臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1372號上 訴 人 馥華時尚會館社區公寓大廈管理委員會法定代理人 陳逸杰訴訟代理人 蔡順雄律師
鄭凱威律師謝昆峯律師被 上訴人 馥達建設股份有限公司法定代理人 葉志峯訴訟代理人 江東原律師複 代理人 羅盛德律師被 上訴人 新北市政府法定代理人 朱立倫訴訟代理人 李承志律師
黃文承律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國105年9月6日臺灣新北地方法院105年度訴字第62號第一審判決提起上訴，本院於107年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人變更為陳逸杰，其已具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第195至198頁），應予准許。
二、上訴人方面：坐落新北市○○區○○段0○段00地號之馥華時尚會館公寓大廈社區（下稱系爭社區），其中新北市○○區○○路○○○號3樓建物（下稱系爭建物）總面積2,424.55平方公尺（約733坪），於民國98年12月30日登記為被上訴人馥達建設股份有限公司（下稱馥達公司）所有，嗣101年8月14日移轉登記為被上訴人新北市政府所有，依系爭社區規約（下稱系爭規約）第10條第2項第1款規定，住宅依房屋產權登記面積以每坪新臺幣（下同）80元收費，是系爭建物每期應繳管理費5萬8,640元，因被上訴人從未繳交管理費，已逾2期以上，伊於104年5月20日及10月1日催討後仍未繳納，爰依系爭規約第10條第2項第1款規定請求馥達公司給付184萬5,205元、新北市政府給付224萬2,003元之管理費用，並依系爭規約第10條第5項規定，請求自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算遲延利息，聲明：㈠馥達公司應給付上訴人184萬5,205元，並自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息。㈡新北市政府應給付上訴人224萬2,003元，並自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並補陳因系爭規約第10條第2項「住宅」規定，經106年3月11日區分所有權人會議決議修正為「專有部分指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，…為編訂獨立門牌號碼或所載地址證明之單位，並登記為區分所有權人所有者。」，故系爭建物應依前開規定繳納管理費；上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡馥達公司應給付上訴人184萬5,205元，並自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息。㈢新北市政府應給付上訴人224萬2,003元，並自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人方面：㈠新北市政府以：系爭建物不具有構造上及使用上之獨立性，
不符公寓大廈管理條例所規定專有部分之定義，馥達公司起草之規約附圖，亦將系爭建物列為共用部分，並約定由伊管理，是系爭建物不具使用上獨立性，無供人居住之效用，非屬「住宅」，伊無依系爭規約第10條第2項規定繳交管理費義務，雖上訴人事後將前開規約「住宅」修正為「專有部分指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，…為編訂獨立門牌號碼或所載地址證明之單位，並登記為區分所有權人所有者。」，但因違反公寓大廈管理條例第3條第1項專有部分之定義，且係以損害他人為目的，依民法第148條規定構成權利濫用而無效。伊並無按專有部分就系爭社區之共用部分有所有權持分，系爭建物門牌號碼亦未載於系爭社區之使用執照所列社區範圍內，難認伊為系爭社區之區分所有權人（下稱區分權人），自無系爭規約第10條2項1款規定之適用，上訴人依系爭規約請求伊給付管理費，並無理由。如認系爭建物仍有給付管理費之必要，參酌實務見解，伊僅就86坪之生態廣場部分有給付必要等語，資為抗辯。被上訴人之答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈡馥達公司以：系爭規約之草約中已將系爭建物標示為共用部
分，依公寓大廈管理條例第56條第2項規定草約視為規約，上訴人應受其拘束；系爭建物並非系爭社區之區分所有權專有部分，伊非系爭社區之區分權人，自非系爭規約之效力所及。依公寓大廈管理條例第23條第2項規定，系爭建物屬共用部分，非屬住宅，上訴人不能以區分所有權人會議變更系爭建物之性質，系爭規約就系爭建物已另規定管理方法，自無系爭規約第10條第2項第1款規定須繳納管理費之適用。縱認系爭建物屬區分所有權範圍，但亦屬約定之共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，伊無庸就約定共用部分繳納管理費，而上訴人於事隔6年後始主張系爭建物亦應繳納管理費，違反誠信原則，有權利失效之情形，且伊得以上訴人之請求權已逾5年時效為抗辯等語，資為抗辯。被上訴人之答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
四、查系爭建物登記總面積為2,424.55平方公尺（約733坪），於98年12月30日登記為馥達公司所有，嗣101年8月14日移轉登記為新北市政府所有，而系爭規約第10條第2項第1款規定住宅之管理費收取標準依房屋產權登記面積，以每坪80元收費，被上訴人均未曾繳納管理費，又上訴人已以存證信函催討被上訴人繳納管理費等，有系爭建物登記謄本及異動索引、系爭規約、存證信函等可參（見原審卷第17至30、32至34、35至45頁），且為兩造所不爭執，可信為真。
五、上訴人主張系爭建物編有建號及門牌號碼，亦辦理所有權第一次登記，且依其外觀為系爭社區之一部分，無從分割，性質上屬公寓大廈管理條例之專有部分，被上訴人為區分權人，應依系爭規約第10條第2項第1款之收費標準繳納管理費及第5項按年息10%計算遲延利息等語；為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠系爭社區之起造人馥達公司於申請建造執照時，依公寓大廈
管理條例第56條1項規定檢附規約草約，於第2條規定專有部分為「指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。」（見原審卷第268頁），而系爭建物坐○○○區○○段○○段○○○○○○○○○○號，權利範圍100000分之663，使用執照為97板使字第722號，經編訂建號、總面積2,424.55平方公尺，門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號3樓，於98年12月30日保存登記為馥達公司所有，嗣101年8月14日移轉登記新北市政府所有，有系爭建物登記謄本可稽（同上卷第32頁），是依上開規約草約之規定，系爭建物具有專有部分之性質。惟公寓大廈管理條例第3條規定「…專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。…約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者…。」，參照其立法理由，專有部分係指公寓大廈之一部分，在構造上可獨立使用，且為區分所有之標的者，如住宅、店鋪、事務所等，由四周牆壁、天花板包圍，可不經過相鄰的專有部分而直接經由共同的走廊、樓梯或電梯與外界溝通者之謂，關於約定共用部分係指公寓、大廈、社區專有部分，但經買賣契約標明為約定供共同使用之地面、公共設施等標的。系爭社區係依台北縣新板橋車站特定區都市設計審議要點第3章第9項、第10項及第8章規定，及依「台北縣新板橋車站特定專用區細部計畫（土地使用分區要點）編訂，以取得3882.11㎡獎勵容積，須『供不特定之公眾使用』，因台北縣政府（即改制後之新北市政府）為規劃新板特區建構複層式空中通廊系統，串連全區所有生活機能，整合區內所有開放空間資源，透過都市設○○○○段，要求該區內之公寓大廈應有建物間公共廊道、空橋及生態廣場之設計，開放供公眾使用。系爭建物係依台北縣政府都市設計審議規定，於第二層面積設置通廊連接空橋，及第三層設置公眾使用之通廊及生態廣場，此由馥達公司於申請建造執照之物件圖說，將系爭建物標示為共用部分，以與專有部分做區分即明，有新北市政府提出之建築設計圖可稽（同上卷第276至283頁），且系爭建物確為第二層設置之通廊連接空橋，及第三層設置之公眾使用之通廊及生態廣場，均為供公眾使用之開放空間，有照片可參（見本院卷三第159至173頁），並為兩造所不爭執，是系爭建物雖有編訂門牌號碼，並為獨立所有權登記，但實際上均屬依都市設計審議由被上訴人管理、開放供公眾使用之共用設施。
㈡系爭規約第10條第2項規定：「管理費由各區分所有權人依
照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」（見原審卷第23、24頁），依馥達公司與上訴人之區分權人締結房屋預定買賣契約書第4條第6項約定，「本社區依台北縣政府都市設計審議規定，第二層部分面積設置通廊連接空橋，及第三層設置公眾使用之通廊及生態廣場，均不計入買賣之銷售面積內，其產權、管理及使用應依台北縣政府之規定管理使用之。」，有上開買賣契約可按（同上卷第140、144頁），載明系爭社區之2、3樓通廊、生態廣場等系爭建物應由新北市政府管理並開放供公眾使用，前開約款使系爭建物以特約方式約定由新北市政府管理並開放供公眾使用，此與共有人間就共有物之使用所訂立之分管契約無異，對系爭社區全體區分權人均生拘束效力。另依系爭規約第20條第14項記載：「生態廣場、空橋，壹至叁樓通廊（含通廊專用樓梯）及電梯之所有權，管理權皆歸台北縣政府持有，管理維護費用由台北縣政府或委託管理單位負責。起造人已於97年10月23日繳交管理維護基金『台北縣政府代收15年管理維護基金保管專戶』帳號000000000000，金額15,000,000元。」（同上卷第29頁），且新北市政府自102年4月1日接管系爭建物後，已支出維修費、水電費及綠美化費用等，有管理維護經費支應總表、水電費支出、綠美化工程明細等可參（見本院卷一第89頁、卷二第119至158、160至168頁），系爭社區之區分權人均知悉提供公眾使用之系爭建物管理權人並非上訴人，而上訴人亦不爭執系爭建物之清潔、保養與打掃等是由新北市政府負責（見本院卷三第356頁），上訴人就該等設施之管理、維護與修繕既無庸支付相關費用，可見系爭建物之管理、維護與使用均與上訴人所屬系爭社區無關。
㈢上訴人稱系爭建物因屬專有部分，被上訴人應與系爭社區其
他區分權人相同須分擔社區管理費，系爭規約第11條第2項規定管理費之用途，乃對共用部分及約定共用部分之管理、維護與使用、有關之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費，或其他基地及共用部分之經常管理費用之支出等，系爭建物之通廊、生態廣場均有水、電、消防、監視設備設施，與社區相關設備之使用與管理具有不可分性，本於使用者付費原則，被上訴人應依系爭規約第10條第2項第1款規定繳納管理費，況系爭規約第10條第1項第2款規定之「住宅」已於106年3月11日修正為「專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，…為編訂獨立門牌號碼或所載地址證明之單位，並登記為區分所有權人所有者，由各區分所有權人其建物登記總面積（不含停車位面積）計算，不論該區分所有建物使用與否，以每坪每月80元，於每月15日前繳納之。…」，是不限於「住宅」之區分權人均有繳納管理費義務云云。惟：
⑴系爭規約第10條公共基金、管理費之繳納規定「為充裕共
用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費。管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人召開前或區分所有權會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。…」（見原審卷第23、24頁），足見規約就管理費倘另有規定者，應依該規定。而系爭規約第20條14項規定「生態廣場，空橋，壹至參樓通廊（含通廊專用樓梯）及電梯之所有權，管理權皆歸台北縣政府持有，管理維護費用由台北縣政府或委託管理單位負責。起造人已於97年10月23日繳納管理維護基金『台北縣政府代收15年管理維護基金保管專戶』帳號000000000000，金額15,000,000元。」（見原審卷第29頁），是系爭規約就系爭建物之管理維護費用，已約定由台北縣政府或委託管理單位自行負擔，顯然排除上訴人維護管理系爭建物之責任，上訴人既不必負擔系爭建物之管理維護費用，自不能再向被上訴人收取此約定共用部分（系爭建物）之管理費。況修正前系爭規約第10條2項1款係規定「住宅管理費收取標準：住宅依房屋產權登記面積，以每坪80元收費。」（見原審卷第24頁），足見依上開規約應繳納管理費者限於「住宅」區分權人，倘非屬住宅，即無依該規定繳納管理費用之義務，系爭建物之登記用途「第一層：A樓梯間B樓梯間、陽台；第二層：公共通廊；第三層公眾通廊、生態廣場、陽台、雨遮等」，顯非供特定人做為生活起居之用，非屬「住宅」，被上訴人自無依上開規定繳納管理費之義務。
⑵雖系爭規約第10條第2項第1款「住宅」規定於106年3月11日
修正為「專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，…為編訂獨立門牌號碼或所載地址證明之單位，並登記為區分所有權人所有者。」（見本院卷二第192頁），然上開規約關於系爭社區共用部分之管理、維護費用（即管理費）之修正，忽視提供公眾使用之系爭建物之管理、維護費用係由新北市政府獨力支付，無須由系爭社區全體區分權人按所有權比例負擔之事實，卻以區分所有權人會議決議方式修正系爭規約，要求新北市政府與其他區分權人相同應按區分所有建物登記總面積以每坪每80元計算繳納管理費，依上開修正理由所載，係因條文約定「住宅管理費」之用辭不當，致請求新北市政府給付管理費事件，遭本件原審判決以系爭建物非住宅，應排除在繳納管理費義務人之列，致敗訴，為避免爭議而修正，有系爭社區106年3月11日之區分所有權人會議紀錄可參（見本院卷二第192、193頁），顯係以區分所權人會議之多數決方式，要求新北市政府就前述其已自行負擔提供公眾使用之共用設施，再給付管理費用予上訴人，形同要求政府機關新北市政府應以國民納稅所得之預算，挹注私人團體之系爭社區做為管理費收入，所造成之不合理、不公平結果，顯違社會公益甚明，故新北市政府抗辯修正後之系爭規約第10條第2項第1款要求伊繳納管理費實屬權利之濫用，依民法第148條第1項規定應屬無效，當可採取，則上訴人據此請求新北市政府給付管理費，即不足採。至於上訴人稱系爭建物亦屬系爭社區整體建物之一部，與社區之結構、消防、水電、防空逃生避難系統有使用利益及相當聯結，使用管理無法分割，故應給付管理費云云，然系爭社區之消防、水電、防空逃生避難系統等乃系爭社區之共用部分，依系爭規約第11條規定，該部分之管理、維護、修繕等應由上訴人自行負責，而供公眾使用之系爭建物之管理、維護、修繕費用等，依系爭規約第20條第14項係由新北市政府獨力負擔（見原審卷第24、25、29頁），足見就系爭社區之共用部分及供公眾使用之系爭建物之管理、維護及修繕費用，系爭規約已分別約定明確，上訴人無從再以結構上有整體性及使用上有聯結之理由，另行要求被上訴人分擔系爭社區共用部分之管理費甚明。
⑶公寓大廈管理條例第10條第1、2項規定「專有部分、約定專
用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。…其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，就專有部分及共有部分之修繕、管理、維護，由各區分所有權人負擔其費用。系爭建物坐落新北市○○區○○段○○段00地號上，權利範圍100000分之663（見本院卷三第189頁），建物總面積2,424.55平方公尺，主要用途為樓梯間、陽台、公眾通廊、生態廣場、雨遮等，並無共有部分之記載（見原審卷第32頁），此與同社區之713建物（即新府路66號19樓）總面積71.53平方公尺，權利範圍100000分之168，共有部分：新板段三小段1428建號、11,575.12平方公尺、權利範圍100000分之28，共有部分：新板段三小段1430建號、4,842.09平方公尺、權利範圍10000分之29（見本院卷三第215、217頁），除專有部分外，亦有共有部分，顯不相同，系爭建物既無共有部分之存在，自無依公寓大廈管理條例第10條2項規定就共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之而給付管理費予上訴人適用。
⑷另上訴人以原審103年度簡上字第284號判決、臺灣臺北地方
法院（下稱臺北地院）104年度簡上字第278號判決及本院105年度上易字第1189號判決稱新板特區內類此情形之其他案例，均認為此等公益設施亦有繳納管理費義務云云。然原審103年度簡上字第284號判決適用之該公寓規約第9條第2項「…各區分所有權人應按其所有建物坪數及車位個數分攤之」，另臺北地院104年度簡上字第278號判決適用之該公寓規約第1條第2項「…區分所有權人…負有接受各項管理及繳交管理費用之義務…」，均因規約約定區分權人應繳納管理費為認定該管理委員會有權向區分權人收取管理費，此與系爭規約應繳納管理費之約定截然不同，而本院105年度上易字第1189號判決係認「…大馨公司辦理系爭社區房地所有權第一次登記時，將位於系爭社區內應供公眾使用公共廊道及生態廣場分別以共用部分及專有部分之方式辦理登記…」（見本院卷二第205頁），此與系爭建物並無建物共用部分之登記不同（見原審卷第32頁），故無從比附援引。
六、綜上所述，上訴人依系爭規約第10條第2項第1款、第10條第5項規定請求馥達公司給付184萬5,205元、新北市政府給付224萬2,003元之管理費，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 朱耀平法 官 潘進柳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 1 日
書記官 廖婷璇附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。