴人按月於每月10日前給付調整後租金等情。爰依租賃契約法律關係、民法第442條規定，求為命上訴人承租系爭土地，應付之租金自起訴狀繕本送達翌日即民國104年8月22日起，調整為每月2萬4034元，並按月於每月10日前給付之判決（原審為上訴人敗訴之判決，經其聲明不服，提起上訴；另被上訴人逾上開範圍之請求，經原審為伊敗訴之判決，未據伊聲明不服，此部分即已確定，不在本院審理範圍，以下不予贅述）。並於本院答辯聲明：如主文所示。
三、上訴人則以：伊並無將如附圖編號A、B所示部分建物、C所示部分空地出租他人，自無利用系爭土地而獲取高額租金之可言；系爭土地並無價值增漲情形，且系爭土地之租金已達法定上限，自無調整之必要等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
四、查，㈠系爭土地分割前為451地號土地之一部，於97年5月14日以判決分割為原因，由被上訴人取得所有權；㈡上訴人於88年3月6日，經分割前451地號土地共有人全體同意，於該土地上搭建系爭建物；㈢被上訴人自97年5月14日起，與上訴人就系爭土地成立不定期租賃關係，約定租金每月8000元，並按月於每月10日前給付；㈣系爭建物占用系爭土地之面積及位置，詳如附圖編號A部分所示建物（面積63.03平方公尺）；編號B部分所示花台（面積17.88平方公尺）土地，現由上訴人使用；㈤系爭土地如附圖編號C部分所示之空地（面積138.39平方公尺），現由上訴人占用；㈥上訴人將系爭建物面積計70.44坪（即如本院卷第31頁所示黃色螢光筆標示面積）出租第三人，每月租金10萬元等情，有卷附土地登記謄本、土地所有權狀、付款簽收表、現金支出傳票、合作金庫銀行存款憑條、租賃契約可憑（見原審卷第6至7頁、第31至37頁、第86至97頁）；且經原審法院會同桃園市平鎮地政事務所（下稱平鎮地政事務所）人員至現場履勘並測量屬實，亦有卷附勘驗筆錄、平鎮地政事務所104年12月15日平地測字第1040012835號函檢附土地複丈成果圖可稽（見原審卷第50至51頁、第57至58頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第84至85頁、本院卷第93頁反面），堪信為真。
五、本件應審究者為㈠被上訴人依民法第442條規定，請求調整系爭土地之租金，是否有據？㈡若有，則被上訴人請求調整之租金，以若干為允當？㈢被上訴人請求上訴人給付調整後租金，是否有據？茲分別論述如下：
㈠、被上訴人依民法第442條規定，請求調整系爭土地之租金，是否有據？⒈按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲
請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，綜合考量，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號民事裁判意旨參照）。
⒉經查：
⑴、上訴人於88年3月6日經分割前451地號土地共有
人全體同意，於分割前451地號土地上搭蓋系爭建物；嗣分割前451地號土地經共有人訴請分割，由被上訴人於97年5月14日以判決分割為原因取得系爭土地所有權，系爭建物占用系爭土地之面積及位置，詳如附圖編號A部分所示建物（面積63.03平方公尺），另編號B、C部分所示花台、空地（面積分別為17.88、138.39平方公尺），亦由上訴人占有使用；兩造並自97年5月14日起就系爭土地成立不定期租賃關係，約定每月租金8000元，上訴人應按月於每月10日前給付等情，有卷附系爭建物建築執照及使用執照、分割前451地號土地登記謄本、土地使用同意書、土地登記第二類謄本（見原審卷第6頁、第25至30頁、第8頁）可憑，且為兩造所不爭執（見本院卷第93頁反面），可知兩造間自97年5月14日起，就系爭土地有不定期租賃關係存在，約定每月租金為8000元。又參以系爭土地自97年迄104年間，每平方公尺土地公告現值已自3萬1500元調升為4萬2800元，有卷附公告土地現值及公告地價查詢資料（見本院卷第33頁）可佐，再酌量系爭租約於97年間成立迄今，全臺整體工商業發展、經濟繁榮、交通便捷，薪資及物價均有所成長等客觀情事，堪認系爭土地價值確有升漲。則被上訴人依民法第442條規定，請求法院調整系爭土地之租金，於法核屬有據。
⑵、上訴人雖以系爭土地自97年迄今，公告地價漲幅
甚微，應無調整租金之必要為由，抗辯被上訴人不得請求調整系爭土地之租金云云。然查：
①、系爭土地自97年迄104年間，每平方公尺土
地公告現值自3萬1500元調升為4萬2800元，有卷附公告土地現值及公告地價查詢資料（見本院卷第33頁）為憑，可知系爭土地價值漲幅已達36％（計算式：〈00000－00000〉÷31500＝0.36，小數點後三位以下四捨五入），足見系爭土地自系爭租約成立後，價值確有明顯增漲，且系爭土地附近高樓林立，往來交通便利，商業機能繁榮，有卷附系爭土地現場照片（見本院卷第43至48頁）可稽，核與上訴人自陳：系爭建物目前出租於連鎖便利超商，作為營業使用（見本院卷第52頁反面至53頁）等情相符，益徵系爭土地乃坐落商業繁榮、人潮眾多之地段，其經濟利用價值甚高，若仍依原定租金（即按月以8000元計算），對被上訴人顯失公平，則被上訴人據此請求法院調整租金，於法自屬有據。
②、基上，上訴人以系爭土地自97年迄今，公告
地價漲幅甚微，應無調整租金之必要為由，抗辯被上訴人不得請求調整系爭土地之租金云云，並無可取。
⑶、上訴人雖又以系爭土地原定租金已達法定上限為
由，抗辯被上訴人不得請求調整系爭土地之租金云云。惟查：
①、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其
建築物申報總價年息百分之10為限；前揭規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條及第105條固分別定有明文。然，土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是該條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上第20號民事裁判、同院92年度台上字第1475號民事裁判意旨參照）。
②、參以上訴人自陳：伊將系爭建物其中70.44
坪（即約232.86平方公尺，詳如本院卷第31頁所示黃色螢光筆標示部分面積）出租予連鎖超商，每月租金10萬元等情（見本院卷第67頁反面至68頁），核與卷附統一超商租賃契約（見原審卷第86至97頁）內容相符，可見系爭建物部分乃作為營業用房屋，上訴人因系爭建物用以營業可獲取高額租金利潤，則上訴人承租系爭土地供作營業使用之利益，顯非城市一般基地承租供居住用房屋者可相比擬，自不受土地法第105條準用第97條規定以土地申報地價之10％租金為限。
③、上訴人雖又再以伊就系爭建物一部出租予連
鎖超商之範圍，並未坐落於系爭土地，則伊與被上訴人就系爭土地之租金應有土地法第105條準用第97條規定適用之餘地云云。但查：
、上訴人於88年3月6日經分割前451地號土地共有人全體同意，於分割前451地號土地上搭蓋系爭建物乙情，已如前述，核與卷附系爭建物照片（見本院卷第55至57頁）相符，可見上訴人於88年3月6日所搭蓋之系爭建物乃一體完成之建築結構，衡情該建物各部分之經濟價值應屬相當，而無價值懸殊之可能，堪認系爭建物各部分之經濟利用價值相同，不因出租他人與否而有所區別。則縱令上訴人未將系爭建物其中坐落系爭土地部分之建物面積出租予連鎖超商，然仍無礙系爭建物整體均具有商業使用之經濟效能，依前揭說明，系爭土地之租金自無土地法第105條準用第97條規定適用之餘地。
、是以，上訴人以伊就系爭建物一部出租予連鎖超商之範圍，並未坐落於系爭土地為由，抗辯伊與被上訴人就系爭土地之租金應有土地法第105條準用第97條規定適用之餘地云云，仍無可取。
④、基上，上訴人以系爭土地之租金已達法定租
金上限為由，抗辯被上訴人不得請求調整系爭土地之租金云云，亦無可採。
⒊依上說明，被上訴人依民法第442條規定，請求調整
系爭土地之租金，於法核屬有據。上訴人以系爭土地價值並無升漲，系爭土地之租金已達法定上限為由，抗辯被上訴人不得請求調整系爭土地之租金云云，則無可取。
㈡、被上訴人請求調整之租金，以若干為允當？⒈按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加
租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示時起算。然如於起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院48年台上字第521號民事判例意旨參照）。
⒉承前所述，系爭租約於97年間成立迄今，系爭土地公
告現值漲幅已達36％，且全臺整體工商業發展、經濟繁榮、交通便捷，薪資及物價均有所成長，堪認系爭土地價值確有升漲，倘仍依原定租金給付，對被上訴人顯失公平，則被上訴人依民法第442條規定，請求調整系爭土地之租金，於法核屬有據。
⒊本院審酌系爭土地位在桃園市平鎮區，面臨寬敞馬路
，來往交通便捷，且附近高樓林立，商業及生活機能均相當良好，民生物資取得便利（見本院卷第43至45頁現場照片）；並參以系爭土地自97年迄104年間，每平方公尺土地公告現值自3萬1500元調升為4萬2800元（見本院卷第33頁），土地價值顯有增加；又上訴人將系爭建物其中面積計70.44坪（即約232.86平方公尺，詳如本院卷第31頁所示黃色螢光筆標示面積）出租予連鎖超商做營業使用，每月租金高達10萬元，可知系爭建物每平方公尺每月使用利益約計429元（計算式：10萬÷232.86＝429，元以下四捨五入，以下同）；再系爭土地102年度申報地價為6560元（見原審卷第6頁）；認系爭土地如附圖編號A所示部分之土地租金，自原審起訴狀繕本送達上訴人之翌日（即104年8月22日，見原審卷第41頁）起，調整為每平方公尺按月以245.77元計算，即每月租金調整為1萬5491元（計算式：63.03×245.77＝15491），另系爭土地如附圖編號B、C所示部分之土地租金，調整為按申報地價之年息10％計算，即每月租金調整為8543元（計算式：156.27×6560×10％÷12＝8543），合計系爭土地之租金自104年8月22日起，調整為按月以2萬4043元（計算式：15491＋8543＝24034）計算為允當。
㈢、被上訴人請求上訴人自104年8月22日起，按月於每月10日前給付調整後租金，是否有據？⒈按依民法第442條規定請求調整租金，屬形成之訴，
固應於法院為形成判決，以確定其增減之租金額後，當事人始得請求所增加租金之給付。惟基於訴訟經濟起見，倘當事人於該形成之訴合併提起給付租金之訴，即非法所不許（最高法院98年度台抗字第384號民事裁判意旨參照）。
⒉兩造間就系爭土地之租金既應自104年8月22日起調整
為按月以2萬4034元計算，業經認定，則被上訴人基於訴訟經濟，併依租賃契約法律關係，請求上訴人自租金調整後即104年8月22日起，按月於每月10日前給付被上訴人調整後租金即2萬4034元，為有理由，應予准許。
六、從而，被上訴人依租賃契約法律關係、民法第442條規定，求為判決上訴人承租系爭土地之月租金，自104年8月22日起調整為2萬4034元，上訴人並按月於每月10日前給付調整後租金，均為有理由，皆應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不同，但結論並無二致，本院仍應予維持。
上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法暨所提之證據，經核均不足以影響本院前述審斷之判決結果，爰不再逐一論述，併為敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 105 年 11 月 23 日
民事第十六庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 許碧惠法 官 邱育佩正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 23 日
書記官 郭家慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。