臺灣高等法院民事裁定 105年度抗字第1134號抗告人 林圻榮
指定送達處所：臺北市○○區○○○路502相對人 林勇杰上列當事人間聲明異議事件，抗告人對於中華民國105年5月26日臺灣宜蘭地方法院105年度執事聲字第5號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院異議及抗告意旨略以：土地法第104條並未規定行使優先承買權之基地所有權人需同時為出租人。且依本院58年度法律座談會之提案結論，基地所有權人若有數人，並無以共同行使優先承買權為必要。又優先承買權之行使與拍定行為，係屬二事，自無可能將拍定行為認係優先承買權之行使，進而排除其他基地所有權人優先承買權之行使。
況法律並未明文規定拍定人同時為基地所有權人時，其他所有權人欲行使優先承買權之效力及順序為何，原裁定排除伊及其他共有人行使優先承買權之權利，係增加法律所無之限制，顯有違誤，為此提起抗告，求予廢棄原裁定等語。
二、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。而「土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言」、「土地法第一百零四條第一項規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。此一基地承租人之優先購買之權，係為保護房屋所有權人與基地承租人之權益，並調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利」（最高法院69年台上字第945號判例、100年度台上字第1530號裁判意旨可資參照）。
三、經查：
（一）原法院104年度司執字第2805號強制執行事件執行之標的物，為第三人黃清溪所有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○號未辦理保存登記之建物（下稱系爭建物），系爭建物坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（下分稱系爭923號土地、系爭925號土地，合稱系爭土地）上，有全國財產稅總歸戶財產查詢清單、宜蘭縣政府地方稅務局104年2月17日宜稅財字第1040002471號函、宜蘭縣宜蘭地政事務所104年4月10日宜地壹字第1040003629號函暨所附測量成果圖附卷可稽（見原法院104年度司執字第2805號卷《下稱2805號卷》一第4、16-1 7、25、27）。
（二）系爭建物原為黃清溪之母黃不所有，黃不於民國98年7月21日死亡後，由黃清溪繼承。系爭建物於95年前即由黃不與系爭土地共有人之祖先所組成之「林氏巍公宗親會」就系爭土地成立租地建屋之不定期租賃契約，並於95年6月12日就系爭土地調整租金事件，與林氏巍公宗親土地管理委員會在原法院成立調解，該調解筆錄第四項記載：「相對人黃不願就門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○號房屋占用聲請人（即林氏巍公宗親會）管理坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地上面積66.24平方公尺，先前兩造定有之不定期租賃契約，自民國95年開始調整租金為每年按照公告現值百分之八，並於每年6月30日以前給付租金。…」等語，有全戶戶籍資料查詢結果、戶籍謄本、林氏巍公宗親會組織章程、林氏巍公宗親土地管理委員會公告、存證信函、原法院95年度宜調字第16號調解筆錄影本等件在卷足參（見2805號卷一第286-289頁，卷二第55頁背面、13-14頁背面、42-43頁背面、17-23頁背面），足證系爭建物對於系爭土地具有租地建屋之不定期租賃關係。
（三）系爭923號土地之登記所有權人為林氏巍公宗親脈下之林新富、相對人、林朝成等33人共有；系爭925號土地之登記所有權人則為林氏巍公宗親脈下之林寶貴、相對人、林朝成等17人共有，有土地登記第一類謄本、林氏巍公宗親脈下宗親會成立大會會議記錄等件附卷可稽（見2805號卷一第78-86、88-92頁，卷二第57-59頁）。而林朝成於104年6月3日死亡，由抗告人繼承其應有部分，並辦畢所有權登記，有戶籍謄本、土地所有權狀等件附卷可稽（見2805號卷一第212-217頁，原法院105年度司執聲字第108號卷《下稱108號卷》第3頁）。由上可知，抗告人與相對人均為系爭土地之共有人。
（四）系爭建物所有權人黃清溪之債權人中國信託商業銀行股份有限公司於104年2月12日向原法院民事執行處聲請對系爭建物強制執行（見2805號卷一第2頁），執行法院於104年6月13日為第一次拍賣公告，於同年7月8日拍賣，相對人參與應賣，並予拍定，有拍賣公告、拍賣筆錄、投標書等件可證（見2805號卷一第52-53頁背面、65頁正背面）。
執行法院乃分別於104年7月28日、104年7月30日以宜院平104司執庚字第2805號函通知系爭土地共有人林新富等人行使優先承買權；又於104年9月7日通知系爭土地共有人林溪河等人行使優先承買權，抗告人於104年9月16日具狀聲明行使優先承買權，並提出土地所有權狀2件、存證信函1份為證（見2805號卷一第127頁正背面、162頁正背面、237、249-256頁）。
（五）系爭建物對於系爭土地具有租地建屋之不定期租賃關係，依首揭法條之規定及最高法院判例、判決之見解，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先承買之權，而此係指房屋與基地分屬不同人所有，為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得結為一體，而賦予基地所有權人優先承買之權，故基地所有權人之優先承買權，自係指房屋出賣予基地所有權人以外之第三人時始有之；若房屋係出賣予基地共有人之一，則基地之其他共有人與該買受人對於房屋而言，係立於同一地位，即無所謂優先於買受人而得主張優先承買之權利。故系爭建物拍賣時，若係由系爭土地共有人以外之第三人拍定，抗告人固得對該拍定人主張優先承買權，惟本件拍定人為系爭土地共有人之一之相對人，依上所述，抗告人即無由對拍定人主張優先承買權。
四、從而，原法院司法事務官駁回抗告人之聲請，原法院駁回抗告人之異議，理由雖有不同，但結論尚無二致，仍應予以維持。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回，爰裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 15 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 曾錦昌法 官 丁蓓蓓正本係照原本作成。
不得再抗告。
中 華 民 國 105 年 8 月 15 日
書記官 陳思云