臺灣高等法院民事判決 105年度上字第315號上 訴 人即被上訴人 楊順池被上訴人即上 訴 人 徐永上列當事人間請求返還租金等事件，兩造對於中華民國104年11月30日臺灣新北地方法院104年度訴字第2068號第一審判決各自提起一部上訴，徐永並為聲明之擴張，本院於105年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文楊順池之上訴駁回。
徐永之上訴（含擴張之訴）駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、被上訴人即上訴人徐永（下稱徐永）於原審提起反訴，聲明請求上訴人即被上訴人楊順池（下稱楊順池）給付新臺幣（下同）156萬元，經原審判命楊順池給付14萬元，徐永不服提起一部上訴，請求楊順池再給付50萬元，另請求楊順池就應再給付之50萬元給付法定遲延利息（見本院卷第31頁背面、第50頁背面），核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定，應准許之。
二、楊順池主張：兩造於民國（下同）103年10月20日達成合意，由徐永出租其母即訴外人于秀瑜所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段0巷00號房屋（下稱系爭房屋）供伊開設小吃店使用，每月租金7萬元，租期1年（自103年11月15日起至104年11月14日止），伊當日即先支付定金5,000元，徐永並承諾所需之相關登記均由其申請，規費亦由其繳納。嗣兩造於翌日即103年10月21日簽訂房（店）屋租賃契約（下稱系爭租約），伊並給付1個月租金6萬5,000元（加計定金合計為7萬元）及3個月押金21萬元予徐永，其後另支出5萬元裝潢系爭房屋。惟徐永拒絕提供系爭房屋所有人即于秀瑜之同意書，致伊未能申請商業登記，顯未交付合於開設小吃店使用之租賃物，已違反民法第423條之規定，伊乃向徐永表示解除系爭租約。爰擇一依民法第259條第1款、第2款、第179條規定，請求返還伊所給付租金及押金共28萬元，依民法第184條第1項前段規定，請求賠償伊所支出裝潢費5萬元，並依兩造約定，請求6個月租金之違約金42萬元。並聲明：㈠徐永應給付伊75萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（提起一部上訴，如四、所述）；㈡願供擔保，請准宣告假執行。另就徐永於原審所提反訴，則辯以：伊並無違約，且徐永請求之回復原狀費用並無憑據，均不足取。
三、徐永抗辯：因系爭租約第16條約定，系爭房屋之稅額若較出租前增加，增加部分應由承租人負責補貼，伊恐承租人有虛設行號情事，故願意負擔規費由伊親自申請商業登記，惟楊順池拒絕出面商談商業登記申辦事宜，亦不給付租金，核係楊順池違約。又伊前任房客於系爭房屋經營補習班，于秀瑜曾出面3次配合公證，已完成補習班立案登記；現任房客於系爭房屋經營咖啡店，亦完成商業登記，足見伊並無不配合辦理商業登記，楊順池之請求非有理由等語。並於原審提起反訴，主張：楊順池承租系爭房屋後，尚未申請商業登記，亦未經伊同意，即逕將系爭房屋原裝潢、洗手間、地磚、天花板等予以拆除，且不依約給付租金及水電費，亦不歸還大門感應器，卻以伊不願提供于秀瑜同意書協助辦理商業登記為由解除系爭租約，並對伊提起刑事詐欺之告訴，顯違反系爭租約，茲依系爭租約第3條，請求103年11月15日至104年5月14日6個月租金14萬元（已扣28萬元），另依系爭租約第18條約定，請求給付違約金42萬元，並依系爭租約第12條約定，請求賠償伊因回復原狀所受損害100萬元（於本院改為請求8萬元），並聲明：楊順池應給付伊156萬元（提起一部上訴，如四、所述）。
四、原審駁回楊順池本訴之請求，就徐永之反訴則為一部勝訴、一部敗訴之判決，即：楊順池應給付徐永14萬元，駁回其餘反訴之請求。兩造各自提起一部上訴。
㈠楊順池上訴部分：
⒈楊順池上訴聲明：
⑴原判決關於：①駁回楊順池後開第⑵項之訴部分；②命楊順池給付部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
⑵上開廢棄①部分：徐永應給付楊順池28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶上開廢棄②部分，徐永在第一審之反訴駁回。
〔原審駁回楊順池請求賠償5萬元裝潢費及42萬元違約金部分未據聲明不服，已經確定〕⒉徐永答辯聲明：上訴駁回。
㈡徐永上訴部分：
⒈徐永上訴聲明及擴張聲明：
⑴原判決關於駁回徐永後開第2項之訴及訴訟費用之裁判（除確定部分外）廢棄。
⑵上廢棄部分，楊順池應再給付徐永50萬元（即違約金42萬元＋賠償回復原狀費用8萬元）。
⑶楊順池就前項給付應加計自105年4月8日（即105年4月7日準備期日之翌日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉楊順池答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
〔徐永請求賠償回復原狀費用逾其上訴之8萬元部分（見本院卷第50頁背面）已經確定〕
五、楊順池主張兩造於103年10月20日達成合意，由徐永出租其母于秀瑜所有系爭房屋供楊順池開設小吃店使用，每月租金7萬元，租期1年（自103年11月15日起至104年11月14日止），楊順池當日即先支付定金5,000元，並於翌日即103年10月21日在臺北市土地銀行松山分行簽訂系爭租約，楊順池同時給付1個月租金6萬5,000元（連同定金合計為7萬元）及3個月押金21萬元予徐永，為徐永所不爭執，且有楊順池所提系爭租約可證（見原審卷第9-12頁），雖堪信為真正。惟楊順池另主張徐永拒絕提供于秀瑜之同意書，以致其未能辦理商業登記，其得解除系爭租約，徐永應返還租金及押租金等情，徐永則否認之，並以前詞為辯，並於原審提起反訴，請求給付租金、違約金及賠償回復原狀費用（回復原狀費用已經徐永改為8萬元），是本件所應審酌者為：㈠楊順池以徐永違反民法第423條規定為由解除系爭租約，是否有據？楊順池本訴依民法第259條第1款、第2款、第179條規定，請求徐永返還租金7萬元及押租金21萬元，是否有理？㈡徐永反訴依系爭租約第3條、第18條及第12條約定，請求楊順池依序給付6個月租金14萬元（已扣除28萬元）、違約金42萬元及回復原狀費用8萬元，是否有理？茲析述如下：
㈠楊順池以徐永違反民法第423條規定為由解除系爭租約，是
否有據？楊順池本訴依民法第259條第1款、第2款、第179條規定，本訴請求徐永返還租金7萬元及押租金21萬元，是否有理？⒈按租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於
所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，惟民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。楊順池主張徐永拒絕提供于秀瑜同意書，致其無法完成商業登記，徐永未提供合於約定使用目的之租賃物一事，既遭徐永否認，依前揭說明，楊順池就其主張即有先為舉證之責。
⒉楊順池主張徐永知悉其承租系爭房屋係為經營小吃店，自有
配合申辦商業登記之義務，徐永竟以于秀瑜因病處於彌留狀態，無法簽立同意書為由，要其自行盜刻于秀瑜印章並填寫申辦商業登記之資料，顯已違反民法第423條之規定云云，然未據楊順池舉證以實其說，自無足採。
⒊楊順池又主張徐永雖曾表示願意代為申辦商業登記並負擔規
費，但商業登記為其個人事務，當然要由其自行辦理，且徐永遲未提出于秀瑜之授權書及同意書，如授權徐永辦理，亦可能涉嫌偽造文書，其當然不同意由徐永代為申辦（見本院卷第33頁正背面）。惟依徐永所提建築物使用權同意書、室內裝修合格證明、室內裝修切結書、臺北市短期補習班立案證書、照片，及臺北市稅捐稽徵處104年9月11日北市稽松山甲字第00000000000號函（見原審卷第73-86頁），暨財政部臺北國稅局松山分局104年10月15日財北國稅松山綜所字第0000000000號函（見原審卷第87-88頁），可知系爭房屋在出租楊順池之前後，均無不能辦理立案登記或商業登記而無法營業使用之情事，自難遽認楊順池所謂徐永未能商請于秀瑜配合辦理之主張為可採。是楊順池主張委由徐永代辦商業登記，其亦有涉嫌偽造文書之虞，無非其主觀臆測之詞，殊難執以為徐永已違反民法第423條規定之認定。
⒋依上所述，楊順池就徐永拒絕提供于秀瑜之同意書，未依約
提供得由其經營小吃店使用之租賃物等主張，所為之舉證既有未足，依前揭說明，其以徐永違反民法第423條規定為由解除系爭租約，即非有據。從而，徐永並無回復原狀之義務，其受領租金7萬元及押租金21萬元亦非無法律上之原因，楊順池依民法第259條第1款、第2款及第179條規定，本訴請求徐永返還28萬元（即租金7萬元＋押租金21萬元），自無理由。
㈡徐永反訴依系爭租約第3條、第18條及第12條約定，請求楊
順池依序給付6個月租金14萬元（已扣除28萬元）、違約金42萬元及回復原狀費用8萬元，是否有理？⒈系爭租約第3條約定：「租金每個月新臺幣柒萬元正（收款
付據）乙方（即楊順池，下同）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」、第18條約定：「特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即徐永，下同）六個月租金，乙方決無異議。⒉（略）」、第7條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將房（店）屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」、第9條約定：「房（店）屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀。」、第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（見原審卷第9、11、10頁）。
⒉徐永主張其並無不配合申辦商業登記之情形，楊順池無由拒
付租金，自103年11月15日起至104年5月14日止，原應給付6個月租金42萬元，扣除已前所支付之租金及押租金28萬元，尚不足14萬元，楊順池應如數給付。查，楊順池解除權之行使於法無據，已如前述，亦未向徐永表達終止系爭租約之意，復經兩造陳明在卷（見本院卷第34、51頁），且遲至本院105年4月7日準備程序期日始交還系爭房屋鑰匙（見本院卷第33頁），楊順池有依系爭租約第3條約定給付租金之義務甚明，則徐永依該約定主張楊順池應給付自103年11月15日起至104年5月14日止合計6個月租金42萬元，請求楊順池給付扣除前所給付28萬元所不足之14萬元，應認有理。
⒊徐永又依系爭租約第18條約定，請求楊順池給付6個月租金
42萬元之違約金。惟徐永既稱：「該約定之『提前遷離他處』，係指楊順池可以終止租約，但必須賠償六個月租金的違約金」（見本院卷第50頁背面），足見依該約定請求違約金係以楊順池於系爭租約租賃期間內終止租約為要件。但楊順池並未提前終止租約，既經徐永一再陳明（見本院卷第34、51頁），徐永依該約定請求違約金之要件即非該當，自無據以請求楊順池給付違約金42萬元之理。
⒋徐永另主張楊順池未得其之同意，即裝修系爭房屋，又未回
復原狀，已違反系爭租約第7條、第9條約定，應依系爭租約第12條約定賠償其回復原狀之費用云云。然當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。查，徐永雖提出前任承租人裝修補習班之資料，但只能證明系爭房屋原有供作補習班之裝潢，尚無法證明徐永為將系爭房屋回復至原補習班裝潢之原狀而受有損害。況系爭房屋自104年6月23日起即由新承租人梵亞商行經營使用（見前㈠⒊），徐永是否因楊順池未將系爭房屋回復原狀而受有損害，更有疑義。徐永就此項主張既未為其他舉證，自屬無據，殊不足取。是徐永依系爭租約第18條約定，請求楊順池賠償回復原狀之損害8萬元，亦非有理。
⒌依上所述，楊順池既未終止系爭租約，徐永又無法證明楊順
池未回復原狀所受損害，徐永僅於依系爭租約第3條約定，反訴請求楊順池給付租金14萬元之部分，為有理由。
六、從而，楊順池本訴依民法第259條第1款、第2款、第179條規定，請求徐永返還租金及押租金28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬無據，不應准許；徐永反訴依系爭租約第3條約定，請求楊順池給付租金14萬元，於法有據，應予准許，依系爭租約第18條及第12條約定，請求楊順池給付違約金42萬元及回復原狀損害賠償8萬元，則非有據，不應准許。原審（除確定部分外）駁回楊順池本訴請求、命楊順池給付租金14萬元，並駁回徐永其餘反訴請求，核無不合。兩造上訴論旨，各自指摘原判決各該部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。又徐永反訴請求楊順池給付違約金及回復原狀費用計50萬元部分已非有理，其於本院擴張請求之法定遲延利息，自同屬無理，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件楊順池之上訴為無理由，徐永之上訴（含擴張之訴）亦無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 17 日
民事第十五庭
審判長法 官 郭瑞蘭
法 官 方彬彬法 官 許純芳正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 17 日
書記官 任正人