臺灣高等法院民事判決 105年度上字第913號上 訴 人 文心移動光城大廈管理委員會法定代理人 歐陽瑞聰訴訟代理人 夏海瀧
黃于玶律師楊芳婉律師複 代理人 葉淑珍律師被 上訴人 臺北市政府捷運工程局法定代理人 張澤雄訴訟代理人 廖學興律師
林倖如律師陳柏瑋律師被 上訴人 全真概念健康事業股份有限公司法定代理人 黃友誠訴訟代理人 鄭 穎律師複 代 理人 楊念慈律師上列當事人間請求禁止為一定行為等事件，上訴人對於中華民國105年4月29日臺灣士林地方法院103年度訴字第1045號第一審判決提起上訴，本院於民國106年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主任委員原為鄭皓云，嗣於本院審理中因主任委員改選而依序變更為陳麗珠、歐陽瑞聰，有民國（下同）105年4月12日、106年4月28日管理委員會會議紀錄（見本院卷㈠第21頁背面、本院卷㈡第179至180頁）在卷足參，並分別經陳麗珠、歐陽瑞聰聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、本件上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼同市區○○路○段○○○號地下一層（下稱系爭建物）為文心移動光城大廈（下稱系爭大廈）區分所有建物，由被上訴人臺北市政府捷運工程局（下稱捷運局）擔任共同起造人並主辦系爭大廈聯合開發案，亦為系爭大廈住戶規約（下稱系爭規約）共同起草人，依系爭規約第2條第15項規定，系爭建物營業用途明定為超級市場，捷運局於招標公告所載出租用途亦同，然被上訴人全真概念健康事業股份有限公司（下稱全真公司，並與捷運局合稱被上訴人）於得標租用後，捷運局竟配合全真公司將系爭建物使用執照所載用途申請變更為內含蒸氣室與公共浴室設施之健身中心，顯然有違系爭規約規定。又全真公司所設置健身中心，不符合系爭大廈住戶需求，且健身中心大量用水所生水流噪音，超大型儲水桶、熱磊主機所產生載重負擔，非但干擾住戶安寧，更加重樓地板承載負擔，致使與系爭建物同址之地下 2樓牆面數次發生滲漏，妨害其他住戶之安全、安寧及衛生，且系爭建物限定作為超級市場使用，係臺北市政府為換取系爭大廈住戶無償同意將原屬系爭大廈住戶共用部分之 1樓法定空地及牆面、4樓中繼機房、地下2樓1至203號機車位，提供作為捷運設施及系爭建物至地上 3層商場專用之對價補償，臺北市政府配合全真公司變更系爭建物使用執照所載用途，有違住戶共同利益，違反公寓大廈管理條例第 5條規定。況捷運局為系爭規約之起草人及系爭大廈聯合開發案之主辦機關，系爭規約之草約並附於系爭大廈房屋土地預定買賣契約書內，作為消費者評估是否購買系爭大廈房地之文件，臺北市政府原本既承諾系爭建物作為超級市場使用，事後變更使用方式，屬於權利濫用，違反民法第148條誠信原則，爰依公寓大廈管理條例第15條、第6條第1項第5款、第3項及系爭規約第2條第17項規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠系爭建物如原審判決附圖（下稱附圖）一所示斜線範圍，捷運局不得供作建築物使用類組及變更使用辦法中D-1類「供低密度使用人口運動休閒之場所」中之健身服務場所、健身房及健身休閒中心使用，全真公司亦不得於上開使用範圍內為建築物使用類組及變更使用辦法中D-1類「供低密度使用人口運動休閒之場所」中之健身服務場所、健身房及健身休閒中心使用。㈡全真公司應將如附圖二所示編號A機房、編號B男淋浴間（含蒸氣室）、編號C女淋浴間（含蒸氣室）、編號D男廁均予拆除，將房屋騰空，回復原狀。
三、被上訴人則分別以下列情詞為辯：㈠捷運局部分
依臺北市土地使用分區管制自治條例第8條、第8之1條規定，系爭建物坐落基地非不得供健身服務業使用。系爭建物原使用執照所載用途為超級市場，然於102年9月13日業已依法申請變更使用執照用途為健身服務業，並經建築師簽證、臺北市政府建築管理工程處（下稱建管處）現場竣工查驗及室內裝修查驗合格。全真公司於系爭建物經營健身中心，尚難與加油站、色情場所或垃圾場等嫌惡設施相提併論，並未妨害系爭建物正常使用及違反住戶共同利益，上訴人亦未舉證水流噪音及漏水均可歸責於全真公司於系爭建物經營健身中心，縱然屬實，全真公司亦已修繕改善，自無由禁止其於系爭建物經營健身中心及命其拆除相關設施。再者，系爭規約明定1樓法定空地及牆面、4樓中繼機房、地下2層 1至203號機車位，提供作為捷運設施及系爭建物至地上 3層商場專用等情，係出於房屋土地預定買賣契約書之分管約定及系爭大廈起造人北碁建設股份有限公司（下稱北碁建設公司）所提出管理規約草約之規定，嗣經區分所有權人會議決議列入系爭規約，與限制系爭建物僅供作超級市場使用無涉，遑論有何對價補償關係。況且，系爭規約不得任意限制區分所有權人對專有部分之使用、處分及收益，否則將違反法律保留原則而無效。又上訴人縱認伊對系爭建物使用不當，應報請主管機關而非法院為必要處置，縱認法院得為必要之處置，亦不應包括拆除機房、淋浴間及廁所等。另系爭規約係由系爭大廈其他起造人北碁公司負責起草，並未明文限制區分所有權人不得依法變更使用執照所載用途，遑論限制系爭建物僅得作為超級市場使用，伊依法將系爭建物公開招租，嗣由全真公司承租而經營健身服務業，均非以損害他人為主要目的，伊及全真公司均無權利濫用或違反誠信原則之可言等語。
㈡全真公司部分
上訴人未經系爭大廈區分所有權人會議決議授與訴訟實施權，非本件適格當事人。伊於系爭建物經營健身中心，並未違反變更後使用執照所載用途。上訴人主張伊於系爭建物經營健身中心造成天花板漏水、影響結構安全、製造噪音，或妨害其他住戶之安寧及衛生等情，並未舉證以實其說。縱然有據，上訴人僅得請求伊返還占有、修復漏水、改善噪音及結構安全，非得逕行請求伊拆除專有部分內之設備及不得作為健身中心使用。伊經臺北市政府核准系爭建物變更使用執照所載用途，乃合法行使權利，並無權利濫用或違反誠信原則之情事，上訴人僅憑一己好惡，而主張限制伊合法權利行使，難謂非屬權利濫用等語。
四、原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭建物如附圖一所示斜線範圍，捷運局不得供作建築物使用類組及變更使用辦法中D-1類「供低密度使用人口運動休閒之場所」中之健身服務場所、健身房及健身休閒中心使用，全真公司亦不得於上開使用範圍內為建築物使用類組及變更使用辦法中D-1類「供低密度使用人口運動休閒之場所」中之健身服務場所、健身房及健身休閒中心使用。㈢全真公司應將附圖二所示編號A機房、編號B男淋浴間（含蒸氣室）、編號C女淋浴間（含蒸氣室）、編號D男廁均予拆除。㈣上開第 3項聲明願供擔保，請准宣告假執行。捷運局答辯聲明：上訴駁回。全真公司則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事實：㈠系爭建物為臺北市所有，管理者為捷運局，捷運局並為系爭大廈起造人之一。
㈡系爭建物使用執照於99年11月23日核發時，原核准用途為建
築物使用類組及變更使用辦法B-2類組零售市場、超級市場。嗣於102年9月13日經申請核准變更用途為建築物使用類組及使用辦法D-1類組健身服務業（游泳池除外）。
㈢系爭建物目前由捷運局出租予全真公司經營健身中心使用。
六、上訴人主張系爭建物依系爭規約明定作為超級市場使用，係臺北市政府用以換取原屬系爭大廈共用部分提供捷運設施及商場專用之對價補償，臺北市政府悖於原先對系爭大廈住戶承諾，逕自配合全真公司變更系爭建物使用執照所載用途為健身中心，造成噪音、漏水問題，且健身中心載重超出原設計限制，影響系爭大廈結構安全，違反系爭規約及住戶共同利益，並為權利濫用等情，為被上訴人所否認，並執前詞為辯，是本件應審酌者為：㈠上訴人就本件訴訟有無訴訟實施權？㈡捷運局將系爭建物出租予全真公司作為健身中心使用是否違反系爭規約？㈢全真公司將系爭建物作為健身中心使用是否違反住戶共同利益？㈣捷運局將系爭建物變更使用執照用途是否屬於權利濫用？㈠按公寓大廈管理條例第3條第9款規定：「管理委員會指為執
行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」，職務內容包含同條例第36條所載各項，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，同條例第38條第 1項更明文規定：「管理委員會有當事人能力」，即承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權甚明。查上訴人為系爭大廈區分所有權人會議決議選任管理委員設立之組織，為被上訴人所不爭，則上訴人係有權執行系爭大廈管理維護工作，應堪認定，上訴人基於執行系爭大廈管理維護工作，如遭第三人侵害，致區分所有權人之權利受損，自得由上訴人以自己名義為系爭大廈區分所有權人之利益而起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費，方符合公寓大廈管理條例制定前揭規定之宗旨（最高法院98年度台上字第790號判決要旨亦同此意旨），從而，上訴人以自己名義，就系爭大廈管理維護事務，對被上訴人提起本件訴訟，其自有當事人能力及實施訴訟之權能，全真公司抗辯上訴人就本件無訴訟實施權云云，委無可採。
㈡捷運局將系爭建物出租予全真公司經營健身中心使用並無違反法令及系爭規約：
⒈按住戶應遵守其他法令或規約規定事項，住戶違反上開規
定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第3項定有明文。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，同條例第15條亦定有明文。次按臺北市土地使用分區管制自治條例第8條規定：「在第三種住宅區內得為下列規定之使用：允許使用㈠第一組：獨立、雙併住宅。…㈡附條件允許使用…㈥第十八組：零售市場。…」，第8-1條規定：「在第三之一種住宅區、第三之二種住宅區內得為第三種住宅區規定及下列規定之使用：允許使用㈠第十四組：人民團體。㈡第十六組：文康設施。附條件允許使用㈠第二十組：一般零售業乙組。㈡第二十二組：餐飲業。…㈥第三十三組：健身服務業。…」（見原審卷㈠第59至60頁）。又依83年6月4日公告發布實施之「配合捷運系統內湖線工程變更沿線土地都市計畫案」，系爭大廈所坐落之臺北市○○區○○段○○段000號土地，為「交通用地」，供捷運車站使用，並供作聯合開發基地，土地使用分區管制為：比照「住3-1」（見原審卷㈠第61至69頁），系爭大廈坐落基地之土地使用分區管制既比照第三之一種住宅區，依上開臺北市土地使用分區管制自治條例第8條及第8-1條規定，系爭建物依法不但得作「零售市場」使用，亦允許作為「健身服務業」使用甚明，上訴人主張全真公司將系爭建物作為健身中心使用，違反臺北市土地使用分區管制自治條例第5條有關都市計畫範圍內之土地與建物使用項目類組，應由臺北市政府擬定並送臺北市議會審議通過云云，自非可採。
⒉次按建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。
…建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。第2項建築物之使用類組、變更使用之條件及程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之，建築法第73條第1、2、4項分別定有明文。內政部依據上開規定授權制定「建築物之使用類組及變更使用辦法」，作為審查建物所有權人申請使用類組及變更使用執照之依據。又公寓大廈管理條例第15條第1項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」，系爭規約第15條第1項亦規定：「區分所有權人及住戶對專有部分及約定專有部分之使用，應依使用執照所載用途為之。」（見原審103年度湖調字第11號，下稱湖調字卷第27頁），準此，系爭大廈區分所有權人及住戶應依使用執照所載用途使用專有部分，惟區分所有權人及住戶依法辦理使用執照所載用途變更申請，經主管機關依「建築物之使用類組及變更使用辦法」審查核准通過後，區分所有權人及住戶即得依變更後使用執照所載用途使用其專有部分。經查，系爭建物使用執照所載用途原為B-2類組零售市場㈡超級市場，停車場、停車空間、配電室、機房、受電室、電氣室，但全真公司於102年9月13日申請變更使用執照用途，經核准變更後用途為D-1類組健身服務業（游泳池除外）面積：1689.09平方公尺、梯廳面積：308.31平方公尺，其餘停車空間、配電室、機房、受電室、電氣室等空間面積：1152.56平方公尺用途不變，同原核准，全真公司始將系爭建物供作健身中心使用等情，為上訴人所不爭，並有建築物室內裝修合格證明、建築物室內裝修竣工查驗申請書、變更使用執照（見原審卷㈠第70至75頁）可稽，堪認系爭建物依坐落基地使用分區管制非不得作為健身服務業使用，且系爭建物係經全真公司申請使用執照所載用途變更，經臺北市政府核准使用執照用途變更為「健身服務業」後，始行供作健身中心使用，並無上訴人主張違反法令或系爭規約使用系爭建物之情事。
⒊上訴人固主張臺北市政府就全真公司申請使用執照用途變
更未予實質查核用水排水設置、管線安裝等結構安全，刻意規避檢查「最低活載重」，質疑變更處分不合法云云。惟查，全真公司申請系爭建物變更使用執照用途為健身中心及室內裝修，業經建築師張世文簽證，並由建管處派員現場竣工查驗，另委託臺北市建築師公會審查室內裝修竣工查驗合格，始由臺北市政府都市發展局核發建築物室內裝修合格證明，並核准變更使用執照用途等情，有臺北市政府104年7月13日府都建字第10400733900號函、建築物室內裝修合格證明、建築物室內裝修竣工查驗申請書、變更使用執照、變更使照竣工勘驗申請書（見原審卷㈠第
360、70至75頁）可按，又依「建築物使用類組及變更使用辦法」之「第三條附表建築物變更使用原則表」，就原使用類別、組別為B2類組之建物變更使用類別、組別為D1類組，標示為「☆」，該表說明明訂標示為「☆」係指建築物變更使用類組除應符合本表說明二有關停車空間及公共建築物無障礙設施之檢討項目規定外，其餘項目免檢討」（見原審卷㈡第107頁），準此，全真公司申請系爭建物使用執照所載用途由B2類組變更為D1類組，臺北市政府依法僅需審查有關停車空間及公共建築物無障礙設施項目，其餘項目免予檢討，且全真公司就系爭建物使用執照所載用途變更，業經建築師張世文簽證，並由建管處派員現場竣工查驗，另委託臺北市建築師公會審查室內裝修竣工查驗合格，始行核准變更用途，已如前述，則上訴人主張臺北市政府就全真公司申請系爭建物變更使用類組未予實質審查檢討用水排水、管線、活體載重，於法有違云云，不足採信。
⒋復查，系爭規約第2條專有部分、共有部分、約定專有部
分、約定共有部分規定共18項，第15項規定:「社區地下1層零售市場其營業用途為超級市場，1樓其營業用途為金融保險業，2樓其營業用途為一般零售業乙組，3樓其營業用途為一般零售業甲組，地下2層1至203號之機車位僅供地下1樓至地上3樓商場共同使用，並依管理辦法維護使用。」，參以同條第 4項規定：「區分所有權人已充份認知地下 2層之機車位之法定用途，基於提昇社區使用價值，同意委由起造人於使用執照核准後重新規劃將地下 2層機車位204至385號作為機車區、腳踏車區、儲物櫃等相關設備，由社區管理委員會統籌維護管理。惟相關主管機關如依法要回復原狀時，起造人不負回復原狀之義務及責任，不得向起造人要求任何賠償」，及同條第17項規定：「本社區全體區分所有權人同意上述2~16條（應係「項」）『分管使用約定』，非經該區分所有權人或受益人之同意，不得以修改規約或依區分所有權人會議之決議方式變更上開約定或要求支付使用償金，否則應對因而權益受損者負一切損害賠償責任」（見原審湖調字卷第19、22頁），足見系爭規約第2條第15項係就系爭大廈地下2層1至203號機車位所為之分管使用明文規定，該項前段同時揭示系爭大廈地下1層至地上3層原使用執照所載用途，僅在於申明系爭大廈地下1層（即系爭建物）至地上3層係規劃作為商場營業使用，而以地下2層 1至203號機車位供上開商場專用，此觀諸系爭規約第 2條第17項規定文字明示「本社區全體區分所有權人同意上述2~16項『分管使用約定』，非經該區分所有權人或受益人之同意，不得以修改規約或依區分所有權會議之決議方式變更上開約定或要求支付使用償金…」，業已表明係針對共用部分所為分管約定，自不得逸脫上開文字意涵逕謂該分管約定之用意在於限制專有部分之使用，更無從據以推論上開分管約定係用以禁止區分所有權人依法行使變更使用執照所載用途之權利。是以，上訴人主張系爭建物之用途於系爭規約中限制僅能作為超級市場使用，謂捷運局配合全真公司辦理系爭建物使用執照所載用途變更，由全真公司租用經營健身中心，違反系爭規約第 2條第15項規定云云，顯係曲解系爭規約之規範內容，自無可取。
⒌承上，系爭規約並未限制區分所有權人及住戶不得依法變
更使用執照所載用途，更未限制系爭建物僅能供作超級市場使用，則捷運局配合全真公司辦理系爭建物使用執照所載用途變更，全真公司將系爭建物作為經營健身中心使用，難謂有何違反法令及系爭規約之情事，上訴人依公寓大廈管理條例第15條、第6條第 1項第5款規定，以及系爭規約第 2條第17項規定，請求捷運局不得將系爭建物供作健身中心使用，全真公司亦不得將系爭建物作為健身中心使用，並將系爭建物內機房、男女淋浴間含蒸氣室、男廁予以拆除，尚非有據。
㈢捷運局將系爭建物出租予全真公司經營健身中心並無違反住戶共同利益：
⒈按區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之
正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，公寓大廈管理條例第 5條定有明文。上訴人主張全真公司在系爭建物加裝超大型儲水桶、熱磊主機，造成原本樓地板承載力不足，對建物結構安全造成威脅，影響住戶共同利益云云，為被上訴人所否認，上訴人亦未舉證證明，且查，系爭建物使用執照所載用途由B2類組變更為D1類組，「最低活載重」項目依據建築物使用類組及變更使用辦法「第三條附表建築物變更使用原則表」說明六明定免予檢討，由建築師簽證負責，而系爭建物申請使用執照所載用途變更已據建築師張世文簽證等情，已如前述，並有D1變更使用執照檢討項目簽證表（見本院卷㈠第206至207頁）在卷可按，此外，結構工程技師林秉勳於102年10月出具之系爭建物機房載重說明書亦載明：地下1樓樓版原有設計活載重為500㎏f/㎡，機房加載機具（或木桶）位置及重量如附件一所示，機房所加載總重量1570kgf，機房面積為64.3㎡，計算得平均載重為245.6kgf/㎡，245.6kgf/㎡＜500㎏f/㎡。機房機具平均載重小於原設計活載重，原結構安全無虞等情（見原審卷㈠第179至180頁），證人林秉勳於原審亦結證稱：因為全真公司要在內湖港墘捷運共構大樓開設健身公司，機電設備要安裝，就聯絡伊去幫他們看這些設備有無結構安全承載的相關問題，因為捷運局及管委會想知道機電設備的承載有無疑慮，要求技師出具承載安全證明，伊依照全真公司提供圖說計算，認為如果照這樣擺置的話，結構安全沒有問題，伊有去過現場兩次，第一次去的時候，尚未擺置相關的物品，只是去瞭解一下現場狀況，第二次去的時候，東西已經運到現場，但是還沒有擺置好，伊是請全真公司提供重量配置圖給伊來作檢核計算，設計圖說上的項目有水桶及設備，可以從尺寸算出重量，如果有按照配置圖來擺放，細部尺寸不是很重要，只要依據配置圖來擺放，雖然沒有相對距離及尺寸，對檢核結果不會有影響，只要在擺放物品的數量、體積上面不要作更動等語（見原審卷㈡第129頁背面至131頁），足見全真公司將系爭建物作為健身中心並無載重超出原設計活載重限制，是上訴人空言主張系爭建物變更使用後之活載重超出原設計活載重限制云云，難謂有據。至上訴人主張計算活載重應計入健身中心設備、工作人員及顧客、隔間之加權值，應由被上訴人提出詳細之結構安全無虞證明書云云，非惟與前開舉證分配原則不合，且依證人林秉勳前開證述及其出具之上開機房載重說明書，已將全真公司機房所擺置之3個3噸重熱水桶、1個2噸重冷水桶及2台熱泵主機、1台冷水機、幫浦等均計入承載重量，檢核結果認系爭建物變更使用執照所載用途為健身中心所增加之機房機具載重小於原設計活載重限制，原結構安全無虞等情，至上訴人主張健身中心有健身設備、工作人員及顧客、隔間等載重，固屬實情，惟此部分載重是否超出原設計超級市場之貨架、人員及顧客、陳列貨品及庫存等活載重，而超出系爭建物原設計活載重限制，未據上訴人舉證證明，且上訴人對於此有利事實亦非不能以鑑定等方式舉證證明之，其主張應由全真公司就系爭建物作為健身服務業場所使用符合系爭建物原設計活載重限制乙節另行提出詳細之結構安全無虞證明書云云，亦難謂可取。
⒉上訴人又主張系爭建物供作健身中心使用，造成系爭大廈
漏水問題云云，固據提出新聞報導（見原審卷㈠第167至168頁）、現場照片（見原審卷㈠第195至198頁）、上訴人會議紀錄（見原審卷㈠第242至243、338至353頁）以佐其說，惟為被上訴人所否認，觀諸上開新聞報導內容，係系爭大廈住戶接受媒體採訪陳述全真公司經營健身中心造成系爭大廈漏水之片面說法，現場照片則係上訴人拍攝系爭大廈漏水地點照片，均難執以認定系爭大廈漏水原因與全真公司將系爭建物作為健身中心使用間有相當因果關係，至上訴人會議紀錄中，全真公司對於系爭大廈部分區域漏水問題雖自承應負修繕責任，然系爭大廈漏水問題原因複雜，全真公司曾就系爭大廈地下1層瑜珈教室中央處平頂、地下1層車道前方1柱跨度部分、地下1樓往地下2層車道、地下2層車道前方1柱跨度部分滲水原因，委託臺北市結構工程工業技師公會鑑定，依該會於105年1月5日所出具之鑑定報告書認上開地點之滲漏水原因均非可歸責於全真公司，有該鑑定報告書（見原審卷㈡第210、211頁）在卷可憑，堪認系爭大廈漏水問題非全然肇因於全真公司將系爭建物作健身中心使用。況全真公司就其自承應負漏水修繕責任之部分，業已僱工進行修繕，並依上訴人要求於104年8月20日提供新臺幣100萬元修繕保證金，有全真公司函、捷運局函（見原審卷㈠第181至182頁）可參，足見全真公司就系爭建物作為健身中心使用，造成系爭大廈漏水問題，業已極力改善。至上訴人於105年6月18日會議中報告發現系爭大廈地下3、4層新增漏水幾處，地下2層325號機車位上方新增漏水點（見本院卷㈠第126頁背面），並主張地下2層新增漏水點係位在全真公司健身中心下方，屬全真公司責任範圍等語，然依上開會議紀錄針對漏水原因記載「請管理中心持續觀察，究係過大雨水造成連續壁滲漏漫延？或全真浴室又產生新的漏水點？」，足見上訴人自身對於漏水原因尚非完全確認，縱認上訴人主張屬實，亦僅係臺北市政府或全真公司應負修繕之責，況上開會議紀錄中亦載明系爭大廈除地下2樓325號機車位上方新增漏水點外，地下3、4樓亦有其他非屬全真公司責任區域之新增漏水多處，堪認系爭大廈漏水問題非可完全歸責於全真公司，亦非不能經由修繕以回復，上訴人執此主張捷運局不得將系爭建物供作健身中心使用，全真公司不得將系爭建物作為健身中心使用，並命全真公司拆除相關設施，難謂係必要之處置，無從准許。
⒊上訴人又主張系爭建物供作健身中心使用，用水量超出原
先設計，造成公共管道間水流噪音問題，經臺北市政府環境保護局（下稱環保局）裁罰後，全真公司不服，已據臺北高等行政法院判決全真公司敗訴云云，雖據提出臺北自來水事業處函（見原審卷㈠第192至193頁）、捷運局函（見原審卷㈠第194頁）、臺北高等行政法院105年度簡上字第237號判決（見本院卷㈡第148至152頁）以為佐證。然查，上訴人主張因全真公司於系爭建物經營健身中心，造成管道間水流噪音問題，經臺北自來水事業處派員勘驗，認係系爭建物下水管減壓閥疑似故障所致，並建議因系爭建物作為健身中心使用，用水量較原設計用途高，為徹底解決水流通過減壓閥等設備之噪音，建請系爭建物用戶申請獨立用水使用，捷運局並函請全真公司協調上訴人儘速同意先行修復或汰換減壓閥，並評估申請獨立用水使用，但此須經過公共管道且需評估是否穿越大樓結構體，屬重大改良工程，須經區分所有權人同意後方能施作，請全真公司備妥資料於區分所有權人會議中取得支持，因全真公司未能及時改善水流噪音問題，環保局經民眾檢舉，於104年1月31日於系爭建物現場實測噪音58.9分貝，超出管制標準值57分貝，要求全真公司限期於104年3月2日改善，環保局再於104年3月20日、同年月28日、同年4月2日、同年月7日、同年月17日、同年月24日接獲民眾檢舉，現場實測噪音為57.2至59.5分貝不等，超出管制標準值，乃按次告發，全真公司不服提起行政訴訟，經臺北高等行政法院以105年度簡上字第237號判決全真公司敗訴等情，固有臺北自來水事業處102年12月30日北市水東營字第10234042100號函（見原審卷㈠第192至193頁）、捷運局103年1月15日北市授財字第00000000000函（見原審卷㈠第194頁）、環保局104年5月29日北市環授稽字第10400 839500號函（見原審卷㈠第309頁）、臺北高等行政法院105年度簡上字第237號判決（見本院卷㈡第148至152頁）可稽，惟全真公司就上開公共管道間水流噪音問題已於系爭建物範圍內裝置電子閥降低噪音，並向上訴人申請在系爭大廈水管噪音較明顯之系爭大廈4、11樓減壓閥管路加裝保溫棉以減少噪音，有全真公司裝修工程申請表（見本院卷㈡第162至163頁）可按，又經本院囑託環保局環保稽查大隊於106年5月26日晚上7時50分、同年月29日下午4時12分、同年5月30日晚上10時31分前往系爭大廈5樓公共梯廳、5樓之7號前、6樓公共梯廳、6樓之7號前、11樓公共梯廳、11樓之7號前現場實測之噪音介於37至52.2分貝間，未超過管制標準值57分貝，有環保局環保稽查大隊106年5月31日北市環稽三中字第10631195900號函（見本院卷㈡第186至187頁）可參，堪認全真公司於系爭建物經營健身中心造成用水量增加，初時固然造成公共管道間水流噪音問題，但現已改善符合噪音管制標準，上訴人執此謂全真公司經營健身中心造成噪音問題無法解決，違反住戶共同利益云云，未符實情。
⒋上訴人再主張系爭規約將系爭建物至地上3層明定為特定
用途，係作為住戶無償同意以系爭規約第2條第10、11、
14、15項規定將原屬住戶共用部分提供作為捷運設施或商場專用之補償對價，係為住戶共同利益而訂定，捷運局配合全真公司將系爭建物使用執照所載用途變更，違反住戶共同利益云云，並提出配合捷運系統內湖線工程變更沿線土地都市計畫案、建造執照資料、都市設計審議報告書資料、聯合開發投資契約書節本（見本院卷㈡第14至76頁）為證。惟查：
⑴系爭規約第2條專有部分、共有部分、約定專有部分、
約定共有部分規定共18項，第10項規定：「本社區4樓之屋頂平台放置管理委員會之空調主機，1樓法定空地之外牆放置地下1層超級市場空調主機並由超市維護使用，另5樓至18樓梯廳天井相鄰之陽台外牆由A2、A7棟及B2、B7棟放置空調主機，並自行維護使用，梯廳之天花板部分同意由A2、A7棟及B2、B7棟之當層區分所有權人於天花板內施作冷媒管，惟其安裝不得破壞裝修飾材，如有損壞需負復原之責。」，第11項規定：「4樓之中繼機房內同意由商場置放商用膨脹水箱，由商場之區分所有權人共同維護使用。」，第14項規定：「本基地為台北市政府聯合開發之公寓大廈集合住宅，基地內之捷運設施屬台北市政府所有，捷運設施所佔之面積由捷運局單獨持有，本社區應遵守事項如下：本社區1樓捷運車站出口之腳踏車停車空間（含停車位）及法定空地為配合捷運設施規劃，區分所有權人同意無償提供台北市政府捷運公司使用，並提供捷運旅客轉乘及公眾使用，區分所有權人同意不得違章佔為己用，且日後不得變更其使用方式。社區範圍內之捷運設施，於營運階段因業務維修之需要，得通知管理委員會後進入社區進行相關捷運設施之維修，捷運營運管理機關需進入、使用或設置設施設備於社區之共同使用部分時，管理委員會不得拒絕之。大眾捷運系統與聯開大樓連通口管理及配合事項如下：㈠聯開大樓應盡善良義務、負責管理、維護及保養連通及其設施設備。㈡聯開大樓進行連通及其設施設備之改善、保養或修復工程，須經機關核准同意後，依機關進場管制規定辦理。㈢聯開大樓應配合機關辦理下列事項：⒈連通設施設備配合機關定期檢修抽查。⒉連通設施配合機關需要調整啟、閉時間。⒊配合機關辦理防颱防洪作業及相關工安規定。⒋本連通通道除依建築法令相關規定使用外，不得有下列事項：⑴從事有違善良風俗之情事及活動。⑵未經機關同意擅自增設設施者。⑶未經核准擅自封閉通道者。⑷其他有妨害公共安全或營運之虞者。⑸違反有關妨害公共安全之相關政府法令或政策者。⑹因維護不良或經營不善，足以影響公共安全或車站秩序。⑺從事大型物品之處理，有妨礙行人通行之虞時。⑻擅自修改核定之整體防災、防火計劃設施之一部或全部者。㈣有下列狀況時，機關得逕行管制連通道通行，直至狀況結束後，由機關開放連通道通行，但機關應於管制及開放時通知管理委員會。⒈遇天然災害或不可抗力之事故，或有旅客通行安全之虞時。⒉消防警報偵測器發生狀況，或有煙霧或其他可能造成消防狀況發生時。⒊配合車站人潮管制及疏散機制，或消防及防災演練需求時。⒋配合設施設備維護或工程改善需求，需臨時管制連通道通行時。㈤聯開大樓有下列情形之一，機關得終止連通通行權：⒈立即影響旅客或捷運車站安全之情形。⒉違反有關妨害公共安全之相關政府法令或政策者。⒊擅自損壞移設連通相關硬體結構消防安全設施者。⒋經機關通知改善違規情事，屢未改善，經勸導無效者。⒌其他可歸責於聯開大樓之重大事件或情形者。⒍因政策變更，聯開大樓享有連通通行權反而不符公共利益者，機關得報經上級機關核准，終止或解除部分或全部連通通行權。⒎因不可歸責於雙方之事由致連通通行權需終止時，雙方不得要求任何損失賠償。」（見原審湖調字卷第20至21頁），依上開規定文字明示之意旨，無從認定與系爭規約同條第15項規定：「社區地下1層零售市場其營業用途為超級市場，1樓其營業用途為金融保險業，2樓其營業用途為一般零售業乙組，3樓其營業用途為一般零售業甲組，地下2層1至203號之機車位僅供地下1樓至地上3樓商場共同使用，並依管理辦法維護使用」間有何對價關係可言。
⑵又查，系爭大廈聯合開發案於都市○○○○○段，系爭
大廈坐落基地之地主固陳情請求將聯合開發案用地「變更為商業區」、「設置轉乘、停車位應按獎勵民間投資興建停車辦法辦理」等節，惟經臺北市都市計畫委員會決議「分區變更非本案範圍，不予採納」、「有關減免稅金、獎勵措施依相關法令規定辦理」等情，有臺北市政府83年6月3日公告配合捷運系統內湖線工程變更沿線土地都市計畫案（見本院卷㈡第14至17頁）可佐，該公告中載明系爭大廈所在基地使用類別比照第三之一種住宅區，則依上開臺北市土地使用分區管制自治條例第8條及第8-1條規定，系爭建物依法自得作為「超級市場」使用，並無上訴人主張係因原地主陳情而將系爭大廈所在基地使用類別附條件變更為允許供「超級市場」使用之情事。
⑶按大眾捷運系統土地開發辦法第21條規定：「建物全部
或部分出租、設定地上權或以其他方式交由投資人『統一經營者』，投資人應於申請投資案核定後，檢具其所訂營運管理章程報經執行機構核轉主管機關核定，建物產權登記前併同營運人與執行機構簽訂營運契約書，依本辦法規定受執行機構之監督與管理。建物『非屬統一經營者』，投資人得參照公寓大廈規約範本研訂管理規約，並納入與捷運有關之特別約定事項，報經執行機構核轉主管機關核定後請照、興建。區分所有權人不得以會議決議排除第1項營運管理章程及營運契約之規定，及第2項管理規約之特別約定事項，專有部分有讓售等處分行為時，應於移轉契約中明定，須繼受原區分所有權人依公寓大廈管理條例及本條文之規範。」。查系爭大廈為捷運內湖線港墘站共構之建築物（地上3層與捷運連通），係依大眾捷運系統土地開發辦法交由投資人北碁公司興建完成，但地下1層（即系爭建物）至地上3層商場屬臺北市政府所有，未以出租等方式交由北碁公司統一經營，即「非屬統一經營者」，依上開辦法第21條規定，北碁公司與捷運局間並未訂有營運契約及營運管理章程，而係由北碁公司參照公寓大廈規約範本研訂管理規約草約，納入與捷運有關之特別約定事項，則上訴人所提出投資契約書約定有關「『統一經營時』，投資人（即北碁公司）非經捷運局同意不得變更本建物使用項目或將其出租或移轉所有權」（見本院卷㈡第19頁背面），顯然與捷運局將系爭建物使用執照所載用途變更無涉，是上訴人援引投資契約書中有關「統一經營者」之約定，主張捷運局不得變更系爭建物使用執照所載用途云云，難認有據。
⑷復查，系爭大廈為捷運內湖線港墘站共構聯合開發案，
攸關大眾之公共利益，對於系爭建物至地上3層原設計規劃作為超級市場、金融服務業與一般零售業等商場使用，可能衍生之相關交通量推估、停車動線與配置、其他配合管理措施等問題（見本院卷㈡第27至47頁），自應事先評估研議，於97年都市計畫審議過程中幹事會、承辦科、委員會審查意見中亦針對交通問題討論上開商場顧客員工所衍生之停車需求，建議納入住戶管理規約，以減少日後商場停車需求外部化，及提議將系爭大廈部分車位開放專供公眾使用，以避免佔用公共路權等情，有都市計畫審議報告書節本（見本院卷㈡第20至26頁）可憑，亦即上開聯合開發案提案乃至於都市計畫審議過程中，並未論及系爭建物是否僅能供作超級市場使用及日後禁止依法變更使用執照所載用途等情，實無從認系爭大廈共用部分約定提供作為捷運設施及商場專用，與系爭建物最初設計作為超級市場用途間有何關連性或對價關係可言。
⑸況按大眾捷運系統土地開發辦法第六章「獎勵」專章，
對於參與捷運系統土地開發之投資人，提供稅捐減免（第26條）、配合興修計畫地區外關聯性公共設施及提供技術協助（第27條）、協助金融機構提供優惠或長期貸款（第28條）、放寬建築物面積與樓地板高度（第29條）等獎勵措施，此觀系爭大廈建造執照獲得捷運設施獎勵容積增加面積4910.63平方公尺，有建造執照節本（見本院卷㈡第74頁）可佐，又系爭大廈既屬捷運內湖線港墘站共構建物，系爭建物至地上3層屬臺北市政府所有作為商場使用，非屬統一經營，為維護公共交通安全及公共利益，依上開大眾捷運系統土地開發辦法第21條規定，北碁公司就與捷運設施使用相關事項，應納入管理規約，並明定區分所有權人不得以會議決議排除之，且於移轉契約中明定，繼受為區分所有權人應同受規範，就商場經營相關事項，臺北市政府亦非不得併與北碁公司合意納入系爭規約以資區分所有權人共同遵守，是以臺北市政府與北碁公司間合意以系爭規約第2條第10項規定1樓法定空地外牆放置系爭建物空調主機、第11項規定4樓中繼機房由商場放置商用膨脹水箱、第14項規定將捷運出入口之腳踏車停車空間（含停車位）、法定空地配合捷運設施規劃，提供捷運乘客轉乘及公眾使用、第15項規定地下2層1至203號機車位供商場專用，並明定區分所有權人不得以會議決議排除上開分管約定事項等情，並無何有失公平之處，亦即北碁公司於參與投資系爭大廈聯合開發案，既已獲得臺北市政府回饋系爭大廈捷運設施獎勵容積等實質利益，同意將與捷運有關之特別約定事項及商場專用共用部分等事項納入系爭規約，而系爭大廈住戶均係繼受北碁公司或原地主成為系爭大廈區分所有權人，於房屋土地預定買賣契約書第8條分管約定（見本院卷㈠第114頁背面、115頁）、住戶交屋使用手冊之住戶規約第11、12、15、16條規定，就上情復已記載明確（見本院卷㈠第123頁），為住戶買受系爭大廈區分所有建物前所明知而同意，則上訴人事後再謂住戶就系爭大廈共用部分提供捷運設施或商場專用受有特別犧牲應受補償，或者系爭建物限定作為超級市場使用係基於上開犧牲之補償對價，以維公平原則云云，要與事實不符，顯無可採。
⑹上訴人再主張在系爭大廈聯合開發案都市計畫審議及建
造執照申請階段之規約內容無現行系爭規約第2條第10、14、15項內容，但該等約定內容列於房屋土地預定買賣契約書中，特別經全體區分所有權人討論始列入系爭規約中，可證明系爭規約第2條第10項、第14項、第15項規定間具有對價補償性云云。然按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。
於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約，公寓大廈管理條例第56條定有明文。準此，北碁公司於系爭大廈聯合開發案都市計畫審議及建造執照申請階段依內政部訂定之公寓大廈規約範本製作管理規約草約，未記載系爭規約第2條第10、14、15項規定而未臻完整，難謂有何悖於常情之處。況北碁公司於建造執照申請期間提出之管理規約草約中已載明「起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定」（見本院卷㈡第48頁），而北碁公司與住戶簽立之房屋土地預定買賣契約書，及北碁公司交付之住戶交屋使用手冊中均於分管約定中載明1樓捷運站出口之自行車停車空間（含停車位）及法定空地配合捷運設施規劃，同意無償提供捷運局使用、社區範圍內之捷運設施於通知後得進入社區進行相關捷運設施之維修、1樓法定空地之外牆放置系爭建物超級市場空調主機、4樓中繼機房由商場置放商用膨脹水箱、地下2樓1至203號機車位僅供商場專用等情，即已將捷運設施及商場專用共用部分之分管約定事項載明於房屋土地預定買賣契約書、住戶交屋使用手冊中，且上開分管約定事項之約定內容從未以限制系爭建物作為超級市場使用為訴求或對價補償，上訴人此部分主張，顯然無據。至上訴人提出其他捷運共構案中未有系爭規約第2條第10、14、15項相類似之規約規定（見本院卷㈠第106至110頁）乙節，固屬實情，惟捷運共構建物之開發條件及方式原各有差異，亦非均為商場、住家混合使用之狀況，管理規約所定內容自難比附援引，上訴人執以其他捷運共構建物之管理規約無相類似規定，即謂稱系爭規約第2條第10、14、15項規定為住戶與捷運局間特別約定之對價補償條件，難認可採。⒌再者，全真公司於系爭建物經營健身中心，並非加油站、
色情場所或垃圾場等一般住宅區內嫌惡設施，該健身中心是否符合多數住戶之共同利益，因住戶主觀感受及個別需求有所不同，本屬仁智互見，而被上訴人身為系爭建物之管理者，除法律另有限制外，對系爭建物既得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，其對系爭建物之利用方式，本不以迎合系爭大廈多數住戶之使用需求為必要，況且，被上訴人抗辯系爭大廈附近步行10分鐘內可達地點包括全聯福利中心、麗山市場（位在臺北市○○區○○路一段737巷），亦為上訴人所不爭，顯難以系爭建物供以經營超級市場可滿足多數住戶日常需求為由，即謂全真公司於系爭建物經營健身中心違反住戶共同利益，上訴人此部分主張，同難採信。
⒍承上，全真公司將系爭建物作為健身中心使用，雖曾造成
系爭大廈發生漏水、噪音問題，惟全真公司業已就既有漏水、噪音問題加以修繕、改善完畢，縱地下2樓325號機車位上方有新生漏水問題，非不可經由修繕回復，而系爭規約第2條規定捷運設施及商場專用系爭大廈共用部分之分管約定，係北碁公司與臺北市政府間就系爭大廈聯合開發案所為約定，北碁公司就此訂明於系爭大廈區分所有建物房屋土地預定買賣契約書及住戶規約草案，為住戶所明知並同意接受，系爭建物至地上3層之商場原設計用途並非臺北市政府基於上開分管約定對住戶所為之對價補償，則上訴人執此主張臺北市政府將系爭建物出租予全真公司作為健身中心使用，違反住戶共同利益，依公寓大廈管理條例第5條、第15條、第6條第1項第5款規定，請求捷運局不得將系爭建物供作健身中心使用，全真公司亦不得將系爭建物作為健身中心使用，並將系爭建物內機房、男女淋浴間含蒸氣室、男廁予以拆除，亦非有據。
㈣捷運局將系爭建物出租予全真公司作為健身中心使用並無違反誠信，亦非權利濫用：
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。次按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。
⒉承前所述，系爭規約並未限制系爭建物不得依法變更使用
執照所載用途，更未限制系爭建物僅能作為超級市場使用，且系爭建物原設計作超級市場使用與系爭大廈1樓捷運站出口之法定空地及外牆、4樓中繼機房、地下2樓1至203號機車位等共用部分約定作為捷運設施與商場專用之分管約定間，並無何對價補償關係，已如前述，則捷運局事後配合全真公司變更系爭建物使用執照所載用途，由全真公司經營健身中心，既未構成違反法令及系爭規約，難謂違反誠信原則或以損害他人為主要目的。至上訴人主張上開提供予捷運設施及商場專用之共用部分，管理費、用電、火災保險費及責任保險費、維護費均由共同基金負擔，並非合理乙節，乃係上訴人能否請求商場所有權人臺北市政府、捷運設施管理人捷運局另行分擔費用之問題，非本件訴訟標的範圍，不能執此限制系爭建物使用方式，是上訴人主張臺北市政府將系爭建物出租予全真公司，並配合全真公司將系爭建物變更使用執照所載用途作為健身中心使用為權利濫用、違背誠信云云，同難採信。
七、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第15條、第6條第1項第5款、第3項、系爭規約第2條第17項規定，請求命捷運局就系爭建物如附圖一所示斜線範圍，不得作為建築物使用類組及變更使用辦法中D-1類「供低密度使用人口運動休閒之場所」中之健身服務場所、健身房及健身休閒中心使用，全真公司亦不得於上開使用範圍內為建築物使用類組及變更使用辦法中D-1類「供低密度使用人口運動休閒之場所」中之健身服務場所、健身房及健身休閒中心使用，另請求命全真公司將系爭建物如附圖二所示編號A機房、編號B男淋浴間（含蒸氣室）、編號C女淋浴間（含蒸氣室）、編號D男廁予以拆除，均非有據，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 5 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳法 官 賴惠慈正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 5 日
書記官 洪秋帆附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。