臺灣高等法院民事判決 105年度上字第910號上 訴 人 李祥浩訴訟代理人 陳文雄律師被上訴人 謝業誠訴訟代理人 張明堂律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國105年4月25日臺灣桃園地方法院104年度訴字第1122號第一審判決提起上訴，經本院於105年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為坐落桃園市○○區○○段○○小段0000、0000、0000地號土地（以下合稱系爭土地）之所有權人，兩造於73年3月15日就系爭土地訂有耕地三七五租賃契約（下稱系爭耕地租約），約定供栽種稻穀之農業使用。惟上訴人在系爭土地上興建豬舍、雞舍或鐵皮屋，並養豬或飼養雞鴨，將原約定耕作農作物之租約，變更為漁牧使用，且鐵皮屋係供其家族成員居住使用，並非農舍，應有不自任耕作之情形。又系爭土地係本於同一耕地租約而訂，上訴人雖就系爭土地之一部未自任耕作，全部租約均應歸於無效，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，系爭耕地租約應屬無效。爰聲明求命確認系爭耕地租約無效（原審諭知被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴）。並為答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊無不自任耕作之情事，除種植茭白筍、蔬菜外，雖有搭蓋房舍或養豬、養雞，惟飼養豬隻、雞鴨或改作其他農作物，係為充分利用土地，亦屬經營農業範圍，不以自始租用目的係漁牧使用為限，應無變更使用之情，仍屬自任耕作。又伊在系爭土地係堆放廢棄木板，作為煮豬食之燃料使用，養豬本屬農事，仍屬農業使用。另系爭土地上所蓋之鐵皮平房均係存放農具、農藥、肥料之用，應屬農舍，故伊應無違反耕地三七五減租條例第16條之情形，系爭耕地租約應屬有效等語，資為抗辯，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第98-99頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
(一)兩造於73年3月15日就系爭土地訂有耕地三七五租賃契約，供為耕作之用，並約定每年租金為稻穀1,020台斤等情，有桃園縣○○鄉私有耕地租約附表、私有耕地租約登記申請書、私有耕地租約、土地登記謄本可稽（原審卷第20頁、第52-54頁，本院卷第61、100頁）。
(二)上開1265地號土地於91年第2期及92年第1、2期申報休耕；1278地號土地於91年第2期及92年第1期申報休耕；1279地號土地於91年第2期、92年第1、2期及102年第2期申報休耕等情，有桃園市○○區公所函附之歷年耕作資料可按（見原審卷第68-73頁）。
(三)上訴人在1265地號土地上搭蓋長條狀鐵皮屋作為豬舍，現供養豬之用（見原審卷第68-69頁）；豬舍前方並有飼養鴨子（見原審卷第11頁下方）；豬舍之左側有搭蓋鐵皮倉庫，現供擺放雜物之用（原審卷第36頁）。又1278地號土地上則於40年間即蓋有紅磚屋頂之三合院農舍，供上訴人及其家人居住之用（見原審卷第37-38頁）；另上訴人於上開三合院農舍之左側，在1265、1278地號土地興建白色鐵皮屋頂之鐵皮屋，供其擺放家具等雜物之用（見原審卷第13、37、83-84頁）。另1279地號土地上則蓋有鐵皮雞舍，供養雞之用（見原審卷第86頁）。此外，上訴人在1279地號土地上目前種植木瓜、包心葉、大白菜、芭樂、柚子、金桔、糯米椒等農作物，其中糯米椒、包心菜均為翻土後新種，果樹已種植多年；1265地號土地上種植白菜、高麗菜、茼萵、紅蘿蔔等作物，約種二個月左右等情，亦有地籍圖（見原審卷第10頁）、航照圖（見原審卷第14-18頁、本院卷第75-78頁）、現場照片（見原審卷第10-13、36-39、83-86頁）、原審104年12月29日勘驗筆錄（見原審卷第62-63頁）、上訴人104年6月9日存證信函（見原審卷第19頁）等可證。
四、本院得心證之理由：
(一)上訴人有未自任耕作之情事，系爭耕地租約依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，應屬無效：
⒈按耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第
106條所稱之耕地租用，乃指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。依同法條第二項規定，所謂耕作，固包括漁牧，但此係指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。是原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧使用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原定租約無效之原因（最高法院87年度台再字第52號、96年度台上字第2431號裁判意旨參照）。經查，兩造於73年3月15日就系爭土地簽訂系爭耕地租約，即約定係供耕作之用，每年租金為正產物收獲總量千分之三七五即稻谷1,020台斤，此為兩造所是認（見兩造不爭執事項㈠），有桃園縣○○鄉私有耕地租約、登記申請書、私有耕地租約附表、土地登記謄本在卷可按（見原審卷第20頁、第52-54頁，本院卷第61、100頁）。又兩造於73年間簽訂系爭耕地租約時，約定其耕作之正產物種類即為稻谷，此觀私有耕地租約、登記申請書及其附表即明（見本院卷第61、100頁，原審卷第20頁）。且依桃園市○○區公所函附之系爭土地歷年耕作資料，除不爭執事項㈡所示之休耕期間外，其登記耕作情形大多為稻作或種植綠肥等情，有桃園市○○區公所105年9月21日函可按（見本院卷第68-73頁）。可知兩造於73年3月15日簽訂系爭耕地租約，其內容自始即約定上訴人租用系爭土地栽種稻穀等農作物為目的，應係供農業使用，並非漁牧使用，事屬明確。另上訴人在上述1265地號土地上搭蓋長條狀鐵皮屋作為豬舍，供其養豬之用，且在上述豬舍前方蓄養鴨子（見原審卷第68-69頁、第11頁下方之照片）；在上述1279地號土地上蓋有鐵皮雞舍，供其養雞之用（見原審卷第86頁），亦為兩造所是認（見不爭執事項㈢）。佐以上訴人陳明：依95年空照圖（即本院卷第77頁），當時豬舍及擺放農具之農舍已經蓋好，雞舍距今大約蓋了5、6年左右等語（見本院卷第82頁背面），可見上訴人於95年間起即將系爭土地之一部，陸續由原有農耕之農業使用目的變更為漁牧使用，並在其上興建豬舍、雞舍等設施。故依上開說明，上訴人將原本栽培農作物之耕地租約，未經被上訴人之同意，逕將農地變更為畜牧使用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反系爭耕地租約，應認有不自任耕作之情事，已構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原定租約無效之原因。是上訴人抗辯其雖有搭蓋豬舍、雞舍等設施，並養豬或飼養雞鴨，惟耕作既包括漁牧在內，所為仍屬自任耕作云云，尚無可採。
⒉次按，耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任
耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院64年台上字第571號判例、96年度台上字第2595號裁判意旨參照）。查上訴人在其原有紅磚屋頂三合院農舍之左側，即1265、1278地號土地上另行增建白色鐵皮屋頂（其上放置三顆輪胎）之鐵皮屋，供其擺放家具等雜物之用，此為兩造所是認（見不爭執事項㈢），並有地籍圖、航照圖在卷可按（見原審卷第9、14頁，本院卷第75-78頁）。而上開白色屋頂鐵皮屋大約是在5、6年前所加蓋，內部有置放桌椅、腳踏車等情，亦經上訴人自認在卷（見本院卷第82頁背面）；且本院觀現場照片所示（見原審卷第83-84頁），該鐵皮屋與上訴人居住使用之三合院相仳連，其內部擺設除桌椅、腳踏車外，尚放置飲水機、沙發、櫥櫃等物，並有安裝冷氣，堪認該鐵皮屋係供上訴人或其家人生活起居使用，此與農舍即屬有間，應非供其便利耕作所用之農舍甚明。另佐以被上訴人於104年6月18日向○○區公所申請系爭土地之農業使用證明，經該區公所勘查後以其與「本公所核發農業用地作農業使用證明審查表」第9項所示「農業用地上有農舍或建物，並依法申請，且未有擅自改變使用情事者」之規定不符，駁回其農業使用證明書之申請（見原審卷第21-22頁之桃園市○○區公所104年7月7日函），益見上訴人於99、100年間所興建之白色屋頂鐵皮屋，並非供便利耕作所建之農舍，依照上開說明，應認上訴人有不自任耕作之情事，系爭耕地租約依此應屬無效。至上訴人雖另在1265地號土地之豬舍左側，亦蓋有鐵皮倉庫1間，惟觀其現場照片（即原審卷第36頁正背面），其內部係擺放肥料、手推車、桶子等雜物之用，亦為兩造所是認，堪信該鐵皮倉庫應屬供其堆置農具、肥料用之農舍無誤，併此敘明。
⒊另按，承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租
約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。亦即耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其「全部」租約均歸於無效（最高法院99年度台上字第339號裁判要旨參照）。
查上訴人雖僅就其承租系爭土地之一部，搭蓋豬舍、雞舍等設施而飼養豬隻、雞鴨，將原有之農耕用途變更為供漁牧使用，或興建白色屋頂鐵皮屋供己起居使用，而有一部土地不自任耕作之情，然依上開說明，系爭耕地租約仍應全部歸於無效。
(二)上訴人另抗辯：兩造簽約後，被上訴人每年都有來拿租金，知道土地使用情形，系爭耕地租約仍持續有效云云。然耕地三七五減租條例第20條固規定：耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。是依上開規定，租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦不因租期屆滿而當然消滅。惟按，耕地三七五減租條例第16條所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院96年度台上字第2431號裁判要旨參照）。查兩造固於98年1月1日依耕地三七五減租條例第20條規定續訂租約，系爭耕地租約迄於103年12月31日租期屆滿，有○○鄉公所函在卷可按（見本院卷第128頁）。然上訴人既於95年間即已興建豬舍養豬，嗣於99、100年間再搭蓋雞舍養雞，將系爭農地原有之農耕目的改供作畜牧使用；並於99、100年間加蓋白色屋頂房舍供其起居使用，已有不自任耕作之情事，是系爭耕地租約應自斯時起即全部歸於無效，當然向後失其效力，縱使兩造於98年1月1日依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力，是上訴人所辯此情，亦無可取。
五、綜上所述，上訴人抗辯上情，皆無可採；被上訴人之主張，尚堪採取。上訴人確有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭耕地租約應屬無效，洵堪認定。故被上訴人請求確認兩造間之系爭耕地租約不存在，為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 20 日
民事第五庭
審判長法 官 張靜女
法 官 張松鈞法 官 陳章榮正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 20 日
書記官 胡新涓