臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1371號上 訴 人 古好妹
鍾輝黎景文共 同訴訟代理人 黎永德
劉孟錦律師上 一 人複代理人 劉哲瑋律師被上訴人 葉明貴訴訟代理人 何志恆律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年7月1日臺灣桃園地方法院104年度重訴字第243號第一審判決提起上訴，本院於107年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人古好妹應將坐落桃園市○○區○○○段○○○段○○○○地號土地上如後附桃園市楊梅地政事務所土地複丈成果圖編號Ａ部分所示面積五百一十三平方公尺、編號Ｂ部分所示面積六十六平方公尺、編號Ｅ１部分所示面積六平方公尺、編號Ｅ２部分所示面積六平方公尺、編號Ｅ３部分所示面積三平方公尺、編號Ｅ４部分所示面積三平方公尺之地上物拆除後，將上開土地返還被上訴人部分，及該部分假執行之宣告，暨上訴人古好妹上訴部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
鍾輝、黎景文之上訴駁回。
上訴人古好妹上訴部分之第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；上訴人鍾輝、黎景文上訴部分之第二審訴訟費用，由上訴人鍾輝、黎景文負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國（下同）100年3月31日因拍賣取得坐落桃園市○○區○○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權，上訴人古好妹（下稱其姓名）所有如後附桃園市楊梅地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A所示建物（門牌號碼為桃園市○○區○○里00鄰○○00號）、編號B所示水泥步道、編號E1、E2、E3、E4所示花台、上訴人鍾輝（下稱其姓名）所有如附圖編號C所示鐵皮棚架、上訴人黎景文（下稱其姓名）所有如附圖編號所示D鐵皮建物均無正當權源占用系爭土地，原審被告黎永德為古好妹之配偶，亦為附圖編號A所示建物、編號B所示水泥步道、編號E1、E2、E3、E4所示花台之現占有人，另古好妹亦為附圖編號C所示鐵皮棚架、編號D所示鐵皮建物之現占有人，爰依民法第767條第1項之規定，求為命：㈠古好妹、黎永德應將系爭土地上如附圖編號A所示建物（面積：513平方公尺）、編號B所示水泥步道（面積：66平方公尺）、編號E1所示花台（面積：6平方公尺）、編號E2所示花台（面積：6平方公尺）、編號E3所示花台（面積：3平方公尺）、編號E4所示花台（面積：3平方公尺）拆除後，將土地返還予被上訴人。㈡古好妹、鍾輝應將系爭土地上如附圖編號C所示鐵皮棚架（面積：12平方公尺）拆除後，將土地返還予被上訴人。
㈢古好妹、黎景文應將系爭土地上如附圖編號D所示鐵皮建物（面積：11平方公尺）拆除後，將土地返還予被上訴人。
㈣願供擔保請准為假執行之宣告。
二、上訴人則以：系爭土地原為訴外人即黎永德之父黎有富所有，黎有富死亡後由黎永德繼承系爭土地，系爭土地嗣經臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）98年度司執字第45904號強制執行事件查封拍賣，於拍賣條件上已記載「本件標的第1005地號土地（即系爭土地）上有棟2層透天樓房（即附圖編號A所示建物），部分為雜林，上開樓房及雜林不在本件拍賣範圍；且坐落本件標的之使用權源不明，請應買人注意，拍定後不點交」之字句。被上訴人以不成比例之低價拍定取得系爭土地之所有權，再訴請古好妹拆屋還地，顯屬權利濫用。又黎有富於80幾年間將系爭土地無償提供與古好妹出資興建如附圖編號A所示建物，迄今已逾20年，古好妹應可時效取得地上權。且系爭土地與其上建物分屬不同人所有，應類推適用民法第425條之1之規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，古好妹並非無權占有。另依土地法第104條及民法第426條之2之規定，古好妹、鍾輝、黎景文分別於系爭土地上有建物或地上物，對系爭土地自有優先承買權，然系爭土地於拍賣前並未通知古好妹、鍾輝、黎景文，其優先承買權不能視為放棄等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命：㈠古好妹應將系爭土地上如附圖編號A（面積：513平方公尺）、B（面積：66平方公尺）、E1（面積：6平方公尺）、E2（面積：6平方公尺）、E3（面積：3平方公尺）、E4（面積：3平方公尺）所示之地上物拆除後，將上開土地返還被上訴人；㈡鍾輝應將系爭土地上如附圖編號C（面積：12平方公尺）所示之地上物拆除後，將上開土地返還被上訴人；㈢黎景文應將系爭土地上如附圖編號D（面積：11平方公尺）所示之地上物拆除後，將上開土地返還被上訴人；並駁回被上訴人其餘之訴。古好妹、鍾輝、黎景文就其等前開敗訴部分聲明不服，提起上訴（被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，已告確定），並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本件被上訴人主張其為系爭土地所有權人，系爭土地上如附圖編號A、B、E1、E2、E3、E4所示之地上物為古好妹所有，編號C所示之地上物為鍾輝所有，編號D所示之地上物為黎景文所有等情，業據被上訴人提出土地登記第二類謄本及照片為證（見原審卷第5頁、第104頁至第115頁），並有原審勘驗筆錄及桃園市楊梅地政事務所土地複丈成果圖等在卷可憑（見原審卷第90頁至第92頁、第117頁至第118頁），復為上訴人所不爭執。是被上訴人前揭主張之事實，堪信為真實可採。
五、被上訴人另主張上訴人所有之上開地上物無權占有系爭土地，應將前開地上物拆除後返還土地等語；此為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：上訴人占有系爭土地是否具有正當權源？被上訴人依民法第767條第1項之規定請求上訴人拆除前開地上物並返還土地，有無理由？
六、得心證之理由：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號民事判決意旨參照）。被上訴人為系爭土地所有權人乙節，有系爭土地登記謄本在卷可稽，上訴人既不爭執上開地上物坐落之系爭土地非其所有，僅以其占有為有權占有為抗辯，自應由上訴人就有占用系爭土地之合法權源，負證明之責。經查：㈠古好妹所有如附圖編號A、B、E1、E2、E3、E4所示地上物占有系爭土地部分：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項定有明文。該項規定之立法基礎，應係在於所有人於取得該物之所有權之前，已明知或可得而知使用人持續占有標的物之事實，卻仍然願意受讓該物所有權，而與現在之使用人發生法益衝突，其可避免風險卻不予避免；但使用人於取得使用權時，無從得知、亦無法避免將來與新所有人間發生法益衝突。兩相權宜結果，不應由使用人承擔嗣後由所有人所造成之風險。從而，應認為該項規定意旨，在於宣示已合法取得標的物占有之人，於其合法占有期間內，得持續依其原先之信賴，而為標的物之使用或收益，至該期間依法終止之時；不至於僅因標的物所有權之變更，即提前消滅自己之合法占有權源。因此，該規定不但具有保護善意第三人之作用，且在維持物之價值、保障正當信賴及促進經濟活動上，扮演重要功能。是以，在「使用人取得標的物之使用權在先，並繼續占有之中，而所有人取得該物之所有權在後，造成使用人與所有人發生法益衝突」之情形，應有該項規定之適用，以就風險為合理分配，並符合經濟效益之要求。而使用借貸並無相同於民法第425條之規定，即屬於法律漏洞。故應以土地使用借貸人已建築房屋占有該土地而具備公示之狀態，任何第三人受讓該土地時，均有可能知悉其占有狀態之公示性為宜，將民法第425條規定類推適用於使用借貸關係之存續，且借用人占有標的物中，該物所有權移轉於第三人之情形〔參見詹森林，「最高法院2002年度契約法判決之研究」，民事法理與判決研究㈤，第209至211頁，2007年初版；吳從周，「債權物權化、推定租賃關係與誠信原則－最高法院95年度第16次民事庭會議決議評釋」，台灣法學雜誌，第111期，第9頁至第13頁、第17頁至第18頁，2008年9月〕。查，古好妹辯稱系爭土地原所有人黎有富於80幾年間，無償提供系爭土地予伊出資興建如附圖編號A所示建物等情，有桃園市政府地方稅務局楊梅分局99年5月6日桃稅楊房字第0990001782號函及房屋稅籍證明書、104年7月30日桃稅楊字第1049008570號函、104年8月18日桃稅楊字第1049009549號函檢附之不動產買賣契約、村長證明書、房屋起造申請書等附卷可參（見原審卷第23頁至第24頁、第43頁、第47頁至第53頁）。觀諸前開函文及所檢附資料可知，桃園市政府地方稅務局楊梅分局於91年間執行房屋稅籍清查，該局逕以使用人黎有富為如附圖編號A所示建物之納稅義務人，經古好妹檢附不動產買賣契約、村長證明書、房屋起造申請書等自行出資興建資料，向桃園市政府地方稅務局楊梅分局申請變更納稅義務人，桃園市政府地方稅務局楊梅分局審核古好妹所提前揭資料，並經黎有富切結後，桃園市政府地方稅務局楊梅分局於91年8月5日依古好妹申請，變更古好妹為如附圖編號A所示建物之納稅義務人。復佐以古好妹於91年間提出上揭自行出資興建如附圖編號A所示建物時，系爭土地仍為黎有富所有，兩造間尚無任何民事糾葛，如附圖編號A所示建物若非係古好妹自行出資興建，古好妹當無向桃園市政府地方稅務局楊梅分局偽稱如附圖編號A所示建物係伊自行出資興建，並申請變更納稅義務人之理。是古好妹前揭向桃園市政府地方稅務局楊梅分局申請變更納稅義務人時所檢附之不動產買賣契約、村長證明書、房屋起造申請書等文書，堪信為真正可採信。從而，系爭土地原所有人黎有富於80幾年間無償提供系爭土地予古好妹自行出資興建如附圖編號A所示建物，雙方成立使用借貸法律關係之事實，堪以認定。次查，黎有富死亡後由黎永德（黎有富兒子，古好妹配偶）繼承系爭土地，嗣因黎永德積欠債務，遭桃園地院查封拍賣，被上訴人於100年3月3日經拍賣程序取得系爭土地所有權，並於100年3月31日完成所有權移轉登記等情，有土地登記公務用謄本、建物登記第二類謄本、拍賣公告節本等在卷可稽（見原審卷第21頁、第125頁至第126頁）。觀諸前揭拍賣公告使用情形欄已載明：「本件標的第1005地號土地（按即系爭土地）上有棟2層透天樓房，部分為雜林，上開樓房及雜林並不在本件拍賣範圍且坐落本件標的之使用權源不明，請應買人注意，拍定後不點交。…本件第1005地號土地之建物，如建物權利人符合土地法第104條、第107條或民法第426條之2第1項之規定，則有優先承買權。」等語。足見古好妹所有如附圖編號A所示建物占有系爭土地即處於公示之狀態，並為被上訴人所知悉。綜上，古好妹經黎有富同意取得系爭土地使用權在先，被上訴人因拍賣而繼受取得系爭土地所有權在後，此顯與民法第425條第1項規定之構成要件事實相類似。且古好妹建築如附圖編號A所示建物占有系爭土地，即具備公示之狀態，被上訴人經由前開法院拍賣公告參與投標應買系爭土地時，即已知悉古好妹占有狀態之公示性。是就該項規定之規範目的觀察，為了合理分配風險，以維持物之價值，並保障正當信賴及促進經濟活動，本件即應為相同之處理。故依上揭說明，應類推適用民法第425條第1項規定。從而，被上訴人繼受取得系爭土地所有權後，應類推適用民法第425條第1項規定，認古好妹與黎有富、黎永德（黎有富死亡後由黎永德繼承）間之使用借貸法律關係，對於被上訴人仍繼續存在，被上訴人自不得請求古好妹將系爭土地上如附圖編號A所示建物，及該建物所附屬之如附圖編號B（水泥步道）、E1（花台）、E2（花台）、E3（花台）、E4（花台）所示地上物拆除，並將前揭所占用之土地返還。
⒉次按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定
人間發生其法律上之效力。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條第2項定有明文。再按司法院大法官釋字第349號解釋意旨謂：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」等語之反面解釋，應認為物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶於該契約成立後惡意受讓該物之所有權者，參照上開大法官解釋及民法第148條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院90年度台上字第1060號民事判決意旨參照）。是被上訴人於繼承取得系爭土地所有權時，經由前開法院拍賣公告既已知悉古好妹所有如附圖編號A所示建物占有系爭土地，雖該公告記載「使用權源不明」，惟該公告亦同時載明請參與投標之應買人注意，拍定後不點交等語，則被上訴人於參與投標應買之前，即應事先查明古好妹所有如附圖編號A所示建物有無占有系爭土地之合法權源。是古好妹所有如附圖編號A所示建物占有系爭土地之使用權源既有未明，被上訴人仍參與投標應買系爭土地，而繼受取得系爭土地所有權，則依上說明，被上訴人即應受古好妹與黎有富、黎永德（黎有富死亡後由黎永德繼承）間之使用借貸法律關係之拘束。是被上訴人訴請古好妹將系爭土地上如附圖編號A所示建物，及編號B、E1至E4所示地上物拆除，並將前揭所占用之土地返還，即有違誤。
⒊從而，古好妹所有如附圖編號A所示建物，及編號B、E1至E4
所示地上物占有系爭土地自屬有權占有。被上訴人請求古好妹將前開建物及地上物拆除，並將前揭所占用之土地返還，為無理由，不應准許。
㈡鍾輝所有如附圖編號C所示鐵皮棚架、黎景文所有如附圖編號D所示鐵皮建物占有系爭土地部分：
⒈承前所述，古好妹雖因使用借貸法律關係而有合法占有系爭
土地之權源，惟其並非系爭土地之所有權人，故無同意鍾輝、黎景文分別在系爭土地上搭建如附圖編號C所示鐵皮棚架、編號D所示鐵皮建物，並占用系爭土地之權利。且觀諸鍾輝所提出之房屋租賃契約書所載，承租人為黎梅英，另第1條所約定之承租範圍為共同使用古好妹在系爭土地上之建物等情，有房屋租賃契約書附卷可據（見原審卷第147頁），並非古好妹或黎永德同意鍾輝在系爭土地上如附圖編號C所示位置搭建鐵皮棚架；鍾輝、黎景文復未舉證證明黎永德於繼承系爭土地後，有同意渠等2人分別在系爭土地上搭建如附圖編號C所示鐵皮棚架、編號D所示鐵皮建物而有使用借貸法律關係，或將前開地上物坐落位置之土地出租予其等2人而有租賃法律關係。則鍾輝、黎景文辯稱應類推適用民法第425條第1項規定云云，尚屬無據。
⒉鍾輝、黎景文另辯稱伊等已有時效取得地上權及優先承買權
之權利云云。查，按地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。又上訴人占有系爭土地之始，即係基於承租人之意思而非基於行使地上權之意思，嗣後亦非有民法第945條所定變為以地上權之意思而占有，自不能本於民法第772條準用同法第769條之規定，請求登記為地上權人（最高法院64年台上字第2552號民事判例意旨參照）。而占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之原因，或係本於所有權之意思或係基於無權占有之意思，或基於越界建築使用，或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用，或基於借用之意思，不一而足，非必皆以行使地上權之意思而占有，尚不能僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實，即認占有人主觀上係基於行使地上權之意思而占有。故如主張以行使地上權之意思而占有土地者，自應就其主張負舉證責任。本件鍾輝既自承其占有系爭土地之始係為租賃法律關係，而非係以行使地上權之意思而占有系爭土地，黎景文復未能舉證證明其係以行使地上權之意思占有系爭土地，則依上開說明，自不能認為鍾輝、黎景文已經時效取得地上權，而屬有權占有系爭土地。次查，依鍾輝所提出之房屋租賃契約書所載，承租人為黎梅英，所約定之承租範圍為共同使用古好妹在系爭土地上之建物，並非鍾輝向黎永德承租系爭土地；另黎景文亦未能說明其等係基於何法律關係使用系爭土地而得主張對於系爭土地有優先承買權存在。再觀民法第426條之2及土地法第104條第1項分別規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」可知，於基地出賣之情形時，地上權人、典權人或承租人始有依同樣條件優先購買之權。本件鍾輝、黎景文並非系爭土地之地上權人、典權人或承租人。是鍾輝、黎景文此部分抗辯，尚乏依據。
⒊鍾輝、黎景文復辯稱被上訴人拍定系爭土地時，拍賣條件上
即載有土地上之樓房不在拍賣範圍內，拍定後不點交，被上訴人以不成比例之低價取得系爭土地後再訴請伊等拆屋還地顯屬權利濫用云云。惟按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號民事判例意旨參照）。查，鍾輝所有如附圖編號C所示鐵皮棚架、黎景文所有如附圖編號D所示鐵皮建物無權占有系爭土地，已妨害被上訴人就系爭土地所有權之行使，則被上訴人提起本件訴訟，乃其權利之正當行使，縱影響其等2人現實占有系爭土地，然此為無權占有他人土地應面對之當然結果，更無從認定被上訴人行使權利，係以損害被告為主要目的，依前揭說明，尚難謂被上訴人有何濫用權利之情。再者，前述法院拍賣公告並未標明拍賣之系爭土地與其上之建物存有借貸、租賃、或其他使用權源，僅說明使用權源不明，拍定人應自行處理該地上物之占用而已，則被上訴人於拍定系爭土地後，依所有權人之物上請求權訴請鍾輝、黎景文拆屋還地，乃權利之正當行使。是鍾輝、黎景文上開所辯，亦無可採。
⒋末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查，鍾輝、黎景文占有系爭土地並無合法權源，業如前述，則被上訴人請求鍾輝拆除如附圖編號C所示面積12平方公尺之鐵皮棚架，請求黎景文拆除如附圖編號D所示面積11平方公尺之鐵皮建物，並將系爭土地返還被上訴人，即屬有據。
七、綜上所述，除確定部分外，被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求鍾輝應將系爭土地上如附圖編號C所示面積12平方公尺之鐵皮棚架，黎景文應將系爭土地上如附圖編號D所示面積11平方公尺之鐵皮建物，並將系爭土地返還被上訴人，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為古好妹敗訴之判決，並為此部分假執行之宣告，尚有未洽，古好妹上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為鍾輝、黎景文敗訴之判決，並就此部分為假執行之諭知，核無不合。鍾輝、黎景文仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其等上訴。又鍾輝、黎景文敗訴部分之訴訟標的價額合計未逾150萬元，一經本院判決即告確定，故無再依其等2人聲請諭知供擔保免為假執行之必要，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件古好妹之上訴為有理由，鍾輝、黎景文之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 22 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 邱 琦法 官 高明德正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人就敗訴部分如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 22 日
書記官 郭彥琪附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。