臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1294號上 訴 人 許金木訴訟代理人 柯士斌律師
林詠御律師被上訴人 黃正成訴訟代理人 林國漳律師上列當事人間請求給付補償金事件，上訴人對於中華民國105年6月28日臺灣宜蘭地方法院104年度訴字第212號第一審判決提起上訴，本院於106年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍佰參拾玖萬玖仟柒佰肆拾肆元，及自民國一○四年五月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），曾為伊父親所有，後分予其他手足，系爭土地曾作為伊同段112、112之1地號土地（下稱112、112之1地號土地）上興建農舍所使用之法定空地。嗣系爭土地由伊之其他兄弟繼承，輾轉由訴外人林健男取得所有權，林健男因系爭土地有法定空地地籍套繪管制問題，為求脫手，願以低於市場行情之每坪新臺幣（下同）1萬元價格委由伊代為銷售，經伊居間仲介，被上訴人與林健男於民國103年6月9日簽訂買賣契約書，被上訴人同意以每坪1萬3800元購買系爭土地，但其中每坪3800元，由兩造於同日另行簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定由被上訴人補償伊按土地面積以每坪3800元計算合計1039萬9744元之補償金，補償內容包含雙方居間費用、整地費用及辦理解除農舍套繪管制等，當時因伊尚未辦理解除農舍套繪管制，故約定被上訴人於簽約後給付伊500萬元，餘款539萬9744元待伊解除套繪管制完畢3日內給付。伊已依約向宜蘭縣礁溪鄉公所（下稱礁溪鄉公所）申辦解除套繪管制，並經該所於104年5月12日解除套繪管制，被上訴人竟拒不給付補償金餘款等情。爰依系爭協議書之約定，求為命被上訴人給付539萬9744元，及加計自約定給付期限屆滿翌日即104年5月16日起至清償日止之法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人539萬9744元，及自104年5月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：伊向林健男購買系爭土地，買賣契約載明系爭土地已提供前手作法定空地，伊為解除套繪管制而與上訴人簽訂系爭協議書，約定補償上訴人整地及解除套繪管制之花費，另因上訴人表示系爭土地有抵押貸款600萬元，及其必須拆除農舍始得辦理解除套繪管制，為補償其塗銷抵押權及拆除其農舍之高額損失，始約定由伊補償1039萬9744元。
嗣伊發覺並無上訴人所稱抵押貸款及須拆除其農舍之情事，伊係受上訴人詐欺而簽訂系爭協議書，依民法第92條第1項規定撤銷被詐欺之意思表示，系爭協議書已失其效力，上訴人不得據以請求伊給付補償金餘款。縱認伊不得撤銷系爭協議書，兩造簽訂系爭協議書後，有關套繪管制之辦理，業經內政部以103年7月1日台內營字第1030806572號令修正，因上訴人農舍用地面積未超過基地（112、112之1地號土地）10分之1比例，系爭土地解除套繪管制，無庸農舍基地所有權人即上訴人之同意，伊自行申辦解除即可，足見兩造訂約後情事已有變更，若依原約定數額給付補償金，顯非公平，伊得依民法第227條之2第1項情事變更原則規定，請求減少給付，參諸上訴人整地僅花費30餘萬元，伊已付上訴人補償金500萬元，超過合理範圍，上訴人請求再給付補償金餘款並無理由等語為辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、查，㈠被上訴人與林健男於103年6月9日簽訂買賣契約書，被上訴人以每坪1萬元之價格，向林健男購買系爭土地；㈡系爭土地曾提供作為上訴人之112、112之1地號土地上興建上訴人農舍之法定空地。被上訴人為塗銷該農舍法定空地地籍套繪管制，於同日（103年6月9日）與上訴人簽訂系爭協議書，記載約定：雙方同意由被上訴人依系爭土地每坪3800元計算補償上訴人，上訴人應塗銷該農舍之法定空地之套繪管制，補償總金額1039萬9744元。付款方式於103年6月11日給付500萬元，於塗銷該法定空地套繪管制完畢後3日內給付餘款539萬9744元；㈢被上訴人依系爭協議書約定，已付上訴人補償金500萬元，餘款539萬9744元未付；㈣上訴人於簽訂系爭協議書後，向礁溪鄉公所申請系爭土地之解除套繪管制，經該所於104年5月12日解除套繪管制；㈤系爭土地解除套繪管制後，上訴人農舍用地（112、112之1地號土地）面積仍達0.25公頃以上，系爭土地之申請解除套繪管制免經上訴人之同意，得由被上訴人自行申辦，且無須拆除上訴人之
112、112之1地號土地上農舍等情，有系爭協議書、礁溪鄉公所函文、系爭土地登記謄本、授權書、買賣契約書、系爭土地異動索引可稽（見原審卷第3至6頁、第14至18頁、第42頁、第71至75頁、第105至130頁、第136至142頁、第153至160頁、第204頁），並為兩造所不爭執，堪認為真實。
四、本件應審究者為上訴人依系爭協議書約定，請求被上訴人給付補償金餘款539萬9744元，是否有據？茲論述如下：
㈠、依系爭協議書第2條約定：系爭土地因前曾提供作農舍法定空地使用，經雙方同意由被上訴人依系爭土地每坪3800元計算補償上訴人，上訴人於收款後即應塗銷該農舍之法定空地之套繪管制；第3條約定：補償總金額1039萬9744元；第4條付款方式約定：於立書日後即103年6月11日給付500萬元，於塗銷完畢後3日內給付餘款539萬9744元，一次付清不得拖延（見原審卷第3頁）。可知上訴人依約負有解除農舍之法定空地套繪管制之義務，並被上訴人於上訴人申辦解除該套繪管制完畢3日內負有給付上訴人補償金餘款539萬9744元之義務。又上訴人已向礁溪鄉公所申請解除套繪管制，經該所於104年5月12日以礁鄉工字第1040006679號函文同意將系爭土地配合空地刪除並予解除配合空地地籍套繪管制等情，為兩造所不爭執，並有礁溪鄉公所函文可稽（見原審卷第4頁），則上訴人既已依約於104年5月12日解除上開農舍法定空地地籍套繪管制，被上訴人自應依約於同年月15日前給付上訴人約定之補償金餘款，故上訴人依系爭協議書約定，請求被上訴人給付補償金餘款539萬9744元，及加計自約定給付期限屆滿翌日即104年5月16日起至清償日止之法定遲延利息，自屬有據。
㈡、被上訴人雖抗辯其為解除套繪管制而與上訴人簽訂系爭協議書，約定補償上訴人整地及解除套繪管制之花費，另因上訴人表示系爭土地有抵押貸款600萬元，及其必須拆除其農舍始得辦理解除套繪管制，為補償上訴人塗銷抵押權及拆除其農舍之高額損失，始約定由其補償1039萬9744元，然其嗣後發覺並無上訴人所稱抵押貸款及須拆除農舍之情事，其係受上訴人詐欺而簽訂系爭協議書，依民法第92條第1項規定撤銷被詐欺之意思表示，系爭協議書已失其效力，上訴人不得據以請求其給付補償金餘款云云，並舉礁溪鄉公所104年10月6日礁鄉工字第1040016264號函文（見原審卷第71頁）、103年2月13日礁鄉工字第1030001727號函文（見原審卷第163頁）及證人吳錫東在原審之證詞（見原審卷第87頁、第90頁、第92頁）為證。惟查：
⒈按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故
意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者始足當之（最高法院18年上字第371號判例參照），倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（同院87年度台上字第548號、98年度台上字第171號判決意旨參照）。又當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任（同院21年上字第2012號、44年台上字第75號判例參照）。
⒉查被上訴人所舉前開礁溪鄉公所104年10月6日礁鄉工字
第1040016264號函文（見原審卷第71頁）、103年2月13日礁鄉工字第1030001727號函文（見原審卷第163頁），僅能證明上訴人曾申請系爭土地套繪及辦理解除套繪管制情形，並不足以證明上訴人向被上訴人佯稱因系爭土地有抵押貸款600萬元及其必須拆除農舍始得辦理解除套繪管制等不實之事，致令被上訴人陷於錯誤而訂立系爭協議書。
⒊次查被上訴人所舉證人即系爭協議書「立會人」吳錫東
雖於原審證稱：補償金是補償上訴人包辦整個土地買賣過戶及整地，及上訴人、我及被上訴人3個中人的介紹費，還包括土地賣方有拿土地辦貸款600萬元；當時上訴人有說過解除套繪需要拆房子，補償金有包括拆房子；地主有拿土地貸款600萬元是上訴人講的，我沒有確認，上訴人後來拿500萬元以後我發現有問題，上訴人本來是說先還貸款才能辦土地過戶，但500萬元怎麼能還600萬元的貸款，被上訴人去領土地登記謄本才知道沒有貸款；簽約前代書有去領謄本，但沒有給我們看，被上訴人沒有去看謄本，因為信任代書；開始談的時候就有講佣金如何分配，每坪3800元扣除過戶土地、整地、還貸款600萬元、解除套繪、還有拆房子的費用，跟補貼約200萬元後，3個介紹人均分等語（見原審卷第87頁、第90頁、第92頁）。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照），系爭協議書已明載「經雙方同意由甲方（被上訴人）依上開（系爭）土地每坪参仟捌佰元計算補償乙方（上訴人），乙方（上訴人）於收款後即應塗銷該農舍之法定空地之套繪管制」，上訴人僅負有「解除套繪管制」之義務，並未包含負有還系爭土地抵押貸款600萬元及拆除其農舍之義務。又吳錫東前揭證述補償金包括上訴人還抵押貸款600萬元及拆除其農舍費用一節，與證人即承辦系爭土地業務代書莊建榮於原審證述：兩造係在我辦公室簽訂系爭協議書，簽訂時我都在場，協議書是在我事務所打的，約定被上訴人給付上訴人補償金，作為解除法定空地的補償金，記載金額1039萬9744元，就是補償系爭土地解除法定空地等語（見原審卷第79至81頁），及證人林健男於原審證述：系爭土地我是透過上訴人介紹賣給被上訴人，系爭土地除了法定空地套繪外，並無抵押權等他項權利設定問題等語（見原審卷第85頁），明顯不合，又林健男出售系爭土地予被上訴人時，系爭土地並無抵押貸款乙情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本及異動索引在卷可憑，且稽之不動產交易買賣，是否設有抵押貸款600萬元，攸關買方權益至鉅，被上訴人不可能不知，再參以林健男與被上訴人簽訂買賣契約書第5條第1項約定，林健男保證系爭土地產權完整，如有來歷不明或給予第三者設定他項權利（如抵押權、地上權、地役權、典權等）及出租予他人等情事，均由林健男負責於買賣過戶之前理清，不得因而損害被上訴人權益（見原審卷第16頁），縱系爭土地存在抵押貸款600萬元，應由林健男處理，而非上訴人負責處理。另系爭協議書如約定被上訴人應給付上訴人之補償金，尚包括上訴人負有償還系爭土地抵押貸款600萬元及拆除其農舍之義務在內者，攸關兩造權益甚鉅，更不可能不於協議書內載明，則其既未為之，應非有之。由此可知，吳錫東證述系爭協議書約定補償金，包括上訴人負有償還系爭土地抵押貸款600萬元及需拆除其農舍云云，與事證未合，且有違常情，證詞顯有瑕疵，尚難遽採為不利於上訴人之認定。此外，被上訴人復無法證明上訴人依系爭協議書負有償還系爭土地抵押貸款600萬元及拆除其農舍之義務，則其單憑吳錫東前揭證詞，所稱上訴人向其佯稱因系爭土地有抵押貸款600萬元及其必須拆除農舍始得辦理解除套繪管制等不實之事，致令其陷於錯誤而訂立系爭協議書云云，要非可取。
⒋再者，上訴人主張林健男因系爭土地有法定空地地籍套
繪管制問題，願以低於市場行情之每坪1萬元價格委由其代為銷售，而法定空地套繪管制影響能否興建農舍之要件，市場價格相差甚大，此價差之考量，乃被上訴人願以每坪3800元之對價，協議其來解決套繪管制問題，如使系爭土地成為能興建農舍之土地，價格自然不同，林健男因法定空地套繪管制問題而以少於市價每坪5000元價格出售，與附近農地最高實價登錄每坪1萬9000元及徵收補償每坪1萬6000元相較，被上訴人以成本每坪1萬3800元買受，仍有相當之獲利，方會立下此協議，且協議目的在於解除套繪管制，而非以何條件解除套繪管制等情，業據其提出104年3月實價登錄資料、系爭土地之坐落位置圖、徵收協議價購土地地價清冊為證（見本院卷第47至49頁），並與證人林健男於原審證稱：我這個土地一坪有1萬5000多元，但我的前前手也就是上訴人辦了法定空地，我沒辦法，很多仲介有幫忙賣，但都賣不出去，因為法定空地的問題，就透過上訴人便宜一點賣給被上訴人等語（見原審卷第85至86頁），及前揭證人莊建榮所述被上訴人給付補償金1039萬9744元就是補償上訴人辦理系爭土地解除法定空地等語相符，並非全然無據。又上訴人申辦解除套繪管制時，因法令修正，其已無需拆除其農舍一節，為兩造所不爭執，並有礁溪鄉公所104年10月6日礁鄉工字第1040016264號函文可參（見原審卷第71至72頁），益徵上訴人有無拆除其農舍，與辦理解除套繪無涉，被上訴人復未能舉證證明上訴人於簽立系爭協議書前已知悉辦理解除套繪無須拆除其農舍，而向被上訴人佯稱其需拆除始能辦理之情事，且兩造簽訂系爭協議書之目的在於「解除套繪管制」，未及於上訴人須以何方法完成「解除套繪管制」，則縱令事後上訴人辦理解除套繪管制時，無庸拆除其農舍，或與被上訴人之認知有所不符，亦難倒果為因，反指上訴人有故意示以不實之事之詐欺意思。
⒌依上所述，被上訴人抗辯其係受上訴人詐欺而簽訂系爭
協議書，依民法第92條第1項規定撤銷被詐欺之意思表示，系爭協議書已失其效力，上訴人不得據以請求其給付補償金餘款云云，並不可採。
㈢、被上訴人雖又抗辯兩造簽訂系爭協議書後，有關套繪管制之辦理，業經內政部以103年7月1日台內營字第0000000000號令修正，因上訴人農舍用地面積未超過基地（112、112之1地號土地）10分之1比例，系爭土地解除套繪管制，無庸農舍基地所有權人即上訴人之同意，其自行申辦解除即可，足見兩造訂約後情事已有變更，若依原約定數額給付補償金，顯非公平，其得依民法第227條之2第1項情事變更原則規定，請求減少給付，參諸上訴人整地僅花費30餘萬元，其已付上訴人補償金500萬元，超過合理範圍，上訴人請求再給付補償金餘款並無理由云云，並舉莊建榮在原審之證詞（見原審卷第83頁）、內政部103年7月1日台內營字第1030806572號令（見原審卷第19頁）、礁溪鄉公所105年4月15日礁鄉工字第1050005322號函文（見原審卷第204頁）為證。但查：
⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有
效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項固有明文。惟所稱情事變更，純屬客觀之事實，無該事實可歸責於當事人，而不得適用情事變更原則之問題；又依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（最高法院104年度台上字第2413號、105年度台上字第189號判決意旨參照）。
⒉查在兩造103年6月9日簽訂系爭協議書前，農業發展條例
第18條授權訂定之農業用地興建農舍辦法第12條已於102年7月1日修正規定：「直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）主管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記」（見本院卷第87至94頁），依其中第3項第3款及第4項規定，已放寬申請解除套繪管制程序。且本件申請系爭土地解除套繪管制時，依上開放寬規定，非必須經由上訴人同意及由其申請始可辦理，被上訴人得自行申請辦理等情，亦有礁溪鄉公所105年4月15日礁鄉工字第1050005322號函文可稽（見原審卷第204頁），至於前開內政部103年7月1日台內營字第1030806572號令謂：「農業發展條例修正前以十公里範圍內未毗鄰農業用地合併檢討興建農舍之案件，如該農舍坐落之農業用地與其符合規定比例之多筆農業用地面積合計大於0.25公頃，超出部分得逕依變更使用執照程序解除套繪管制」（見本院卷第95至101頁），僅係行政機關對於上開修正農業用地興建農舍辦法第12條規範意旨所為之函釋，非謂該放寬解除套繪管制程序自該函釋時始變更，足見兩造於簽訂系爭協議書時，申請解除套繪管制程序之法令已修正變更，而非兩造簽訂系爭協議書後法令始修正變更，故被上訴人辯稱兩造簽訂系爭協議書後，申請解除套繪管制程序之法令變更，而有情事變更原則適用云云，尚無可採。
⒊又參諸承辦系爭協議書事務之代書即證人莊建榮於原審證
稱：在兩造簽訂系爭協議書時，系爭土地如要辦理解除套繪管制，是農舍所有權人也就是上訴人才有資格申請，被上訴人沒有資格申請等情（見原審卷第83頁），可知兩造簽訂系爭協議書時均不知上開放寬申請解除套繪管制程序之規定，故仍約定由上訴人申請辦理解除套繪管制，被上訴人給付上訴人補償金。再縱依上開修正後規定，僅係增加被上訴人得選擇自行申請辦理解除套繪管制，但此並不影響或改變上訴人依原訂系爭協議書應履行辦理解除套繪管制所應從事之事務，且上訴人仍得依約履行該事務，則上訴人已依約履行辦理該解除套繪管制事務完畢，被上訴人應依約定給付上訴人約定之補償金，難認有所謂契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，而認為依原有效果履行契約顯失公平之情形，揆諸首揭說明，並無情事變更原則之適用。
⒋依上所述，被上訴人抗辯兩造簽訂系爭協議書後，因辦理
解除套繪管制之法令變更，依民法第227條之2第1項情事變更原則請求減少給付，上訴人不得再請求其給付補償金餘款云云，亦無可取。
五、綜上所述，上訴人依系爭協議書約定，請求被上訴人給付539萬9744元，及自104年5月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 2 月 22 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張競文
法 官 范明達法 官 曾部倫正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 22 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。