臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1341號上 訴 人 趙添財訴訟代理人 顏瑞成律師
林子陽律師被 上訴人 葉柏廷訴訟代理人 邵華律師上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國105年8月18日臺灣臺北地方法院104年度訴字第4958號第一審判決提起上訴，本院於106年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決(除確定部分外)廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審(除確定部分外)、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國103年12月5日簽立附買回條款不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定被上訴人將所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號、權利範圍四分之一之土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號3樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）以總價金新臺幣（下同）1,400萬元出售予上訴人，扣除上訴人先墊付公證費1萬1,000元、代書費1萬8,550元、規費1,595元、稅金25萬1,413元、代償房屋貸款807萬0,127元（被上訴人起訴時主張之金額，嗣金額有變動為8,164,220元，兩造不爭執），合計835萬2,685元後，尾款564萬7,315元（14,000,000-8,352,685）於確定被上訴人不行使買回權時再行給付，如被上訴人行使買回權時，須加給每個月16萬3,000元之利息。又兩造於同日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被上訴人向上訴人承租系爭房屋。系爭房地已於103年12月22日辦竣所有權移轉登記於被上訴人所指定其配偶羅欣怡之名下，詎被上訴人於104年1月26日向上訴人表明將行使買回權及歸還上開墊付費用835萬2,685元外，上訴人竟片面要求加上仲介服務費、利息、契稅合計933萬元，始同意被上訴人行使買回權，幾經溝通無效後，被上訴人遂於104年4月7日先將32萬6,000元報酬匯給上訴人，再經溝通無效後，被上訴人於104年5月14日寄發存證信函要求上訴人給付買賣價金尾款，惟未獲置理，自得依系爭契約約定請求上訴人如數給付。又被上訴人既不行使買回權，則上訴人受領上開2個月利息共32萬6,000元即無法律上之原因，亦得依民法第179條規定請求上訴人如數返還。爰依上開法律關係，請求被上訴人應給付被上訴人597萬3,315元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。原審判決上訴人應給付被上訴人575萬3,278元，及自104年6月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回其餘之訴。上訴人就其不利部分聲明不服，提起上訴(被上訴人就其敗訴部分未聲明不服而告確定，不在本院審理範圍)。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人當初因債臺高築而向上訴人借款代為清償債務，以移轉系爭房地所有權資為債權擔保，再由上訴人將房屋回租予被上訴人繼續居住，以收取租金方式來收取借款債權之利息，足徵系爭契約及系爭租約實際上係兩造虛偽隱藏借貸契約及擔保契約之意思表示，而屬信託讓與擔保契約之性質，且信託法之「信託」與「信託讓與擔保」分屬不同之法律概念及行為，與有無公示信託登記無關。系爭契約縱有標的物、價金、所有權移轉等約定，並不表示兩造並無隱藏他項法律行為之可能，不應拘泥所使用之文字。被上訴人已明確表示「每月租金16萬3,000元」為借款利息之約定，與一般借貸利息行情大致相符，否則租期僅3個月（恰與買回期限相同），且租金數額顯逾一般行情，亦無收取押金，焉有出賣人就所收受之價金須支付利息予買受人之理？顯非單純租賃契約。故被上訴人請求給付所謂價金尾款（實為借款），並無理由。縱認屬真正之買賣契約，被上訴人在上訴人持有之買賣契約第3條給付訂金450萬元處已親筆簽名，實係兩造為使買賣總價金墊高以便獲取銀行核貸較高額貸款，所為之虛數，經扣除後，系爭買賣價金實為950萬元，與附近不動產之成交行情較相符。上訴人已代償系爭房地之銀行貸款816萬4,220元，加計代墊付公證費1萬1,000元、代書費1萬8,550元、規費1,595元、稅金25萬1,413元、契稅6,354元，合計845萬3,132元，則被上訴人至多僅能再請求尾款104萬6,868元（9,500,000－8,453,132）。縱認屬真正之租賃契約，則每月16萬3,000元性質即為被上訴人使用系爭房屋之租金，於104年3月5日租約屆期後，被訴人央求比照原租金展延租期2個月，故被上訴人於104年4月7日匯款32萬6,000元實係清償展延租期2個月之租金款日期已逾系爭買賣契約所訂104年3月4日買回期限，顯非上訴人為行使買回權而為之給付，故上訴人自有受領之法律上原因，並非不當得利，縱超過土地法第97條第1項所定租金之上限，亦僅超過部分無請求，已受領部分仍有受領保持力而無須返還。系爭買賣契約第9條有約定「仲介服務費」由行使買回權之被上訴人負擔，被上訴人於另案刑事案件中已坦承仲介服務費為40萬元，則上訴人代墊仲介服務費40萬元自得主張抵銷。被上訴人積欠系爭租約3個月租金共48萬9,000元，加計被上訴人無權占有系爭房屋5個月而受有相當於租金之不當得利共81萬5,000元，二者合計130萬4,000元，上訴人自得主張抵銷。縱超過土地法第97條第1項所定租金之上限，該債權仍存在，僅無請求力，並非當然無效，仍得主張相互抵銷等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見原審卷第216頁正面、第233頁反面）：㈠兩造於103年12月5日就系爭房地簽立系爭契約，約定被上訴
人將所有系爭房地出售予上訴人，嗣並辦理所有權移轉登記於上訴人之配偶羅欣怡名下。
㈡兩造於103年12月5日簽訂系爭租約，約定由被上訴人向上訴
人承租系爭房屋，租賃期間為103年12月5日至104年3月4日共3個月。而上開租賃期間，系爭房屋之租金行情約為每月1萬元至2萬元。
㈢羅欣怡於104年2月間以系爭房地向玉山銀行辦理抵押貸款，
核貸金額為1,040萬元，當時玉山銀行就系爭房地評估總值為1,300萬元。
㈣被上訴人於104年4月7日匯款32萬6,000元予上訴人。
㈤系爭房地實際交予上訴人之日期為104年10月5日。
㈥系爭契約簽訂後，上訴人已代償系爭房地之銀行貸款816萬
4,220元，另墊付應由被上訴人負擔之公證費1萬1,000元、代書費1萬8,550元、規費1,595元、稅金25萬1,413元、契稅6,354元，應從買賣價金中扣抵。
四、得心證之理由：㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效；但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第1項、第2項定有明文；又按信託乃委託人為自己或第三人之利益，將信託財產移轉於受託人，由受託人管理或處分，以達成一定經濟上或社會上之目的之行為。而信託之擔保讓與，係指債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉於債權人，而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權，債權清償後，該擔保物即應返還於債務人；債務不履行時，債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償者而言，庶免其迴避96年3月28日修法前民法第873條第2項禁止之規定。兩者保護主體不同，法律效果迥異(最高法院98年度台上字第544號判決意旨參照）。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意(最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照)。㈡被上訴人主張兩造簽訂系爭契約，約定系爭房地以總價金
1,400萬元出售予上訴人，扣除上訴人先墊稅費及貸款合計835萬2,685元後，尾款564萬7,315元於確定被上訴人不行使買回權時再行給付，被上訴人不行使買回權，爰依系爭契約約定請求如數給付云云。上訴人則以上開辯詞置辯。經查：
⒈系爭契約就文字上約定，形式上固有支付價金交付標的物
之買賣契約外觀，另有約定期限以1,400萬元價金買回系爭房地之內容，並經公證在案（見原審卷第135至136頁），然被上訴人亦自承系爭租約之租金是上訴人代墊系爭房地原銀行貸款之利息等語(見本院卷第43頁反面、136頁)，是以若系爭契約性質果為買賣契約，則系爭房地之原銀行貸款並由上訴人代償之816萬4,220元應屬買賣價金一部分，上訴人為出賣人，豈有再就代償之貸款支付利息可言？再參以被上訴人亦自承，上訴人員工邱雋喨以房仲業務員身分向伊稱上訴人可以出借一筆錢幫伊解決法拍，但須收取利息及簽立附買回條件買賣契約書為「擔保」，上訴人告知伊，上訴人目的只是要賺利息，並不是真的要買房子，伊始為簽名等語（見原審卷第49、50頁），可見被上訴人在簽訂系爭契約時，亦知悉上訴人並無購買系爭房地之意思，僅想貸與借款予被上訴人，收取利息而已，始同意並簽名，則系爭契約實為兩造通謀虛偽意思表示，此虛偽意思表示，顯然隱藏消費借貸契約及以系爭房地擔保借款之信託之擔保讓與關係，當無法以系爭買賣契約業經公證即無探求當事人真意之餘地，是證人即公證人林上鈞於原審所證述，無非係其以形式上書面資料所為判斷，揆諸首開判例意旨，當不得拘泥文字，將證人林上鈞之證言遽為探求當事人真意之依據。另信託之擔保讓與契約與信託不同性質，揆諸首開判決意旨，被上訴人辯稱系爭契約未見信託及未經任何公示登記，無信託性質可言云云，容有誤會，自無可採。
⒉又查，證人邱雋喨於本院證稱：「(本院問：當初系爭買
賣實際上是買賣契約性質或其他特殊約定？）被上訴人向上訴人借錢擔保用的，當時房屋還是被上訴人在使用，有簽下租賃契約，每個月的租金就是借款的還款利息。（本院問：被上訴人有無行使買回權？）有。當初有要行使買回權，但銀行聯徵不漂亮，貸款的成數就沒有那麼高，所以他買回要準備自備款，他應該沒有買回成功。（上訴人訴訟代理人提示被證1不動產買賣契約第2條買賣價金1,400萬元，第3條買方給付賣方450萬元，你方稱買賣契約是被上訴人向上訴人借款而訂立，故被上訴人是向上訴人借多少錢？）950萬元。（上訴人訴訟代理人提示臺灣士林地方法院104年度訴字第829號卷<下稱士林地院卷>第44頁這份買賣契約與被證1相同，但第3條450萬元沒有簽名，你是否知道為何如此？)1,400萬元是被上訴人說他行使買回權時，如果跟銀行貸款成數部分大約七、八成，價金大約會落在950萬元，所以剛好就可以還款給上訴人。(上訴人訴訟代理人問：依你所述，該1400萬元並非是實際借貸金額，而是給銀行貸款，是否如此？）是。450萬元部分有簽名，被上訴人那份契約450萬元部分沒簽名，可能是漏掉了。(上訴人訴訟代理人提示原證2上載利息489,000元，是何意思？)當初簽訂這合約起三個月的租金，也就是三個月的利息。(上訴人訴訟代理人問：原證2這份所列項目，是否表示當時被上訴人還沒有支付給上訴人？)都沒有。(上訴人訴訟代理人問：匯款日期在104.4.7日，這是何款項？）這是兩個月的租金，也就是利息。（上訴人訴訟代理人問：你方稱被上訴人還沒有支付合約約定三個月的利息，但匯款單支付兩個月的利息，是那兩個月？）他們簽訂三個月到期後的二個月，因為他們又延期兩個月。庭呈延期切結書影本，這是上訴人叫我拿給被上訴人簽立的切結書。（上訴人訴訟代理人問：方才切結書將買回期限延至104.4.5日，在屆期以前被上訴人是否還有提出價金，行使買回權？）有。被上訴人說他想要買回，他自己找銀行借貸。但最後沒有成功，因都超過期限。」等語（見本院卷第73頁反面至第74頁反面）。與前開被上訴人所自承情節大致相符，且上訴人提出之系爭契約書部分，上訴人在該契約書第3條有約定上訴人先支付450萬元訂金予被上訴人，被上訴人並簽名表示領收(見原審卷第45頁)，雖上訴人嗣自承被上訴人並未收訖450萬元等語(見原審卷第215頁反面)，然此反而益證兩造係以950萬元為借款金額一節屬實(1,400萬元-450萬元=950萬元)，自應認證人邱雋喨證述為真實，再參以系爭租約租賃期間，系爭房屋之租金行情約為每月1萬元至2萬元等情，亦為兩造所不爭執(見不爭執事項㈡)，可知買賣價金中原以950萬元作為被上訴人向上訴人借貸款項，所謂價金1,400萬元係作為另向銀行貸款之參考依據，借款之每個月利息為16萬3,000元(489,000÷3=163,000)，因該金額與當地租金行情不相當，應確非被上訴人承租系爭房地之租金，且上訴人亦未實際占有系爭房地，系爭房地僅有擔保性質，益證兩造簽訂系爭買賣契約時，並無就系爭房地達成買賣之意思表示一致，而係有成立消費借貸契約並以系爭房地擔保上開借貸債務之合意。
⒊雖被上訴人辯稱邱雋喨隱瞞其係上訴人之員工，且本件交
易過程中處處說謊，更一再地藉故拖延時間令被上訴人喪失買回權，其證詞不足採信云云。惟上訴人稱邱雋喨作證時已經不是上訴人員工等語，亦為被上訴人所不爭執(見本院卷第90頁正面)，是證人邱雋喨之證言即無迴護上訴人之必要。又查依證人邱雋喨與被上訴人間之LINE對話可知，證人邱雋喨亦積極為被上訴人尋找新貸款銀行，但玉山、三信、第一銀行不願承作，另有對永豐、農會、中國信託、安泰、星展銀行送件，貸款額度皆大約500萬元，尚需自備款400萬元，並分析民間貸款之缺失，銀行貸款成數無法提高原因，並表明希望被上訴人買回，最後係因被上訴人不願支付仲介服務費、契稅等而無法行使買回權等情(見原審卷第89至102頁)，且依證人邱雋喨所提出之切結書(見本院卷77頁)亦可知，上訴人確於系爭契約之買回期限屆至時，同意延長至104年4月5日，自難認證人邱雋喨為上訴人之員工與被上訴人接洽時，有何藉故拖延或阻礙之情。
⒋被上訴人復主張證人邱雋喨強調被上訴人買回，須收取一
賣一買兩次仲介服務費，若係信託之擔保讓與關係，不可能收仲介服務費，且上訴人在簽約後一個月即辦理過戶登記，則將來再買回過戶後會增加奢侈稅，本不應該擅自先行辦理買賣過戶登記，可徵上訴人自始便存有不讓上訴人行使買回權機會云云。然查，依系爭契約第9條第2項即約定，買回所需負擔之契稅、特種貨物稅(即奢侈稅)、各種稅費、規費、代書費、仲介服務費等全部費用，皆由行使買回權之出賣人負擔(見原審卷第136頁)，被上訴人辯稱兩造並無仲介服務費之約定云云，即無可取。可見被上訴人於簽訂系爭契約時，已知悉將來贖回時可能涉及奢侈稅之繳付問題，難認上訴人係以辦理移轉登記之方式阻礙被上訴人贖回系爭房地，且被上訴人既認原銀行貸款係上訴人代償，並應支付每月利息16萬3,000元，已如前述，則被上訴人本質上須「清償上開代墊款」、利息及所有稅費後，始得取回系爭房地，當無法以有仲介服務費存在，即遽認系爭買賣契約即屬附買回條件之買賣契約。
⒌續查兩造簽訂系爭契約後，羅欣怡之名義向玉山銀行申辦
房屋借款，經玉山銀行於104年2月4日鑑價，評估系爭房地之總值為1,300萬元，而核貸80%即1,040萬元等情，雖有原審向玉山銀行調取之羅欣怡貸款資料附卷可參（見原審卷第180至198頁），並為兩造所不爭執(見不爭執事項㈢)，然此至多證明系爭房地之現值，而前述950萬元係被上訴人向上訴人之借款金額，系爭房地之現值與借款金額之差額，亦至多可能係將來債務人債務不履行時，債權人變賣擔保物清償後有無餘額應返還債務人之問題而已，是當無法以系爭契約所載買賣價金與市價相當，即遽認系爭契約本質即為買賣關係。
⒍從而，系爭契約既非買賣契約，而係消費借貸契約及信託
之讓與擔保契約，則被上訴人依系爭契約之買賣法律關係，請求上訴人給付買賣價金尾款564萬7,315元云云，即屬無據。被上訴人既不行使贖回權，亦即不清償借款債務，依首開判決意旨，僅得由上訴人將擔保物即系爭房地變賣或估價而就該價金受清償後，如有剩餘，被上訴人始得請求返還，附此敘明。
㈢被上訴人主張其既不行使買回權，則上訴人受領2個月利息
共32萬6,000元即無法律上之原因，依民法第179條規定請求上訴人如數返還云云。上訴人則以上開辯詞置辯。查被上訴人曾於104年4月7日匯款32萬6,000元予上訴人，固為兩造所不爭執(見不爭執事項㈣)，惟查，系爭租約約定租金一個月16萬3,000元係被上訴人向上訴人借款之利息，租賃期間三個月租金，即是三個月利息，104年4月7日匯款32萬6,000元係系爭租約三個月到期後又延期兩個月之利息等情，業據證人邱雋喨於本院證述明確，並有切結書在卷可稽(本院卷第77頁)，雖被上訴人復主張兩造係約定行使買回權始支付二個月利息云云，然審諸系爭租約並無上開約定，反而係系爭契約第9條及系爭租約第16條均約定，被上訴人不支付租金(利息)，即喪失買回權，被上訴人此部分主張，即無可採。從而，上開32萬6,000元既係上訴人依消費借貸關係，取得借款之利息，其受領有法律上原因，非不當得利，則被上訴人依第179條規定請求上訴人返還32萬6,000元，亦屬無據。
㈣至上訴人主張其代墊仲介服務費40萬元、被上訴人積欠系爭
租約3個月租金共48萬9,000元，無權占有系爭房屋5個月而受有相當於租金之不當得利共81萬5,000元得抵銷部分，因被上訴人請求上訴人給付尾款及返還不當得利部分，均無理由，即毋庸審酌抵銷問題，併此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依系爭契約之買賣法律關係及民法第179條規定，請求上訴人給付564萬7,315元、32萬6,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息部分，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 25 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 賴秀蘭法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 26 日
書記官 秦慧榮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。