臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1389號上 訴 人 祭祀公業法人桃園市吳寶勳（原名祭祀公業法人桃
園縣吳寶勳）法定代理人 吳祥文訴訟代理人 范惇律師被 上訴 人 吳永全
吳昇維吳有利吳李寶貴邱蘭珠吳景得吳奕宏共 同訴訟代理人 邱英豪律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國105 年8月24日臺灣桃園地方法院105 年度訴字第542 第一審判決提起上訴，本院於106 年8 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
確認被上訴人就坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○號○○區○○段七八七、七八五、七八四地號土地與上訴人間之耕地三七五租賃關係不存在。
被上訴人應將桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○號○○區○○段七八七、七八五（除桃園市大溪地政事務所民國一百零五年三月八日土地測量成果圖所示編號A 中面積二百九十八點八二平方公尺之土地外）、七八四地號土地騰空，及自上開土地遷出並返還土地予上訴人。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十八，餘由上訴人負擔。
本判決第三項於上訴人以新臺幣貳佰玖拾玖萬參仟貳佰參拾肆元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣捌佰玖拾柒萬玖仟柒佰零壹元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：被上訴人原名「祭祀公業法人桃園縣吳寶勳」，因桃園縣升格
為直轄市，更名為「祭祀公業法人桃園市吳寶勳」，有法人登記證書在卷可憑（見本院卷第55頁），核先敘明。
按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（
鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處不得起訴」，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1 、2 項定有明文。上訴人因本件耕地租佃爭議，向桃園市大溪區公所耕地租佃委員會申請調解及桃園市政府耕地租佃委員會調處均未成立，經桃園市政府移送原審審理，有桃園市政府民國105 年3 月29日府地權字第1050071807號函暨所檢送之租佃爭議調解、調處不成立案卷宗可憑（見原審卷第2頁及外附卷宗），是上訴人提起本件訴訟，合於減租條例第26條規定之起訴要件。
按確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨可資參照）。查本件上訴人主張與被上訴人間就坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○號、半屏段787、785 、784 號、瑞興段460 號土地（重劃前依序為缺子段頂山腳小段369 、370 、370-3 、371-1 、372 號、同段缺子小段128 號，各以重劃後地號簡稱，合稱系爭土地）之三七五耕地租約（下稱系爭租約）關係不存在，然為被上訴人所否認，則兩造間就系爭租約關係是否仍存在具有不安之狀態，且此種不安之狀態，得以確認之訴判決將之除去，故應認上訴人有提起本件確認之訴之法律上利益。
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，
非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查上訴人於本院上訴聲明第三項原主張：被上訴人應自前項土地遷出並返還予上訴人（見本院卷第7 頁背面），嗣主張：被上訴人應將系爭土地騰空及自系爭土地遷出並返還土地予上訴人（見本院卷第145 頁背面），核屬更正事實上之陳述，要非訴之變更，應予准許。
按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，
不在此限……三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，民事訴訟法第447 條第1 項但書第3 款定有明文。查上訴人於本院準備程序終結前提出上證4 、附件1-3 （見本院卷第109-111 、121-126 頁），核屬對第一審已提出之攻擊或防禦方法之補充，業經釋明（見本院卷第131 頁背面、第146 頁），合於上開規定，均應准其提出。
乙、得心證之理由：上訴人起訴主張：系爭土地為伊所有，兩造就系爭土地原訂有
系爭租約，然被上訴人在785 、784 號土地上蓋有樓房（下稱系爭建物）及鐵皮棚架供居住使用，而不自任耕作。爰依減租條例第16條之規定及物上請求權，求為命：㈠確認系爭租約無效。㈡被上訴人應將系爭土地騰空遷讓並交還予上訴人。
被上訴人則以：上訴人前身祭祀公業吳寶勳於84年3 月5 日簽立覺書，同意伊在785 號土地上興建系爭建物；另784 號土地上之鐵皮棚架係堆置農具、肥料以便耕作，其餘系爭耕地均有耕作事實，並無不自任耕作之情事等語，資為抗辯。
原審判決駁回上訴人之請求。上訴人提起上訴，聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡確認系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在。
㈢被上訴人應將系爭土地騰空及自系爭土地遷出並返還土地予上訴人。
㈣第三項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人則答辯聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
上訴人主張前揭事實，提出桃園市大溪區私有耕地租約租賃土
地標示表、會勘紀錄、調處程序筆錄、租約終止法令及情形介紹網路資料、桃園市八德區公所105 年4 月11日桃市德文字第1050011225號函暨函附祭祀公業法人桃園縣吳寶勳之管理及組織規約、法人登記證書、桃園市八德區公所104 年6 月8 日桃市德文字第1040017020號函、戶籍謄本、繼承系統表、照片、空照圖、上訴人派下員名冊為證（見原審卷第19-28 、50-56、58、69-70 、94、101-142 頁）。兩造對於在系爭土地上簽立系爭租約，被上訴人在785 地號土地蓋有系爭建物、在784地號土地上搭有鐵皮棚架，且上訴人前身即祭祀公業吳寶勳之前任管理人吳長章，於84年3 月5 日簽立覺書等事實，均不爭執。上訴人主張系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，被上訴人應自系爭耕地遷出並返還予上訴人，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。
㈠被上訴人有不自任耕作情事，系爭租約無效：
⒈按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍
，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院64年台上字第571 號民事判例要旨參照）。查被上訴人在785 號土地上所蓋有系爭建物，且為2層3 連棟建物，此有照片6 張及桃園市大溪地政事務所土地測量成果圖（下稱附圖）附於桃園市政府耕地租佃委員會「溪鎮瑞字第142 號租佃爭議調解、調處不成立案卷宗（下稱調處卷）足參（見調處卷第39-42 、53、87頁），並為兩造所不爭執。被上訴人雖辯稱：系爭建物占系爭耕地比例甚微，其建築系爭建物係為便利就近耕作，除被上訴人外，尚有其他親屬不時幫忙耕作，故有必要興建系爭建物，俾供堆置農具、肥料及數人臨時休息之用云云。然依上開測量成果圖及照片，系爭建物使用785 地號面積達
298.82平方公尺，且係鋼筋水泥之二層樓建築，如僅供堆置農具、肥料或臨時休息之用，實難認有使用如此大之建坪之必要；又依系爭建物構造，其二樓有陽台、一樓正門裝設落地鋁製拉門，外觀顯與一般連棟透天厝無異，且屋內格局隔出客廳空間，復有冷氣機、熱水器、洗衣機等家電設備，有上訴人提出之照片附卷可憑（見本院卷第110、111 頁），被上訴人亦自承吳昇維、吳李寶貴居住在系爭建物內（見本院卷第92頁），足見系爭建物係供人居住之用，實非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，要與實務上允許承租人在承租耕地上興建之農舍情況不符，被上訴人辯稱系爭建物係屬農舍云云，即非可採。
⒉按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。減租條例第16條第1 項、第2項定有明文。又按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號民事判例）。復按上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號民事裁判意旨參照）。查系爭耕地雖有6 筆地號，然兩造訂立之系爭租約，係以單一契約約定承租範圍為系爭耕地，有系爭租約影本在卷可憑（見原審卷第54頁）。
被上訴人以承租之土地建築系爭建物居住，業如前述，已非自任耕作，系爭建物，雖僅占有系爭耕地之一部分，然依前揭判例、判決意旨，系爭耕地有一部分未自任耕作，則全部租約即為無效。
⒊按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71
條前段定有明文。被上訴人辯稱：上訴人前身祭祀公業吳寶勳於84年3 月5 日簽立覺書，同意其在785 號土地上興建系爭建物，不生「不自任耕作」之問題云云。然減租條例第16條第1 項前段「承租人應自任耕作」，係屬強制規定，並不得以私法自治或契約自由為由，私自約定承租人可不自任耕作；被上訴人違背該項規定建屋居住使用，縱曾得上訴人同意，仍屬不自任耕作，系爭租約當然無效。是以，上訴人請求確認系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
㈡系爭建物依兩造簽立之覺書係有權占有785 號土地，上訴人
不得請求被上訴人騰空遷出返還該部分土地；至除系爭建物占用785 號土地以外之土地，因系爭租約無效，被上訴人即屬無權占有，應予騰空遷出，並返還予上訴人：
⒈本件上訴人前身祭祀公業吳寶勳之前任管理人吳長章，與
吳有利、吳李寶貴及訴外人吳有通於84年3 月5 日簽立覺書謂：「雙方協議在頂山腳小段371-1 地號內興建數間農舍繼續給乙方（指吳有利、吳李寶貴及訴外人吳有通）無條件居住使用，並約定仍依照原租繳納不得藉口減租或抗租等情」，有該覺書在卷可憑（見原審卷第42頁），足見上訴人確實同意吳李寶貴等人在785 號土地興建數間「農舍」供居住使用。然實務上所謂農舍非供居住之用，業如前述，故覺書真意應係上訴人同意吳李寶貴等人興建房屋居住，非謂吳李寶貴等人僅能興建農舍，覺書內記載「農舍」應係雙方用語不精確所致。
⒉契約未定期限者，借用人應於依借貸之目的使用完畢時返
還之，此觀民法第470 條規定自明。查依上開覺書內容，上訴人既同意吳有利、吳李寶貴及訴外人吳有通在785 號土地興建數間房屋供居住使用，自成立借地建屋之使用借貸契約。又依系爭建物係使用鋼筋水泥興建之2 層3 連棟透天厝，上訴人至起訴前均未曾異議，足見被上訴人借用
785 號土地興建系爭建物之目的，係以居住至系爭建物不堪使用為止，則依此使用目的，應至系爭建物不堪使用時，返還期限始屆至。依卷內所存照片（見調處卷第39-42、53頁，本院卷第110 、111 頁），堪認系爭建物尚未達不堪使用之程度，覺書所訂之使用借貸關係並未因期限屆至而消滅，是系爭建物仍本於覺書所訂之使用借貸關係，有權占有其基地所在之785 號土地（即桃園市大溪地政事務所105 年3 月8 日土地測量成果圖中編號A 在785 號土地內面積298.82平方公尺土地），上訴人自不得請求被上訴人騰空遷出並返還之。至785 號土地得否興建房屋居住，要屬主管機關行政管理之問題，兩造訂立借地建屋之私人契約，並不因之而無效，被上訴人得依覺書對上訴人主張系爭建物有權占有785 號土地。
⒊另系爭土地之耕地三七五租賃關係既不存在，業如前述，
則除系爭建物基地所在土地外，被上訴人自無權占有系爭土地之其餘土地耕作、搭鐵棚放置農具，及舖設水泥地，是上訴人請求被上訴人自除系爭建物基地以外之土地騰空遷出，並返還之，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
綜上所述，上訴人依減租條例第16條第2 項規定，請求確認被
上訴人就系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在；另依物上請求權，請求被上訴人應將除系爭建物所在基地以外之系爭土地騰空遷出並返還土地予上訴人，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二、三項所示。上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，原判決此部分仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。本判決主文第三項部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用、聲請
調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列及調查，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 19 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠法 官 黃裕仁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 9 月 19 日
書記官 郭晋良附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。