臺灣高等法院民事判決 105年度上字第699號上 訴 人 彭永鈞
彭俊允彭玉如彭玉煌彭玉成彭永瀧彭永濠共 同訴訟代理人 李德正律師複代理人 呂婉琦律師被 上訴人 古振崧
古雲房曾聖鈞曾慧珠曾芳榕曾彩楠共 同訴訟代理人 高宏銘律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年3月29日臺灣新竹地方法院103年度訴字第699號第一審判決提起上訴，本院於107年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之」，民事訴訟法第262條第1項、第2項前段定有明文。此規定於第二審程序準用之，同法第463條亦有明文。查原審被告曾駿華（下稱曾駿華）於民國（下同）92年4月18日業已死亡，上訴人誤將其列為被告提起本件訴訟，嗣於本院繫屬中撤回對曾駿華之起訴（見本院卷第119頁），核無不合，不予贅述。
二、次按當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第256條規定自明。查上訴人於原審就被上訴人古振崧、古雲房（下稱古振崧等2人）、被上訴人曾聖鈞、曾慧珠、曾芳榕、曾彩楠（下稱曾聖鈞等4人）等6人（下合稱古振崧等6人）與曾駿華部分，原聲明請求古振崧等2人應將坐落於新竹縣○○鄉○○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）如原判決附圖（下稱附圖）所示A0之房屋及A3之水塔拆除，並將占用土地及A1、A2之廣場返還予伊；曾聖鈞應將坐落系爭土地上如附圖所示B1之房屋及B3之棚架雞寮拆除，並將占用土地返還予伊；曾聖鈞等4人、曾駿華應將系爭土地上如附圖所示C0之房屋拆除，並將占用土地及C1之廣場返還予伊。嗣於第二審程序，變更聲明請求古振崧等2人應將系爭土地如附圖所示A0之房屋及A3之水塔拆除，並將占用土地及A1、A2之廣場返還予伊；曾聖鈞應將坐落系爭土地上如附圖所示B1之房屋及B3之棚架雞寮拆除，並將占用土地返還予伊；曾聖鈞等4人應將系爭土地上如附圖所示C0之房屋拆除，並將占用土地及C1之廣場返還予伊（見本院卷第83頁），核其所為，僅係更正其應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：系爭土地之面積為2,274平方公尺，係伊等所共有。詎分別由古振松等2人以門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○00號之磚造房屋（下稱41號房屋）；曾聖鈞等4人以新竹縣○○鄉○○村○○○00號之磚造房屋（下稱45號房屋）占有使用系爭土地。雖古振崧及曾聖鈞等人曾於臺灣新竹地方法院檢察署（下稱新竹地檢署）103年度偵字第6128號竊佔案件中辯稱係基於父親或祖父距今3、40年前向上訴人彭玉煌之前人承租系爭土地，而以磚造房屋占用系爭土地迄今，然伊依民法第450條第2項規定，以起訴狀及追加起訴狀之送達作為對古振崧等6人終止系爭土地租賃關係之意思表示。又伊已於105年4月25日寄發存證信函予古振崧等6人催繳租金（下稱系爭催繳函），並明確表示須於函到5日內繳納，若逾期即以該存證信函送達日作為終止租約之意思表示，而古振崧等6人除曾芳榕外，其餘均於同年4月26日收受系爭催繳函，是伊等與古振崧等6人之租賃契約於同年5月2日業已終止。另系爭催繳函雖未表明古振崧等6人應給付之租金金額與給付方式，惟古振崧、曾聖鈞於原審提出租金收據，又於原審103年10月3日言詞辯論期日說明租金繳納期間、如何計算，更於函覆系爭催繳函時自陳應納租金分別為1萬3,650元、1萬4,508元，足證古振崧等6人均知悉其應給付之租金額與給付方式，確實知悉系爭催繳函之內容，是古振崧等6人主張伊等催告不合法，不足採。爰依民法第767條第1項規定，求為命古振崧等2人應將坐落系爭土地上如附圖所示A0之房屋（面積308.86平方公尺）及A3之水塔（面積3.78平方公尺）拆除，並將占用土地及A1之廣場（面積43.09平方公尺）、A2之廣場（面積58.06平方公尺）返還於伊等；曾聖鈞應將坐落系爭土地上如附圖所示B1之房屋（面積38.39平方公尺）及B3之棚架雞寮（面積42.19平方公尺）拆除，並將占用土地返還予伊等；曾聖鈞等4人應將系爭土地上如附圖所示C0之房屋（面積203.15平方公尺）拆除，並將占用土地C1之廣場（面積70.28平方公尺）返還予伊之判決。（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、古振崧等6人則以：古振崧等2人係因其祖父古兆梅承租系爭土地，並居住其上建物至今，租金係按使用面積換算成當年收成，以穀價換算租金約為1,000餘元，惟租金繳至99年，上訴人即拒收租金；曾聖鈞之曾祖父曾阿統於16年即落居於系爭土地並建成房屋，嗣由曾聖鈞繼承取得，系爭土地以每年210台斤稻穀承租，換算成現金為約2,230元，並約定無時限之交租方式進行交租，租金繳至100年，上訴人即不收租金。詎彭玉煌以系爭土地已20餘年未交租金為由，對伊等提起竊占告訴，經新竹地檢署為不起訴處分，伊係有權占用、使用系爭土地，希望向上訴人續租，不同意終止租約。又上訴人以系爭催繳函催告伊等支付積欠租金時，並未明確表示催告內容，且催告支付租金之期限顯不相當，難認上訴人所為催告為合法，故上訴人不得行使終止權。況伊等於收受系爭催繳函後即繳交積欠之租金，上訴人亦不得以未繳租金而終止租約等語，資為抗辯。
三、原審判命曾世軒應將坐落系爭土地上如附圖所示B0之房屋拆除，並將前開占用土地部分返還予上訴人，而駁回上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開㈡㈢㈣項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，古振崧等2人應將坐落系爭土地上如附圖所示A0之房屋（面積308.86平方公尺）及A3之水塔（面積3.78平方公尺）拆除，並將前開佔用土地及A1之廣場（面積43.09平方公尺）、A2之廣場（面積58.06平方公尺）返還予上訴人。㈢上開廢棄部分，曾聖鈞應將坐落系爭土地上如附圖所示B1之房屋（面積38.39平方公尺）及B3之棚架雞寮（面積42.19平方公尺）拆除，並將前開佔用土地返還予上訴人。㈣上開廢棄部分，曾聖鈞等4人應將坐落系爭土地上如附圖所示C0之房屋（面積203.15平方公尺）拆除，並將前開佔用土地及C1之廣場（面積70.28平方公尺）返還予上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，上訴人共有之系爭土地現有古振崧等2人共同居住使用之未辦保存登記之41號房屋、水塔及廣場，占用如附圖所示A0、A1、A2、A3部分；曾聖鈞居住使用之未辦保存登記、無門牌號碼之房屋及地上物，占用如附圖所示B1、B3部分；曾聖鈞等4人共有之未辦保存登記之45號房屋及廣場，占用如附圖所示C0、C1部分等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、現場照片、原法院103年12月15日勘驗筆錄、新竹縣竹東地政事務所104年1月21日東地所測字第1040000390號函暨土地複丈成果圖及履勘照片13張等附卷可稽（見原審卷一第4至6、115至116、120至121、205、207頁），此部分事實堪信為真實。是本件兩造間之主要爭點為：
㈠上訴人對古振崧等2人、曾聖鈞等4人為終止租約之意思表
示，是否合法有效？㈡上訴人請求古振崧等2人、曾聖鈞等4人拆除坐落系爭土地
上之房屋及地上物，並返還占用之該系爭土地，有無理由？茲分述如下。
五、按租用建築房屋之基地，非因：1.契約年限屆滿時。2.承租人以基地供違反法令之使用時。3.承租人轉租基地於他人時。4.承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。5.承租人違反租賃契約時，出租人不得收回，土地法第103條定有明文。次按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（參照最高法院95年度台上字第388號判決意旨）。雖民法第450條第2項規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但土地法為民法之特別法，自應優先適用土地法之相關規定，是租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一者，出租人不得收回。又按「建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約」（最高法院68年台上字第777號判例意旨參照）。基上，租地建屋之出租人以承租人積欠租金額達2年以上為由收回基地時，須依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付積欠之租金，承租人於期限內不為支付者，出租人始得終止租賃契約，不得未經催告支付租金即逕行主張終止租約，且定期催告之內容需明白確實，使受催告人知悉瞭解，而得為履行，始得謂為合法之催告。
（一）經查：
１、古雲房之父親古兆梅前向上訴人之祖先承租系爭土地，並建屋居住，每年租金為186台斤稻穀，嗣古兆梅死亡後，由古雲房繼承系爭房屋並繼續繳納租金至99年等情，業據古振崧提出租金收據及房屋稅籍資料在卷可稽（見原審卷二第123至131頁）。而古兆梅自35年10月1日起設籍於新竹縣○○鄉○○村00鄰○○○000號，該門牌號碼經數次整編後現為41號房屋等情，有戶籍謄本、新竹縣橫山鄉戶政事務所104年5月20日橫鄉戶字第1040000701號函暨所附門牌證明書在卷可稽（見原審卷二第46頁，卷一第247頁）。而門牌號碼40號及41號係同一屋主，嗣經整併為40號（以下仍稱41號房屋）等情，亦據古振崧陳述在卷（見原審卷二第137頁）。是古振崧之祖父既於34年間即設籍於系爭房屋，稅籍資料復顯示系爭房屋於51年7月即已完工課稅，彭玉煌自58年起至99年間持續向古兆梅、古雲房收取每年186台斤之租穀，堪認古兆梅確已向系爭土地之地主承租系爭土地作為41號房屋之基地，且因彭玉煌持續收租而未定期限，成立不確定期限之租賃關係。古兆梅死亡後，由古雲房繼承取得41號房屋所有權及繼承前開租賃關係。查41號房屋為一層磚造平房，現由古雲房及其配偶李月蘭、子古振崧居住其內等情，有原法院勘驗測量筆錄及現場照片可稽（見原審卷一第115、205頁），足見41號房屋之遮風避雨功能並未喪失，租賃關係尚未消滅，上訴人即不得終止系爭租賃契約。
２、曾聖鈞等4人之曾祖父曾阿統向上訴人之祖先承租系爭土地建屋居住，每年租金為210台斤稻穀，嗣曾阿統死亡後，由曾林清繼承，曾林清死亡後，由曾聖鈞等人之父親曾輔灃繼承，曾輔灃死亡後，則由曾聖鈞等4人繼承，租金繳納至100年等情，業據曾聖鈞提出曾林清、曾輔灃繳納81年至100年租穀之收據附卷可稽（見原審卷一第47頁）。而曾阿統於35年10月1日即設籍於新竹縣○○鄉○○村00鄰○○○000號，該門牌號碼經數次整編後現為頭分林42號及45號，分別自43年7月、45年2月起課徵房屋稅等事實，有頭分林42號、45號房屋稅籍證明書、新竹縣橫山鄉戶政事務所門牌證明書及戶籍謄本各1份在卷可稽（見原審卷一第239至241、282至283，卷二第50至58頁），可知曾阿統於35年間即設籍於45號房屋，且45號房屋於45年間完工開始課稅，曾聖鈞等4人之祖父、父親自81年至100年持續向彭玉煌繳納租榖，堪認曾阿統確已向系爭土地之地主承租系爭土地作為建屋居住之基地，曾阿統之後代經分家時，由曾聖鈞等4人繼承45號房屋及系爭土地之租賃契約，是曾聖鈞等4人就其占用系爭土地部分與上訴人間存有租地建屋之租賃關係，應堪認定。查45號房屋為三合院形式之磚造平房，左右護龍屋頂均有翻修，現由曾聖鈞與其姐曾慧珠居住使用等情，有原法院勘驗測量筆錄及現場照片可稽（見原審卷一第115、207頁），足認系爭45號房屋遮風避雨之功能並未喪失，租賃關係尚未消滅，上訴人自不能終止系爭租賃契約。至上訴人主張如附圖所示B1之房屋及B3之棚架雞寮為曾聖鈞所占有使用部分，為曾聖鈞所是認，並陳稱：B1房屋沒有門牌，亦為其曾祖父所興建，分家時由其父親繼承，作為放置農具使用，渠等所繳納之租金包含B1之房屋及B3之棚架雞寮部分等語，並有複丈成果圖及原法院勘驗測量筆錄可稽（見原審卷二第138頁背面，原審卷一第121、206頁），而上訴人無法具體指出渠等出租予曾聖鈞等人之土地位置為何，尚難排除曾聖鈞上開抗辯，則上訴人主張曾聖鈞使用之如附圖所示B1房屋及B3棚架雞寮係無權占有系爭土地云云，尚非可取。
（二）上訴人雖主張古振崧、曾聖鈞提出之繳納地租收據係以稻穀作為給付之內容及標的，而認租賃契約係屬不定期限之耕地租約云云。惟按「因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問。上訴人使用系爭房屋，依調解結果，按月應給付被上訴人稻谷一百五十台斤，不得謂非使用房屋之對價，不因其名為補貼而謂非屬租金性質」（最高法院46年台上字第519號判例意旨參照）。準此，系爭土地約定之租金雖以稻穀計價，然租金並非不得以其他具有經濟價值之物替代，自難據此認定系爭租賃契約之性質屬耕地租賃，仍須就租賃契約雙方當事人之意思及實際使用情形而為判斷。古振崧等2人之祖先於承租之初，即於其上建造房屋居住，上訴人復未舉證證明古振崧等6人之祖先承租系爭土地係從事耕作，或古振崧等6人於系爭土地有何從事耕作之事實，自無從認兩造間成立之租賃契約係耕地租約。另上訴人主張曾聖鈞僅提出81年至100繳納穀租之收據，而未能提出全部租賃期間或曾阿統繳納穀租之收據證明其所占用之系爭土地係源自曾阿統時期即已開始承租等語。惟上訴人於103年8月25日始提起本件訴訟（見原審卷一第1頁），曾聖鈞因事隔久遠，其祖父曾林清因分家而分得45號房屋，實難強求曾聖鈞提出全部租賃期間之收據，依民事訴訟法第277條但書之規定，應減輕曾聖鈞等4人之舉證責任，而認曾聖鈞等4人已提出適當之證明。基上，古振崧等6人抗辯渠等占有系爭土地，與上訴人間係存有租地建屋之租賃關係，非無權占有，實堪採信。
（三）上訴人主張系爭租賃契約為未定期限之租賃契約，古振崧等2人自100年起、曾聖鈞等人自101年起，即未支付租金迄今已逾2年，爰以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示等語。古振崧等2人則辯稱：因上訴人想重新談租約之內容，所以暫時先不向其收租金，嗣伊等有至地主處欲補繳地租，但地主拒收等語；曾聖鈞等4人亦辯稱：是上訴人說不用急著繳租金，102年及103年有去找上訴人要繳租金，但上訴人不收租金，之前也不是每年繳納租金，也有好幾年才一次繳等語。衡情古雲房自58年至99年，已向上訴人繳納長達41之租金；曾聖鈞等人之祖父、父親亦已向上訴人持續繳納租金長達20年，而系爭土地每年租金僅分別為稻穀186台斤、210台斤，低於一般市場行情，且古振崧等一家人目前仍居住於41號房屋；曾聖鈞及曾慧珠尚居住於45號房屋，古振崧等2人、曾聖鈞等4人應無放棄租約，故意不繳納租金以落人口實之可能，是古振崧等6人之上開辯詞，應堪採信。是上訴人主張古振崧等2人自100年起、曾聖鈞等人未支付租金逾2年，而以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約，非屬合法。
（四）上訴人主張：其已另於105年4月25日寄發存證信函予催告被上訴人於函到5日內繳清積欠之租金，且古振崧、曾聖鈞於原審已說明繳租至何時、每年應繳多少台斤之穀物、會算成租金是多少錢，並已寄匯票予伊，可知被上訴人知悉應繳納租金之理由、期間、金額，且伊催繳之金額分別為1萬3,650元及1萬4,508元，以目前國民生活水平而言，並非難以提出之鉅款，伊催告所定期限並無不相當，亦無不合法，被上訴人均未於期限內給付，租約已於105年5月5日終止等語；被上訴人則辯稱：欠繳租金之催告，對於租金數額必須明白、確實、亦應給予適當之時間，催告始合法，上訴人所發存證信函之內容，僅載明請繳欠繳之租金，而關於租金之約定原係以稻穀繳納，稻穀如何換算成金錢，存證信函並未說明，伊等無法自存證信函知悉欠繳租金之總額，古振崧於原審稱大約1,000多元，曾聖鈞稱大約2,230元，均僅係自行試算，並不確定，故上訴人之存證信函就租金數額未明白、確實敘明，且被上訴人收到存證信函已係週末假日，要在很短的時間內計算出要繳之租金額，又須湊出可能是一個月薪資之數額，並要換成匯票，可見上訴人催告所定期間不足，上訴人之催告不合法等語（見本院卷第196頁）。被上訴人古振崧於原審陳稱：去年即102年要繳時，上訴人就不收了，不記得繳多少錢，大約是新台幣1,000多元；曾聖鈞陳稱：去年即102年及今年即103年6月我們有去找上訴人要繳，但是上訴人不收了，我是要繳210台斤的穀物等語（見原審卷一第27頁背面），而兩造對於租榖如何換算為現金乙節並未約定等情，為兩造所不爭（見本院卷第196頁背面），足見被上訴人古振崧等2人、曾聖鈞等4人並不能確定穀物轉換成現金之金額為何，而曾聖鈞與古振崧回覆上訴人之存證信函中，雖提及一台斤稻穀多少錢及如何換算租金，惟此僅為其等依自己之推估，告知上訴人其匯票金額之計算方式，自不能以此而認被上訴人古振崧等6人知悉應繳納租金數額，是上訴人主張古振崧等6人知悉催告內容等語，核無足取。再自上訴人寄與被上訴人之存證信函觀之，其內容僅記載於函到5日內，依約繳清迄今所積○○○鄉○○○○段○○○號地號土地租金等語（見本院卷第35至37、52至57頁），對於古振崧等2人、曾聖鈞等4人各積欠之租金為何？需以何方式履行給付？均未敘明，難認其催告明白確實，足使古振崧等6人依其內容履行，又上訴人要求被上訴人於5日內自行計算給付，期間亦嫌不足。被上訴人抗辯上訴人之催告不合法，應可信取。
（五）查上訴人催告之存證信函不合法，已如前述，而古振崧於收受存證信函後，亦已於105年4月30日以竹東郵局117號存證信函回覆並檢附面額1萬4,508元之匯票寄予之前收取租金之彭玉煌，因彭玉煌招領逾期，古振崧乃於105年7月11日以原法院提存所105年度存字第370號提存書將現金1萬4,508元予以提存；曾聖鈞於收受上訴人所發存證信函後，則於105年4月29日以竹東郵局第115號存證信函回覆並檢附面額1萬3,650元之匯票予上訴人之代理人李德正律師於105年5月3日收受等情，有古振崧寄發之存證信函暨郵政匯票、提存書、曾聖鈞寄發之存證信函暨郵政申請書等件附卷可稽（見本院卷第78至81頁背面、74至77頁），且上訴人之代理人已於105年5月3日收受曾聖鈞寄送之存證信函及匯票，亦經上訴人陳明在卷（見本院卷第33頁背面），足見被上訴人於收受上訴人之存證信函後，已為租金之繳納，雖所繳者僅為其等自行推估之金額，惟縱與實際積欠之數額不符，亦係上訴人未明白告知所致，而屬雙方事後是否找補之問題，上訴人自不得據此為終止契約之理由。
（六）基上，上訴人所為催告不合法，且古振崧、曾聖鈞已提出給付租金之證據，上訴人不得主張終止系爭租賃契約，系爭租賃契約仍屬存續，則古振崧等2人、曾聖鈞等4人係依租賃契約而占有系爭土地，上訴人主張古振崧等6人無權占有，請求拆除地上物返還占有土地，自屬無據，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項規定，請求命古振崧等2人應將坐落系爭土地上如附圖所示A0之房屋（面積308.86平方公尺）及A3之水塔（面積3.78平方公尺）拆除，並將占用土地及A1之廣場（面積43.09平方公尺）、A2之廣場（面積58.06平方公尺）返還予伊；曾聖鈞應將坐落系爭土地上如附圖所示B1之房屋（面積38.39平方公尺）及B3之棚架雞寮（面積42.19平方公尺）拆除，並將占用土地返還予伊；曾聖鈞等4人應將系爭土地上如附圖所示C0之房屋（面積
203.15平方公尺）拆除，並將占用土地C1之廣場（面積70.28平方公尺）返還予伊之判決，為無理由，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 25 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張靜女
法 官 曾部倫法 官 丁蓓蓓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 25 日
書記官 陳思云附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。