臺灣高等法院民事判決 105年度上字第795號上 訴 人 游兩福
游秀琴游秀卿游两春游茂庚游秀花共 同訴訟代理人 簡坤山律師被上訴人 黃阿雲訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師上列當事人間請求土地移轉登記事件，上訴人對於中華民國105年4月7日臺灣宜蘭地方法院105年度羅訴字第1號第一審判決提起上訴，本院於105年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地所有權應有部分一七四分之三十二移轉登記予上訴人公同共有。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊等之被繼承人游錦德於民國（下同）79年11月11日與被上訴人簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定由被上訴人將其所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地（地目：田、使用地類別：農牧用地，下稱系爭土地）中，與同段1260-1地號土地（下稱1260-1地號土地）相鄰部分至水溝之持分（即如附圖所示A、A1部分，面積合計32平方公尺，折算所有權應有部分174分之32）出售予游錦德，俟將來地目變更，再辦理分割手續，雙方真意在於買賣系爭土地如附圖所示A、A1部分之持分，惟因受限於簽約時土地法第30條及農業發展條例（下稱農發條例）第30條之規定，系爭土地無法移轉持分及分割，雙方遂約定先訂立買賣契約，由被上訴人將該部分土地交予游錦德使用，游錦德則付清全部買賣價金，俟上開法令限制解除後，再辦理移轉持分及分割特定部分，系爭協議書第1條「俟將來地目變更」之約定，僅係雙方就履行繫於不確定發生之事實，並非停止條件，則若該事實之到來確定不發生，應認其期限已屆至，嗣內政部於89年8月2日以台（89）內地字第8973288號函釋「已完成使用編定之非都市土地，自89年9月1日起停止辦理地目變更登記及詮定作業」，足見地目變更之事實已確定不發生，應認被上訴人所負移轉及分割義務之約定期限已屆至，然游錦德業於94年5月24日死亡，伊等為其法定繼承人，依法繼受系爭協議書之權利義務，爰依繼承及系爭協議書之約定，請求被上訴人將系爭土地所有權應有部分174分之32移轉登記予伊等公同共有。退步言之，縱認系爭協議書就所有權移轉及辦理分割設有停止條件，依雙方締約之真意，亦應以「系爭土地可移轉持分為共有時」作為停止條件，又土地法第30條及農發條例第30條規定於89年1月修正，系爭土地已得移轉為共有，停止條件即已成就，伊等自得依繼承及系爭協議書之約定，請求被上訴人將系爭土地所有權應有部分174分之32移轉登記予伊等公同共有。再退步言，縱認系爭協議書就系爭土地移轉及分割係以「俟將來地目變更」作為停止條件，解釋上亦應包含使用編定變更在內，方符合雙方締約之目的、真意及誠信原則，而非都市土地使用管制規則業於90年3月26日修正第35條第1項第4款規定，系爭土地可辦理使用變更編定為甲種建築用地，進而分割移轉特定部分，惟被上訴人拒絕辦理變更申請，致上開停止條件未能成就，乃以不正當行為阻止系爭協議書停止條件之成就，依民法第101條規定，應視為條件業已成就，縱游錦德係向被上訴人買受特定部分，然因系爭土地於辦理使用變更編定前仍無法分割，伊等自得請求被上訴人移轉登記按如附圖所示A、A1部分面積比例計算之應有部分174分之32等語（原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起一部上訴，並追加請求確認兩造間就系爭協議書之契約關係存在，嗣於本院審理中撤回追加之訴，見本院卷第96頁背面，該部分即脫離繫屬，非本件裁判範圍；至上訴人就原審駁回其先位請求被上訴人應將系爭土地如附圖所示A、A1部分協同辦理使用地變更編定並分割及移轉登記予上訴人，及次備位請求被上訴人應容忍上訴人繼續通行系爭土地如附圖所示A、A1、B、B1範圍部分，均未聲明不服，已告確定，爰不予贅述）。上訴聲明求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄；㈡被上訴人應將系爭土地所有權應有部分174分之32移轉登記予上訴人公同共有。
二、被上訴人則以：系爭協議書係游錦德與被上訴人間就系爭土地特定位置之買賣，第1條有關「俟將來地目變更，再辦理分割」之約定，當係指將來若地目變更，系爭土地非屬耕地時，再將如附圖所示A、A1部分土地分割移轉登記予游錦德，乃以「地目變更」此一將來、客觀、不確定之事實作為系爭協議書生效之停止條件，上開約定並未要求伊負擔申請或協同辦理地目變更之義務，且「使用地變更」或「使用編定變更」，亦非地目變更，自不能曲解立約時之真意，而內政部業於89年8月2日以台（89）內地字第8973288號函釋「已完成使用編定之非都市土地，自89年9月1日起停止辦理地目變更登記及詮定作業」，可知系爭土地已停止辦理地目變更登記作業，上開條件自屬不能成就。退步言之，縱認「地目變更」包括使用地類別之變更，但須經主管機關審查後，如無法令規定之禁、限建及不得設置或興辦情事，並繳納農業用地變更回饋金，方得准許變更編定為甲種建築用地，然系爭土地上已舖設水泥地、遮陽鐵皮屋、四角梁柱等地上物，難以變更為甲種建築用地，復有課處罰鍰及繳納回饋金之問題，系爭協議書之停止條件亦未成就，尚未發生效力，伊不負給付義務，上訴人請求伊移轉按如附圖所示A、A1部分面積計算之應有部分174分之32，自非有據（於本院表明不主張被脅迫而簽訂系爭協議書，見本院卷第73頁）等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：上訴駁回。
三、經查，游錦德與被上訴人於79年11月11日簽訂系爭協議書，約定由游錦德向被上訴人買受系爭土地（地目：田、使用地類別：農牧用地，面積174平方公尺）與1260-1地號相鄰部分至水溝（即如附圖所示A、A1部分）持分，俟將來地目變更，再辦理分割手續，游錦德已於訂約時給付被上訴人買賣價金1萬5000元，如附圖所示A、A1部分面積各24平方公尺、8平方公尺，合計32平方公尺，依比例計算之所有權應有部分為174分之32，嗣游錦德於94年5月24日死亡，上訴人為其法定繼承人，依法繼受系爭協議書之權利義務等情，有系爭協議書、土地登記謄本、地籍圖謄本、繼承系統表、戶籍謄本及宜蘭縣羅東地政事務所土地複丈成果圖可稽（見原審卷㈠第10至18、185頁、本院卷第22頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第57、58頁），自堪信為真實。
四、上訴人主張：依系爭協議書之約定，游錦德係向被上訴人買受應有部分，系爭協議書第1條「俟將來地目變更」之約定，僅係雙方就履行繫於不確定發生之事實，並非停止條件，該事實已確定不發生，應認約定期限已屆至，爰依繼承及系爭協議書之約定，請求被上訴人將系爭土地所有權應有部分174分之32移轉登記予伊等公同共有等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。又所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分（最高法院57年台上字第2387號判例意旨參照）。查游錦德於79年11月11日與被上訴人簽訂之系爭協議書第1條約定：「關於甲方（即被上訴人，下同）所有土地（位於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號（即系爭土地，下同）中，與同地段1260之1地號土地相鄰部分（至水溝）持分，出賣予乙方（即上訴人，下同），俟將來地目變更，再辦理分割手續（面積仍俟測量後再定）」、第2條約定：「買賣價金以持分面積來計算（計算方式以1259地號總面積174平方公尺7萬元比率計算）。簽訂本協議書同時一次付清」（見本院卷第22頁），雖系爭協議書第1條記載「持分」二字，然觀其括弧內已特定買賣標的之具體位置及範圍為「宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號中，與同地段1260之1地號土地相鄰部分（至水溝）」，且第2條明確記載以持分面積計算買賣價金，倘若雙方真意係約定買賣持分，衡情締約當時即可委請專業人員測量而得確定持分比例，毋庸約定俟將來地目變更，辦理分割手續時再測量面積；參以系爭協議書第3條約定：「關於1259地號出賣給乙方部分，與1259地號其它土地，甲乙雙方須保持土地通行之暢通，不得互相阻礙彼此通行」、第4條約定：「關於1259之土地買賣部分上面水溝由甲方使用，水溝上面加蓋權利歸乙方」（見本院卷第22頁），乃約明游錦德買受部分與被上訴人保留部分間應保持往來暢通，及游錦德應提供所買受部分中之水溝予被上訴人使用，但游錦德在水溝上面有加蓋之權利，且系爭協議書所載之特定位置「宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號中，與同地段1260之1地號土地相鄰部分（至水溝）」，即為如附圖所示A、A1部分，此為兩造所是認（見本院卷第57頁），再參酌證人林世超律師於本院證稱：系爭協議書是我寫的，由我見證，當時買賣的位置是特定部分，但為避免違反當時土地法30條及農發條例30條關於農地不能細分或移轉共有的規定，所以特別約定等將來地目變更再辦理移轉持分，變為共有後再分割特定部分，簽約後特定部分就交給買方使用等語（見本院卷第73頁背面、第74頁），顯見雙方締約係著重在如附圖所示A、A1部分土地之利用，由被上訴人分割出售該特定部分予游錦德，而非由游錦德取得相當於如附圖所示A、A1部分之應有部分與被上訴人共有系爭土地，上訴人主張游錦德係買受系爭土地所有權應有部分，而非特定部分云云，洵非可採。
（二）次按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項固定有明文。民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款，使法律行為效力發生或消滅，為附條件法律行為之本質，如以已發生權利之行使繫於條件之方法設定權利，則非附條件之法律行為。茍當事人非以法律行為效力之發生，而僅以其履行繫於不確定之事實者，雖亦屬約款之一種，然此約款並非條件，應解釋為於其事實發生時，為權利行使期限之屆至，若該事實之到來確定不發生，應認其期限已屆至（最高法院87度台上字第129號判決意旨參照）。查系爭協議書第2條約定：「買賣價金以持分面積來計算（計算方式以1259地號總面積174平方公尺7萬元比率計算）。簽訂本協議書同時一次付清」（見本院卷第22頁），末尾註記「79年11月11日收到新台幣15,000元。測量後多退少補」等語，並經見證人游順清簽名代收（見本院卷第22頁），被上訴人亦不爭執已收受價金1萬5000元（見本院卷第58頁）；參以證人林世超律師證稱：簽約後特定部分就交給買方使用，等將來地目變更再辦理持分移轉登記及分割，對照系爭協議書第2條及末尾註記的前後文來看，當時應該是一次付清，但因尚未確定面積若干，所以才會註明測量後多退少補。簽系爭協議書當時農地不能移轉共有或分割，故設計將來地目變更可移轉分割時再辦理等語（見本院卷第74頁及背面），顯然游錦德與被上訴人於簽訂系爭協議書後，已各自履行買賣契約給付價金及交付買賣標的物之義務，但因當時土地法第30條本文及農發條例第30條本文規定，系爭土地不得移轉為共有及分割，致被上訴人無法辦理分割及移轉登記，雙方遂於系爭協議書第1條約定俟將來地目變更，再辦理分割手續，且實際面積俟測量後再定，價金則多退少補，被上訴人之給付義務於締約時已發生，僅其履行期限繫於未來不確定之事實即系爭土地地目變更時，被上訴人履行分割及移轉之期限始告屆至，是上訴人主張系爭協議書第1條「俟將來地目變更」之約定為清償期之約定，並非停止條件等語，尚屬可取，被上訴人辯稱上開約定為系爭協議書生效之停止條件，該條件尚未成就，伊不負給付義務云云，洵非可採。
（三）又系爭協議書簽訂後，90年3月26日修正公布之非都市使用管制規則第35條第1項第4款固規定：「毗鄰甲種、丙種建築用地或已作國民住宅、勞工住宅、政府專案計畫興建住宅特定目的事業用地之零星或狹小土地，合於下列各款規定之一者，得按其毗鄰土地申請變更編定為甲種、丙種建築用地︰對邊為各種建築用地、作建築使用之特定目的事業用地、都市計畫住宅區○○○區○○○區○道路、水溝等，所夾狹長之土地，其平均寬度未超過10公尺，於變更後不致妨礙鄰近農業生產環境者」，惟查，經本院函詢宜蘭縣政府有關系爭土地是否可依前開規定變更使用地編定為甲種建築用地乙節，據宜蘭縣政府於105年9月13日以府地籍字第1050149913號函覆本院略以：「說明：........㈡大德段1259地號特定農業區農牧用地（即系爭土地），北側毗鄰同段1260、1260-1、1260-2、1260-3、1260-4及1260-5地號均為甲種建築用地，對邊為同段1287地號水利用地，合併計算寬度超過4公尺，依地籍所示尚符合非都市使用管制規則第35條第1項第4款，對邊為各種建築用地、作建築使用之特定目的事業用地、都市計畫住宅區○○○區○○○區○道路、水溝等，所夾狹長之土地，其平均寬度未超過10公尺之規定，土地所有人得申請變更編定為甲種建築用地。經審查後，如無法令規定之禁、限建及不得設置或興辦情事，並繳納農業用地變更回饋金，得准許變更編定為甲種建築用地。㈢倘變更編定為甲種建築用地，即非耕地，自無農業發展條例第16條分割之限制。土地所有權人移轉部分土地所有權成為共有，亦無限制」等語（見本院卷第65頁及背面），可知系爭土地須由被上訴人主動提出申請，始得變更為甲種建築用地，此與地目變更係由主管機關依職權辦理有別，且系爭協議書並無隻字片語提及被上訴人負有任何促使系爭土地變更為得以分割之積極作為義務，雖證人林志超律師證稱：當時只考慮到可以移轉就好，所以若系爭土地變更為甲種建築用地是可以移轉，亦屬於地目變更範圍內等語（見本院卷第74頁背面），然僅能證明系爭土地之使用地類別若已變更為甲種建築用地時，被上訴人即應履行分割及移轉登記之義務，非可謂游錦德與被上訴人締約時，即預期將來若非都市使用管制規則修正為土地所有權人得申請變更使用地編定為甲種建築用地時，被上訴人負有主動提出申請之義務，此由證人林志超律師證稱：當時的認知只要地目不是「田」，不要違反土地法及農發條例規定，待可以移轉持分分割時再辦理登記就好，至於甲種建築用地不在認知範圍內等語（見本院卷第74頁背面），即可窺見，是系爭協議書第1條約定之「地目變更」，解釋上自不包含使用地類別變更在內，原則上須俟系爭土地之地目變更時，被上訴人履行分割及移轉義務之期限始告屆至，惟有關系爭土地得否依非都市土地使用管制規則辦理地目變更乙節，據宜蘭縣政府於103年11月5日以府地權字第1030179880號函覆原審略以：「說明：....○○○鄉○○段○○○○○號（特定農業區農牧用地）土地（即系爭土地）得否變更該土地之地目，經查內政部89年8月2日台（89）內地字第8973288號函釋『已完成使用編定之非都市土地，自89年9月1日起停止辦理地目變更登記及詮定作業』。其已完成使用編定之非都市土地，均應按其編定使用地類別作為利用及管制。....」等語（見原審卷㈠第60頁），可見系爭土地地目變更之日確定不發生，依前開說明，應認被上訴人之履行期限已屆至。
（四）另按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有，64年7月24日修正公布之土地法第30條定有明文，上開條文業於89年1月26日修正時刪除；又每宗耕地不得分割及移轉為共有，72年8月1日修正公布之農發條例第30條本文亦定有明文，上開條文已於89年1月26日修正時改列為第16條本文規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」（上開條文復於92年2月7日修正時改列為第16條第1項本文）。準此，私有農地所有權之移轉，於89年1月26日修法後，已得移轉為共有，惟分割則受每宗耕地分割後，每人所有面積不得未達0.25公頃之限制。查系爭土地之地目「田」，使用地類別為「農牧用地」，係農發條例第3條第11款所稱之耕地，應受上揭分割規定之限制，有宜蘭縣羅東地政事務所103年11月3日羅地測字第1030011153號函可稽（見原審卷㈠第59頁），系爭協議書約定買賣之土地為如附圖A、A1所示之特定部分，面積各24平方公尺、8平方公尺，合計32平方公尺，未符合農發條例第16條第1項本文分割最小面積0.25公頃之規定，上訴人仍不得請求分割及移轉登記為上訴人所有，參照最高法院75年台上字第404號判例：「單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地」意旨之反面解釋，倘出賣人有不能將特定部分分割後移轉登記予買受人之情形，買受人即非不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與出賣人共有該土地，則游錦德自得依系爭協議書之約定，請求被上訴人移轉登記系爭土地如附圖所示A、A1部分合計32平方公尺，按比例計算之所有權應有部分174分之32，然游錦德業於94年5月24日死亡，上訴人均為游錦德之法定繼承人，此為兩造所不爭執，已如前述，則上訴人依繼承及系爭協議書之約定，請求被上訴人移轉登記系爭土地所有權應有部分174分之32予上訴人公同共有，即屬有據。
五、綜上所述，上訴人依繼承及系爭協議書之約定，請求被上訴人應將系爭土地所有權應有部分174分之32移轉登記予上訴人公同共有，為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決（除確定部分外），自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所舉之證據，經核與判決結果不生影響，無再逐一論斷之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 劉又菁法 官 鍾素鳳正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
書記官 常淑慧