臺灣高等法院民事判決 105年度上字第90號上 訴 人 財團法人坤泰文教基金會法定代理人 朱坤塗訴訟代理人 鄭玉金律師
江慧敏律師洪大明律師被上訴人 陽昇生活公寓大廈管理委員會法定代理人 蔡長森訴訟代理人 鄭勵堅律師
林瑩姮律師上列當事人間請求確認決議無效事件，上訴人對於中華民國104年10月14日臺灣新竹地方法院104年度訴字第14號第一審判決提起上訴，本院於107年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之法定代理人原為郭錦生，嗣依序變更為姜義正、蔡長森，有新竹市北區區公所民國105年2月19日北經字第1050002165號函及107年1月25日北經字第1070001706號函可稽（見本院卷㈠第44頁、本院卷㈢第88頁），其等依序聲明承受訴訟，核無不合，合先敘明。
二、上訴人主張：伊為被上訴人所管理之陽昇生活館公寓大廈（下稱陽昇大廈）內新竹市○○段5203、5204、5205、5206、5207、5208建號（即門牌號碼北大路340號地下1樓至地上5樓）等建物之區分所有權人，該建物供作商場使用（下稱系爭商場），原於90年10月20日由區分所有權人（下稱區權人）會議決議，管理費部分，商場（即店鋪）每月每坪新臺幣（下同）15元，住宅每月每坪50元，車位每月每位300元，並於規約第12條第3項（下稱系爭規約第12條第3項）內明定。惟被上訴人於民國103年11月14日召開區分所有權人會議，竟因管理基金不足，決議將商場管理費自104年1月起調整為每坪50元（下稱系爭決議），與住宅部分負擔相同。然商場有獨立出入口並自聘警衛、清潔人員及負擔自身消防安全，未與住宅部分使用共同出入口。被上訴人所聘警衛、清潔人員均未維護管理商場區域，伊未受益，而住宅區域內之三部電梯，被上訴人亦僅給予一部電梯之磁扣，限制伊使用，伊就管理費支應之管理事務，受益比例顯較住宅之區權人為低，不應繳納與住宅相同比例之管理費。陽昇大廈之管理基金不足，應平均調漲管理費，但系爭決議卻僅調高商場管理費，違反公平原則，且以損害商場區權人利益，違反誠實信用原則，應構成權利濫用而無效等語。為此，爰訴請判決確認系爭決議無效。
三、被上訴人抗辯：陽昇大廈為地上24樓地下4 樓之住商混合之大樓，專有部分中商場總面積計2380坪，住宅總評數為3317坪，商場部分出租予日本料理餐廳、超市等使用。自90年10月成立管理委員會以來，未依公寓大廈管理條例規定，由住戶選舉產生，均由商場區權人或與其有情誼之住宅區權人輪流擔任而偏袒商場區權人。嗣經住宅區權人強力反對，始於102年才回復選舉。90年10月20日決議之商場管理費每坪15元，遠低於住宅之50元，未見管委會提供當時決議資料，難以認定有此差別待遇之合理性，且商場人員及消費者進出頻率遠大於住宅部分，對於公共用水電、清潔、安全、維修等，商場使用量及風險控管均遠大於住宅，而商場之營業使用方式顯較住區之使用獲益更多，風險亦更大，一般社會常情，管理費繳納比例均較住宅為高，原規定商場管理費繳納比例偏低，顯非公平，系爭決議因而調整商場管理費，自較公平。商場並非獨立於大樓之外，對於公共出入口、公用電梯、逃生梯等亦有使用，且商場內之電梯為其專有部分內部之設備，主要係供其營利來源之消費者使用，商場聘僱之警衛﹑清潔人員係維護商場區權人專有部分之安全、清潔事務，本應由商場自行負擔。上訴人將之與公共部分管理維護混淆，顯有誤解。故而，系爭決議僅將商場管理費負擔，回歸公寓大廈管理條例第10條第2、3項規定，不再優惠而已，並無不公平之處，亦未損害上訴人利益，與誠實信用原則無違背，並無權利濫用情事等語。
四、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認系爭決議無效。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：
(一)陽昇大廈為地下1樓至地上5樓商業區住戶及第6樓至24樓住宅區住戶所組成之大樓，門牌號碼為新竹市○○路○○○○○○○號。上訴人為門牌號碼新竹市○○路○○○號地下1樓至地上5樓之區權人，並有建物登記第二類謄本在卷可稽（見原審卷㈠第5-7頁、第164-169頁）。
(二)系爭規約第12條第3項規定：「管理費由各區分所有權人或住戶依照區分所有權人會議之決議分擔之。店舖每月每坪15元，住宅每月每坪50元，車位每月每位300元」。嗣被上訴人於103年11月14日召開區權人會議，作成系爭決議將商場管理費自104年1月起調整為每坪50元。
六、兩造之爭點為：系爭決議將商場管理費，由原定之每坪15元調高至每坪50元，與住宅管理費負擔相同，是否顯失公平、違反誠信原則而有權利濫用情事，構成違反民法第148條規定，應為無效？茲說明本院判斷如下：
(一)公寓大廈管理條例第10條第2項規定：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。換言之，公寓大廈管理條例關於管理費負擔之比例，除有可歸責之區權人或住戶之事由致須支出修繕費用由其負擔者外，原則上是以公共基金或由各區權人按其共有之應有部分比例分擔，但仍允許區權人會議決議或規約就分擔方式另為決定，以期公允妥適。該條例並未採按受益程度分擔管理費原則，良以公寓大廈內之各區權人，對共用部分之使用程度本難期一致，未必與其共用部分之應有部分比例或區分所有建物之專有部分權狀坪數比例成正比，舉例言之，居住高樓層之住戶對於樓梯、電梯之使用頻率及依賴程度顯然高於居住低樓層之住戶，各住戶對於水塔、水箱之使用程度則與各住戶用水習慣與數量之關連性較高，若公寓大廈設有游泳池、健身房、視聽室等康樂設施，各住戶之受益程度繫於使用習慣或頻率，凡此均與共用部分之應有部分或專有部分之權狀坪數無關，可知各住戶對於共用部分之使用頻率各有不同，且長期之使用習慣未必均相同，決定因素甚為複雜，據以決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，亦有其事實上之困難性，而非屬易事。故而，公寓大廈之區權人會議決議依前開規定之原則，就管理費之收取均按各區權人共有之應有部分比例計算其應分擔金額，自難指為違法。
(二)民法第148條規定：權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。系爭決議將陽昇大廈之商場部分管理費由原定每坪15元調整50元，經調整後之費率核與住宅部分管理費相同，即二者關於管理費之分擔，均改按各區權人按共有之應有部分比例同額負擔，核與前開公寓大廈管理條例第10條第2項規定相符，並未違反該規定，且無違反公共利益情事，亦非屬以損害他人為主要目的，難認系爭決議有何違反法律情事。又系爭規約第12條第3項係規定管理費由各區分所有權人或住戶依照區分所有權人會議之決議分擔之，則陽昇大廈之區權人會議自得依此規定在規約制定後，以區權人會議決議變更，至於其條文固亦載稱「店舖每月每坪15元，住宅每月每坪50元，車位每月每位300元」，然依本條本文規定，區權人會議既可以決議變更，則其後段文字應僅係變更前管理費分擔標準之例示而已，非謂管理費分擔額計算須修正該規約規定後，始得為之，是系爭決議自亦無違反規約之處。而陽昇大廈之管理費就管理公共設施、停車位之支出，以商場及住宅雙方持有車位數比例分攤，一般經常性支出，則以商場及住宅面積比例分擔，公共用水、水塔及水電維護等項目，因營業使用對於一般住宅，其共用設備之耗損比住宅大，如抽水馬達、污水馬達等設備，廢棄物（含污水）儲存空間之消毒，共用水塔之使用率也遠高於一般住宅，依其使用度數，商場使用之比例為住宅之36.89倍，而僅以15倍計算水塔蓄水池清洗、水電維修、公共用水及污水生物制劑等之分攤比例，再以上開方式計算商場及住宅應分攤之費用，除以商場及住宅之坪數，商場每坪之成本約為51.51元，住宅每坪成本約為45.86元，如住宅之管理費計收每坪50元，商場之管理費則應收取56元等情，有財團法人中華工商研究院之鑑定報告可參（見外放鑑定報告第32頁）。故而，系爭決議將商場之管理費調整與住宅部分相同，對於上訴人即難認有何顯失公平之處。至於陽昇大廈之區權人會議於90年間決議將商場與住宅部分之管理費費率採差別待遇方式，為當時之區權人會議之多數意見所形成之決議，此項違反各區權人按其之應有部分比例分擔之計算方式，是否公平，已非無疑，自尚難僅因曾為如此決議即推認該等計算方式始為公平之決定，而上訴人就當時決議確為基於公平原則下所為決議未能舉證證明，則其後區權人以多數意見變動管理費之收取標準，即不足逕認係有失公平云云，其此部分所辯，並無可採。
(三)又區權人會議決議或規約是由區分所有權人所議決或訂定，依私法自治原則，只要決議或規約內容不牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。系爭決議將商場管理費部分由每坪繳納較低金額調整成與住宅即其他區權人每坪相同金額管理費，並未命商場之區權人繳納較住宅部分區權人更多之管理費，僅係回復公寓大廈管理條例規定負擔原則，而取消原本對於商場部分區權人管理費之優惠而已，對於上訴人而言並無不公平可言。至於上訴人應此項優惠遭取消而須增加管理費之負擔，實屬分擔額提高後之當然結果，自不足據此反推系爭決議違反公平原則、誠信原則而構成權利濫用。
(四)上訴人主張商場與住宅部分之區權人其受益比例不同，主張應按受益比例計算管理費分擔，否則即有失公平等語。惟公寓大廈管理條例關於共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，並未採用以各區權人對於共用部分之受益程度為費用分攤之原則，業如前述，則縱因各區權人之狀態不同而有受益之差異，其管理費用之分攤，亦非必應有差別費率，仍應以區權人之多數意見決議為之，始能為差別費率。是系爭決議係按前開法定分擔原則所為，縱未以上訴人主張按受益程度訂定管理費分攤標準，自無違反誠信原則或有權利濫用情事可言。況鑑定報告就各公共部分維護以使用或不使用區分為受益與否，例如電梯部分以商場部分另設有電梯不須使用共用電梯而就共用電梯費用分擔部分認定商場無受益，推認無須分擔該部分費用等語（見置外鑑定報告第96頁）；然陽昇大廈之共用電梯可停1-24樓，商場區權人亦可使用等情，為上訴人所不爭執，並有勘驗筆錄可參（見原審卷㈠第133-134頁）。共用電梯既非住宅區權人專用，電梯亦系設於陽昇大廈之公用部分，並供陽昇大廈全體區權人使用，豈可因上訴人無須使用而推認其未受益，故尚難以前開鑑定報告推認系爭決議違反公平原則、誠信原則而有權利濫用情事。又商場區權人於專有部分自行設置有電梯，係為其營業之便供消費者及洽工人員，其費用本應由商場之區權人負擔，且與本件管理費所支付之對象為設於共用部分之公用電梯無涉，自難據而作為減免管理費分擔之依據；而其商場內之電梯如因便利性較共用電梯為高，因而未搭乘共用電梯，係商場區權人未使用電梯，並非無法使用電梯，自亦不足以此要求減少分攤管理費。至於被上訴人於系爭決議作成前僅交付上訴人一部電梯之感應磁扣，以致上訴人僅能使用其中一部電梯，使用頻率較低，此係上訴人先前因繳納較低管理費所受使用限制，於上訴人於繳納與住宅區權人同額管理費後，此項限制是否不合時宜而有調整必要而已，自不足以此推認系爭決議顯對上訴人顯失公平、有違誠信原則而構成權利濫用之依據。
(五)上訴人又主張於其出入口自行設置監視器（見原審卷㈠第154頁）或其在商場有自設警衛、清潔人員及消防安檢，及被上訴人新增警衛人力配置不公，一位位於車道，三位位於住宅部分使用之出入口等語。惟前開商場出入口如屬上訴人之專有或約定專用部分，由其自行設立監視器，負擔費用亦屬當然，核與應分擔之管理費無涉；如屬共用部分，則為上訴人得否要求被上訴人設置監視器監看管理之問題，尚不得據而作為繳納較少管理費之依據。而商場內之警衛、清潔或消防安檢亦同，如為專有或約定商場專用部分，由商場區權人自行負擔費用，亦屬當然，自不足作為降低管理費分攤比例之合理依據。至於以管理費聘用之警衛人力分配是否合理，屬被上訴人分配資源是否妥當之問題，宜由區權人會議決議解決，亦核與管理費分擔之計算基準為何無涉，上訴人據此主張繳納較低之管理費，要屬無據。
(六)準此，系爭決議就管理費分擔計算基準之調整，核符公寓大廈管理條例第10條第2項規定，其決議內容未對上訴人有何顯失公平之處，且未違反誠信原則，尚不構成權利濫用，自屬有效。
七、綜上所述，上訴人請求確認系爭決議為無效，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴，並依據民事訴訟法第78條規定，為訴訟費用負擔之諭知。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 107 年 8 月 14 日
民事第八庭
審判長法 官 李國增
法 官 胡宏文法 官 黃珮禎正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 15 日
書記官 呂 筑附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。