臺灣高等法院民事判決 105年度上字第895號上 訴 人 建成皇宮公寓大廈管理委員會法定代理人 朱鎮鏘訴訟代理人 黃鈵淳律師被 上訴 人 周鄭秋香
施葉鎧崚（原名施葉琳滿）共 同訴訟代理人 吳雨學律師上列當事人間請求拆除地上物回復原狀事件，上訴人對於中華民國105 年4 月15日臺灣臺北地方法院103 年度訴字第5042號第一審判決，提起上訴，本院於106 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
壹、程序方面：
一、上訴人法定代理人原為李志豪，嗣依序變更為陳明弘、朱鎮鏘，有臺北市政府都市發展局民國105 年8 月30日北市都建字第10568970400 號函、106 年8 月10日北市都建字第10638335000 號函影本附卷可稽，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第58至60頁反面、第248 至249 頁反面），經核並無不合，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件被上訴人於原審減縮並更正後訴之聲明第5 至8 項為：五、上訴人應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○巷○○號及27之1 號1 樓，如附件土地複丈成果圖（下稱複丈圖）所示編號D 部分之北側警衛室及門廳拆除，回復如原判決附件二所示竣工圖（下稱竣工圖）之原狀。六、上訴人應將坐落同上巷29之1 號1 樓，如複丈圖所示編號E 部分之南側警衛室及門廳拆除，回復如竣工圖之原狀。七、上訴人應將坐落同上巷27號、27之1 號、29號及29之2 號1 樓，如複丈圖所示編號F1至F4部分之花台拆除，回復如竣工圖之原狀。八、上訴人應將坐落同上巷27號、27之1 號、29號、29之
1 號、29之2 號1 樓防火通道上，如複丈圖所示編號G1部分遮雨棚及G2部分之磚牆及其空間拆除，回復如竣工圖之原狀。」（見原審卷第108 至109 、113 至114 頁），因被上訴人係就上開D 、E 、F1至F4、G1、G2部分行使土地所有權，嗣於本院審理中將上開聲明更正為「上訴人應將坐落於臺北市○○區○○路0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地）如複丈圖所示之D （北側警衛室及門廳）、E （南側警衛室及門廳）、F1（花台）、F2（花台）、F3（花台）、F4（花台）、G1（遮雨棚）、G2（磚牆及其空間）之部分拆除，回復如竣工圖所示之原狀」（本院卷第243 頁反面、第263 頁），核屬更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人主張：被上訴人周鄭秋香、施葉鎧崚分別為門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○巷○○ 號1 樓、29號1樓之建物所有權人，及所坐落系爭土地共有人（土地權利範圍分別為100000分之670 、100000之410 ），均為上訴人所管理之建成皇宮公寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人。詎上訴人在系爭大廈之共用部分內，違法設置或增建如複丈圖所示：在閱覽室及交誼廳內之編號A1及A2之水族箱、A3及A4之玻璃隔間、在健身房內編號B1及B2之健身房隔間、男女浴廁內編號C 之木牆隔間；並於系爭土地之共用法定空地上增建編號D 、E 之北、南側警衛室及門廳、編號F1至F4之花台、編號G1之遮雨棚及編號G2磚牆及其空間等增建物（下合稱系爭增建物）。而系爭增建物均非系爭大廈經核發之臺北市政府工務局76使字第438 號使用執照（下稱系爭使用執照）原核准之設施、建物，亦無辦理變更使用執照紀錄，乃屬違章建築，已妨害被上訴人就複丈圖所示編號A1至A4、B1、B2、C 部分行使建物所有權；及就複丈圖所示編號D 、E、F1至F4、G1、G2部分行使系爭土地所有權。系爭增建物既為上訴人所管理之範圍，被上訴人自得請求上訴人排除侵害回復如竣工圖所示之原狀。爰依民法第767 條第1 項、第
821 條規定，求為命拆除系爭增建物，回復如竣工圖之原狀之判決。
二、上訴人則以：系爭增建物乃系爭大廈全體區分所有權人之共用部分，依公寓大廈管理條例第11條、第31條之規定，拆除共用部分應依區分所有權人會議之決議始得為之，被上訴人為系爭大廈區分所有權人，不得逕為行使民法第767 條物上請求權訴請拆除。又系爭大廈之多數區分所有權人均不同意拆除，被上訴人所為回復共有物之請求，並非基於全體共有人之利益為之。且系爭增建物係於系爭大廈完成後陸續設置，增建完成已數十年，被上訴人為系爭大廈原始住戶，於訂立其區分所有物買賣契約時，即已知悉有部分增建物存在，且對於嗣後之增建物，亦從未有任何異議，自應受分管契約之拘束。另系爭增建物係為美化環境，維護公共安全所設置，未妨害區分所有權人行使所有權，被上訴人自不得請求拆除系爭增建物等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（本院卷第54頁反面至55頁、第243 頁反面）㈠被上訴人周鄭秋香、施葉鎧崚為系爭大廈之區分所有權人，
並為系爭土地之共有人。系爭大廈依公寓大廈管理條例成立管理委員會即上訴人，並經臺北市政府於100年8月23日同意備查而發給報備證明。
㈡系爭大廈之法定空地上現設置之系爭增建物，均為系爭大廈
共用部分之公共設施，為上訴人所管理，惟均非系爭使用執照原核准之設施、建物，亦無辦理變更使用執照紀錄。
㈢原審會同兩造及地政機關至現場測量系爭增建物並拍照，有
勘驗測量筆錄及照片附卷可參（原審卷第81至91頁），地政機關並製作如附件所示之複丈圖。
五、本件經依民事訴訟法第463 條準用同法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院106年9 月29日準備程序中，兩造協議簡化之下列爭點為辯論範圍（本院卷第244 頁反面）：
㈠被上訴人行使民法第767 條物上請求權，請求拆除違建物，
是否需依公寓大廈管理條例第11條、第31條之規定，經過區分所有權人會議始得為之？㈡被上訴人依民法第821 條主張回復原狀是否基於全體區分所
有權人之利益為之？㈢被上訴人主張就複丈圖所示A1至A4、B1、B2、C 部分行使建
物所有權，就D 、E 、F1至F4、G1、G2部分行使土地所有權，請求上訴人拆除系爭增建物，有無理由？
六、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠被上訴人未依公寓大廈管理條例第11條、第31條之規定，經
區分所有權人會議決議拆除共用部分，不得逕依民法第767條物上請求權，請求拆除系爭增建物：
⒈按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。其中具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，為專有部分；專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，則為共用部分。又共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；而區分所有權人會議之決議，關於公寓大廈共用部分之拆除，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。此觀公寓大廈管理條例第3 條第1 、3 、4 款、第11條第1 項、第31條等規定即明。參以該條例第11條立法理由載明：「規定公寓大廈對共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良須經區分所有權人會議決議，以示慎重，並定明經費之負擔」。是依該條例第3 條第4 款、第11條之文義及立法理由，均未限定共用部分及其相關設施係屬合法建物始得適用，換言之，共用部分及其相關設施縱屬違章建築，然因其權利仍為全體區分所有權人所共有，不因其是否違反行政規定而有不同，區分所有權人若欲拆除、重大修繕或改良，涉及全體區分所有權人之利益，具有切身之利害關係，與合法建物亦無差異，為貫徹公寓大廈管理條例之住戶自治原則，自應交由區分所有權人會議決議，並優先適用公寓大廈管理條例第11條及第31條之規定，而非限縮解釋，排除違章建築之適用。
準此，區分所有權人尚不得未經區分所有權人會議決議，逕依民法第767 條第1 項、第821 條規定訴請拆除該共用部分及其相關設施（最高法院93年度台上字第1043號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張：被上訴人訴請拆除系爭增建物，未經系爭大廈
區分所有權人會議決議通過一節，為被上訴人所不爭執，然辯稱：公寓大廈管理條例第11條、第31條應以合法建物為前提，而系爭增建物係屬違建，自無該條例之適用。經查：系爭使用執照附表注意事項第2 點記載：「適用未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法案。開放空間與第7 條第1 款應提供綠化之法定空地，除應綠化及設置遊憩設施外，不得搭蓋棚架圍牆建築物或作其他使用。」（見原審103 年度司北調字第650 號卷第15頁）。如複丈圖所示之設置在閱覽室及交誼廳內編號A1、A2之水族箱屬室內之裝潢，與編號A3及A4之玻璃隔間、編號B1及B2之健身房隔間、男女浴廁內編號C 之木牆隔間等，經臺北市建築管理工程處（下稱建管處）認定：非為系爭使用執照核定之圖說內容，與核定之開放空間綠化或遊憩設施不合，均為違法建築乙節，有建管處106 年6月29日北市都建使字第10630011700 號函在卷為憑（本院卷第222 頁）。而複丈圖所示編號D 、E 之北、南側警衛室及門廳、編號F1至F4之花台、編號G1之遮雨棚及G2磚牆及其空間等，亦經建管處查明認：D 、E 、F1、F2、F3、F4、G1、G2位於該建物之法定空地上，屬未經申請，擅自搭建之違章建築，亦有該處106 年5 月23日北市都建查字第1063688380
0 號函附卷可稽（本院卷第218 頁），堪認系爭增建物均為違章建築，上訴人否認屬違建設施，尚無可取。
⒊查系爭增建物均為系爭大廈共用部分之公共設施，其權利應
屬全體區分所有權人共有，此為兩造所不爭執（本院卷第
243 頁反面至244 頁），揆諸上開說明，系爭增建物自不因其有無違反建築法規等行政規定而有不同，又是否違建，行政機關是否應依行政法規強制拆除，乃建管單位行政上之權限，與區分所有權人以其私權受侵害訴請法院拆除，係屬二事。況公寓大廈管理條例第3 條第4 款及第11條就共用部分之規定，並未區分是否合法建物而有不同之規範，被上訴人將上開條款限縮於合法建物始有適用，顯與立法意旨不符。是被上訴人主張將區分所有權人共有之系爭增建物拆除，自屬對於公寓大廈共用部分之拆除，即應優先適用公寓大廈管理條例第11條及第31條之規定，由區分所有權人會議決議行之，上訴人並未經過區分所有權人會議議決，逕依民法第
767 條第1 項、第821 條之規定訴請拆除，於法未合。㈡被上訴人主張就複丈圖所示A1至A4、B1、B2、C 部分行使建
物所有權，就D 、E 、F1至F4、G1、G2部分行使土地所有權，請求上訴人拆除系爭增建物，為無理由：
本件系爭增建物固然均為違章建築，然係屬系爭大廈之共用部分，其權利屬全體區分所有權人共有，被上訴人主張拆除系爭增建物未經過區分所有權人會議決議，則其依民法第76
7 條物上請求權及民法第821 條共有物請求權，就複丈圖所示A1至A4、B1、B2、C 部分行使建物所有權，就D 、E 、F1至F4、G1、G2部分行使土地所有權，請求上訴人拆除系爭增建物並回復原狀，為無理由，無從准許。另就被上訴人依民法第821 條主張回復原狀是否基於全體區分所有權人之利益為之爭點，既不影響上開判斷，即無審究之必要，併予敘明。
七、綜上所述，系爭增建物均為系爭大廈共用部分之公共設施，而共用部分之拆除應優先適用公寓大廈管理條例第11條、第31條之規定，被上訴人未經區分所有權人會議決議，逕依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求上訴人應將系爭增建物拆除並回復原狀，為無理由，不應准許。原審判命上訴人拆除系爭增建物並回復為竣工圖原狀，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 1 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 王怡雯法 官 紀文惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 1 日
書記官 吳金來附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。