臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1349號上 訴 人即被上訴人 李錫揚
李詩淵(即李傳慧之承受訴訟人)李詩烈(即李傳慧之承受訴訟人)李詩鈴(即李傳慧之承受訴訟人)李詩鵬(即李傳慧之承受訴訟人)李美雪(即李傳慧之承受訴訟人)李美蓁(即李傳慧之承受訴訟人)李美英(即李傳慧之承受訴訟人)共 同訴訟代理人 陳建昌律師被 上訴人即 上訴人 簡福生
簡憲彰簡孟秋簡明傳陳碧來共 同訴訟代理人 吳世宗律師上列當事人間請求調整租金事件，兩造對於中華民國105年9月8日臺灣桃園地方法院105年度重訴字第99號第一審判決各自提起上訴，本院於106年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
簡福生、簡憲彰、簡孟秋、簡明傳、陳碧來承租李錫揚、李詩淵、李詩烈、李詩鈴、李詩鵬、李美雪、李美蓁、李美英所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號、面積一五三六點零六平方公尺及同段九九七地號、面積一五七點五四平方公尺之土地，於民國一百零五年之租金應調整為蓬萊稻穀肆萬貳仟捌佰參拾貳台斤。
簡福生、簡憲彰、簡孟秋、簡明傳、陳碧來承租李錫揚、李詩淵、李詩烈、李詩鈴、李詩鵬、李美雪、李美蓁、李美英所有坐落前項土地之租金，自民國一百零六年一月一日起應每年再增加蓬萊稻穀陸仟壹佰陸拾伍台斤。
李錫揚、李詩淵、李詩烈、李詩鈴、李詩鵬、李美雪、李美蓁、李美英其餘上訴駁回。
簡福生、簡憲彰、簡孟秋、簡明傳、陳碧來上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由簡福生、簡憲彰、簡孟秋、簡明傳、陳碧來負擔百分之六十七，餘由李錫揚、李詩淵、李詩烈、李詩鈴、李詩鵬、李美雪、李美蓁、李美英負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人李錫揚、李詩淵、李詩烈、李詩鈴、李詩鵬、李美雪、李美蓁、李美英（下稱李錫揚等8人）主張：坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（重測前為：水汴頭段水汴頭小段162地號，下稱834地號土地）及同段997地號土地（重測前：水汴頭段水汴頭小段162-2地號，下稱997地號土地，與834地號土地合稱系爭土地）現為李錫揚等8人所有，李錫揚等8人之先祖於早年就系爭土地與被上訴人即上訴人簡福生、簡憲彰、簡孟秋、簡明傳、陳碧來（下稱簡福生等5人）之先祖就系爭土地成立未定書面之不定期租賃契約，簡福生等5人因繼承而取得系爭土地之租賃權，然系爭土地自民國87年起之租金僅為每年蓬萊稻穀300台斤，迄今均未調漲，而系爭土地之公告現值歷年來已大幅提高，故簡福生等5人目前給付之租金實屬偏低；查系爭土地面積合計為1,693.6平方公尺，鄰近快樂國小、會稽國中、汴洲公園、新光三越百貨公司及榮民總醫院桃園分院，屬交通便利、商業繁榮地區，考量經濟狀況及地價之增漲，李錫揚等8人業已委託律師於104年12月17日寄發存證信函予簡福生等5人，表示自105年1月1日起將租金調漲為年租金蓬萊稻穀64,000台斤，卻遭簡福生等5人拒絕，爰依民法第442條規定，請求將簡福生等5人承租系爭土地之租金，自105年1月1日起調整為每年租金蓬萊稻穀64,000台斤等語。
二、簡福生等5人則以：82年以前，系爭土地之年租金約定為蓬萊稻穀200台斤，至87年始調整為年租金蓬萊稻穀300台斤，而系爭土地距離桃園殯儀館僅200多公尺，附近多屬葬儀社等嫌惡設施，非屬生活機能健全、商業繁榮地區，縱有調整租金之必要，亦應以每年蓬萊稻穀3,000台斤為適當；又簡福生等5人有重複支付李錫揚等8人94、98、99、100年間之租金共計新臺幣（下同）26,953元，已超出105年度應繳租金換算之4,305元，顯見簡福生等5人於本件李錫揚等8人起訴前，已支付105年度之租金，自不得以105年1月1日起為調整租金之始點等語，資為抗辯。
三、原審為李錫揚等8人一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命簡福生等5人承租系爭土地之租金，自106年1月1日起調整為每年租金蓬萊稻穀36,667台斤，而駁回李錫揚等8人其餘之訴。李錫揚等8人就其敗訴部分聲明不服，其上訴聲明：㈠原判決不利於李錫揚等8人之部分廢棄。㈡簡福生等5人承租之系爭土地，於105年間之租金應調整為蓬萊稻穀64,000台斤。㈢簡福生等5人承租系爭土地之租金，自106年1月1日起應每年再增加蓬萊稻穀27,333台斤。簡福生等5人答辯聲明：
上訴駁回。另簡福生等5人就其敗訴部分提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於簡福生等5人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，李錫揚等8人在第一審之訴駁回。李錫揚等8人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（本院卷第49頁、第140頁正反面）：㈠系爭土地現為李錫揚等8人所有，簡福生等5人因繼承關係而
繼受取得系爭土地之租賃權，兩造就系爭土地存有未定書面之未定期限租賃關係。
㈡系爭土地之年租金，於82年間約定為蓬萊稻穀200台斤，自87年間提高為蓬萊稻穀300台斤。
㈢李錫揚等8人於104年12月17日以存證信函通知簡福生等5人
，自105年1月1日起調整每年租金為蓬萊稻穀64,000台斤，經簡福生等5人於104年12月29日以存證信函表示反對。
五、李錫揚等8人主張系爭土地之租金已多年未調漲，應將年租金調整為蓬萊稻穀64,000台斤等語，為簡福生等5人所反對，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者厥為：系爭土地是否確因價值提升而有調整租金之必要？若有，應調整為多少始屬適當？茲論述如下：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文；上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。上開規定之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係法定地價；又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
㈡查834地號土地於66年9月之公告現值為每平方公尺500元，
自該時起公告現值雖有所增減，惟至105年1月之公告現值已調整為每平方公尺54,830元，兩相比較已逾百倍（54,830500=110，小數點以下四捨五入，下同），此有地價資料查詢表、834地號土地登記第一類謄本在卷可卷（見本院卷第69頁、第72、第73頁）；又834地號土地於66年9月之公告地價為每平方公尺500元、申報地價為每平方公尺600元，於105年1月之公告地價為每平方公尺11,222元、申報地價為每平方公尺8,978元，自66年9月至105年1月間地價雖偶有調降，惟以105年1月與66年9月間地價相比，調漲幅度已各達約22倍（11,222500=22）、15倍（8,978600 =15），此亦有桃園市桃園地政事務所105年12月19日桃地所價字第1050024018號函附之公告地價及申報地價表在卷可證（見本院卷第149頁、第150頁）。又997地號土地於67年9月之公告現值為每平方公尺500元，自該時起公告現值雖有所增減，惟至105年1月之公告現值已調整為每平方公尺61,100元，有地價資料查詢表、997地號土地登記第一類謄本在卷可卷（見本院卷第64頁、第67頁、68頁），兩相比較已逾122倍（61,100500=122）；又997地號土地於66年9月之公告地價為每平方公尺500元、申報地價為每平方公尺500元，之後雖偶有調降，惟與105年1月之公告地價為每平方公尺12,500元、申報地價為10,000元相比較（見本院卷第150頁），漲幅已各達25倍（12500500=25）、20倍（10000500=20）。而簡福生等5人承租系爭土地之年租金，自39年起係200元，後提高為200台斤稻穀以時價計算等情，業據訴外人即簡福生之母簡蔡敏於82年1月14日寄送予訴外人即李詩淵、李詩烈、李詩鈴、李詩鵬、李美雪、李美蓁、李美英之被繼承人李傳慧之存證信函中所自陳（見原審卷第28頁、第77頁），復為簡福生等5人所不爭執（見原審卷第23頁），參以系爭土地82年之年租金仍為蓬萊稻穀200台斤，自87年間起始提高為蓬萊稻穀300台斤乙節，為兩造所不爭執，業如前述（見上開兩造不爭執事項㈡），以105年間蓬萊稻穀市價每台斤14.35元計算（即每百台斤1,435元，此為兩造所不爭執，見本院卷第193頁反面），系爭土地之年租金僅為4,305元，足見系爭土地之租金與系爭土地大幅提升之價值，顯不相當，故李錫揚等8人主張系爭土地自66年間起之公告現值已大幅提升，租金應予調整等語（見105年度桃簡字第209號卷《下稱桃簡卷》第7頁、第8頁），實有所據。
㈢又關於租金調整之數額，李錫揚等8人主張應調整為年租金
蓬萊稻穀64,000台斤，簡福生等5人則抗辯應調整為蓬萊稻穀3,000台斤始為合理等語（見原審卷第63頁）。經查，系爭土地面積合計為1,693.6平方公尺（1,536.06+157.54=1,6
93.6，見本院卷第68頁、第73頁），地目均為旱，位於大有路與健行路交岔路口，其上現有雜草、竹林、菜園、廢棄豬舍及供人居住使用之白色磚造房屋一棟，對面為一間工廠，附近葬儀社林立，商業活動並不繁榮等情，業經原審履勘現場屬實，製有勘驗筆錄在卷（見原審卷第35頁至第36頁），並有現場照片7幀附卷可稽（見原審卷第46頁至第49頁）；另系爭土地之外圍區域，有快樂國小、會稽國中、汴洲公園，有網路google地圖資料可參（見桃簡字第20頁、第21頁），834地號土地並屬桃園市政府都市計畫之住宅區，有桃園市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書1紙在卷可證（見原審卷第50頁），是系爭土地尚屬鄰近桃園市區，亦堪認定。又系爭土地上之白色磚造房屋為簡福生、簡憲彰、簡明傳、陳碧來與訴外人簡嘉儀、簡鈺庭、簡麗玉、簡美淑居住其內，系爭土地目前僅為自住及耕作使用等情，為簡福生等5人所自陳（見本院卷第175頁反面），參以系爭土地之現況，堪認簡福生等5人所陳上情屬實，則堪信系爭土地並未作為其他商業利用。本院審酌系爭土地所在位置、工商繁榮程度、簡福生等5人利用系爭土地之面積、用途等現況，及公告現值、公告地價、申報地價逐年之差距等一切情狀，認系爭土地之年租金，應以換算後相當於按系爭土地申報地價年息4%計算金額之蓬萊稻穀為合理適當。查834地號土地面積為1,536.06平方公尺，105年1月之申報地價為每平方公尺8,978元，而997地號土地面積為157.54平方公尺，105年1月之申報地價為每平方公尺10,000元（見本院卷第68頁、第73頁），依此計算，系爭土地每年租金應調整為614,646元（計算式：1,536.06平方公尺×8,978元×4%＝551,630元，元以下四捨五入，下同；157.54平方公尺×10,000元×4%＝63,016元；551,630元＋63,016元＝614,646元）。
而105年間之蓬萊稻穀市價為每台斤14.35元（即每百台斤1,435元），業如前述，經換算後，系爭土地之年租金應調整為42,832台斤之蓬萊稻穀（計算式：614,646元÷14.35元/台斤＝42,832台斤），李錫揚等8人請求調整之租金逾此範圍者，尚無理由。
㈣李錫揚等8人雖主張國有土地之租金尚有年息5%，是系爭土
地之租金調整幅度自不宜低於5%云云。惟查，李錫揚等8人所主張之年租金蓬萊稻穀64,000台斤，以105年1月之蓬萊稻穀市價14.35元、系爭土地平均申報地價9,073元【（8,978元×1,536.06平方公尺＋10,000元×157.54平方公尺）1,
693.6平方公尺= 9,073元】換算後，約係年息6%（計算式：64,000台斤×14.35元9,073元1,693.6平方公尺=0.06）。經本院向桃園市政府地政局（下稱桃園市地政局）函詢國有土地之租金標準及系爭土地附近之國有土地租金行情，桃園市地政局以105年11月1日桃地籍字第1050051473號函覆以：該局出租市有耕地租金收取，在89年1月4日農業發展條例修正施行前訂立之出租耕地，年租額為主要作物正產品全年收穫總量千分之250，於89年1月4日農業發展條例修正施行後訂立之出租耕地，地租為按當期公告地價千分之6計收，且該局所經管之市有耕地均坐落都市計畫外之土地，系爭土地附近並無市有耕地出租等情（見本院卷第74頁正反面）；而系爭土地並非耕地租賃一節，為李錫揚等8人所自陳（見本院卷第141頁反面）；則系爭土地之租賃與桃園市地政局經辦之耕地租賃性質實屬不同，地點亦有差異，尚無從為租金之比較，另李錫揚等8人就其所主張國有土地租金尚有年息5%一節，尚未能舉證以實其說，故尚無從認定應以李錫揚等8人所主張按申報地價年息6%計算始為合理。另簡福生等5人抗辯種植水稻之平均產量，係每年每分地收成2,000台斤，以系爭土地之面積計算，每年產量為3,480台斤，兩造既約定以稻穀計算租金，亦應以稻穀之生產量為依據云云。然查，李錫揚等8人已主張系爭土地非耕地租賃，業如前述，而簡福生等5人亦非將系爭土地做為種植稻穀使用，是本無以種植水稻之農田每年作物產量計算系爭土地租金之合理根據，至於以蓬萊稻穀若干台斤為租金之約定，僅係兩造就租金計算方式之選擇，故簡福生等5人辯稱應以每年水稻之產量做為調整租金之依據云云，難認可採。
㈤另按原告在尚未聲請法院調整系爭土地租金以前，兩造原約
定之租金數額，並不因系爭土地價值上昇而當然失其拘束雙方當事人之效力。如被告對於起訴前之租金，尚未按原約定金額付清者，法院為准許增加之判決，得自原告為調整之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整；倘被告就起訴前之租金，已按原約定金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院48年台上字第521號判例意旨參照）。李錫揚等8人主張應自105年1月1日起調整租金等語，為簡福生等5人所否認，查李錫揚等8人係於105年1月27日起訴請求調整租金，此參民事起訴狀原審收狀戳日期即明（見桃簡卷第5頁），揆諸前開說明，本件調整增加租金之效力，得否溯及自105年1月1日起算，應以李錫揚等8人起訴前，簡福生等5人是否已按原約定租額付清租金為據。簡福生等5人固抗辯其於本件起訴前業已重複支付94年、98年、99年、100年之租金，重複給付之數額業已超出105年之租金數額，足認其業已支付105年之租金云云（見本院卷第251頁正反面）。惟縱認簡福生等5人確有於起訴前重複支付總額業已超出調整租金前105年度租金數額之94年、98年、99年、100年租金，亦僅生簡福生等5人是否溢付租金、李錫揚等8人是否應予返還之問題，簡福生等5人未能舉證證明其曾本於支付105年度租金之意思給付105年度租金予李錫揚等8人，或李錫揚等8人有同意以彼等溢付之租金扣抵105年度租金之意思，自無從認定簡福生等5人已給付105年度租金。
況且，簡福生等5人於本訴訟進行中之106年1月份，尚郵寄金額4,377元之匯票1紙予李錫揚等8人用以支付105年度租金一節，為簡福生等5人所不爭執（見本院卷第243頁反面），益徵在李錫揚等8人提起本訴之前，簡福生等5人確未給付105年度租金，是簡福生等5人抗辯其業已支付105年度租金予李錫揚等8人云云，即無可取。從而，李錫揚等8人主張應自105年1月1日起調整租金，實有所據。
六、綜上所述，李錫揚等8人依民法第442條規定，請求系爭土地之租金應自105年1月1日起，調整為每年蓬萊稻穀42,832台斤，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，則乏所據，應予駁回。原審就上開應准許部分，駁回李錫揚等8人105年度之租金調整及自106年1月1日起每年再增加蓬萊稻穀6,165台斤（42,832-36,667=6,165）之請求，為李錫揚等8人敗訴之判決，自有未合，李錫揚等8人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二、三項所示。就上開不應准許部分（即自105年1月1日起每年再增加蓬萊稻穀21,168《64,000-42,832=21,168》台斤之租金請求），原審為李錫揚等8人敗訴之諭知，核無不合，李錫揚等8人之上訴論旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。就上開應准許部分之自106年1月1日起調整系爭土地年租金為蓬萊稻穀36,667台斤部分，原審所為簡福生等5人敗訴之判決，並無違誤，簡福生等5人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，亦應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件李錫揚、李詩淵、李詩烈、李詩鈴、李詩鵬、李美雪、李美蓁、李美英之上訴為一部有理由、一部無理由，簡福生、簡憲彰、簡孟秋、簡明傳、陳碧來之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
民事第二庭
審判長法 官 許紋華
法 官 王怡雯法 官 劉素如正本係照原本作成。
兩造如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 9 日
書記官 林宗勳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。