臺灣高等法院民事判決 105年度上字第860號上 訴 人 楊茂杞
楊茂村楊志能楊懿好郭楊瑟琴共 同訴訟代理人 翁顯杰 律師被 上訴人 張集翹
張雯珠張莉敏徐秋眉何桂雲何桂如何桂萌何桂卿何佩儒何家名何家充共 同訴訟代理人 陳豪杉 律師複 代理人 孫浩偉 律師上列當事人間租佃爭議等事件，上訴人對於中華民國105年5月2日臺灣基隆地方法院104年度訴字第310號第一審判決提起上訴，本院於105年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。本件兩造間因租佃關係發生爭議，經被上訴人於民國103年7月16日向新北市萬里區公所耕地租佃委員會申請調解，嗣調解不成立，乃由新北市政府耕地租佃委員會進行調處，並作成本案租約應予註銷，因相對人不服調處結果，依耕地三七五減租條例第26條規定移送法院續為審理之決議，上訴人不服調處，經新北市政府移送原審審理，有新北市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄及系爭租佃爭議案卷在卷可憑，是本件起訴合於耕地三七五減租條例第26條規定，先予敘明。
二、被上訴人起訴主張：
（一）坐落於基隆市○○區○○里○○段○○○○○段○00號、第54號、第54號之1、第55號之3、第55號之5、第110號土地（下合稱系爭耕地）原係訴外人何林緞、張林末、徐足所共有各按應有部分各3分之1維持共有，並於38年1月1日與訴外人楊火城就上開土地8分之3訂立耕地三七五租約（即里幅字第16號私有耕地租約），雙方約定正產物為稻穀谷，出租人應給付2,728臺斤之穀谷。嗣出租人、承租人先後死亡，經繼承、再轉繼承，由上訴人及被上訴人繼受上開租約迄今。惟上訴人未經被上訴人全體同意，逕將應種植水稻之耕地變更為養豬及種植花卉等從事畜牧使用，並於其上興建房屋與溫室、工寮、沼氣池等地上物或堆放廢棄物等，致變更耕地原有性質，破壞良田地力。上訴人承租耕地從事非農業使用，即屬違反耕地租佃契約，為不自任耕作，原訂租約，自屬無效。又耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原定租約無效，係指全部租約無效，是如同一租約為有數筆土地，承租人就其中一筆或數筆不自任耕作，原訂租約全部均為無效。另上訴人自90年起至103年未依系爭租約繳付地租逾10年以上，亦有地租積欠達兩年總額之終止事由，被上訴人全體已依耕地三七五減租條例第8條、第17條第1項第3款，土地法第114條第7款規定、民法第458、459條規定，於103年3月12日以台北信維郵局存證信函第2525號終止租約，收回全部耕地。
（二）綜上，兩造之耕地租約業已無效或經合法終止，故上訴人對於被上訴人所有土地已無占有使用之合法權源，而上訴人在系爭土地上興建房屋、豬舍、溫室等地上物而占用之，即屬無權占有，爰依民法第767條第1項規定，請求1.確認兩造間里幅字第16號耕地租約關係不存在。2.上訴人應將坐落新北市○○區○○里○○段○○○○○段○00號土地上，如附圖編號F所示，面積1平方公尺之紅磚水池拆除，並將上開土地返還被上訴人。3.上訴人應將坐落新北市○○區○○里○○段○○○○○段○00號之5土地上，如附圖編號A所示，面積272平方公尺之新北市○○區○○○路○○號建物，如附圖編號B所示，面積28平方公尺之噴水池，如附圖編號C所示，面積1046平方公尺之蘭花簡易溫室，如附圖編號D所示，面積943平方公尺之豬舍（含雨遮），如附圖編號E所示，面積215平方公尺之沼氣池（堆肥舍）均拆除，並將上開土地返還被上訴人等語，並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：
（一）系爭養豬始自59年間，由前承租人楊煥杉飼養，而於每6年續約時，原始出租人就上開養豬乙事，均無異議，亦每年收取租金在案，復於89年6月1日出租人何炯村等人尚且出具同意書，同意由上訴人楊茂杞在系爭第55號之5土地上申請牧場登記，則原始出租人就前承租人楊煥杉長期於承租土地上養豬乙事，均無異議，亦每6年續租及每年向承租人收取租金，應認有默示之同意存在，而被上訴人為原始出租人之繼承人亦應承繼此一默示同意之事實，嗣後再以養豬乙事，未經渠等同意為由，主張承租人不自任耕作，租約無效、收回土地，顯有違誠信原則，依最高法院72年臺上字第2673號判決意旨，應認被上訴人之主張無理由。退而言之，縱如被上訴人主張，上訴人有違耕地375減租條例第16條第1、2項規定，租約無效，唯系爭養豬始自59年間，發生在56年1月1日至61年12月31日租約期間，然原始出租人亦於62年1月1日起與原始承租人再續訂租約迄今，而當時系爭土地已有養豬，亦可認原始承租人已得原始出租人之同意。
（二）92年迄今之租金，上訴人在多種場合均表達願意給付之意思表示，承認有2年沒有給付租金，這是因被上訴人未曾來向上訴人收取。對於被上訴人所寄的存證信函上訴人有收到。
（三）養豬為臺灣光復後農家普遍之副業，蓋臺灣地區農地面積普遍不大，各項農作物之生長期及收穫期亦長短不一，農民為增加經濟收益、改善生活及充分利用耕地，常於種植約定主要作物期間，同時在農地內混合飼養家禽及牲畜，是承租人將耕地一部分供飼養家禽及牲畜用，依土地法第106條第2項之規定，尚難謂不自任耕作之情事，此有最高法院70年臺上字第3307號判決意旨可稽，雖最高法院73年臺上字第2997號及74年臺再字第9號判決意旨認「土地法第106條第2項所稱耕作包括漁牧，係指以漁牧為目的租賃土地，亦屬耕地租賃而言，並非謂以耕種農作物為目的之租賃土地，可變更為供漁牧之用」，然本件上訴人所承租之六筆土地僅有系爭第55之5號土地，部分充作養豬使用而非全部，依最高法院70年臺上字3307號判決意旨，尚難謂上訴人有不自任耕作之情事等語資為抗辯。並上訴聲明：1.原判決廢棄；2上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭耕地原係訴外人何林緞、張林末、徐足所共有各按應有部分各3分之1維持共有，並於38年1月1日與訴外人楊火城就上開土地8分之3訂立耕地三七五租約（即里幅字第16號私有耕地租約），雙方約定正產物為稻穀谷，出租人應給付2,728臺斤之穀谷。嗣出租人、承租人先後死亡，經繼承、再轉繼承，由上訴人及被上訴人繼受上開租約迄今（見原審卷一第81頁至第85頁）。
（二）被上訴人何桂雲、何桂如、何桂萌、何桂卿及訴外人何炯村係何林緞之繼承人；何炯村亡故後，則由被上訴人何佩儒、何家名、何家充繼承；訴外人楊煥杉係楊火城之繼承人，嗣楊煥杉亡故後，由上訴人繼承系爭租約。又上訴人楊茂杞執有內容記載名義人何桂雲、何桂如、何桂萌、何桂卿、何炯村於89年6月1日同意上訴人楊茂杞以系爭第55號之5土地申請畜牧設施容許用辦理牧場登記之用等語之同意書乙紙（見原審卷二第134頁）。
（三）原審於104年12月30日會同兩造、新北市汐止地政事務所測量人員至系爭耕地履勘，並囑請該地政人員就被上訴人於系爭土地上所設置之地上物進行測量，經該地政事務所於105年2月23日以新北市汐地測字第1053792284號函覆並檢送複丈成果圖乙件。而該複丈成果圖所示，編號A、B、
C、D、E、F現依序各為內中福路42號建物、噴水池、蘭花簡易溫室、豬舍（含雨遮）、沼氣地（堆肥舍）及紅磚水池，分別占用系爭第55之5號耕地272平方公尺、28平方公尺、1046平方公尺、943平方公尺、215平方公尺及系爭第54號耕地1平方公尺（見原審卷二第155頁至177頁）。
五、被上訴人主張上訴人在系爭第55號之5號、第54號土地上施設附圖編號A、B、C、D、E、F之地上物，並於第55號之5土地上從事非農耕之畜牧行為，顯已違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作之規定，依同條第2項規定，系爭租約全部歸於無效等語，為上訴人所否認。經查：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1、2項定有明文。所謂「應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作或建築房屋居住等不合耕地租佃目的之積極行為，均屬不自任耕作之列；耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，自屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院87年度台上字第1378號、第1207號、88年度台上字第1434號、91年度台上字第1447號及87年度台上字第592號民事裁判要旨參照）。又所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。
（二）本件被上訴人主張上訴人於系爭第55號之5號及第54號土地上施設附圖編號A、B、C、D、E、F之地上物，並於第55號之5土地上從事畜牧行為等情，業為上訴人所不爭執，並據原審於104年12月30日會同兩造、新北市汐止地政事務所測量人員至系爭耕地履勘後審認屬實，此有原審是日勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷二第155頁至177頁），並有請地政人員繪製附圖所示之複丈成果圖乙件可憑，堪信為真實。而系爭第54號、第55號之5之耕地地目為：田，依臺灣土地地目明細表所示，係屬直接生產用地之水田用地，今被上訴人將系爭耕地中之第54號、第55號之5耕地上施設附圖編號A、B、C、D、E、F之地上物，且於第55號之5耕地上從事畜牧行為，顯然與地目所示水田用途不符，被上訴人據此主張上訴人將上開耕地用為耕作以外之用途，而有不自任耕作之情，應堪採信。
（三）再按「未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效」、「承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約屬無效」，最高法院84年度台上字第2584號、92年度台上字第2494號裁判要旨參照。承上所述，系爭耕地中雖僅有第54號及第55號之5耕地部分有不自任耕作之情形，惟兩造既係以單一契約即系爭租約約定承租範圍為系爭土地，依上開說明，不論上訴人不自任耕作之土地僅為一部，亦不論其面積多寡，仍應認系爭租約全部無效（最高法院82年度第11次民事庭會議決議參見）。準此，兩造間就系爭土地之租佃關係，即上訴人不自任耕作而歸於消滅，被上訴人基此而請求確認兩造間就系爭耕地之租佃關係不存在，暨請求上訴人將坐落於系爭第54號、第55號之5號耕地上，如附圖編號A（即內中福路42號建物，面積272平方公尺）、B（即噴水池，面積28平方公尺）、C（即蘭花簡易溫室，面積1046平方公尺）、D（豬舍〔含雨遮〕，面積943平方公尺）、E（沼氣地〔堆肥舍〕，面積215平方公尺）、F（紅磚水池，面積1平方公尺）之地上物拆除後，將土地返還予被上訴人，即屬有據。
（四）上訴人雖另抗辯被上訴人何桂雲、何桂如、何桂萌、何桂卿及訴外人何炯村曾於89年6月1日出具內容記載渠等同意上訴人楊茂杞以系爭第55號之5土地申請畜牧設施容許用辦理牧場登記之用等語之同意書乙紙交上訴人執有，且徐足、張林末及被上訴人何桂如亦曾於92年6月間委請律師通知上訴人楊茂杞、楊茂村2人無權占有與系爭耕地相鄰之土地從事畜牧行為，顯見被上訴人於90年間即已知悉上訴人於系爭耕地上從事畜牧行為，而渠等知悉上情後，於新北市萬里區公所多次職權續約時均未表示異議，應認被上訴人默示同意上訴人於系爭耕地上從畜牧，況被上訴人至91年以前仍繼續收取上訴人所繳租金等語，惟：
1.被上訴人就不爭執事項（二）所示之同意書，除不爭執應係被上訴人何家明、何家充、何佩儒之被繼承人何炯村所出具外，否認曾經其他名義人之同意，是上開同意書是否確經被上訴人何桂雲、何桂如、何桂萌、何桂卿之同意，即有疑義。又上訴人提出內容記載被上訴人徐秋眉之被繼承人徐足、被上訴人張集翹、張雯珠、張莉敏之被繼承人張林末及被上訴人何桂如於92年6月間委請律師發函通知上訴人楊茂杞、楊茂村2人無權占有與系爭耕地相鄰之土地從事畜牧行為等語之律師函影本乙紙（見本院卷第143、144頁），觀諸該律師函上所載遭上訴人楊茂杞、楊茂村2人無權占有之土地，為第46號、第51號及第52號土地，對照附圖所示之複丈成果圖，上開土地與系爭土地並未相鄰，且與上訴人主要從事非農耕行為之第55號之5耕地間更相隔第53號土地，能否以此推認上開律師函所載之名義人知悉上訴人於系爭耕地從事畜牧行為，亦值商榷。況上開同意書及律師函之名義人，均未能包含被上訴人或其被繼承人張林末、徐足等全體，上訴人以此主張被上訴人全體均同意或知悉其於系爭耕地上從事畜牧行為，殊屬速斷。
2.退步言之，縱認被上訴人或其被繼承人全體均同意或知悉上訴人於系爭耕地上從事畜牧行為（僅係假設），然按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71條定有明文；承租人雖經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，為土地法第108條所明定，此項規定，於耕地三七五減租條例施行後之耕地租佃亦適用之，承租人如有違反時，原定租約無效。且同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人，或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地，請求收回，亦有最高法院74年度台上字第2726號民事裁判意旨可稽，準此相同法理，租佃關係之承租人縱得出租人之同意，將耕地從事農耕以外之畜牧行為，出租人仍得以承租人不自任耕作為由收回，是上訴人執此抗辯系爭租約仍屬有效，洵屬無據。
3.又按耕地租約無效後，並不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人居住使用系爭耕地上之建物，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。又兩造所定租約倘已無效，則承租人占有系爭耕地即無正當之權源，出租人請求承租人拆屋還地，亦難謂係權利濫用，最高法院86年台上字第97號判決意旨參照。承上所述，系爭租約既因上訴人不自任耕作而無效，且該租約不因被上訴人是否繼續收租，而使原已無效之系爭租約恢復其效力，是上訴人上開抗辯，洵無足採。
六、另被上訴人關於請求確認系爭租約不存在，係分別主張系爭租約因上訴人不自任耕作而無效，及上訴人欠繳租金業經其終止在案，以單一聲明，請求法院為同一之判決，應屬訴之客觀重疊合併。本院既認上訴人不自任耕作而無效，則系爭租約是否因上訴人欠繳租金而經被上訴人合法終止，即毋庸再加以論究，附此敘明。
七、綜上所述，兩造間系爭租約因上訴人不自任耕作而無效，被上訴人據此請求確認兩造間之租佃關係不存在，暨依民法第767條規定請求上訴人將坐落於系爭第54號、第55號之5土地上如附圖所示編號F（紅磚水池，面積1平方公尺）及編號A（即內中福路42號建物，面積272平方公尺）、B（即噴水池，面積28平方公尺）、C（即蘭花簡易溫室，面積1046平方公尺）、D（豬舍〔含雨遮〕，面積943平方公尺）、E（沼氣地〔堆肥舍〕，面積215平方公尺）之地上物拆除後，將上開土地返還予被上訴人，為有理由，應予准許。原審據此判命上訴人敗訴，於法並無不合。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦不再詳予論駁，併此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 邱靜琪法 官 石有為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
書記官 蔡宜蓁附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。