臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1337號上 訴 人 朱金獅訴訟代理人 洪宇均律師被 上訴人 林芸巧訴訟代理人 林哲安律師
劉 楷律師上 一 人複 代理人 林宜萍律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國105年8月16日臺灣新北地方法院104年度訴字第2542 號第一審判決提起上訴，本院於107年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國103年8月5 日與上訴人就坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號、1108地號土地（下合稱為系爭土地）簽立權利買賣契約書（下稱系爭權利買賣契約），約定由伊將與系爭土地所有權人締結買賣契約之權利以新臺幣（下同）396萬5000 元之對價出售予上訴人。上訴人已於簽約當日開立面額120萬元之支票予伊，其餘276萬5000元則約定於上訴人與系爭土地地主簽約並完成過戶後給付。嗣系爭土地已於103年8月27日移轉登記予上訴人指定之訴外人錢彥森，惟上訴人迄未依約給付其餘價金，經催告仍置之不理，已陷於給付遲延。爰依系爭權利買賣契約第1條第2項約定，請求上訴人給付276萬5000元，併加計自催告日即104 年7月8 日起算之法定遲延利息等語。並於原審聲明求為：㈠上訴人應給付被上訴人276萬5000元，及自104年7月8日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。【原審判決上訴人應給付被上訴人276萬5000 元，及自104年7月11日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，並依聲請酌定擔保為准、免假執行之宣告；另駁回被上訴人其餘之訴（即駁回被上訴人請求自104年7月8 日起至104年7月10日止之法定遲延利息）及其餘假執行之聲請。上訴人就原審判決對其不利部分全部不服上訴。被上訴人對於原審判決其敗訴部分，未據聲明不服，該部分非本院審理範圍，不贅】。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人與訴外人楊景榕、呂陳旗、黃千懿及梁紘誌均為仲介經紀營業員，謊稱被上訴人已向系爭土地原地主買受系爭土地，且明知系爭土地乃水鳥保育濕地，竟趁伊之急迫、輕率及無經驗，故意高報售價，以脅迫、利誘及欺詐之方式，迫使伊簽下系爭權利買賣契約，並交付金錢。然被上訴人與系爭土地原地主就系爭土地並無買賣契約存在；縱有買賣，亦屬預約性質，依法不得轉讓。系爭權利買賣契約標的既屬給付不能，依民法第246 條規定應屬無效。縱認有效，伊亦得依民法第92條、第74條規定撤銷締約之意思表示；亦得依不動產經紀業管理條例第19條、民法第184 條規定，請求被上訴人負賠償責任等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件被上訴人主張：伊與上訴人於103年8月5 日就系爭土地簽立系爭權利買賣契約，約定由伊將與系爭土地所有權人締約買賣之權利以396萬5000 元之對價出售予上訴人。上訴人已於簽約當日開立面額120萬元之支票予伊，其餘276萬5000元則約定於上訴人與系爭土地地主簽約並完成過戶後給付。嗣系爭土地已由上訴人於103年8月5 日與系爭土地地主吳簡涓涓及黃惠芬簽約買受，並於103年8月27日移轉登記至上訴人指定之訴外人錢彥森名下等情，乃上訴人所不爭執（原審訴卷第96頁背面、第97頁）；並有系爭權利買賣契約書、異動索引、不動產買賣契約書等件（均影本）為證（原審訴卷第17頁、第20頁、第21頁、第35頁至第41頁）。且經證人即系爭權利買賣契約之見證人陳建州律師於原審結證明確（原審訴卷第147頁背面、第148頁）。復有宜蘭縣OO地政事務所104年11月2日羅地登字第1040011495號函檢送土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書影本，以及該所104 年11月30日羅地登字第1040012543號函檢送之土地登記謄本可稽（原審訴卷第77頁至第89頁、第101頁至第103頁），均應與事實相符。
四、又被上訴人主張：上訴人既已依系爭權利買賣契約受讓取得與系爭土地所有權人締約買賣之權利並已簽約且過戶完成，自應依系爭權利買賣契約第1條第2 項約定給付買賣餘款276萬5000元等語，業據上訴人否認，並抗辯：被上訴人與系爭土地原地主間就系爭土地並無買賣契約存在；縱有買賣，亦屬預約性質，依法不得轉讓。系爭權利買賣契約標的既屬給付不能，依民法第246 條規定應屬無效，上訴人自不得本於系爭權利買賣契約訴請給付價金云云。茲查：
㈠被上訴人主張：伊確委託仲介人員呂陳旗及黃千懿與系爭土
地原地主購買系爭土地等語，業據提出訂金收據影本為證（本院卷第12頁）。經核該紙103年8月1 日訂金收據（下稱為系爭訂金收據）係由吳簡涓涓簽名捺印，其上並記載吳簡涓涓及黃惠芬為賣方及預定出售系爭土地予買方即被上訴人之意旨，且約定「售價為新台幣每坪柒仟伍佰元整，總價應為壹仟壹佰捌拾玖萬伍仟元，特委任呂陳旗先生代為支付賣方訂金壹佰萬（現金新臺幣20萬元整，本票80萬元整票號：TsNo380653 ），收訂後，並於指定簽約日補足首次簽約金240萬元整...。成交賣方應支付成交總價金額的2％作為服務費，正式簽約買賣契約之同時一次付清。簽約日期為：103年8月5日」等語（本院卷第12 頁）。併參以證人吳簡涓涓於本件審理時證稱：伊與被上訴人買賣系爭土地時，有用一個訂金，系爭訂金收據確係由伊親簽，有拿訂金並約定3天或是5天要打契約，買賣系爭土地的是由伊處理，再向伊弟媳黃惠芬報告等語（原審訴卷第181頁背面、第182頁，本院卷第10
2 頁背面）；堪信被上訴人與吳簡涓涓及其所代理之黃惠芬確已簽署系爭訂金收據約定將系爭土地出售予被上訴人至明。又按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行（最高法院61年台上字第964 號民事判例意旨參照）。至於當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之（最高法院85年度台上字第2396號民事判決意旨參照）。經查系爭訂金收據雖就買賣標的即系爭土地及買賣價金即1189萬5000元已有約定，然既約明需再於指定簽約日即103年8月5 日正式簽訂買賣契約，並於當日補足首次簽約金240萬元整，業如前述（本院卷第12 頁）。顯然已明確約定將來應再訂立本約之意旨；被上訴人亦自承其依系爭訂金收據所取得者乃系爭土地締約買賣之權利（原審訴卷第105 頁）。堪認被上訴人本於系爭訂金收據與系爭土地之地主吳簡涓涓與黃惠芬所成立者應屬買賣預約（下稱系爭買賣預約），洵無疑義。
㈡次查，上訴人雖抗辯：被上訴人縱曾向地主吳簡涓涓及黃惠
芬購買系爭土地，亦已反悔不買，伊係直接與吳簡涓涓及黃惠芬簽約以1189萬5300元之總價購得系爭土地，並已全額付清價金，並未扣除被上訴人向原地主已付訂金，吳簡涓涓及黃惠芬並出具保證書保證絕無換約或出售予被上訴人、呂陳旗或其他第三人之情事等語，並提出支票存款客戶歷史交易明細表、匯款委託書/ 取款憑條、存摺封面及內頁交易、五結鄉農會放款明細及保證書等件（均影本）為據（本院卷第40頁至第45頁）。然查：
⒈上訴人提出由吳簡涓涓及黃惠芬具名於103年8月5 日簽署之
保證書雖記載：「本人吳簡涓涓及黃惠芬兩人，於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號，只有出售給朱金獅並收接全額金錢並完成買賣契約書，絕對沒有換約或賣於反悔不買的林芸巧及呂陳旗或是其他第三人」等語（本院卷第45頁）；證人吳簡涓涓並於原審及本院審理證稱：被上訴人本來是有說過要買系爭土地，是透過呂陳旗介紹，每坪金額及總價金大概如訂金收據所載，但是簽約當天被上訴人沒有來，呂陳旗說林芸巧不買，說是濕地就不買了，後來呂陳旗就找上訴人來買，是林芸巧先說不買，上訴人有可能是後來才到云云（原審訴卷第182頁、第183頁，本院卷第102頁背面、第103頁）。然被上訴人始終否認有反悔不買情事。且證人吳簡涓涓於被上訴人及呂陳旗等人被訴詐欺等刑事偵查案件（即臺灣新北地方法院檢察署104年度他字第5457號、105年度偵字第
605 號；下稱為另案偵查案件）偵查時並明確證稱：伊在將系爭土地出賣予上訴人之前，有先與被上訴人及葉維霖約以每坪接近7200元之價格出售系爭土地，並已收取20萬元訂金，是呂陳旗說上訴人要來簽約，至於被上訴人及葉維霖交付的20萬元訂金後來是扣除在上訴人的買賣價金。伊與被上訴人及葉維霖間所簽訂原始契約在換約時，因代書李春美表示已不需要，故已當場撕毀丟棄等語，有104年12月11 日訊問筆錄附於該偵查案件卷內可稽（另案偵查案件他卷第95頁、第96頁）；核不僅全未提及被上訴人有毀約不買情事，更坦承因換約故將向被上訴人收取之訂金20萬元於上訴人應付買賣價金中扣抵。則其於本件審理時竟改稱：被上訴人已悔約不買云云，並出具前揭保證書為憑，顯有可議。至於仲介系爭土地買賣之呂陳旗雖經傳訊未到，然其於另案偵查案件中已到庭陳稱：葉維霖委託伊開發系爭土地，並找被上訴人出面承買系爭土地，由伊出面與地主洽談，最後談好一坪7500元，訂金100萬元，其中20 萬元是現金，有開一張訂金收據。後來103年8月5 日簽約買賣當天是葉維霖事先請伊到律師事務所，還跟伊說要帶上訴人去宜蘭找地主簽約，簽約時吳簡涓涓及黃惠芬都在，地主事先雖不知情伊要將買受權利賣給上訴人，但當天找地主時，地主也同意直接跟上訴人簽約，因為他們只是想把地賣掉，價金拿到就好，伊有跟吳簡涓涓及黃惠芬收取2％介紹費等語（另案偵查案件他卷第113頁）。仲介人員梁紘志亦於另案偵查案件中陳稱：被上訴人與地主簽約是每坪7500元，兩造間系爭權利買賣契約約定為每坪1 萬元，其間差價即為上訴人應支付被上訴人與葉維霖之權利讓渡價金等語（另案偵查案卷他卷第114 頁）。益證被上訴人主張：伊與系爭土地地主簽署系爭買賣預約後，並未反悔不買等語，應非子虛。況上訴人雖抗辯：上開保證書早於103年8月5 日即由吳簡涓涓交付取得，且伊於簽約現場即知悉被上訴人已毀約不買云云（本院卷第87頁背面）；然又陳稱：伊到達簽約現場時，吳簡涓涓有問伊，為何不是林芸巧來，吳簡涓涓有問伊是不是林芸巧等語（本院卷第88頁），顯然吳簡涓涓迄簽約時均不認為被上訴人有何毀約不買之情事，否則應無於簽約當場尚詢問買方是否為被上訴人、及質疑被上訴人為何未到場之理。再審酌被上訴人既已與上訴人簽署系爭權利買賣契約，將其與地主簽約之權利讓與上訴人，衡情亦無於委請呂陳旗帶同上訴人前往宜蘭與地主簽約之際，卻翻然毀約不買致損失轉售利益且自陷違約窘境之可能。據上各節，堪認證人吳簡涓涓於本件審理中證述被上訴人已反悔不買，及其與黃惠芬於保證書記載同上內容，皆與事實不符，且悖於情理，不足採取，自不得執為上訴人抗辯上情之有利證據。
⒉至於上訴人雖抗辯：伊已支付予地主吳簡涓涓及黃惠芬全部
價金1189萬5300元，並未扣抵被上訴人前已繳訂金20萬元，可證伊並未承受被上訴人系爭買賣預約之締約權利云云。然核計其所提出前開支票存款客戶歷史交易明細表、匯款委託書/ 取款憑條、存摺封面及內頁交易、五結鄉農會放款明細及保證書等件（均影本）結果，上訴人直接付予吳簡涓涓之買賣價金應僅有1169萬5300元 （即120萬元＋100萬元＋219萬450 0元＋230萬0800元＋500萬元＝1169萬5300 元），與系爭買賣契約約定價金即1189萬5000元相較，確尚不足約20萬元。上訴人雖抗辯：該20萬元係依吳簡涓涓指示逕自付予吳陳旗，乃連同兩造於系爭權利買賣契約約定應付價金120萬元一併簽發面額為140 萬元之支票交付云云，並提出該支票影本為證（原審訴卷第43頁）。然證人吳簡涓涓於另案刑事偵查案件中已明確證稱：被上訴人及葉維霖交付的20萬元訂金後來是扣除在上訴人的買賣價金等語，有104 年12月11日訊問筆錄附於該偵查案件卷內可稽（另案偵查案件他卷第95頁、第96頁）；其於原審作證時亦表示：上訴人後來買受土地之價金，好像有把被上訴人已支付訂金扣除等語（原審訴卷第182頁背面、第183頁）。均與上訴人抗辯上情相左。
另參諸證人吳簡涓涓於本院審理時證稱：伊支付仲介費是因為與上訴人間的契約，是付給呂陳旗，是透過代書支付等語（本院卷第103 頁背面），更足認上訴人自行簽發以被上訴人為受款人之前揭140 萬元支票，其中20萬元應非承賣方吳簡涓涓指示代付，與上訴人支付予地主之買賣價金應無關聯。則上訴人抗辯：伊向地主支付之買賣價金並未扣抵被上訴人已付訂金云云，進而推論被上訴人已悔約不買，舉證顯然不足，皆難憑信。從而，被上訴人主張：伊已本於系爭買賣預約取得請求系爭土地地主履行締結本約之權利，且未悔約等語，應堪採取。
㈢又查兩造所簽訂系爭權利買賣契約書已約明：「茲因權利出
賣人林芸巧前與宜蘭縣○○鄉○○段地號1106及1108所有權人締結買賣契約預約，今因權利買受人朱金獅所請，出賣人願將前開締結買賣契約之權利出售與買受人，後續乙方（即上訴人）與前開所有權人間權利義務關係，悉數依其雙方間所訂立之契約而定，核與甲方（即被上訴人）無涉：....乙方願依甲方與原地主之買賣契約為條件向原地主簽訂相關買賣契約，若甲方與原地主間尚有未完義務，乙方並願代為履行」等語（原審訴卷第17頁正、背面）。可知兩造所簽訂之系爭權利買賣契約，係以被上訴人與系爭土地原地主已簽訂系爭買賣預約之買受人地位為買賣標的，並將該預約買受人之地位概括讓與上訴人承受，使上訴人取得請求系爭土地地主就系爭土地簽署買賣本約之權利至明。上訴人雖抗辯：預約之訂立重在當事人間之信用，故預約之權利義務不得讓與或繼承，系爭權利買賣契約既以預約之權利為標的，顯然給付不能，依民法第246 條規定，應屬無效，是縱認被上訴人並未反悔不買，亦不得本於無效之契約主張權利云云。然按預約亦為契約之一種，預約當事人一方就締約之權利所為轉讓，核應屬契約當事人地位之概括讓與，此項締約權利之讓與雖著重於契約當事人間之信賴關係，然如已得到預約他方之同意，則基於契約自由原則，對預約他方自非不生效力，於讓與契約自亦無給付不能可言。審酌吳簡涓涓明知已先與被上訴人簽署系爭買賣預約並收取訂金20萬元，仍與上訴人就系爭土地簽署正式買賣契約完成過戶，業經認定於前。且其除於另案刑事偵查案件中坦承換約及將被上訴人已繳訂金於上訴人應付買賣價金中扣除外（另案偵查案件他卷第95頁、第96頁）；復於本院審理中證稱：被上訴人於簽署系爭訂金收據時如有交付訂金本票80萬元，應該是轉到上訴人那裡等語（本院卷第103 頁）。顯然吳簡涓涓及其所代理之黃惠芳係在秉持由上訴人取代原與之簽署系爭買賣預約之被上訴人為買方之主觀認知之下，與上訴人簽署正式契約買賣並實際完成系爭土地過戶登記，渠等顯然已同意兩造間有關系爭買賣預約買受人地位之轉讓無疑。此再參諸證人吳簡涓涓於本院證稱：伊出賣土地係以賺錢為重，至於賣給何人沒有關係，只要清楚就好等語，益臻明瞭。則依前揭說明，兩造間系爭權利買賣契約所約定預約權利之轉讓並無給付不能，事實上亦已履行完成。上訴人援引民法第246條規定抗辯契約無效云云，亦不足採取。
五、至於上訴人抗辯：被上訴人及呂陳旗等仲介人員明知系爭土地乃水鳥保育濕地，竟趁伊之急迫、輕率及無經驗，故意高報售價，以脅迫、利誘及欺詐之方式，迫使伊簽下系爭權利買賣契約，並交付金錢。該契約縱使有效，伊亦得依民法第74條及第92條規定予以撤銷云云，並聲請傳訊證人葉慶員為證。然依證人葉慶員證稱：伊係上訴人之友人，上訴人與系爭土地原地主買賣土地時，伊有在場，並沒有見到原地主與被上訴人間之買賣預約或買賣契約，也沒有見到現場有人撕毀任何買賣契約、預約或價金單據等語（原審訴卷第211 頁、第212 頁），顯無足執為上訴人前揭抗辯之證明。反觀證人即系爭權利買賣契約見證人陳建州律師證稱：據伊於兩造簽約當場見聞，兩造均有朗讀契約內容，有一條一條核對，對於其中不願意履行之內容均經兩造刪除並蓋章，可見兩造對於契約內容及權利義務知之甚詳，伊也有向雙方解釋契約內容及權利義務。於締約時並無任何一方受他方欺罔、脅迫，伊看到他們兩方是笑笑的，印象中他們離開後急著要去宜蘭與第三人簽訂契約等語（原審訴卷第148 頁）。併審酌證人池美莉於另案偵查案件證稱：伊係系爭土地現登記名義人錢彥森之母，系爭土地係伊向上訴人購買，並登記在錢彥森名下等語；及上訴人於該案中自承：伊係以大約每坪9000餘元至1 萬餘元之價格，即以總價1200萬元將系爭土地出售予池美莉之情，有105年1月8 日訊問筆錄附於另案偵查事件卷內可據（另案偵查案件偵卷第24頁背面、第25頁背面）；可知系爭土地於市場上非無合理之相當價值，且早經上訴人轉賣取現。再參上訴人執有不動產經紀營業員執照乙節，有不動產經紀業資訊系統查詢資料可稽（另案偵查案件他卷第89頁），其於該偵查案件中並自承：曾從事代書及不動產經紀業多年等語（另案偵查案件偵卷第25頁），顯然對於不動產之交易實務及市場行情之判斷，非無一定專業知識。則其空言抗辯：被上訴人及其他仲介人員係趁伊之急迫、輕率及無經驗，以詐欺、脅迫及利誘方式迫使伊簽下系爭權利買賣契約，顯失公平，故得依民法第92條、第74條規定撤銷系爭權利買賣契約所為締約之意思表示云云，殊屬無據。上訴人既未能舉證證明被上訴人有前開不法行為；且兩造間系爭權利買賣契約乃在約定系爭買賣預約締約權利之轉讓乙節，並經認定於前。則上訴人抗辯：被上訴人不法侵害伊權利，且有違反不動產經紀業管理條例所規定經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬之行為，應依該條例第19條及民法侵權行為之規定負損害賠償責任云云，均不足採取。
六、查系爭權利買賣契約既合法有效，上訴人並憑以與系爭土地地主簽約買受系爭土地且經過戶完成，業如前述。則被上訴人主張：上訴人應依系爭權利買賣契約第1條第2項約定給付買賣餘款276萬5000元 等語，於法自無不合。又被上訴人前以104年7月3 日律師函限期催告上訴人應於104年7月10日前付訖前揭款項，該函已於104年7月8 日送達上訴人乙節，有律師函及掛號郵件收件回執影本可稽（原審訴卷第18頁、第19頁）。則被上訴人請求上訴人應自104年7月11日起附加按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，亦屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依系爭權利買賣契約之約定，請求上訴人給付276萬5000元，及自104年7 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％利息，自屬正當，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 5 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 邱景芬法 官 沈佳宜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 6 日
書記官 潘大鵬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。