臺灣高等法院民事判決 105年度重上更㈣字第72號上 訴 人 潘俊榮訴訟代理人 秦玉坤律師上 訴 人 金億育樂事業有限公司法定代理人 吳燄明訴訟代理人 吳振東律師被 上 訴人 戴慧萍
邱秀輝張有為共 同訴訟代理人 江肇欽律師
劉紀寬律師上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國98年4月28日臺灣宜蘭地方法院96年度重訴字第72號第一審判決提起上訴，經最高法院第四次發回更審，本院於106年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決（除確定部分外）關於命上訴人自民國九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付超過新臺幣肆仟貳佰肆拾玖元、上訴人金億育樂事業有限公司自九十八年九月二日起至九十八年十月二十二日止按月給付超過新臺幣貳仟壹佰貳拾肆元伍角部分，及該部分假執行之宣告；暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由上訴人潘俊榮負擔百分之五，上訴人金億育樂事業有限公司負擔百分之九十，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人戴慧萍、邱秀輝、張有為（合稱被上訴人，分別時各以姓名稱之）主張：被上訴人於民國95年5月17日自原法院95年度執字第893號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序，標得原為訴外人黃○○所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段00-11、00-12、00-13、00-35、00-37等5筆地號土地（下合稱系爭土地），並於96年6月7日領得權利移轉證書。黃○○、上訴人金億育樂事業有限公司（下稱金億公司）於系爭土地上興建如原判決附表、附圖（下稱附表、附圖）所示編號A1至A81未辦理第一次建物登記之地上物（下稱系爭地上物）。黃○○於85年6月間將其興建之地上物讓與金億公司，金億公司再於95年間將系爭地上物讓與訴外人○○開發建設股份有限公司（下稱○○公司）指定之上訴人潘俊榮（下稱潘俊榮，與金億公司合稱上訴人），故潘俊榮為系爭地上物之事實上處分權人，以占有改定方式取得系爭地上物之間接占有，而與金億公司共同占有系爭土地，然無正當權源，致被上訴人受有每月相當於租金即按系爭土地申報地價年息3%計算之新臺幣（下同）4,535元損害。爰依所有物返還請求權及不當得利、侵權行為之法律關係，求為命潘俊榮拆除系爭地上物，並與金億公司共同返還系爭土地，及自96年7月31日起至98年9月1日止按月共同給付被上訴人4,535元，暨金億公司自98年9月2日起至返還系爭土地之日即98年10月22日止按月給付2,267元5角之判決等語【被上訴人於原審起訴請求上訴人共同將系爭地上物拆除，將系爭土地騰空返還被上訴人，並應自96年6月7日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付被上訴人2萬2,677元。原審判決潘俊榮應將系爭地上物如附圖所示A1至A81拆除騰空後，與金億公司共同返還系爭土地全部，並共同自96年6月7日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人4,535元；駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就敗訴部分各別提起上訴，金億公司於本院前審提起反訴，先位之訴請求確認金億公司就系爭土地有法定地上權存在，備位之訴請求確認金億公司就系爭土地如系爭地上物所在部分之法定租賃權存在。被上訴人就其敗訴部分（即請求金億公司拆除系爭地上物及上訴人連帶給付超過4,535元之不當得利及損害賠償部分），未聲明不服，已告確定。本院98年度重上字第353號判決（下稱前審判決）將原審所命潘俊榮拆除系爭地上物並返還系爭土地與自96年7月31日起按月給付不當得利部分廢棄，改判駁回被上訴人在原審之訴，另駁回潘俊榮其餘上訴、金億公司之上訴及反訴。金億公司及被上訴人就其敗訴部分各自提起上訴，潘俊榮則就本院前審維持原審所命自96年6月7日起至96年7月30日之不當得利部分，未聲明不服，亦已告確定。最高法院除維持本院前審駁回金億公司反訴先位之訴請求確認法定地上權存在之判決外，將前審判決廢棄發回本院，關於金億公司反訴先位之訴部分業經判決敗訴確定。本院更㈠審判決廢棄原審所命潘俊榮自98年9月2日起至返還系爭土地之日止按月給付2,267元5角部分，改判駁回被上訴人之訴，並駁回潘俊榮其餘上訴，另駁回金億公司之上訴及反訴。金億公司、潘俊榮就其敗訴部分提起上訴，經最高法院102年度台上字第2204號判決廢棄發回。被上訴人嗣於本院更㈡審為訴之追加，追加主張如金億公司方為系爭地上物之事實上處分權人，追加備位之訴依不當得利之法律關係，求為命金億公司給付91萬1,986元，及自98年10月22日起算法定遲延利息之判決。本院更㈡審判決原判決除確定部分外廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回，確認金億公司就系爭土地上如附表及附圖所示編號A1至A81地上物所在部分之法定租賃權關係存在，並駁回被上訴人追加之訴。被上訴人不服，提起上訴，最高法院104年度台上字第969號判決除駁回被上訴人請求潘俊榮拆除系爭地上物、返還系爭土地之上訴，而告確定外，將本院更㈡審判決其餘部分（即駁回被上訴人請求上訴人自96年7月31日起至98年9月1日止按月共同給付4,535元，金億公司返還系爭土地及自98年9月2日起至98年10月22日按月給付2,267元5角之訴與追加之訴，金億公司反訴備位之訴即確認金億公司之法定租賃權關係存在）廢棄發回。本院更㈢審判決則除確定部分外，廢棄原判決命金億公司返還超過如附表及附圖編號所示A1、A4、A6至A15、A18、A20、A21、A23、A25至A32、A54至A59、A61至A66、A68至A70、A73、A74、A76、A78、A79、A81地上物《下合稱甲部分地上物》坐落之土地部分，及命上訴人自96年7月31日起至98年9月1日止按月共同給付超過65元，暨金億公司自98年9月2日起至98年10月22日止按月給付超過32元5角之訴部分，改判駁回被上訴人之訴，並確認金億公司就附表及附圖所示編號A2、A3、A5、A16、A17、A19、A22、A24、A33至A53、A60、A67、A71、A72、A75、A77、A80地上物《下合稱乙部分地上物》坐落土地部分之法定租賃權關係存在，駁回上訴人其餘上訴及金億公司其餘反訴，並駁回被上訴人追加之訴。上訴人就其敗訴部分及金億公司就其反訴敗訴部分，均未聲明不服，已告確定。被上訴人就其敗訴部分提起上訴，經最高法院105年度台上字第1201號判決駁回被上訴人請求金億公司返還乙部分地上物坐落土地之訴及追加之訴，暨確認金億公司與被上訴人就乙部分地上物坐落土地部分之法定租賃關係存在，而告確定外，將本院更㈢審判決其餘部分（即駁回被上訴人請求金億公司返還甲、乙部分地上物以外之系爭土地《下稱丙部分土地》，及自98年9月2日起至同年10月22日止按月給付2,235元，暨上訴人自96年7月31日起至98年9月1日止按月共同給付4,470元之訴）廢棄發回，是本院僅就上開廢棄發回部分審理（未繫屬本院者，不予論述）】。被上訴人於本院之答辯聲明：上訴駁回。
二、金億公司則以：系爭地上物均為黃○○興建，與系爭土地原同屬黃○○一人所有，嗣金億公司因黃○○讓與而為系爭地上物之事實上處分權人，系爭土地則於96年6月15日由被上訴人拍定取得，依民法第425條之1法定租賃權規定及最高法院48年台上字第1457號判例，金億公司對丙部分土地亦有法定租賃權，非無權占有，對於乙、丙部分土地亦無不當得利或侵權行為可言等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決（除確定部分外）不利於金億公司部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判，均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、潘俊榮則以：系爭土地及系爭地上物原均為黃○○所有，嗣系爭地上物輾轉讓與金億公司、潘俊榮，系爭土地則由被上訴人拍定取得，依民法第425條之1規定，應推定潘俊榮就系爭土地有法定租賃權存在。又系爭地上物原為○○○○園區之一部分，有整體之經濟價值，不能將丙部分土地與系爭地上物坐落之土地切割而否定其經濟價值等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決（除確定部分外）不利於潘俊榮部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院更㈢審卷第132頁背面至133頁、本院卷第18頁背面、第25-26頁、第45頁）㈠系爭土地原為黃○○所有，嗣由其債權人余○○、臺灣銀行
股份有限公司聲請原法院以系爭執行事件執行拍賣，經被上訴人於95年5月17日以1億0,168萬8,899元拍定，於96年6月7日領得原法院發給之權利移轉證書，於96年6月15日完成所有權登記。有系爭土地地籍圖謄本、所有權移轉前後土地登記謄本在卷(見原審卷㈠第7-12頁、第123-130頁)。
㈡系爭土地上坐落有未辦理保存登記之門牌號碼宜蘭縣○○鎮
○○路○○○○○號「○○○○」遊樂區，亦即如附表及附圖所示編號A1至A81之系爭地上物，而其占用位置、面積均如附表及附圖所示，亦經原審會同地政人員完成現場勘驗測量明確，並有勘驗筆錄、現場照片在卷（見原審卷㈠第39-71頁），復有宜蘭縣宜蘭地政事務所97年4月1日宜地二08字第0970003196號函檢送之土地建物面積計算清冊及土地丈成果圖在卷（見原審卷㈠第73-79頁）。
㈢被上訴人於95年5月17日拍定系爭土地後，潘俊榮隨於95年7
月25日提起確認優先承買權存在之訴訟，經原法院以95年度重訴字第32號受理後，於96年4月20日判決潘俊榮敗訴，並於96年5月24日確定在案。潘俊榮另就張有為以金億公司為債務人，於95年9月29日聲請原法院以95年度執字第6424號執行查封、鑑價拍賣系爭地上物中18筆地上物為由，向原法院提起第三人異議之訴，經原法院以95年度重訴字第52號受理後，於96年4月20日判決潘俊榮敗訴，並於96年5月24日確定在案。有原法院上開判決影本在卷(見原審卷㈠第13-23頁、本院98年度重上字第353號卷〈下稱重上卷〉第56-62頁)。
㈣金億公司係於75年8月13日設立登記（原法定代理人為黃○
○），由原法院以87年度執字第2880號執行拍賣黃○○等之股份，於90年3月間由吳燄明等承受，90年4月20日變更其法定代理人為吳燄明，96年7月3日變更其法定代理人為劉素淨，99年2月4日再變更其法定代理人為吳燄明，有原法院90年3月29日宜院耀民執午87執2880字第16959號函及金億公司歷次變更登記表影本在卷(見原審卷㈠第110-113頁、重上卷第268頁）。
㈤張有為以金億公司為債務人，於95年9月29日聲請原法院以
95年度執字第6424號（嗣變更為97年度執字第4683號、97年度執字第14925號）執行查封、鑑價拍賣系爭地上物中18筆地上物，尚未拍定之際，經被上訴人持原判決聲請假執行，原法院以98年度司執字第6844號受理後，於98年10月22日執行拆除系爭地上物，而黃○○所居住編號A53、A70之地上物，亦經被上訴人於99年2月1日陳報拆除完畢。有原法院民事執行處97年1月29日宜院瑞執95執辛字第6424號、97年9月24日宜院瑞97執辛字第4683號、98年4月30日宜院瑞97執辛字第14925號、98年11月18日（98年度司執字第6844號）等4件執行通知及3張現場照片等書證影本在卷（見重上卷第73-80頁、第185頁、第211-214頁）。
㈥黃○○曾於85年6月3日出具承諾切結書(見重上卷第126頁）。
五、被上訴人主張上訴人無權占有丙部分土地，得依民法第767條規定請求金億公司返還，並依不當得利及侵權行為規定，請求上訴人給付占有丙部分土地之不當得利、損害賠償等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。則金億公司占有丙部分土地，有無合法正當權源？被上訴人就遭占用之丙部分土地，請求上訴人返還不當得利或負損害賠償責任，有無理由？如有理由，其金額應為若干？為本件之爭點，茲論述如下：
㈠金億公司占有丙部分土地，有無合法正當權源？⒈按89年5月5日施行之民法第425條之1規定「土地及其土地上
之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例要旨參照），而推定有租賃關係。此規範目的在於房屋之價值不菲，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響（最高法院102年度台上字第2204號判決意旨參照）。惟法定租賃權之成立仍須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件（最高法院104年度台上字第969號判決、102年度台上字第1508號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭土地上有地上物設置部分，僅限於如附表及附圖
所示編號A1至A81之甲、乙部分地上物乙情，已為兩造所不爭；故系爭土地扣除甲、乙部分地上物坐落之土地後所餘之丙部分土地，既為無任何房屋或地上物之空地，揆諸前揭說明，丙部分土地自無法定租賃關係存在。故金億公司占有丙部分土地，並無合法正當權源，則被上訴人依民法第767條規定，請求金億公司返還所占有之丙部分土地，自屬有據。㈡被上訴人就遭占用之丙部分土地，請求上訴人返還不當得利
或負損害賠償責任，有無理由？金額應為若干？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；另無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1項、第179條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查金億公司係於95年間與○○公司簽定買賣契約，將系爭地上物全部事實上處分權讓與○○公司指定之第三人即潘俊榮，並以占有改定方式使潘俊榮取得系爭地上物之間接占有，且與潘俊榮共同占有系爭土地，潘俊榮至98年9月1日始將系爭地上物及土地之占有返還金億公司；被上訴人係於96年6月7日取得系爭土地所有權，並以原判決聲請假執行，系爭地上物於98年10月22日經執行拆除並返還系爭土地予被上訴人，潘俊榮就本院前審維持原審所命自96年6月7日起至96年7月30日之不當得利部分，未聲明不服，已告確定等情，均如前述，並有原法院強制執行通知在卷可憑（見本院重上卷第185頁）。則上訴人就丙部分土地既屬無權占有，被上訴人就此部分依不當得利之法律關係，訴請上訴人給付相當於租金之不當得利，於法自無不合（侵權行為損害賠償請求權部分已無庸審酌）。至乙部分地上物就所坐落之系爭土地部分，既經確認金億公司有法定租賃關係存在，非屬無權占有，則被上訴人就此部分依侵權行為及不當得利之法律關係，訴請上訴人給付乙部分地上物占用部分土地之不當得利或損害金，即有未合。
⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。又土地所有權人依土地法申報之地價，為法定地價。土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價百分之80為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條亦有明文。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地坐落宜蘭縣○○鎮○○○上，經○○公路（○○○○線）連○○○鎮○○路可抵達，為對外唯一連外道路，處於山林之中，附近住家鮮少，對外缺乏生活及商業機能，前經原土地所有權人開發為育樂休閒園區，現已無經營等情，業經原審於97年1月18日會同兩造至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見原審卷㈠第39-71頁）；參以系爭土地於96年至98年之申報地價均為每平方公尺17元，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷㈠第8-12頁、原法院98年度司執字第6844號卷第18-22頁）。是本院審酌上情即系爭土地之繁榮程度、利用情形、所在位置、周遭環境及上訴人所受利益，認系爭土地申報地價以年息3%計算相當於租金之不當得利，應為適當，且兩造對此亦無意見（見本院更㈢審卷第142頁背面）。
⒊經查，甲部分地上物坐落系爭土地面積合計1,539.77平方公
尺，乙部分地上物坐落系爭土地面積合計5,208.89平方公尺，則系爭土地總面積10萬6,717平方公尺扣除上開甲、乙2部分地上物所占用之土地面積後，丙部分土地面積應為9萬9,9
68.34平方公尺。依系爭土地申報地價每平方公尺17元按年息3%計算，即每月以4,249元為允洽（計算式：17元×99,96
8.34平方公尺×3%÷12月＝4,249元，元以下四捨五入）。準此，被上訴人請求上訴人自96年7月31日起至98年9月1日止之共同占有丙部分土地期間，應按月共同給付被上訴人4,249元，應予准許。又自98年9月2日起至98年10月22日止，雖由金億公司單獨占有丙部分土地，惟因被上訴人對原審判決命潘俊榮與金億公司共同給付已不爭執，而本件共同給付係可分之給付，依民法第271條第1項規定，應平均分擔之，則被上訴人就此部分期間請求金億公司按月給付被上訴人2,124元5角，亦屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由。
六、綜上所述，除原判決確定部分外，被上訴人依民法第767條之規定，請求金億公司返還丙部分土地，並依侵權行為及不當得利之法律關係，擇一請求潘俊榮及金億公司應自96年7月31日起至98年9月1日止，就所占用之丙部分土地，按月給付被上訴人4,249元，及金億公司應自98年9月2日起至返還丙部分土地之日即98年10月22日止按月給付被上訴人2,124元5角部分，自屬正當，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，不應准許，該部分假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。原審除確定部分外，就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，自有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審判命金億公司返還丙部分土地，及命上訴人如數給付，並為准、免假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一論駁必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
民事第四庭
審判長法 官 陳靜芬
法 官 陳清怡法 官 林玉珮正本係照原本作成。
金億育樂事業有限公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
書記官 林敬傑附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。