臺灣高等法院民事判決 105年度上字第109號上 訴 人 周圳重訴訟代理人 高夏貴上 訴 人 胡本源上二人共同訴訟代理人 溫藝玲律師被上訴人 漢德建設股份有限公司法定代理人 黃金龍訴訟代理人 熊克竝律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國104年12月1日臺灣臺北地方法院104年度訴字第2269號第一審判決提起上訴，本院於106年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人周圳重負擔四分之一；餘由上訴人胡本源負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號、682之19地號土地（下合稱系爭土地，分別時各稱系爭682之11地號土地、系爭682之19地號土地）為伊向訴外人殷平買受，並於民國104年3月16日完成所有權移轉登記。殷平與上訴人周圳重、胡本源（下合稱上訴人，分別時各稱其名）間原分別就系爭682之11、682之19地號土地訂有定期租賃契約，惟租賃期限已於103年12月31日屆滿，且系爭土地已成為可開發建築之土地，上訴人依系爭租賃契約已無續約承租之權利，殷平亦不同意續租，伊受讓系爭土地後，與上訴人間並無租賃關係存在，惟上訴人仍否認之，爰請求確認伊與上訴人間就系爭土地無租賃關係存在。又伊為系爭土地所有權人，周圳重、胡本源分別無權占用系爭682之11、682之19地號土地並分別在其上有如附圖所示編號A、B房屋即門牌號碼依序為新北市○○區○○路0段000號、183號及185號（上開2號合稱185等號）之建物，爰依民法第767條第1項規定，求為命上訴人拆屋還地等語。
二、上訴人則以：伊之先人於45年間即分別向當時地主昌記大同實業股份有限公司租用土地建築如附圖所示編號A、B房屋，殷平嗣於77年間購入系爭土地，土地使用分區則編定為農業區。殷平復於80間分別請求周圳重及胡本源之母親胡林好拆屋還地，經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）新店簡易庭（下稱新店簡易庭）達成訴訟上和解，其和解筆錄（下稱系爭和解筆錄）附件第2條均有約定：「租賃期限：由81年1月1日起至88年12月31日止，若本土地未變更為住宅區、商業區、工業區或其他可開發建築之土地時，被告依原條件有續租之權利」等語，上開所稱其他可開發建築之土地係指「政府辦理區段徵收」之情形。系爭土地使用分區於上開租期屆滿後仍○○○區○○○○區段徵收，故殷平於租約到期後仍仍與伊續約，並於103年1月10日簽訂之土地租賃契約（下稱系爭租賃契約）第2條約定，自103年1月1日起至103年12月
31 日止，若本土地未變更為住宅區、商業區、工業區或其他可開發建築之土地時，伊有依原條件續租之權利等語。系爭土地迄今尚未變更為住宅區、商業區、工業區或其他可開發建築之土地，是伊仍得依原條件繼續承租，出租人不得拒絕，故系爭租賃契約應屬不定期限之租賃。殷平嗣雖於103年9月、11月間分別違約通知周圳重、胡本源表示不再續租。然伊已於103年12月31日租約屆滿時向殷平表示續約，並於104年1月6日將租金提存在臺北地院，應已生續租之效力。殷平縱將系爭土地嗣後讓與被上訴人，惟依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，被上訴人亦不能請求伊拆屋還地。況殷平與被上訴人間就系爭土地之買賣價格異於常情，應屬通謀虛偽意思表示，渠等上開債權行為及因此移轉系爭土地登記之物權行為，均屬無效。縱屬有效，因殷平未合法通知伊行使優先購買權，是渠等就系爭土地移轉所有權，有違土地法第104條第2項及民法第426條之2第3項之規定應屬無效。另系爭土地仍為農業區，其建築高度不得逾4層，被上訴人難以興建具有經濟效益建物，其拆除上開房屋後並有危及其餘未拆除房屋之安全性，是被上訴人請求伊拆屋還地亦屬權利濫用等語，資為辯解。
三、原審對於被上訴人之請求，判決：㈠確認被上訴人與周圳重間就系爭682之11地號土地租賃關係不存在；㈡周圳重應將系爭682之11地號土地如附圖標示A之房屋拆除，並將該土地返還被上訴人；㈢確認被上訴人與胡本源間就系爭682之19地號土地租賃關係不存在；㈣胡本源應將系爭682之19地號土地如附圖標示B之房屋拆除，並將該土地返還被上訴人。
上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造經協議後將下列事實列為不爭執事項（見本院卷㈠第153頁反面-第155頁、第228-229頁），爰採為本判決之基礎事實：
㈠系爭土地均分割自同段682地號土地，系爭682之11地號土
地面積為29.05平方公尺；系爭682之19地號土地面積為88.31平方公尺，均登記為被上訴人所有。
㈡依土地登記簿謄本所載，系爭682之11地號、682之19地號
土地係由被上訴人依序於104年3月9日、同年月6日以買賣為原因向殷平買受，並於104年3月16日完成登記取得所有權【見新店簡易庭104年度店補字第289號卷（下稱原審補字卷）第8、17頁】。
㈢合併前之新北市○○區○○段○○○○號及683地號土地，於
101年12月11日合併為分割前之同地段682地號土地（見本院卷㈠第41頁）。
㈣分割前之新北市○○區○○段○○○○號土地於102年6月6日
分割完成，共分割為同段682、682之1至682之31等地號共32筆土地（見本院卷㈠第41頁反面-第44頁反面）。㈤周圳重部分：
1.殷平與周圳重間曾因拆屋還地事件達成和解（即本院卷㈠第37頁之和解筆錄），並約定殷平所有之新店市○○段○○○段00地號土地其中約30平方公尺土地出租周圳重使用，租賃期限自81年1月1日起至88年12月31日止。
若本土地未變更為住宅區、商業區、工業區或其他可開發建築之土地時，周圳重依原條件有續租之權利。
2.殷平與周圳重於103年1月10日曾就系爭682之11號土地簽訂系爭租賃契約（即原審補字卷第9頁至第12頁），契約第2條約定租賃期限自103年1月1日起至103年12 月31日止。若本土地未變更為住宅區、商業區、工業區或其他可開發建築之土地時，周圳重有依原條件續租之權利。
3.殷平與周圳重間於103年3月5日曾就系爭682之11號土地租金事宜簽訂協議書（即原審補字卷第13頁）。
4.殷平於104年1月7日以存證信函（即原審補字卷第15、16頁）通知周圳重返還系爭682之11號土地。該信函之通知已於104年1月9日經郵政機關辦妥招領手續，並於同年1月19日由周圳重收受該信函（本院卷㈠第172頁）。
5.周圳重於104年1月6日向臺北地院以原審卷第63頁之提存書清償提存系爭682之11號土地租金，提存金額為12萬4,000元，受取權人為殷平。
6.周圳重有如附圖所示編號A房屋之所有權，並對該房屋有單獨處分權能。
7.對周圳重之通知程序：⑴殷平於103年12月25日以存證信函及其附件（即本院
卷㈠第68頁至70頁）通知周圳重確答是否行使優先購買權。周圳重已於103年12月27日收受該存證信函。
⑵周圳重於103年12月31日以存證信函（即本院卷㈠第71頁）答覆行使優先購買權。
⑶殷平於104年1月21日以存證信函（即本院卷㈠第88頁
至第91頁）通知周圳重於函到7日內簽約。上開存證信函於104年1月23日經郵政機關辦妥招領手續，並於同年2月4日由周圳重收受該信函（本院卷㈠第188頁）。
⑷周圳重曾以存證信函（即本院卷㈠第92頁）質疑前項
通知之真偽，殷平乃於104年2月12日以存證信函（即本院卷㈠第93頁至第94頁）通知周圳重於函到後15日出面簽約，並聲明如周圳重逾期未簽約付款，即視為放棄優先購買權。上開存證信函於104年2月16日經郵政機關辦妥招領手續，並於同年2月26日由周圳重收受該信函（見本院卷㈠第198頁）。
㈥胡本源部分：
1.殷平與胡本源之母親胡林好間曾因拆屋還地事件達成和解（即本院卷㈠第38頁至39頁之和解筆錄），並約定殷平所有之新店市○○段○○○段00○00地號土地其中約
34.8平方公尺土地出租胡林好使用，租賃期限自81年1月1日起至88年12月31日止。若本土地未變更為住宅區、商業區、工業區或其他可開發建築之土地時，胡林好有依原條件續租之權利。嗣胡林好死亡，胡本源就上開租賃關係為胡林好之唯一繼承人。
2.殷平與胡本源於103年1月10日曾就系爭682之19號土地簽訂系爭租賃契約（即原審補字卷第18頁至第21頁），契約第2條約定租賃期限自103年1月1日起至103年12 月31日止。若本土地未變更為住宅區、商業區、工業區或其他可開發建築之土地時，胡本源有依原條件續租之權利。
3.殷平曾於104年1月7日以存證信函（即原審補字卷第24至第25頁）通知胡本源返還系爭682之19號土地。胡本源已於104年1月8日收受該信函。
4.胡本源於104年1月6日向臺北地院以原審卷第20頁之提存書清償提存系爭682之19號土地租金，提存金額為18萬8,543元，受取權人為殷平。
5.胡本源有如附圖所示編號B房屋之所有權，並對該房屋有單獨處分權能。
6.對胡本源之通知程序：⑴殷平於103年12月25日以存證信函（即本院卷㈠第65頁至第67頁）通知胡本源確答是否行使優先購買權。
胡本源已於104年1月7日收受該存證信函。
⑵胡本源於104年1月13日以存證信函（即本院卷㈠第95
頁）回覆殷平。殷平於104年1月21日再以存證信函（即本院卷第96頁至第98頁）通知胡本源於函到7日內簽約。胡本源已於104年1月22日收受該存證信函。
⑶胡本源於104年1月28日以存證信函（即本院卷㈠第99
頁）表示行使優先購買權，但質疑土地買賣契約是否有效成立。殷平再於104年2月12日以存證信函（即本院卷㈠第100頁至第102頁）通知胡本源於函到後15日簽約，並聲明如胡本源逾期未簽約付款，即視為放棄優先購買權。胡本源已於104年2月13日收受該存證信函。
㈦被上訴人與殷平於104年3月9日、104年2月11日簽訂買賣
契約（即本院卷㈠第132至136頁、第137頁至140頁，上訴人爭執實質內容真正）。
五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造在本院105年4月20日準備程序期日，同意協議簡化之爭點如下，爰作為本件辯論範圍（見本院卷㈠第155頁）。茲就本院之判斷，分述如下：
㈠上訴人與殷平就系爭土地所成立之租賃契約為定期之租賃：
1.按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文。是不動產租賃契，已依字據訂立期限者，自屬定期限租賃而非不定期限之租賃。
2.周圳重、胡本源分別與殷平於103年1月10日簽訂之系爭租賃契約第2條均約定，租賃期限自103年1月1日起至103年12月31日止等情，為兩造所不爭（見不爭執事項㈤2、㈥2），並有租賃契約書附卷可參（見原審補字卷第9、18頁）。又殷平已於系爭租賃契約屆期前1個月即103年9月、11月間分別通知周圳重、胡本源表示不再續租等情，為上訴人所自承（見本院卷㈡第96頁反面），並有存證信函附卷可查（見原審補字卷第14、22頁），可見系爭租賃契約應為一年期之定期限之租賃。被上訴人主張，系爭租賃契約應為定期限之租賃等語（見本院卷㈠第103頁反面），已可採信。
3.上訴人辯稱，依系爭租賃契約第2條後段約定「若本土地未變更為住宅區、商業區、工業區或其他可開發建築之土地時，乙方（即上訴人）依原條件有續租之權利」，因系爭土地並未變更為上開情形，20餘年來，伊已依此約款多次續租，且該約款源自系爭和解筆錄附件第2條之約定，所有租賃條件均同，上開租賃契約應屬不定期限云云（見本院卷㈡第96反面-第97頁）。惟查：上開約定充其量僅係上訴人於本件租賃期限屆至時，得向殷平請求另訂新約繼續租賃系爭土地之權利而已，尚無礙系爭租賃契約為定期限租賃之認定。又系爭和解筆錄附件第2條後段固有與系爭租賃契約第2條後段相同之約定，惟其租期各別，系爭和解筆錄附件所約定之租賃期限於88年12月31日即告終止，系爭租賃契約乃獨立約定租期為103年1月1日起至103年12月31日止之新契約，既不能認定與系爭和解筆錄附件所約定之租賃契約係屬同一，更無從於系爭租賃契約所明文約定租期為一年之定期租賃外，再認定系爭租賃契約屬於不定期限之租賃。況上訴人亦自承，依系爭租賃契約第2條約定有依原條件續約之權利，其續約之期限為1年等語（見本院卷㈡第121頁），益可佐證，系爭租賃契約應屬定期限之租賃，是上訴人上開所辯，並不可取。
㈡上訴人於103年12月31日租約期滿時，縱依系爭租賃契約
第2條約定有續租之權利，惟仍無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用：
1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。是出租人於租賃契約終止後，始將租賃物所有權讓與第三人者，即無上開規定之適用。
2.系爭租賃契約第2條約定，「租賃期限：自103年1月1日起至103年12月31日止，若本土地未變更為住宅區、商業區、工業區或其他可開發建築之土地時，乙方（即上訴人）依原條件有續租之權利」；第4條第1項另約定，「本契約租賃期滿，甲方（即殷平）不欲續租時，得按政府徵收民房標準補償乙方。惟不得超過乙方依本約付予甲方租金總額的三分之二」。可見系爭租賃契約租期屆滿後，如系爭土地未變更為系爭租賃契約第2條後段所稱「其他可開發建築之土地」，上訴人（承租人）有依原條件續租之權利，惟殷平（出租人）亦有依系爭租賃契約第4條約定，不與上訴人續訂租約之權，僅就地上建物改按上開徵收標準補償上訴人。而上開第2條、第4條約定之內容，除租賃期限外，核與系爭和解筆錄附件第2條及第4條所約定之內容相同，再由系爭和解筆錄附件第2條約定自81年1月1日起至88年12月31日止長達8年期間之租賃期限以觀，核應已考量地上建物對系爭土地需求性之使用年限，是於該租賃期滿時，特別賦予出租人殷平毋庸再予強制訂約，僅就上訴人之建物按政府徵收民房之標準補償上訴人之不續約權；如殷平欲繼續出租系爭土地，且系爭土地未變更為住宅區、商業區、工業區或其可開發建築之土地時，上訴人始有依原條件續租之權。是於上訴人續租系爭土地多年後，亦考量地上建物對系爭土地需求性之使用年限降低，並已於系爭租賃契約第2條將租賃期限降為一年時，解釋上更應認系爭租賃契約第4條所約定出租人不續約權具有優先性，是縱使系爭土地未變更為住宅區、商業區、工業區或其可開發建築之土地時，上訴人之續約權仍應繫於出租人之不續約權是否發動。次查，殷平於系爭租賃契約期滿前1個月已分別通知周圳重、胡本源表示「不再續租」等情，有如上述。是系爭租賃契約於103年12月31日租期屆滿時即告終止，因殷平又表示不再續租，亦不因上訴人自行將104年度之租金提存於臺北地院而另成立一新租賃契約。故被上訴人主張，殷平與上訴人就系爭土地自104年1月1日起，即無租賃關係存在等語（見本院卷㈡第81頁），應可採信。
3.形式上系爭682之11地號、682之19地號土地係由被上訴人依序於104年3月9日、同年月6日以買賣為原因，向殷平買受，並於104年3月16日完成登記取得所有權（見不爭執事項㈡），有土地登記謄本附卷可查（見原審補字卷第8、17頁）。又殷平與上訴人就系爭土地自104年1月1日起，即無租賃關係存在，有如上述，是殷平於104年3月間將系爭土地移轉登記予被上訴人所有，依上開說明，上訴人即不能主張民法第425條第1項買賣不破租賃之規定。被上訴人主張，本件並無民法第425條第1項所有權移轉不破租賃之適用等語（見本院卷㈡第81頁反面-第82頁），應可採信。被上訴人並求為確認其分別與周圳重、胡本源間就系爭682之11地號土地、系爭682之19地號土地無租賃關係存在，自屬有據。
4.上訴人辯稱，殷平尚未依契約第4條約定進行補償，不得拒絕與其續約云云（見本院卷㈡第107頁），惟此乃系爭租賃契約終止後，殷平應如何依系爭租賃契約履行補償上訴人之問題，難謂殷平於未依上開約定給付補償前，即不得行使不續租之權利。是上訴人此部分所辯，已不足取。上訴人復辯稱，依系爭和解筆錄附件第2條及系爭租賃契約第2條約定，系爭土地之租賃契約屬不定期限之租賃，且成立於88年民法債編修正前，應有民法第425條第1項買賣不破租賃原則適用云云（見本院卷㈡第107頁），惟系爭租賃契約與系爭和解筆錄附件之契約分屬獨立契約，且系爭租賃契約業於103年12月31日因期限屆滿而終止，有如上述，是上訴人徒以前詞抗辯，亦無可取。
㈢上訴人辯稱，殷平與被上訴人間就系爭土地買賣關係之債
權行為及物權移轉行為，屬民法第87條第1項規定之通謀虛偽之意思表示而無效，並不可採：
1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1項定有明文。惟按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。
2.上訴人主張，殷平取得重測前新北市○○區○○段○○○段00○00地號土地所有權時，其上已有承租人向前地主租地建屋，101年間殷平曾請承租人配合指界以辦理土地分割為安康段682、682之1至682之31地號等32筆土地。103年間被上訴人與前揭承租人談合作開發，當時草擬之合作開發協議書附件有記載殷平以每坪21萬元將前揭土地全數出售予被上訴人，惟因其拒絕簽署協議，殷平始將系爭682之11地號土地以每坪100萬元、系爭682之19地號土地以每坪54萬元出售予被上訴人，可見渠等買賣及移轉所有權之行為，應屬以妨礙其行使優先購買權所為之通謀虛偽意思表示云云（見本院卷㈡第103-104頁）。惟上開協議書所附授權書固載明殷平將上開32筆土地（含系爭土地）以每坪21萬元價格出售予被上訴人（見本院卷㈠第59頁），然被上訴人以上開價格買入，係以土地承租人拋棄優先承購權為前提，此觀上開合作開發協議書及其附件即該授權書自明。又上訴人業已自承上開土地大多數之承租人業已簽署合作開發協議書，僅有4戶承租人尚未簽署（見本院卷㈡第104頁），是就整體開發而言，尚未簽署協議書之承租人所占用土地，為整合開發所需，應較具商業利益。殷平以此為誘因，促使被上訴人接受較高之價格，以利被上訴人整體開發利益所需，亦不違常情。再者，上訴人所有如附圖所示編號A、B房屋分別面○○○區○○路○段○○○巷道、安康路1段道路，有上訴人提出之示意圖附卷可參（見本院卷㈡第311頁，並見原審卷第50頁），被上訴人雖以高於鄰近土地價格買受系爭土地（見本院卷㈠第320頁），然被上訴人已依約給付系爭土地買賣價金予殷平，有銀行匯款回條附卷可參（見本院卷㈠第149頁），是上訴人僅以上開交易價格偏高，遽認殷平與被上訴人就系爭土地之買賣及所有權移轉登記有通謀虛偽意思表示之情形，已無可取。此外，上訴人未能提出積極證據，證明殷平與被上訴人間就系爭土地買賣之債權行為及物權移轉行為，確有通謀虛偽意思表示之事實，是其上開所辯，並不可採。被上訴人主張，其與殷平間就系爭土地買賣之債權及所有權移轉之物權行為並非通謀虛偽意思表示等語（見本院卷㈡第82頁），應可採信。
㈣上訴人辯稱，殷平與被上訴人間就系爭土地買賣之債權及
所有權移轉登記之物權行為，有違反民法第148條規定之誠信原則，亦不可採：
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固定有明文。
2.上訴人辯稱，被上訴人取得系爭土地所有權前，已知悉其所有如附圖所示編號A、B房屋坐落其上，且上訴人與殷平已有簽訂系爭租賃契約，仍向殷平買受及受讓系爭土地所有權，有違反民法第148條第2項規定之誠信原則云云（見本院卷㈡第107頁反面），惟上訴人與殷平簽訂之系爭租賃契約已於103年12月31日屆滿而終止，有如上述。又殷平與被上訴人分別就系爭682之11地號、682之19地號土地於104年3月9日、同年2月11日訂有土地買賣契約之事實，有契約書附卷可參（見本院卷㈠第132-140頁），並於同年3月16日完成所有權移轉登記，有土地登記謄本在卷足佐（見原審補字卷第8、17頁），是依上情綜合觀之，難認被上訴人有何違反民法第148條規定之情形。上訴人上開所辯，並不可取。被上訴人主張，其與殷平間之上開法律行為並無違反誠信原則等語（見本院卷㈡第84頁反面），堪可採信。
㈤上訴人辯稱，殷平於104年3月間將系爭土地移轉與被上訴
人之行為，違反土地法第104條第2項、民法第426條之2第3項之規定而無效，仍無可採：
1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。次按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426條之2亦定有明文。惟按民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所定基地承租人之優先承買權，係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。是以承租人之基地優先承買權，必須在基地出賣時，仍具租賃關係為前提；且應於租賃關係存續中，始得行使此項權利。倘租賃契約業經合法終止，承租人占有基地已無正當權源，自無基地優先承買權（最高法院105年度台上字第1437號判決意旨參照）。
2.上訴人辯稱，殷平與被上訴人間就系爭682之11地號土地、系爭682之19地號土地所有權移轉登記之買賣原因係登記為104年3月9日、同年月6日，且被上訴人提出之買賣契約亦分別係104年3月9日、同年2月11日，然殷平竟提早於其與被上訴人尚未達成買賣合意之103年12月25日即通知其行使優先購買，與上開規定不合，系爭土地所有權移轉之行為應屬無效云云（見本院卷㈡第104頁反面-107頁）。惟查：上訴人與殷平就系爭土地之租賃關自104年1月1日起，即已不存在，有如上述。如依上訴人上開所辯，殷平與被上訴人就系爭土地之買賣關係，係成立於104年間，參之上開說明，上訴人就系爭土地，已無正當權源自無優先購買權。其辯稱殷平未合法通知其行使優先購買權，有違反土地法第104條第2項、民法第426條之2第3項之規定，系爭土地所有權移轉之行為應屬無效云云，已無可取。其次，被上訴人主張其與殷平就系爭682之11、682之19地號土地於103年12月間已達成買賣之意思表示之合致等情，業據提出聲明書（見本院卷㈠第112、117頁）、存證信函及所附買賣契約書（見本院卷㈠第173-177、200-205頁）為證，核被上訴人提出103年12月間存證信函所附買賣契約書之內容，與其分別於104年3月9日、同年2月11日簽訂之買賣契約書之內容完全相符，自可認殷平與被上訴人就系爭土地之買賣合意係於103年12月間達成為可採信，殷平通知上訴人行使優先承買權，上訴人固已分別表示行使優先承買權（見不爭執事項㈤7⑵、㈥6⑶），惟經殷平催告上訴人依同一條件簽約付款，逾期即以該存証信函解除契約（見不爭執事項㈤7⑷、㈥6⑶），並有上開存證信函附卷可查（見本院卷㈠第191、320頁），上訴人仍質疑上開買賣之真實，未依限簽約付款，應可認殷平未違反土地法第104條第2項、民法第426條之2第3項之規定，是上訴人此部分之抗辯，確非可採。上訴人雖另辯稱，殷平未寄送之買賣契約書未載明締約之日期云云（見本院卷㈡第106頁）。上開契約書既已載明「本約簽訂『同時』甲方（即承買人）支付乙方（即殷平）879萬元」；「本約簽訂『同時』甲方（即承買人）支付乙方（即殷平）1457萬元」之約定（見本院卷㈠第17
4、201頁），可見上訴人依上開存證信函行使優先權而與殷平訂約之同時，給付該價金即可，此與殷平有無一併告知其與被上訴人訂約之日期無關，上訴人執此作為殷平未合法通知優先購買權之辯解，自無可取，併此說明。
㈥被上訴人依民法第767條第1項規定，請求周圳重、胡本源
應分別將坐落系爭682之11號土地、系爭682之19地號土地如附圖所示編號A、B房屋拆除，並將該土地返還被上訴人，應屬有據，且無權利濫用情形：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決意旨參照）。經查：被上訴人已登記為系爭土地所有權人，周圳重、胡本源分別為如附圖所示編號A、B房屋所有權人，對於該房屋有單獨處分權能等情，為兩造不爭（見不爭執事項㈠、㈤6、㈥5），又上訴人抗辯其與被上訴人間有民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用；殷平與被上訴人間就系爭土地之買賣債權行為及所有權移轉登記之物權行為，有通謀虛偽意思表示；上開物權行為並有違反土地法第104條第2項、民法第426條之2第3項之規定，均屬無效，且有違反誠信原則情形，均不可取，有如上述。此外，上訴人並未能提出占有系爭土地有其他合法權源之證據，是被上訴人依民法第767條第1項規定，請求周圳重、胡本源應分別將坐落系爭682之11地號土地、系爭682之19地號土地如附圖所示編號A、B房屋拆除，並將該土地返還被上訴人，洵屬有據。上訴人辯稱，被上訴人不能請求其拆除上開房屋並返還土地云云，並無可取。
2.次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。惟該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的（最高法院92年度台上字第1446號判決意旨參照）。上訴人辯稱，被上訴人取得系爭土地前，已知悉周圳重、胡本源所有如附圖所示編號A、B房屋尚另有其餘部分房屋坐落在其他土地上，如將上開房屋拆除，將影響其餘部分房屋之安全性，且收回系爭土地後，僅能建築4層高度建物，並無經濟效益，因認被上訴人本件請求有權利濫用情形云云（見本院卷㈡第107頁反面-108頁反面）。惟查：被上訴人取得上開土地後，依民法第767條第1項規定，自有權請求上訴人拆屋還地，且經核被上訴人請求上訴人拆屋還地結果，並無所得利益極少，且致上訴人所受之損失甚大之情形，揆之前揭說明，上訴人泛言辯稱，被上訴人本件請求有權利濫用云云，並無可取。
㈦依上所述，被上訴人本件請求，已屬有據，是有關兩造就
系爭土地是否已變更為系爭租賃契約第2條約定之「可開發建築土地」之爭執事項，即無再行贅述之必要，附此說明。
六、綜上所述，被上訴人請求確認其分別與周圳重、胡本源就系爭682之11地號土地、系爭682之19地號土地租賃關係不存在，並依民法第767條第1項之規定，請求周圳重應將坐落系爭682之11地號土地上如如附圖所示編號A房屋拆除，並將該土地返還被上訴人；胡本源應將坐落系爭682之19地號土地上如附圖所示編號B房屋拆除，並將該土地返還被上訴人，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 31 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 林俊廷法 官 王漢章正本係照原本作成。
上訴人（周圳重應與胡本源合併始得提起上訴）如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 31 日
書記官 鄭信昱附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。