臺灣高等法院民事裁定 105年度抗字第1494號抗 告 人 王淑嬋上列抗告人因與相對人吳鐘秀英間損害賠償強制執行聲明異議事件，對於中華民國105年7月5日臺灣基隆地方法院105年度事聲字第18號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、相對人以臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）103年度金字第41號損害賠償事件民事判決為執行名義，向臺北地院以抗告人及王淑娥（經本院另以抗告不合法裁定駁回抗告）為執行債務人聲請假執行（案號：104年度司執字第80713號執行事件），就執行標的中王淑娥所有坐落基隆市○○區○○段○○○○○○○號土地所有權應有部分1萬分之214，及其上3154建號即門牌號碼基隆市○○區○○街○○巷○○號底1層房屋，暨5825建號即上開房屋增建部分所有權全部（下合稱系爭不動產），臺北地院囑託原法院以104年度司執助字第376號執行事件執行在案（下稱系爭執行事件）。系爭不動產先後於民國（下同）104年12月2日進行第1次拍賣（拍賣最低價額255萬元），於同年12月30日進行第2次拍賣（拍賣最低價額216萬8000元），於105年1月26日進行第3次拍賣（拍賣最低價額184萬5000元），均無人應買，原法院民事執行處（下稱執行法院）乃公告應買人得自105年2月3日起3個月內，依原定拍賣條件為應買之表示，嗣相對人於公告期間內之105年3月15日具狀聲請依公告所示價格承受，經執行法院於同年月16日發函詢問抗告人及王淑娥是否同意相對人依原定拍賣條件應買系爭不動產，王淑娥於同年月28日具狀表示不同意，抗告人及王淑娥另於同年4月14日陳報系爭不動產於特別變賣公告期間內價值上升，經執行法院司法事務官於105年4月18日以104年度司執助字第376號裁定（實為處分）駁回抗告人之異議等情，業據本院核閱系爭執行事件卷宗（下稱執行卷）屬實，堪信為真實。
二、抗告人異議及抗告意旨略以：參酌基隆市中正區住宅成交行情實價登錄一覽表、系爭不動產周遭近半年內住宅成交行情實價登錄一覽表，可知系爭不動產於特別變賣公告3個月期間價值上升，相對人以第3次拍賣條件應買，價額實屬過低，執行法院及原法院裁定駁回伊之異議，顯有違誤，爰請求廢棄原裁定等語。
三、按拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十，強制執行法第91條、第92條定有明文。次按經2次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第2次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起3個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。強制執行法第95條第1項規定甚明。
此項意見之詢問，係為使執行法院了解該不動產之價格有無上漲，俾判斷依原拍賣條件所定最低價額出賣，是否顯失公平，並非徵求債權人及債務人之同意。倘無顯失公平之情形，執行法院自不因債權人或債務人之異議，影響准許應買或承受之認定。
四、經查，王淑娥所有系爭不動產於系爭執行事件經執行法院委託神碟國際不動產估價師事務所鑑定結果，價格為213萬元（見執行卷第64至98頁104年9月14日鑑定報告書），王淑娥於104年10月2日具狀表示對鑑定價格並無意見（見執行卷第108頁），嗣執行法院於第1次拍賣酌定拍賣最低價額為255萬元，因無人應買，執行法院於第2次拍賣將底價減少約15%即216萬8000元，又無人應買，第3次拍賣再將拍賣最低價額減少約15%為184萬5000元，仍無人應買，於各次拍賣程序前均將拍賣通知送達王淑娥，王淑娥於上開執行程序中並未對拍賣底價為任何爭執，此經本院查閱執行卷宗無誤，參以系爭不動產經第2次、第3次拍賣仍無人投標應買，堪認前述鑑定價格或歷次公告拍賣底價尚無過低之情事。又相對人於105年3月15日具狀聲明願按特別變賣公告條件承受系爭不動產（見執行卷第205頁），距系爭不動產鑑價時間104年9月14日僅6個月，與系爭不動產第3次拍賣期日105年1月26日間隔尚不及2個月，期間社會經濟狀況並無重大變更，難認有何影響不動產交易行情之因素，使系爭不動產價格於短期間內發生明顯上漲之情形。抗告人雖謂相對人聲明承受系爭不動產之價額184萬5000元，較附近市場交易行情低，系爭不動產之價格確有上升云云，並提出永慶房仲網基隆市中正區及基隆市○○區○○街成交行情、實價登錄房價資料為證（見執行卷第231、232頁，本院卷第13至18頁）。然執行法院所定第1次拍賣底價已高於前揭鑑定價格近20%，且換算每坪價格約81,494元｛2,500,000元(3154建號建物面積100.54平方公尺+5825建號建物面積2.9)0.3025=81,494.12元以下四捨五入｝，與抗告人所陳屋齡和系爭不動產相仿且地段相近者於特別變賣公告期間之每坪成交單價84,000元（見原法院卷第232頁基隆市○○區○○街周遭105年3月住宅成交行情）相近，足見執行法院所定系爭不動產拍賣價格，並無低於市場行情及嗣後價格上升之情形。又倘系爭不動產於第1次拍賣時之底價確有明顯低於市場交易價值情形，在法院進行公開拍賣時應早已造成搶標之狀況，卻歷經第2次、第3次拍賣分別將底價減少15%，仍無人投標應買，可知上開底價並無過低情事，至於特別變賣條件所定系爭不動產價格，係執行法院2次酌減底價仍無人應買或承受，而以2次減價後之拍賣條件作為變賣條件，屬於依法所為執行方法，故此特別變賣條件若較市場行情低，乃適用法律之結果，難謂顯失公平。另依抗告人提出之基隆市○○區○○街周遭105年3月住宅成交行情，公寓每坪平均價額較上月下跌2.4%（見執行卷第232頁），尚難認系爭不動產於公告特別變賣後，鄰近地區之不動產交易價格確有上漲，且抗告人所舉基隆市○○區○○街周遭105年6月住宅成交行情，公寓每坪平均價額雖較上月上漲1.8%（見本院卷第13頁），然此係於相對人聲明承受系爭不動產之後，其漲幅復未超過前述3月間之跌幅，亦不足證明系爭不動產之價格於第1次拍賣後至公告特別變賣期間，有顯著上漲之情形。至系爭不動產附近屋齡相近之公寓，縱有每坪交易實價較系爭不動產為高者，因個別不動產之坐落位置、建築屋況並非相同，且影響交易價格之因素甚多，實難憑抗告人所提其他附近數筆不動產交易資料，認定系爭不動產之價值於第1次拍賣後至特別變賣期間確有明顯上升。此外，抗告人並未提出其他證據證明如以2次減價後之原定拍賣條件使相對人承受系爭不動產，將顯失公平，執行法院自不須因其異議影響原准許相對人承受系爭不動產之認定。從而，原裁定駁回抗告人之異議，核無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 105 年 10 月 6 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 賴惠慈法 官 劉又菁正本係照原本作成。
不得再抗告。
中 華 民 國 105 年 10 月 7 日
書記官 林吟玲