臺灣高等法院民事判決 105年度上字第988號上 訴 人 王江河訴訟代理人 陳怡文律師上 訴 人 王素真上 訴 人 王許銘上2人共同訴訟代理人 王江河被上訴人 徐正青訴訟代理人 黃世芳律師複代理人 吳逸儒律師訴訟代理人 李家豪律師被上訴人 徐美榮被上訴人 徐美麗上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國105年5月31日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第811號第一審判決提起上訴，本院於民國106年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告；逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。又公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定。該規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，且依同法第831條規定，該規定於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺。本件被上訴人徐正青起訴時，主張其與徐美麗、徐美榮因繼承而公同共有之臺北市○○區○○段○○段000000000000000地號土地（下稱系爭450、450-1、450-2地號土地，合稱為系爭土地）遭上訴人無權占有，請求上訴人拆除地上物返還占用之土地及相當於租金之不當得利予被上訴人及其他共有人全體，其中請求上訴人返還相當於租金之不當得利部分，乃係基於公同共有債權起訴請求上訴人為給付，為固有必要共同訴訟，需由公同共有人全體即被上訴人徐正青與徐美麗、徐美榮一同起訴，當事人始為適格，原審業於103年4月21日裁定命徐美麗、徐美榮於裁定送達5日內追加為原告（見原審卷㈠第189至190頁），其等逾期未追加，依民事訴訟法第56條之1第1項規定，應視為徐美麗、徐美榮就被上訴人徐正青請求上訴人給付相當於租金之不當得利部分，已一同起訴，而同為原告，核先敘明。
二、被上訴人徐美榮、徐美麗經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人王江河之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人徐正青主張：系爭土地原為訴外人徐風楷（已歿）所有，徐風楷於民國（下同）87年1月21日死亡後，伊與徐美麗、徐美榮因繼承而公同共有系爭土地，嗣徐美榮將其應有部分贈與其夫周嘉志，系爭土地現登記為伊、徐美麗及訴外人周嘉志三人分別共有，應有部分各為三分之一。詎上訴人無權占有系爭土地如原判決附圖(下稱附圖)臺北市建成地政事務所103年1月27日土地複丈成果圖所示編號A面積46平方公尺、編號B面積25平方公尺、編號C面積2平方公尺部分，於其上搭蓋門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號建物（下稱系爭建物）居住使用；系爭土地坐落於主要道路旁，近公車站牌、市場、臺北市立圖書館西園分館，交通便利，生活機能佳，租金數額之計算標準應依系爭土地申報地價年息10%計算，自97年7月至102年6月期間相當租金之不當得利為新臺幣（下同）111萬1,352元。因系爭土地今非昔比，價值提昇已非締約當時可得預料，伊數年來已繳納數百萬元之地價稅，而上訴人主張之租金僅每年600元，顯然有失公平，伊於原審備位聲明請求依民法第442條、第227條之2之規定，訴請法院依上訴人占用系爭土地各該年度申報地價之10%調整年租金，上訴人並應以調整後之年租金除以12後之3分之1，按月給付伊等語(原審就被上訴人請求系爭土地按各該年度申報地價5%計算調整年租金及給付不當得利部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人就此部分提起上訴，逾此部分，未據上訴，已告確定)。
二、被上訴人徐美榮、徐美麗經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何陳述。
三、上訴人則以：系爭建物位於臺北市○○區○○段，非位在市中心，附近多為日據時期興建之老舊住宅，商業活動並非繁盛，交通便利性普通，且伊占有系爭房地僅係作為住家使用，係超過75年之老舊房屋，發展有限，門口亦面對狹小巷弄，原審以系爭土地申報地價年息5%計算租金及相當於租金之不當得利，實屬過高，應以3%計算為恰當。系爭土地66年之公告現值為每平方公尺7,563元，105年1月則為每平方公尺197,000元，亦為原判決所是認（見原判決第16頁），漲幅約26倍，若調整租金，自應參考此一倍率始為得當云云置辯。
四、被上訴人於原審聲明：㈠先位聲明：⒈上訴人應將坐落系爭土地、門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號，如附圖即臺北市建成地政事務所103年1月27日土地複丈成果圖編號A部分面積46平方公尺、編號B部分面積25平方公尺、編號C部分面積2平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還被上訴人及其他全體共有人。⒉上訴人應連帶給付被上訴人徐正青37萬450元及自103年4月23日民事準備書暨調查證據聲請狀繕本送達最後一位上訴人之翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息。⒊上訴人應自103年4月23日民事準備書暨調查證據聲請狀繕本送達最後一位上訴人之翌日起至拆屋返還土地之日止，按月連帶給付被上訴人徐正青6,992元。⒋被上訴人徐正青願供擔保或同額之中國信託商業銀行可轉換無記名定存單，聲請宣告假執行。㈡備位聲明：⒈兩造間就坐落如附圖所示之地上物之租地建屋租賃關係，其租金定為以各該年度占用土地申報地價10%計算，上訴人應自105年4月1日民事變更聲明狀繕本送達翌日起，按月連帶給付被上訴人徐正青前開計算金額除以36分之1之租金金額，及自各期應給付之翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息。⒉被上訴人徐正青願供擔保或同額之中國信託商業銀行可轉換無記名定存單，聲請宣告假執行。上訴人於原審答辯聲明：
㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，請准上訴人以現金或等值有價證券為擔保免為假執行。原審就被上訴人備位請求為被上訴人部分勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人先位請求及其餘備位之請求，上訴人就其敗訴部分提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回（被上訴人先位之訴及備位之訴敗訴部分，均未不服，已告確定）。
五、經查系爭土地之原所有權人徐風揩於87年1月21日死亡後，由被上訴人徐正青、徐美榮、徐美麗三人共同繼承，原為公同共有，現登記為被上訴人徐正青、徐美麗及訴外人周嘉志三人分別共有，而系爭建物佔據系爭土地面積暨位置如附圖即臺北市建成地政事務所103年1月27日土地複丈成果圖所示編號A部分面積46平方公尺、編號B部分面積25平方公尺、編號C部分面積73平方公尺，總計佔據面積為73平方公尺等情，有被上訴人戶籍謄本及徐風楷繼承系統表、系爭土地登記謄本及臺北市建成地政事務所103年1月27日土地複丈成果圖可參（見原審卷一第18至20頁、第23頁、第24至26頁、第125頁、卷三第8至13頁），並為上訴人、被上訴人徐正青所不爭執（見原審卷三第28頁、第57頁背面、本院卷第189頁），自堪信為真實。上訴人認原審調整租金過高，其餘未據不服，是本件爭點厥為被上訴人請求按系爭土地各該年度申報地價之年息5%計算調整租金金額為每年57萬5,240元，是否過高？
六、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例意旨參照）。是民法第442條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件，並無其他限制。另按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上第521號判例意旨參照）。經查王添福與徐風楷就系爭土地存有不定期租賃契約關係，兩造已分別繼承上開不定其租賃契約關係，又王添福曾因徐風楷拒絕收取租金，而為其提存57年至85年期間之租金，徐風楷亦曾領取其中57年至62年、63年、64年及67年租金等節，均為兩造於本院不再爭執，再參諸上訴人所提出之提存書，其中提存原因及事實欄已載明：「地租金每年新臺幣600元」、「約定每年租金新臺幣600元」、「一年一期每期租金新臺幣600元」等語（見原審卷一第74至86頁），堪認王添福與徐風楷於57年間至67年間所合意之租金為每年600元。惟查系爭土地於66年12月及67年5月之土地公告現值僅為每平方公尺7,563元、7,570元，嗣逐年增漲，迄至10 5年1月間之土地公告現值為每平方公尺19萬7,000元等情，有系爭土地公告地價及公告土地現值查詢網頁資料、土地登記簿謄本可參(見原審卷一第14至17頁、卷三第8至13頁)，以現今系爭土地公告現值與66年、67年間相較，其漲幅高達26倍，其土地價值確有上昇之情，如仍以每年租金600元計算系爭土地之租金，確屬過低，是被上訴人依民法第442條規定請求自105年4月1日民事變更聲明狀送達上訴人之翌日（即105年4月2日）起，調整系爭土地之租金，洵屬有據，應予准許。
七、第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地之總價額，土地價額依法定地價，而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80%為其申報地價，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條規定即明。所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，即除以申報總價額為基礎外，尚須斟酌房屋之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查系爭土地經本院依職權上網查詢網路google地圖結果（見本院卷第167至184頁google地圖資料），從系爭土地坐落之臺北市○○區○○路○○○巷○○號地點至台北市萬華區萬華火車站步行280公尺（4分）、至捷運龍山寺站步行700公尺（9分）、至小南門站步行1.2公里（16分）、至萬華國中步行550公尺（8分）、至華江高中步行1.0公里（12分）、至雙園國小步行550公尺（7分）、至市立西園國小步行1.0公里（13分）、至忠義國小步行650公尺（9分）、至臺北市立建國高級中學步行1.1公里（14分）、至南機場夜市步行600公尺（8分）、至臺北市立聯合醫院和平院區步行650公尺（9分）、至艋舺公園步行800公尺（11分）、至台北市鄉土教育中心步行700公尺（10分）、至臺北植物園步行900公尺（12分）、至雙和市場步行550公尺（8分）、至臺北市政府警察局萬華分局莒光派出所步行150公尺（2分）、至臺北花園大酒店步行750公尺（10分）、至台北市萬華區西門町步行1.8公里（25分）等事實，為上訴人、被上訴人徐正青所不爭執(見本院卷第189頁)，自堪信為真。茲審酌上訴人使用系爭土地所得之利益，並無營利行為，系爭土地位於臺北市萬華區，附近為住宅區，巷弄間雖多屬老舊建物，惟商業活動尚可，且與捷運站及火車站距離不遠均僅700公尺以內，步行亦均在10分之內即可抵達，交通甚為便利，附近亦有小學、國中、高中、公園、市場、醫院、派出所、大酒店等，生活機能甚佳等一切情狀，原審認本件應以系爭土地申報地價年息5%計算租金數額及不當得利金額，應屬適當。上訴人主張應按申報地價年息3%計算租金數額云云，自不足踩。再查系爭建物占有系爭土地如附圖所示編號A部分面積為46平方公尺、編號B部分面積為25平方公尺、編號C部分面積為2平方公尺，合計73平方公尺，而系爭土地於105年1月之申報地價為15萬7,600元（計算式：公告現值197,000元×80%＝157,600元），是被上訴人請求系爭土地自105年4月2日起之租金應調整為每年57萬5,240元（計算式：157,600元×5%×73平方公尺＝575,240元），核無不合，應准許之。
八、另按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第421條第1項、第439條、第233條第1項分別定有明文。又按租賃權亦為財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有（最高法院62年台上字第892號判例意旨參照）。經查，系爭土地現登記為被上訴人徐正青、徐美麗、周嘉志三人分別共有，應有部分各為3分之1等情，有系爭土地登記謄本可參（見原審卷三第8至13頁），而上訴人3人亦已共同繼承王添福與徐風楷間就系爭土地之不定期租賃契約等節，亦如前述，則系爭土地不定期租賃關係之給付租金義務，即為上訴人所繼承之公同共有債務，自應由全體繼承人負連帶給付租金之義務，縱上訴人辯稱系爭建物現僅由上訴人王江河及其妻兒使用等語非虛，其餘未居住於系爭建物之上訴人王素真、王許銘亦不能因此免除連帶給付租金之義務。從而，被上訴人徐正青請求調整系爭土地之每年租金為57萬5,240元，並就其應有部分，請求上訴人自105年4月2日起至返還系爭土地之日止，按年連帶給付租金19萬1,747元（計算式：
575,240元×1/3＝191,747元，小數點以下四捨五入）及自各期應給付之翌日起至返還土地之日止，按法定年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
九、綜上所述，被上訴人於原審提起備位之訴，依民法第442條規定請求調整系爭土地之租金為每年57萬5,240元，並請求上訴人自105年4月2日起至返還土地之日止，按年連帶給付被上訴人徐正青19萬1,747元及自各期應給付之翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就被上訴人此部分之請求，為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防、舉證，核與本件判決結果無涉，毋庸逐一論列，併予敘明。
參、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項前段、第463條、第385條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 22 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 朱耀平法 官 潘進柳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 22 日
書記官 詹麗珠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。