臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1198號上 訴 人 王銘宗被 上訴人 徐秀溱訴訟代理人 劉家瑞律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年6月29日臺灣新竹地方法院104年度訴字第807號第一審判決提起上訴，本院於105年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊與上訴人於民國103年10月1日簽署房屋租賃契約（下稱系爭租約），由上訴人向伊以不定期方式承租其子即訴外人黃宥盛所有門牌新竹市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租賃期間自103年10月1日起，每月租金新台幣（下同）2萬元，應於每月2日前繳納，押租金為4萬元；詎上訴人自104年2月2日起即未依約給付租金，幾經催討均未獲置理，伊遂於104年3月9日函催上訴人於所定期限內繳交積欠之租金，因上訴人未予理會，伊又於104年5月12日函催上訴人應於該月15日前繳納積欠租金，否則將於同月16日終止系爭租約，惟上訴人仍置之不理，系爭租約業已終止，上訴人即屬無權占有，伊自得請求上訴人遷讓返還系爭房屋；又經以押租金4萬元抵扣後，上訴人尚有租金未給付，且其無權占用系爭房屋而受有免繳租金之利益，致伊受有無法使用系爭房屋之損害，伊亦得請求上訴人返還相當於租金之不當得利等情。爰依系爭租約之約定、民法第455條規定及不當得利法則，求為判命上訴人應將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還予伊，並給付伊29萬元及自105年6月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：如主文所示。
二、上訴人未到庭為任何聲明或陳述，據其於原審及所提書狀略以：兩造於103年10月1日簽署系爭租約，伊承租系爭房屋原欲供籌辦公益網絡聯盟之辦公室及先嚴就近休息之處所使用；詎被上訴人自系爭租約訂定後，時常無故開門進入系爭房屋，且干涉屋內物品之擺設，伊慮及被上訴人年事已大，一再忍讓，並先後於104年1月15日、同年2月10日至新竹市北門派出所報案；嗣於104年2月17日被上訴人竟強制清運伊擺設公益網絡聯盟之招牌，伊當場向被上訴人表達不再續租，並要求被上訴人賠償伊無法使用系爭房屋之損害，惟被上訴人竟稱要拍賣伊放置在系爭房屋內之物品，伊乃先將電腦搬離，尚有部分物品放置在系爭房屋，且自104年2月即未再繳納租金等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張兩造於103年10月1日簽署系爭租約，由上訴人以不定期方式向其承租其子黃宥盛所有之系爭房屋，雙方約定租賃期間自103年10月1日起，每月租金2萬元，應於每月2日前繳納，押租金為4萬元；上訴人自104年2月2日起即未依約給付租金，其已於104年3月9日函催上訴人於所定期限內繳交積欠之租金，因上訴人未予理會，其又於104年5月12日函催上訴人應於該月15日前繳納積欠租金，否則將於同年月16日終止系爭租約，上訴人已於104年5月26日收受該信函，惟仍未給付積欠租金之事實，有卷附房屋租賃契約書、存證信函及回執為憑（見原審卷第11至20頁、第142頁），堪信為實。又被上訴人主張系爭租約業已終止，其得請求上訴人遷讓返還系爭房屋；又經以押租金4萬元抵扣後，上訴人尚有租金未給付，且上訴人無權占用系爭房屋而受有免繳租金之利益，致其受有無法使用系爭房屋之損害，其亦得請求上訴人給付不當得利損害金等情，被上訴人則以前詞置辯，是本件所應審究者，為被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，是否有據？若是，則被上訴人得請求上訴人給付之租金及不當得利損害金，其金額應為若干？茲分別論述如下。
四、被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，是否有據？㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1及第2項定有明文。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
㈡兩造於103年10月1日簽署系爭租約，由上訴人向被上訴人
以不定期方式承租其子黃宥盛所有之系爭房屋，雙方約定租賃期間自103年10月1日起，每月租金2萬元，應於每月2日前繳納，押租金為4萬元，上訴人自104年2月2日起即未依約給付租金，被上訴人已於104年3月9日函催上訴人於所定期限內繳交積欠之租金，因上訴人未予理會，被上訴人又於104年5月12日函催上訴人應於該月15日前繳納積欠租金，否則將於同年月16日終止系爭租約，惟上訴人仍未給付積欠之租金等情，有卷附房屋租賃契約書、存證信函及回執為憑（見原審卷第11至20頁、第142頁）；又觀諸系爭租約第8條第1項記載：「乙方（即上訴人）積欠租金達兩個月以上，經甲方（即被上訴人）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止本租約」（見原審卷第12頁），上訴人既自104年2月起即未繳納租金，而系爭租約約定每月租金為2萬元，上訴人於簽約時給付押租金4萬元，經以押租金先行抵充2個月（即104年2月、3月）租金後，上訴人迄至104年5月31日止，已達2個月（即104年4月、5月）積欠租金未付；雖被上訴人於104年5月12日函催上訴人繳納租金，並為逾期未繳即自104年5月16日起生終止系爭租約之意思表示，然上訴人係於104年5月26日始收受該信函（見原審卷第142頁），且上訴人迄至104年5月31日止，始達2個月積欠租金未付而生終止系爭租約之法律效果，則上訴人迄未繳納租金，堪認系爭租約應係於104年5月31日經被上訴人合法終止甚明。
㈢兩造間系爭租約，業於104年5月31日經被上訴人合法終止
，已如前陳；則上訴人於租賃契約終止後，即負有返還系爭房屋之義務，其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，被上訴人依民法第455條租賃物返還請求權之規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈣上訴人雖抗辯：其承租系爭房屋原欲供籌辦公益網絡聯盟
之辦公室及先嚴就近休息之處所使用，詎被上訴人自系爭租約訂定後，時常無故開門進入系爭房屋，且干涉屋內物品之擺設，其慮及被上訴人年事已大，一再忍讓，並先後於104年1月15日、同年2月10日至新竹市北門派出所報案；嗣於104年2月17日被上訴人竟強制清運其擺設公益網絡聯盟之招牌，其當場向被上訴人表達不再續租，並要求被上訴人賠償伊無法使用系爭房屋之損害云云。惟查，縱上訴人所稱被上訴人於租賃期間有無故進入系爭房屋屬實，然被上訴人既否認上訴人曾於104年2月17日為不再續租之意思表示乙情，自應由上訴人就此有利於己之主張負舉證之責；惟上訴人就此迄未舉證以實其說，所述已難遽信；況上訴人既自陳除將原放置在系爭房屋內之電腦等設備搬離外，目前尚有物品置放在系爭房屋內等語（見原審卷第137頁），則倘上訴人確已終止系爭租約，要無繼續占有使用系爭房屋之舉；故上訴人辯稱業已於104年2月17日向被上訴人為終止系爭租約之意思表示云云，即不可採。
五、被上訴人得請求上訴人給付之租金及不當得利損害金，其金額應為若干？㈠按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有明
文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念（最高法院著有61年台上字第1695號判例意旨參照）。
㈡系爭租約係約定租賃期間自103年10月1日起，每月租金2
萬元，應於每月2日前繳納，則上訴人自104年2月2日起即未依約給付租金，經以押租金4萬元抵扣後，上訴人迄至系爭租約終止（即104年5月31日）時，尚有租金4萬元（即2個月）未給付，故被上訴人請求上訴人給付積欠之租金4萬元，即屬有據。
㈢又兩造間系爭租約，業經上訴人合法終止，既如前陳；則
上訴人迄仍繼續占有系爭房屋，並未騰空返還被上訴人，即屬無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有相當租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。至系爭租約約定租金為每月2萬元，應為市場機制合理之價額；本院審酌兩造對於系爭房屋之使用既已有租金之約定（即每月2萬元），且上訴人無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予被上訴人者即為免繳租金之利益，故以原系爭契約所約定之租金2萬元，作為本件不當得利損害金之計算基準，尚屬允當。故被上訴人請求上訴人給付系爭租約終止後即自104年6月1日起至105年6月15日止，合計25萬元之不當得利損害金，及自105年6月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元，亦屬有據。
㈣綜上，被上訴人請求上訴人給付29萬元（租金4萬元及不
當得利損害金25萬元）及自105年6月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元，為有理由，應予准許。
六、從而，被上訴人依系爭租約、民法第455條規定及不當得利法則，訴請上訴人將系爭房屋遷讓返還予其，並給付其29萬元及自105年6月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元，皆為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，於法核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 賴秀蘭法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
書記官 張淨卿附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。