臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1058號上 訴 人 林文香訴訟代理人 林明信律師被上訴人 蔡慶達訴訟代理人 王憲勳律師被上訴人 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘被上訴人 鄭俊中
曾義傑上三人共同訴訟代理人 秦柏基
黃玉茹上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國105年6月16日臺灣新北地方法院105年度訴字第98號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於107年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人蔡慶達應給付上訴人新臺幣伍佰萬元，及自民國一０四年十二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人永慶房屋仲介股份有限公司、鄭俊中、曾義傑應連帶給付上訴人新臺幣伍佰萬元，及自民國一０四年十二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第二項、第三項判命被上訴人應為之給付，於同項被上訴人中之一人履行給付，他項被上訴人於該給付範圍內，同免責任。
被上訴人蔡慶達應再給付上訴人新臺幣貳佰伍拾萬元，及自民國一０六年八月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人永慶房屋仲介股份有限公司、鄭俊中、曾義傑應再連帶給付上訴人新臺幣貳佰伍拾萬元，及自民國一０六年八月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第五項、第六項判命被上訴人應為之給付，於同項被上訴人中之一人履行給付，他項被上訴人於該給付範圍內，同免責任。
其餘追加之訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用關於上訴部分，由被上訴人連帶負擔，關於追加之訴部分，由被上訴人連帶負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新臺幣貳佰伍拾萬元為被上訴人供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣柒佰伍拾萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件上訴人於原審起訴聲明求為：(一)被上訴人蔡慶達（下稱蔡慶達）應給付上訴人新臺幣（下同）500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二)被上訴人永慶房屋仲介股份有限公司、鄭俊中、曾義傑（下合稱永慶公司等3人，分別各稱永慶公司、鄭俊中、曾義傑）應連帶給付上訴人500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(三)前二項聲明中之任一被上訴人已為給付時，他項被上訴人於該給付範圍內同免責任。(四)願供擔保請准宣告假執行。嗣於本院審理中，追加聲明求為：
(一)蔡慶達應再給付上訴人1000萬元，及自民事追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二)永慶公司等3人應再連帶給付上訴人1000萬元，及自民事追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
(三)前二項聲明中之任一被上訴人已為給付時，他項被上訴人於該給付範圍內同免責任。(四)願供擔保請准宣告假執行（本院卷㈠第199頁背面，本院卷㈡第196頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於民國103年10月11日透過永慶公司捷運新泰直營店之介紹，以4390萬元向蔡慶達購買其所有坐落新北市○○區○○段00、0000、00、0000、00、0000地號土地（下各稱其地號土地，合稱系爭土地）及61地號土地上同段475建號即門牌碼新北市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。伊除已支付全部價款予蔡慶達外，另支付永慶公司服務報酬33萬9000元，並於104年1月22日辦妥系爭房地所有權移轉登記予伊指定之訴外人簡宏達名義，其中
61、62地號土地合併入60地號土地、61-1、62-1地號土地合併入60-1地號土地。詎伊於104年6月間接獲新北市政府地政局104年6月4日函，始知新北市政府已就系爭房地辦理「新、泰○○○（第二區）市地重劃區」開發案（下稱系爭重劃案）內之建築改良物補償查估作業。然被上訴人在伊看屋過程中，均未為任何告知，直至103年10月11日買賣雙方見面議價時，永慶公司店長鄭俊中及業務曾義傑始提及系爭房地位於重劃區內，惟強調重劃後不影響系爭房地之位置及面積，亦不會遭拆除房屋。因伊不諳法律，又相信永慶公司為國內知名房仲品牌，兼以標的物現況說明書第27項「是否位於政府徵收預定地內」、第30項「是否有拆除重建或禁建或糾紛事項」、第34項「其他重要事項」均勾選否，伊始參考永慶公司提供鄰近店面實價登錄行情，同意以上開高價購買。然實際系爭房地不符合申請排除重劃要件，終將面臨「全部拆除與重新配地」之確定結果，乃屬減少其價值之瑕疵，蔡慶達應負物之瑕疵擔保責任，伊並得依民法第359條、第179條規定，請求出賣人蔡慶達應減少價金並返還不當得利1500萬元。且伊在接獲新北市政府地政局104年6月4日函後6個月內提起本件訴訟，未違反民法第356條、第365條除斥期間規定。又本件鄭俊中、曾義傑為不動產經紀人，永慶公司則係從事不動產經紀業且與伊約定收取高額報酬，渠等未善盡據實調查、報告之善良管理人注意義務，未詳實說明市地重劃之意義及效果，囫圇以系爭房地於重劃後不影響位置及面積為由搪塞，且未於現況說明書中依法記載「市地重劃」之重要事項，亦未有經紀人簽章，均違反「不動產說明書應記載及不得記載事項」及「不動產經紀業管理條例」等相關規定，又提供非重劃區內高於市價行情資料，致伊誤判購買意願及價格而受有重大損害，已共同侵害伊之權利，且難謂其無過失，伊亦得依侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第
1、2項規定，請求永慶公司等3人應連帶給付侵權行為損害賠償1,500萬元。並於原審聲明：(一)蔡慶達應給付上訴人500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二)永慶公司等3人應連帶給付上訴人500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(三)前二項聲明中之任一被上訴人已為給付時，他項被上訴人於該給付範圍內同免責任。(四)願供擔保請准宣告假執行等語。【原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，並於本院為前揭訴之追加】。上訴及追加聲明：(一)原判決廢棄。(二)蔡慶達應給付上訴人500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息。(三)永慶公司等3人應連帶給付上訴人500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(四)蔡慶達應再給付上訴人1000萬元，及自民事追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(五)永慶公司等3人應再連帶給付上訴人1000萬元，及自民事追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(六)第二、三項聲明中之任一被上訴人已為給付時，他項被上訴人於該給付範圍內同免責任；第四、五項。聲明中之任一被上訴人已為給付時，他項被上訴人於該給付範圍內同免責任。(七)願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人抗辯如下：
(一)蔡慶達係以：系爭房地標的物現況說明書第27、30、34項記載，乃伊於102年間委託仲介銷售時之現況，符合事實。伊依出賣人身分僅負有對買受人即上訴人告知自己知悉關於系爭房地事項即列入系爭重劃區範圍之義務，此節亦經買賣雙方於系爭契約中相關文字旁註記特別簽名，伊並無隱匿交易重大訊息誤導上訴人購買及出價意願，亦未負對買受人解釋市地重劃意義、代其評估買受後可能相關風險之義務，要與物之瑕疵無關。且系爭重劃案早於91年間已存在，當為久住新莊地區之上訴人所知悉，系爭重劃官網網頁明載各宗土地將進行統合整理、交換分配，上訴人亦自承對「市地重劃」將規劃道路及拆除部分房屋有所認知，其仍同意購買系爭房地，自不能再主張瑕疵擔保。況系爭房地之重劃尚待法定程序實施與開發後，方能確定實際內容，上訴人要求伊負有知悉迄未定案之重劃內容，並就該不確定因素所導致之價差負物之瑕疵擔保責任，自屬無據。系爭重劃案確定內容迄未完成法定程序發布實施，上訴人所稱之損害尚未發生，甚至可能不會發生或不存在。上訴人主張受有1500萬元之損害並請求減少價金，尚無所據。又縱認系爭房地確有瑕疵，然上訴人於過戶前之104年1月5日已向新北市政府申請取得都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書，即知悉系爭土地會遭劃分公共設施保留地而有拆遷、補償可能之情事，卻未依民法第356條第1項規定向伊通知，仍繼續辦理過戶及聲請合併地號土地事宜，符合同條第2項怠為或不為通知視為承認受領之物，已不得再主張物知瑕疵等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：1.上訴及追加之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(二)永慶公司等3人則以：伊等於看屋及磋商過程中，已據實告知上訴人系爭房地位於系爭重劃區，多次解釋市地重劃之涵義及對系爭房地之可能影響，並盡其所能查知系爭重劃案最新進度，且請買賣雙方於系爭契約中相關文字旁註記特別簽名，堪認已盡仲介業者之善良管理人注意義務。至於標的物現況說明書第27、30、34項記載，乃102年間出賣人委託仲介銷售時之現況，且與實情相符，殊無誤導之嫌。上訴人並自承對「市地重劃」將有拆除部分房屋及重新配地之可能已有認知，猶決定買賣成交，自未有不法侵害。且無論曾義傑或鄭俊中於提供服務過程中，均未曾向上訴人或簡宏達保證重劃後系爭房地之位置及面積不受影響。上訴人主張於政府尚未完成法定程序並發布實施前，即應調查清楚並告知上訴人，實強人所難。況系爭重劃案確定內容迄未完成法定程序發布實施，上訴人逕行臆測系爭房地遭拆除之未來不確定事實，據此假設前提計算所謂之損害或價差尚未發生，自不生賠償問題。又伊依內政部不動產交易實價查詢服務網所提供之搜尋條件，無法分辨出是否屬系爭重劃區內之房地。且上訴人同意以每坪近90萬元價格買受成交，係評估租金收益所決定，與伊提供之實價登錄表無關，欠缺相當因果關係。則上訴人訴請伊等連帶賠償，自無理由等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：1.上訴及追加之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查上訴人於103年10月11日透過永慶公司捷運新泰直營店業務員曾義傑及經紀人鄭俊中之居間仲介，以4390萬元向蔡慶達購買其所有系爭房地，並簽訂系爭契約。上訴人除已支付全部價款予蔡慶達外，另支付永慶公司服務報酬33萬9000元，並於104年1月22日辦妥系爭房地所有權移轉登記予上訴人指定之訴外人簡宏達名義，其中61、62地號土地合併入60地號土地，61-1、62-1地號土地合併入60-1地號土地。又系爭房地位於系爭重劃案範圍，系爭60、60-1地號土地分別屬91年12月31日發布實施之「擬定新莊都市計畫（○○○地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫」案之「第三○住○區○○○道路用地」，依規定以市地重劃方式辦理開發等情，為兩造所不爭執（原審卷第11、128頁背面、146頁，本院卷㈡第29至32、59、135至137頁），並有不動產買賣契約書、統一發票、土地登記第二類謄本、建物登記資料、新北市政府城鄉發展局105年9月29日函等件可稽（原審卷第44至99、100、101至102、153至155頁，本院卷㈠第61頁），堪信為真實。
四、又上訴人主張：系爭房地位於系爭重劃案範圍，不符合申請排除重劃要件，終將面臨「全部拆除與重新配地」之確定結果，乃屬減少其價值之瑕疵，蔡慶達應負物之瑕疵擔保責任，伊得請求減少價金，並返還不當得利；另永慶公司等3人從事不動產仲介業受託辦理系爭房地居間仲介，未善盡據實調查、報告之善良管理人注意義務，未詳實說明市地重劃之意義及效果，應有過失致伊受有損害，渠等應負連帶損害賠償責任等語，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。茲查：
(一)有關上訴人得否主張買受之系爭房地有物之瑕疵，而請求蔡慶達減少價金並返還不當得利部分：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。茲查：
⑴兩造於103年10月11日簽訂系爭契約，由蔡慶達將系爭房地
出賣予被上訴人，而簽訂系爭契約時，60、61、62地號土地使用分區為「第三種住宅」，60-1、61-1、62-1地號土地則為「道路用地」，系爭房屋為坐落61地號土地之合法登記建物，主要用途為住商用，且由蔡慶達出租予第三人游明富開設機車行，有不動產買賣契約書、房屋租賃契約書、建物登記資料可參（原審卷第44、89、153頁），且為兩造所不爭執。又依曾義傑於本院證稱：最早上訴人係以電話表示看到新莊新泰路附近店面，由店長指派伊服務，之後伊亦再介紹幾家店面，並認識上訴人配偶簡宏達，了解簡宏達是對店面有興趣，且挑選新莊地區透天型店面作介紹等語（本院卷㈠第160頁），堪認上訴人主張：伊委請永慶公司尋找買賣物件時，已明確告知購屋需求為規劃退休用途之店面可收租物件等語（原審卷第12頁），應非無據。則關於系爭房地應具備之價值、效用及品質是否欠缺，自應以此作為衡量之標準至明。
⑵又系爭土地於91年12月31日已劃定都市計畫將以市地重劃方
式辦理，且該重劃區內之建物倘欲申請排除重劃，須符合「非屬單棟合法建築物者」、「聚集合法建築物累計投影面積超過500平方公尺者」始得辦理，有新北市政府城鄉發展局105年9月29日函可參（本院卷㈠第61頁），而系爭房屋單層面積僅66.88平方公尺，有建物電傳謄本足稽（原審卷第153頁），則上訴人陳稱系爭房地不符合上開要件，無法排除重劃，亦非無憑。蔡慶達雖抗辯：系爭房地之重劃尚待法定程序實施與開發後，方能確定實際內容，尚不足認有預定拆除之情形，系爭重劃案確定內容迄未完成法定程序發布實施，上訴人所稱之損害尚未發生，甚至可能不會發生或不存在，系爭房地並無瑕疵，上訴人未受有損害云云。且系爭重劃區仍屬都市○○○○○段，尚未經主關機關核定公告，亦有新北市政府地政局107年7月12日函可據（本院卷㈡第163至166頁）。惟依都市計畫法第26條第1項規定都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。又按「重劃區內應行拆遷之土地改良物或墳墓，直轄市或縣（市）政府應予公告，並通知其所有權人或墓主，土地改良物限期30日內墳墓限期3個月內自行拆除或遷葬。逾期不拆除或遷葬者，得代為拆除或遷葬。前項因重劃而拆除或遷葬之土地改良物或墳墓，應予補償...。」，平均地權條例第62條之1定有明文。另「依本條例第62條之1規定應行拆遷之土地改良物或墳墓，以有妨礙重劃土地分配或重劃工程施工所必須拆遷者為限...前項因重劃拆遷之土地改良物或墳墓，應給予補償...。」，市地重劃實施辦法第38條亦規定甚明。而新北市政府地政局為詳實估算全案之查估補償費用數額，並縮短重劃作業流程，先行辦理重劃區內地上物查估作業，系爭房屋亦於104年6月23日查估，新北市政府城鄉發展局更於105年8月18日簽奉核准將都市計畫採分期分區辦理，將中正路以北之合法聚落及中正路以南納入第二階段變更作業等情，有該局107年7月12日函、104年6月4日函可憑（本院卷㈡第163至166頁，原審卷第103至108頁）。茲再參酌市地重劃實施辦法第21條已規定土地所有人需負擔公用設施用地及費用；第30條則規定有重劃後土地最小分配面積等。足見系爭房地依相關規定仍無法排除重劃而存有將來可能遭政府拆除房屋、負擔費用及配地減少之危險，並將減低其經濟上之價值，自屬物之瑕疵，且此瑕疵客觀上於103年10月11日系爭契約成立時即已確定存在，洵無疑義。是蔡慶達僅以系爭房地使用現況及系爭重劃案確定內容尚未完成法定程序發布實施，而抗辯系爭房地無瑕疵存在云云，洵非有據。
2、次按民法第355條規定，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。又出賣人所負之物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年度臺上字第2395號裁判參照）。是出賣人免責之規定，只限於買受人於契約成立時明知或因重大過失而不知物有瑕疵且出賣人未予保證時，始有適用。經查：
⑴蔡慶達主張：伊僅負有對上訴人告知自己知悉關於系爭房地
事項即已列入系爭重劃區範圍之義務，此亦經買賣雙方於系爭契約中相關文字旁註記特別簽名；且系爭重劃案早於91年間已存在，當為久住新莊地區之上訴人所知悉，系爭重劃官網網頁亦明載各宗土地將進行統合整理、交換分配，上訴人更自承對「市地重劃」將可能拆除部分房屋及重新配地乙節有所認知，自不能再主張瑕疵擔保云云。另系爭契約所附不動產說明書中「壹、產權調查表」第三點重要事項中確記載「本案60、61、62號使用分區備註：附帶條件：以市地重劃方式辦理開發。而市地重劃範圍內之土地除公共設施用地外，應俟細部計劃完成法定程序發布實施及開發完成後始得發照建築。」、「本案60-1、61-1、62-1號使用分區備註：附帶條件：以市地重劃範圍內之土地除公共設施用地外，應俟細部計劃完成法定程序發布實施及開發完成後始得發照建築。」（原審卷第66頁），而系爭契約所附新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書除有相同記載，並記載「擬定新莊都市計畫（○○○地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫案（91年12月31日）」等語（原審卷第76頁），亦有不動產說明書、土地使用分區證明書可稽。然觀諸上開說明書及證明書之附記內容僅在說明市地重劃土地之發照建築條件，僅自文義實無從認知市地重劃區內土地及建物可能面臨之拆遷及配地之風險。且在不動產買賣交易上，一般買方因不諳法令，除賣方另為揭露外，只能善意信賴賣方所預定之買賣契約應符合法令規定，及所交易買賣標的應具備客觀交易之效用及品質。則系爭房地被編列為市地重劃之範圍，既非土地買賣常態之事，自難責一般買方即上訴人對於市地重劃可能面臨之權義變動得充分瞭解或課予其自行探知查詢之義務。反觀蔡慶達既為系爭房地之所有權人，對於系爭房地列入重劃之權利義務當知之甚詳，且其既透過買賣處分標的獲利，自負有充分告知及完整揭露之義務，以維消費市場之交易秩序及公平誠信之趣旨。從而蔡慶達徒以前揭說明書及證明書註記上情，指摘上訴人就契約之履行明知瑕疵或有重大過失，不能主張瑕疵擔保責任云云，洵無可採。
⑵況證人即上訴人之配偶簡宏達證稱：「簽約當時曾義傑有提
到市地重劃的問題，且他強調這個房子是不會被拆除，只會三條路變成二條路而已，新莊路會存在，景德路會消失。」、「（提示原證1契約第12頁〈即系爭契約所附不動產說明書中「壹、產權調查表」第三點重要事項〉這裡有簽名及手寫註記，當初註記是什麼意思？）當初只是註記，我們只是簽名而已，我們也不知道註記的意思，他並沒有對我們說明，我們只是沿路簽下去，他當初只講房屋不會被拆，不拆怎麼會有改建的問題。」、「（提示原證1契約第17頁背面〈即系爭契約所附新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書〉這邊也有蔡慶達及林文香的簽名，並有記載土地使用分區是拆遷安置專案，當時簽名的理解為何？）我有問過仲介公司，他是說這是重劃區的意思，且一直保證房子不會被拆，重點是後面的使用現況是以後不會拆除且不在政府的徵收預定地內。」、「（對於17頁背面的內容公設負擔比，做何理解？）都沒有說明，只是保證說房屋不會被拆。」等語（原審卷第332至335頁）。並佐以蔡慶達自承於重劃地區選定後，曾參加新北市政府103年5月28日公開展覽說明會及市地重劃範圍勘選座談會（本院卷㈡第238頁），此並有新北市政府地政局107年7月12日函檢送相關座談會資料可憑（本院卷㈡第163至167、181至189頁），卻於103年10月11日簽訂系爭契約時，仍將填載勾選為「27、是否位於政府徵收預定地內（否）」、「30、是否有拆除重建或禁建或糾紛之情形（否）」、「34、其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充（否）」之標的物現況說明書予上訴人，有該說明書可據（原審卷第86頁），益見上訴人主張：蔡慶達及曾義傑不僅隱瞞並未告知系爭房地無法排除重劃，及將來隨時可能遭政府拆除房屋與重新配地危險，更一再保證系爭房屋不會被拆除等語，並非虛言。至於曾義傑雖證稱：伊當初發現這個案子是位在重劃區，也跟屋主賣方經紀人確認細部計畫還沒有出來，伊有跟上訴人在簽約前多次解釋重劃區未來的狀況會如何，並以新莊副都心為例告訴他們重劃區未來就是房子、土地會調整過云云（本院卷㈠第160頁背面至161頁）。然審酌其另證稱：「本來我有要介紹一家在輔仁大學附近的店面...，後來我從賣方屋主經紀人那邊知道這間店面近日內會被拆除，所以當晚我就直接打電話給簡宏達告訴他這件事情，所以這家輔大的店面簡宏達和林文香沒有去看過。」、「（問：你有無向簡宏達或林文香表示過系爭692房地不會因為市地重劃開發結果而拆除？）我沒有向上訴人擔保過這間房子不會被拆，我也沒有跟他們講過房地的現況會繼續維持。因為當時在簽約前簡宏達有開玩笑的跟我說過這件事情一定要幫他查清楚。」（本院卷㈠第160頁正背面），足見蔡慶達及曾義傑對於上訴人所要求購買之房地應具有不被拆除之品質乙節知之甚詳；上訴人更已向曾義傑探知系爭房屋是否會被拆除，並請曾義傑應協助查明，曾義傑則隱瞞未為告知至明。自難認上訴人不知此情有何故意或重大過失可言。則蔡慶達主張：已盡告知義務，且上訴人有認知拆除系爭房屋而重新配地之可能性，依民法第355條規定，不能主張瑕疵云云，自不足採取。
3、至於蔡慶達另主張：上訴人於過戶前之104年1月5日向新北市政府申請取得都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書，即知悉系爭土地會遭劃分公共設施保留地而有拆遷、補償可能之情事，卻未依民法第356條第1項規定向伊通知，仍繼續辦理過戶及聲請合併地號土地事宜，符合同條第2項怠為或不為通知視為承認受領之物，不得再主張物之瑕疵云云，業據上訴人否認。且上訴人實無從由上開證明書得知系爭房地無法排除重劃，及將來可能遭政府拆除房屋與重新配地危險，已如前述；另其主張：伊於接獲新北市政府地政局104年6月4日函始知悉此情乙節，並提出該函文為證（原審卷第103頁）。則上訴人於6個月內即104年12月7日提起本件訴訟，通知蔡慶達買賣標的物有瑕疵並請求減少價金，既有原審收狀戳蓋於民事起訴狀可佐（原審卷第10頁），即難認有上開規定之適用。是蔡慶達此部分主張，洵非可採。
4、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，同法第179條亦有明文。查：
⑴本件系爭房地依相關規定無法排除重劃，並存有將來可能遭
政府拆除房屋與重新配地之危險，已減損其經濟上之價值，屬物之瑕疵，蔡慶達應負瑕疵擔保責任等情，已如前述。是上訴人主張依民法第359條之規定，請求減少價金，於法自無不合。
⑵又經住泰不動產估價師事務所估價結果，其估算之系爭房地
於103年10月11日之正常價格，若系爭房地遭拆除地上建物及重新配地之情形，總價為2094萬6316元，若系爭房地未遭拆除地上建物及重新配地之特定價格，總價為3645萬1415元，有該所不動產估價報告書可稽（外放報告書第4至6頁），堪認系爭房地如經重劃拆屋配地所蒙受之損害應為二者之差價即1550萬5099元。惟考量系爭房地所在重劃區具體拆遷計劃仍未公告，則系爭房地拆除與否與配地狀況既有未明，自難逕以上開確定拆除配地之估價結果作為系爭房地因瑕疵所致價值減損之金額。茲再酌以上訴人系爭契約買賣價額為4390萬元，與前開估價報告估定重劃區內無庸拆除重新配地價額3645萬1415元間之差額為744萬8585元乙節。則本院爰參酌上開估價結果，並考量系爭房地重建之損益及風險等一切狀況，依民事訴訟法第222條第2項規定，定其損害之數額為750萬元，並據以認定為上訴人可得請求減少價金之金額。
從而，上訴人可得請求減少價金，並依不當得利法律關係請求蔡慶達返還之價金應為750萬元；上訴人逾此部分之請求，自無理由。
(二)有關上訴人得否主張依侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定，而請求永慶公司等3人連帶給付損害賠償部分：
1、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第185條第1項前段亦有規定。又因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項亦有明文。再仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款規定甚明。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第565條、第567條亦定有明文。再依不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第3項、第23條第1項及第24條第1項之規定，經紀房屋仲介之相關人員有向買受人解說買賣標的不動產之義務。仲介業之業務，因涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，既支付仲介業者高額之報酬，則仲介業之從業人員自應就其所從事之業務盡善良管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決參照）。查上訴人係經永慶房屋之業務員曾義傑、店長鄭俊中介紹而與蔡慶達締結系爭契約，買受系爭房地，上訴人並支付仲介報酬33萬9000元，業經認定於前。而永慶公司乃不動產仲介經紀業者，曾義傑、鄭俊中則為不動產經紀業管理條例之經紀營業員乙節，亦為永慶公司等3人所不爭執（本院卷㈠第83頁）。據此，上訴人與永慶公司間就系爭房地之買賣一事存有居間契約關係，且永慶公司之經紀營業員曾義傑、鄭俊中對上訴人就系爭房地買賣之居間仲介，負有解說及調查系爭房地之義務，均足認定。
2、又關於曾義傑於收受上訴人斡旋金之前，在永慶公司列印系爭房地不動產說明書資料時，已見到新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書，並知悉系爭房地位在都市計畫重劃範圍內之情，已據曾義傑陳明在卷（本院卷㈠第160頁）。則永慶公司及曾義傑、鄭俊中自應本於為不動產經紀仲介人員之專業，就系爭房地經列入重劃後可能產生之權益變動詳細查詢，並應將重劃之相關法令，及系爭房地可能遭受拆除及重新配地之風險向上訴人完整揭露，始得認符合善良管理人之注意義務。然竟僅交付前揭含義不詳之說明書及證明書要求上訴人簽名，而曾義傑更自承其於簽約前，對於系爭房地是否得排除重劃，將來是否可能遭政府拆除房屋與重新配地危險，未進一步詳為調查及向上訴人說明等語（本院卷㈠第160頁正背面）。永慶公司及鄭俊中亦未能舉證除前揭證明書及說明書以外，尚曾就系爭房地之重劃情形為任何調查及說明；所交付予上訴人之標的物現況說明書竟為過時且與現況不符之記載，有該現況說明書可憑（原審卷第86頁）。再審酌證人簡宏達證述曾義傑一再強調系爭房屋不會拆除之證詞（原審卷第332至335頁）；永慶公司等3人更自承交付予上訴人作為價金酌量之實價登錄資料並非重劃區內坐落房地等語（原審卷第190頁），且有該成交行情資料可憑（原審卷第162頁）。顯然永慶公司等3人不僅未盡其調查解說系爭房屋之義務，更有刻意隱瞞該事實之嫌。顯然已違背前揭民法及不動產經紀業管理條例所規定調查說明之義務。且已致上訴人於不知系爭房屋具有上開瑕疵之情形下，以系爭房地無瑕疵之較高價格而與蔡慶達成立買賣合意，則曾義傑及鄭俊中就上訴人因此支付較應有價格為多之價金所受財產上之損害，自屬過失共同不法侵害其財產權之不法行為，而成立侵權行為，亦合於不動產經紀業管理條例第26條第1、2項之規定；而永慶公司為經紀業，自應依前揭規定與經紀人員曾義傑及鄭俊中負連帶賠償責任。又系爭房地存有無法排除重劃，將來可能遭政府拆除房屋與重新配地危險之瑕疵，已造成系爭房地市場交易之減損達750萬元之數，業經本院認定於前。從而，上訴人依民法侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定，於請求永慶公司3人連帶賠償750萬元本息之範圍內，為有理由。其超逾部分則不得准許。
(三)末按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院97年度台上字第453號判決要旨可資參照）。本件蔡慶達依民法第359條、第179條規定，應給付上訴人750萬元本息，已如前述，此與永慶公司等3人應就相同金額依民法侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定所負連帶賠償義務，其債務發生之法律原因雖不相同，然目的均在填補上訴人所受同一之損害，核屬不真正連帶債務。是以，上訴人主張蔡慶達、永慶公司等3人二方就上開750萬元本息應負之給付義務，如其中一方為給付，他方於清償之範圍內應同免給付義務之請求，亦屬有據。
五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條規定，請求蔡慶達應給付上訴人500萬元，及自起訴狀繕本送達（於104年12月18日送達，送達證書見原審卷第122頁）翌日即104年12月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另依民法侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定，請求永慶公司等3人應連帶給付上訴人500萬元，及自起訴狀繕本送達（於104年12月18日送達，送達證書見原審卷第123至125頁）翌日即104年12月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並請求應就上開二項為不真正連帶給付之諭知，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄並改判如主文第二、三、四項所示。又上訴人追加之訴依同上規定請求蔡慶達應再給付上訴人250萬元，及自民事追加聲明狀繕本送達（於106年8月3日送達，收件回執見本院卷㈠第205頁）翌日即106年8月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及請求永慶公司等3人應再連帶給付上訴人250萬元，及自民事追加聲明狀繕本送達（於106年8月3日送達，收件回執見本院卷㈠第206頁）翌日即106年8月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息；併請求就上開二項為不真正連帶給付之諭知，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保宣告准、免假執行，就上訴人勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告。上訴人請求不應准許部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
民事第十二法庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 邱景芬法 官 蕭清清正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 22 日
書記官 強梅芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。