臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1070號上 訴 人 蕭秀珍
劉正喜共 同訴訟代理人 黃昭仁律師複 代理人 吳哲銓律師被 上訴人 黃正亮訴訟代理人 蔡鎮隆律師複 代理人 薛百璘上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國105年5 月31日臺灣臺北地方法院104年度訴字第4892號第一審判決提起上訴，本院於107年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等於民國104年1月13日向被上訴人購買門牌號碼臺北市○○區○○路0段000○0號3樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地，買賣總價金為新臺幣（下同）1,208萬元（下稱為系爭買賣契約）；嗣價金及房地並已相互交付移轉完畢。又伊等於簽約前看屋、簽約、乃至房屋點交時，均與被上訴人之代理人黃耀民一再確認系爭房屋室內管路及管線是否完成更新，黃耀民均表示肯定，兩造並以之為系爭買賣契約之議價條件。詎伊等於交屋後進行裝潢時，發現系爭房屋大部分管路管線皆未更新，且已老舊將致不堪使用之程度。系爭房屋明顯欠缺被上訴人所保證管線已完全更新之品質，乃屬重大瑕疵。伊等已於104年4月27日以存證信函通知被上訴人應儘速處理，惟未獲回應，自得依民法第359條之規定，請求減少以系爭房地總價10％計算之120萬8,000元價金，並依民法第179條規定請求返還。又系爭房屋存有管線老舊之嚴重瑕疵，已構成不完全給付，被上訴人明知有瑕疵卻未據實告知，顯具有可歸責事由，伊等並得依民法第227條規定，請求被上訴人賠償伊等就系爭房屋進行管線更新工程所支出之費用計69萬4,997元。並聲明求為：被上訴人應給付上訴人185萬7,997元（含減少價金120萬8,000元及損害賠償64萬9,997元；原審卷第8頁），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。【原審判決上訴人全部敗訴。上訴人全部不服提起上訴】。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人185萬7,997元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造係於上訴人多次察看系爭房屋後，始簽立系爭買賣契約。且與系爭房屋買賣相關之特約事項，均詳載於該契約書及標的物現況說明書上，除此之外，兩造間並無其他特別約定，伊更從未保證系爭房屋所有管線已完全更新。系爭房屋管線符合一般品質及效能，並無瑕疵，伊亦無任何隱匿不告知瑕疵之情形。從而上訴人依瑕疵擔保、不當得利及不完全給付之法律關係提起本訴，並無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、本件上訴人主張：伊等於104年1月13日以總價1,208萬元向被上訴人購買系爭房屋及坐落基地，價金及房地已相互交付移轉完畢等情，業據提出不動產買賣契約書影本為證（原審卷第10頁至第15頁），且為被上訴人所不爭執（原審卷第50頁），應堪信為真實。
四、又上訴人主張：系爭房屋管線老舊，欠缺被上訴人所保證管線已完全更新之品質，乃屬重大瑕疵，經伊等於104年4月27日以存證信函通知被上訴人處理惟未獲回應，伊等除得依民法第359條、第179條規定請求減少價金120萬8,000元並訴請返還外，尚得依民法第227條規定請求賠償管線更換工程所支出費用69萬4,997元，於本件則請求64萬9,997元（原審卷第8頁）等語；為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。茲查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。
所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。至於出賣人與買受人間有無保證品質之特約，則應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準（最高法院83年度台上字第1707號判決意旨參照）。
㈡經查上訴人主張：伊於系爭房屋點交後，發現該屋管線並未
全部更新，乃以104 年4月27日存證信函通知被上訴人於函5日內處理惟未獲回應，因而自行僱工更新管線並支出費用等語，業據提出照片、存證信函及104年5月9 日報價單、室內設計暨施工委託契約書、104年4月9 日報價單等件（均影本）為憑（原審卷第16頁至第23頁、第25頁至第27頁，本院卷第48頁至第50頁）。另受上訴人委託進行系爭房屋室內設計裝修工程之如沐空間設計有限公司（下稱如沐公司）亦函稱：本公司在一開始接受客戶委託至施工房屋丈量、勘查、評估及說明建議時，有針對水電部分做初步檢查的動作，拆開插座與開關箱發現原有內部配置的電線有老舊的現象（電線塑膠皮氧化導致銅線外露），再進一步檢查一樓電錶到三樓室內的總幹線也是屬於老舊的電線（該棟屋齡約30年）等語（本院卷第59頁），並檢附系爭房屋平面圖及施工照片等件（均影本）為佐（本院卷第60頁至第76頁）。證人即受僱如沐公司室內設計師林錦興並證稱：伊在簽署施工委託書前，有將全部插座拆下檢視，發現部分插座有更新，但大部分線路是舊的，只有客房部分管線是新施作，天花板取下後，也可以看到裡面的線路是舊的等語（本院卷120 頁正、背面）。堪信上訴人主張上情非虛。
㈢至於上訴人主張：被上訴人有保證系爭房屋具有管線管路全
部更新之品質云云，則援引證人即買方仲介人員江家鴻之證詞，及提出江家鴻與賣方仲介人員梅文麟間LINE通訊軟體對話頁面影本為憑（本院卷第25頁至第28頁）。然查：
⒈經檢視上開通訊軟體對話頁面僅記載有江家鴻表示：「囧，
那房子水電管線部分更新而已欸，他的工班有偷工減料」、「是不是被騙」、「恩恩冷水管沒換」、「電路部分更新而已」、「囧，沒想到賣這種有裝潢的房屋還會有的後續問題」、「黃先生不老實」、「要確認的只有一項，因為找兩個水電師傅過去，都說電路管線是舊的，且10p ，如果是這樣，基礎工程他們必需重新施作」等語；梅文麟則對應以：「好我問問他等他回應」、「關於管線屋主已經找之前的工人在對帳了」、「萬華施工內容如下，更新匯流排開關箱 NBF、冷氣迴路新增、室內開關切數迴路新增、局部弱電出口更新、全室面板更新、廚房及浴室冷熱水管更新等語（本院卷第25頁至第28頁）。其內容雖可佐證上訴人曾為電線管路未全部更新乙事，透過買賣雙方仲介人員進行確認並表達不滿；然自該等對話內容，實無從判斷被上訴人是否曾與上訴人約定或保證系爭房屋應具有管線管路全部更新之品質。
⒉再依證人黃耀民證稱：伊為被上訴人之子，有參與系爭買賣
議價簽約過程，系爭房屋委託仲介出售後，於仲介帶買方察看房屋時，伊與被上訴人雖曾在場，但並沒有跟買方溝通。在議價過程中，亦無任何人曾向伊提及需確認系爭房屋管線全部換新買方始願買受，是在交屋之後約104年4月間，始由賣方仲介梅文麟向伊反應買方提及室內管線未完全更新乙事；然在系爭房屋出售簽約前，賣方未曾向伊要求確認或保證系爭房屋管線有無更新，賣方仲介梅文麟更從未提及此事。伊有告知仲介系爭房屋有重新裝潢。伊係為結婚重新裝潢系爭房屋，在裝潢時並未將所有東西全部更新，伊當時跟設計師說以安全、堪用為主，並未要求全部更新，安全是針對管線水電的部分，陽台也沒有動過，只有粉刷，地板磁磚、鐵窗都沒有更換，主臥室鐵窗也沒有換新，管線水電部分，伊是請設計師依其專業判斷是否要全部換新或局部換新，伊跟設計師說只要安全、堪用即可，買方從頭到尾都是詢問伊是否重新裝潢，伊亦回覆是重新裝潢；直到104年4月買方才詢問是否管線全部更新，然伊從未表示管線有全部更新等語（原審卷第72頁背面至第75頁）。以及證人江家鴻證述：伊最初是協助兩造進行價金協調，後續並協助買方進行點交，當時賣方係委託梅文麟洽談買賣，至於被上訴人之子黃耀民於協調價金時係代表賣方。伊曾與黃耀民見面三次，在第一次價金協調時，買方有詢問系爭房屋內部裝潢狀況及管線事宜，賣方表示系爭房屋是一手屋，無任何裝潢，因為結婚全部重新裝潢過，買方聽完就比較安心，在交屋前看屋時，買方又再次詢問水電管線是否有更新，賣方回答全部有裝潢過沒有問題，第三次交屋時就沒有再提管線的事等語（原審卷第69頁正、背面）。顯見兩造於洽商買賣時，對於上訴人所詢問系爭房屋內部裝潢及管線問題，被上訴人之子黃耀民皆以系爭房屋已全部重新裝潢帶過，並未針對管線問題正面回應。至於證人江家鴻於上訴人訴訟代理人追問：「上稱，黃耀民有說有全面重新裝潢，當時就重新裝潢的真正含意是否包括電線及水路？」後，雖另表示：「雙方在聊天的情況下，黃耀民有提及系爭房屋有重新裝潢時，買方就有問水電管路的部分，賣方（即黃耀民）就說因為是30幾年的房子，全新裝潢當然包括全部的管線都更新，而且是結婚要使用」、「這件事對買方是最重視的事情，因為他室內格局會變更成為他自己想要的，他會重複確認水電、管線更新事宜，應該說是買方願意承購系爭房屋因素之一」、「以我對他的判斷，如果他知道水電管線並未更新，他應該不會選擇買這間房屋」云云（原審卷第69頁背面、第70頁、第72頁）。然證人江家鴻於兩造訴訟代理人進行詰問時，又稱：伊前述兩造第一次見面即為104年1月13日簽約當日，第二次及第三次見面則均在簽約之後。兩造在價格尚未談定前是分別在不同的會議室，透過雙方仲介人員傳達溝通意見，在價格談定後，雙方始見面並對話。被上訴人本人未參與議價，他是在簽約時才到場，被上訴人到場之前，參與議價的買賣雙方有先見面及聊天，所以是在價格談定之後簽約之前談到管線更新一事等語（原審卷第71頁背面）。另於證人黃耀民為前揭證詞後，證人江家鴻復證稱：「（問：到底有沒有講當然也包括水電管線？）沒有，他是針對王銘清（按即上訴人蕭秀珍之配偶）的問題回答。王銘清有問說是否有包括水電管線，黃耀民有說是他自己結婚使用，而且也花了壹佰多萬，所以有做全面的翻修」、「（問：....能否確認兩造到底問題及回答內容究竟是如何說法？）當時聊天是互動的過程，黃耀民有提到房子有全新裝潢，花了很多成本，他們也看得到，然後王銘清就詢問水電部分呢？王銘清從前面到後面針對這個部分都很擔心，畢竟只看得到外觀，看不到內部，所以有重複問這個問題的狀況。黃耀民就說因為是30幾年的房子，因為要結婚，所以有全面翻修過。之後就變成是第二次點交前的踫面了。那次見面王銘清又有在詢問關於水電部分是否有更新，當下黃耀民也在場，回答說不用擔心，另外表示有幫他把房子打掃過都很乾淨。就簡單帶過。字義上大概是這樣。黃耀民沒有說管線有全面更新的用辭」、「黃耀民是沒有用『全面翻修過包含水電管線』的用語，但是在王銘清詢問說水電部分有無更新的時候，然後黃耀民就回答說就如我上面所述。這個內容是在第二次見面時，王銘清的用語是類似於『水電部分是否有更新』，所以黃耀民才會回答『不用擔心』等用語。王銘清認為說黃耀民的回答已經有回答到他的問題，所以就不會繼續追問」等語（原審卷第76頁正、背面）。
則綜上證詞，堪認系爭房屋買賣雙方係透過仲介溝通確定買賣價金後，始於書面簽約前相互見面，並係於閒聊之間，由買方詢及水電是否更新的問題。則關於系爭房屋管線管路是否全面更新，實無從認與雙方買賣價金之議定相關。又賣方針對買方上開詢問覆以：系爭房屋有因結婚緣故進行全面裝潢、全面翻修云云，雖難謂無逃避搪塞之意，然確未直言擔保管線管路已全部更新。且所謂全面裝潢、全面翻修之字義，一般意指房屋室內設計、裝飾及變更、修繕，亦未能當然解釋有全部更換新品之意涵。則縱認上訴人因而誤解系爭房屋管線管路已全部更新，亦無從認為被上訴人就系爭房屋是否具有上開品質已做出保證，或兩造間有何約定。再參諸兩造隨後所簽署系爭買賣契約及現況說明書，確未見有相關特約、條款約明上開事項乙節，有系爭買賣契約及現況說明書等件（均影本）足稽（原審卷第10頁至第15頁、第24頁），自難認兩造有將系爭房屋管線管路全部更新乙項，作為賣方保證之品質或兩造間所約定之買賣條件。證人江家鴻前揭證述：管線管路更新事宜是買方願意承購系爭房屋因素之一，如果知悉並未全部更新，上訴人應不會簽約購買云云，無非出於其個人臆測之詞，不能採取。
㈣承上，上訴人既未能舉證證明關於系爭房屋管線管路全面更
新乃被上訴人保證之品質或兩造約明之買賣條件。且系爭房屋於68年間建造完成乙節，已載明於系爭買賣契約（原審卷第10頁），屬中古屋之買賣；依一般交易常情，其管路管線縱未全面更新，亦不能認為系爭房屋供作居住使用之效能及品質有所欠缺。至於如沐公司雖函稱：經拆開系爭房屋插座與開關箱發現原有內部配置的電線有老舊的現象（電線塑膠皮氧化導致銅線外露），在拆除的過程中發現，有部分新設插座，是用舊的線路分接出來的，已經不符合安全使用的規範。為保客戶日後用電的安全，以本公司的專業立場，建議客戶重新做室內電線以及幹線的更新等語（本院卷第59頁）；以及證人林錦興證稱：使用舊管線的安全性絕對不足，因為該建物已經很久，大約50、60年，依伊經驗電路約15至20年即應更換，且早期線路較細，較不安全云云（本院卷第12
1 頁）。然審酌證人林錦興不僅誤認水電管線配置時間，且未說明該等管線如何老舊致有妨疑系爭房屋居住安全及使用效能之具體事實，尚難逕信。至於如沐公司函稱經檢查發現系爭房屋部分電線有外皮氧化致銅線外露，及以舊有線路分接電路等情，縱認屬實；然此既非不得進行局部修繕，則對照本件乃房地不動產之交易，依通常交易觀念，關於上揭電路少數缺失之現狀，顯無關重要，實難認已減少該房屋之價值及效用；則依民法第354 條規定，亦不能認為瑕疵。從而上訴人主張：系爭房屋管線老舊，欠缺被上訴人所保證管線已完全更新之品質，乃屬重大瑕疵，經伊等限期催告處理仍置之不理，故得依民法第359 條請求減少價金即以總價10％計算之120萬8,000元，並依同法第179條訴請返還云云，應不能准許。
㈤又按不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不
符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付。茲查兩造僅在系爭買賣契約第4 條約定：「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落、樓地板及地壁磚異常等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔」等語（原審卷第13頁），核並未約定及於系爭房屋管線管路更新部分。則被上訴人以系爭買賣契約成立時系爭房屋之管線管路現狀交付上訴人，系爭房屋之價值及效用亦未見減損，自不能認為有不完全給付之情事。況經核對上訴人所提出前揭各紙報價單、施工委託契約書及如沐空間設計有限公司覆函（原審卷第27頁、本院卷第48頁至第50頁、第59頁）可知，渠等於本件所請求之64萬9,997元（估價單載為69萬4,997元），實乃包含系爭房屋管線更新工程及其他室內裝修工程費用，亦不能認為系爭房屋管線管路修繕所必需。從而上訴人依民法第227條規定，訴請被上訴人給付損害賠償64萬9,997元，亦不能准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條及第227 條之規定，請求被上訴人給付185萬7,997元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許。從而原審判決上訴人敗訴，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 22 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 邱景芬法 官 沈佳宜以上正本係照原本作成如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 22 日
書記官 潘大鵬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。