臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第141號上 訴 人即被上訴人 周為春訴訟代理人 張建鳴律師
林宜君律師上 一 人複代理人 蔡宜庭律師被上訴人即上訴人 林高明美法定代理人 林雅娟訴訟代理人 張世興律師複代理人 郭懿瑩上列當事人間請求返還土地等事件，兩造對於中華民國104年12月23日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第409號第一審判決各自提起上訴，本院於107年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回周為春後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
林高明美應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地上如附圖三所示編號B、C、D-1部分之建物拆除，並將各該占用部分之土地返還予周為春；林高明美應將坐落上開土地上如附圖二所示編號E部分之土地返還予周為春。
林高明美應給付周為春新臺幣壹拾陸萬伍仟參佰柒拾捌元，及自民國一○四年八月二十日起至返還上開土地之日止，按年於每年八月十九日給付周為春新臺幣肆萬壹仟伍佰壹拾玖元。
周為春之其餘上訴及林高明美之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用，關於周為春上訴部分，由林高明美負擔十分之一，餘由周為春負擔；關於林高明美上訴部分，由林高明美負擔。
本判決第二項所命給付，於周為春以新臺幣玖拾貳萬元供擔保後得假執行；但林高明美以新臺幣貳佰柒拾柒萬肆仟貳佰伍拾壹元供擔保後得免為假執行。
本判決第三項所命給付，於周為春以新臺幣伍萬元供擔保後得假執行；但林高明美以新臺幣壹拾陸萬伍仟參佰柒拾捌元供擔保後得免為假執行。
周為春其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被上訴人即上訴人林高明美（下稱林高明美）於本院訴訟進行中經原法院於民國107年1月3日以106年度監宣字第325號裁定，宣告為受監護宣告之人，並選定林雅娟（林高明美之女）為其監護人（見本院卷㈢第198至200頁），林雅娟於107年3月5日具狀聲明承受訴訟為林高明美法定代理人（見本院卷㈣第9頁、第41頁），核無不合，合先敘明。
二、林高明美抗辯其於102年5月28日起因罹患巴金森氏症、失智症，經鑑定無自理生活能力，已不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果，故在林雅娟聲明承受訴訟為其法定代理人之前，其未經合法代理，訴訟程序有重大瑕疵，應廢棄發回原法院，以維當事人權益云云，固據提出106年6月30日臺北榮民總醫院診斷證明書、該院102年5月28日身心障礙鑑定報告及身心障礙者鑑定表為證（見本院卷㈢第29頁、第79至85頁）。惟查，該診斷證明書雖載：「該患者（林高明美）2012年3月6日親自到診，診斷有巴金森氏症，長期追蹤後，認知功能也退化，自102年5月28日起，經鑑定已無自理生活能力」，但參以臺北榮民總醫院於107年4月9日以北總神字第1070001692號函覆本院謂：㈠患者（林高明美）於106年6月30日診斷書紀錄所載「長期追蹤後，認知功能也退化，自102年5月28日起，經鑑定已無自理生活能力」，該敘述不包含「因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果」；㈡患者於102年5月28日的身心障礙鑑定報告以及身心障礙者鑑定表，由於為初階評估，無法明確說明其精神狀態能否就訴訟案件，做有意思能力委任律師代理職權，因此無法認定患者「因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果」等語（見本院卷㈣第59至76頁），及於107年5月31日以北總神字第1070002212號函覆本院稱：欲了解病患於104年3月1日起至105年2月28日之就診紀錄，依看診紀錄該病患自103年5月26日後，便停止回診，直至105年1月26日才有回診紀錄，依據105年1月26日之病歷紀錄，該病患認知功能已較103年5月26日差，故105年1月26日起停止失智症用藥，但無法依當日紀錄，回溯當日個案是否有能力完整陳述病情，或當時溝通的細節等情（見本院卷㈣第133至275頁），要難僅憑該診斷證明書、身心障礙鑑定報告及身心障礙者鑑定表，遽認林高明美於原審104年4月2日委任王中平律師、蕭閔駿律師、朱俊穎律師及林雅娟為訴訟代理人時（見原審卷㈠第64至66頁委任狀），或於本院105年3月11日委任王中平律師、朱俊穎律師為訴訟代理人時（見本院卷㈠第61至62頁，該二名律師分別於106年9月22日、106年9月25日具狀解除委任），係無行為能力，或無意識或精神錯亂中所為，而謂該等訴訟代理人無代理權，林高明美於訴訟未經合法代理。且衡諸王中平律師、朱俊穎律師及林雅娟以林高明美訴訟代理人身分於104年4月9日在原審參與調解（見原審卷㈠第62至63頁、第67頁），果林高明美於原審該委任係未經合法代理，林雅娟不可能於該時不提出異議；若林高明美上開在原審及本院之委任係未經合法委任，林雅娟不可能不知而直到106年8月9日始具狀向本院陳報之理。再參以林高明美於103年至105年間，均有委任林雅娟或林欽明（林高明美之夫）向臺北市萬華區戶政事務所申請辦理印鑑證明，並其中103年7月31日、103年8月15日之臺北市戶政事務所為民服務「到府服務」紀錄表亦載明林高明美當時意識清楚、口語表達明確，有意願辦理等情，有該等申請書及委任書、「到府服務」紀錄表可按（見本院卷㈢第183至188頁），尤見林雅娟聲稱林高明美自102年5月28日起已不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果云云，應屬不實。另林雅娟雖於106年7月4日向原法院聲請宣告林高明美為受監護宣告之人，並經原法院於107年1月3日以106年度監宣字第325號裁定宣告林高明美為受監護宣告之人，有該裁定足憑（見本院卷㈢第198頁），復經本院調取該案卷核閱無訛，惟依該裁定記載：「鑑定結果：相對人（林高明美）於101年3月6日因巴金森氏症初診，嗣持續看診至105年10月31日，相對人除巴金森氏症症狀持續惡化外，其認知功能檢查亦持續退化。鑑定時坐輪椅，意識清楚，面無表情亦無眼神接觸，對問話無言語反應，無法適切表達情緒及想法，認知功能嚴重障礙。相對人目前需人24小時照護，無法自行進食，大小便失禁使用尿布及尿管，穿衣及血(應係盥之誤)洗皆需人協助，無法站立及行走，亦無法言語，日常生活完全需人協助，據其精神狀態檢查顯示，相對人目前心神狀態應有『不能為意思表示或受意思表示，亦不能辨識其意思表示之效果』之情形，不能管理處分自己財產，亦無回復之可能性等語，有本院106年8月29日訊問筆錄及臺北榮民總醫院106年9月7日函附之精神鑑定報告書存卷可稽。堪認相對人已達不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果，符合受監護宣告之要件，爰依法宣告其為受監護宣告之人」等語，可知林高明美之認知功能係持續退化，至106年9月7日鑑定時確定其心神狀態有「不能為意思表示或受意思表示，亦不能辨識其意思表示之效果」之情形，非謂林高明美之心神狀態於102年5月28日起已有該情狀，或於上開原審及本院委任訴訟代理人時已有該情狀，故亦難據此謂林高明美未經合法代理。準此，林高明美以林雅娟聲明承受訴訟為其法定代理人之前，其未經合法代理為由，抗辯本件訴訟程序有重大瑕疵，應廢棄發回原法院云云，委無可採。
三、林高明美另就其有無經合法代理之爭點，依民事訴訟法第383條規定請求本院先為中間判決一節（見本院卷㈣第299至303頁）。按民事訴訟法第383條係規定各種獨立之攻擊或防禦方法，達於可為裁判之程度者，法院得為中間判決，是遇有此種情形時，為中間判決與否，應依法院之意見定之，並非必須為中間判決。若獨立之攻擊或防禦方法達於可為裁判之程度，同時訴訟亦已可為裁判者，即應逕為終局裁判，不得復為中間判決，尤不許當事人以未為中間判決為上訴理由（最高法院27年上字第1045號判例參照）。查林高明美所稱上開爭點，已據上訴人即被上訴人周為春（下稱周為春）答辯在案，而本院於審理後亦認本件訴訟達於可為裁判之程度，理由詳如後述，是本件尚無先為中間判決之必要，林高明美此部分請求，尚難准許。
貳、實體方面：
一、周為春主張：伊於96年12月20日向訴外人洪淑秋購買坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地(下稱系爭土地)，並於同年月27日完成移轉登記。系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○號建物(下稱系爭建物)為林高明美所有。兩造就系爭土地有不定期租地建屋契約存在(下稱系爭租約)，雖經兩造參與之原法院96年度重訴字第80號、鈞院99年度重上字第17號及最高法院101年度台上字第1763號返還不當得利事件確定判決理由中所認定在案(下稱前案)，惟林高明美自伊登記為系爭土地之所有權人以來，未付租金，積欠地租達二年以上，經伊於104年2月24日定期催告支付，置之不理，伊已依土地法第103條第4款規定，於同年3月10日以存證信函向其終止系爭租約；且林高明美興建系爭建物，違反建築技術規則建築設計施工篇第110條之1規定，未保留防火間隔，且違反臺北市土地使用分區管制自治條例之建蔽率與容積率限制規定，致生危害於公共安全，伊亦得依土地法第103條第2款規定終止系爭租約，並請求林高明美將如附圖二所示編號A、C、D-1部分之建物拆除，將該占用土地返還予伊。倘認系爭租約未經終止，系爭土地租金自65年間承租以來未經調整，原訂租金每半年收取新臺幣(下同)912元顯非合理，伊得請求調整為按申報地價年息10%計算每年租金。另林高明美於前案現場勘驗後，擅自擴建如附圖二所示編號B部分之建物，並占用如附圖二所示編號E部分之土地作為停車位，伊得請求林高明美拆除該建物並返還各占用土地。又林高明美無權占有上開土地，受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害等情。爰依民法第455條、第767條第1項、第442條、第179條規定，求為：㈠先位聲明命林高明美應將系爭土地上如附圖二所示編號A、C、D-1部分之建物拆除，並將該部分占用面積計99.41平方公尺之土地返還予伊；備位聲明：林高明美承租伊所有系爭土地、面積共98平方公尺範圍內之土地租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為按申報地價10%計算每年之租金。㈡林高明美應將系爭土地上如附圖二所示編號B部分之建物拆除，並將該部分占用面積
7.74平方公尺之土地返還予伊。㈢林高明美應將系爭土地上如附圖二所示編號E部分停車位面積4.51平方公尺之土地返還予伊。㈣林高明美應給付伊40萬2846元，及自104年8月20日起至返還上開土地之日止，按年於每年8月19日給付伊42萬7993元之判決（原審判命林高明美承租周為春所有系爭土地面積共計98平方公尺，其年租金應自104年3月27日起，調整為按土地申報地價年息8%計算。而駁回周為春其餘之訴。
兩造各對其敗訴部分不服提起上訴）。並於本院上訴聲明：
㈠原判決關於駁回周為春後開第㈡㈢㈣㈤項之訴部分廢棄。
㈡先位聲明：林高明美應將系爭土地上如附圖二所示編號A、C、D-1部分之建物拆除，並將該部分占用面積計99.41平方公尺之土地返還予周為春；備位聲明：林高明美承租周為春所有系爭土地、面積共98平方公尺範圍內之土地租金，除原審判准調整金額外，應再增加自起訴狀繕本送達翌日起，調整為按申報地價2%（即與原審判准8%合計10%）計算每年租金。㈢林高明美應將系爭土地上如附圖二所示編號B部分之建物拆除，並將該部分占用面積7.74平方公尺之土地返還予周為春。㈣林高明美應將系爭土地上如附圖二所示編號E部分停車位面積4.51平方公尺之土地返還予周為春。㈤林高明美應給付周為春40萬2846元，及自104年8月20日起至返還上開土地之日止，按年於每年8月19日給付周為春42萬7993元。㈥除上開備位聲明外，其餘願供擔保請准宣告假執行。
另對林高明美上訴之答辯聲明：駁回林高明美之上訴。
二、林高明美則以：伊早年承租系爭土地建屋，與周為春前手成立不定期租約，歷年來均由出租人即前手土地所有人洪姓家族派代表前來向伊收取租金，依約屬於往取之債，而周為春取得系爭土地所有權並承受原租賃契約後，未主動向伊收取租金，伊自無給付遲延責任，且周為春104年2月24日催告函內容未表明催告給付之金額、範圍、方法，不生催告效力，並周為春故以虛設地址、拒收等方法使伊無法對其給付租金，係以不正之方法達成其終止租約之目的，應視為不成就，周為春於104年3月10日所為終止租約，不生效力。又伊於系爭土地上所建系爭建物，縱有違反建築技術規則之情事，僅屬私有建築違反許可之規定，且未危害於公共安全，與土地法第103條第2款規定供違反法令之使用有間，周為春以此終止租約，亦不合法。另系爭土地租金並無過低情形，周為春不得請求調高租金。又如附圖二所示編號B部分之建物於前案訴訟時已存在，如附圖二所示編號C、D-1部分之前方遮雨棚，均未附著土地，僅供遮雨之用，應係原地主出租系爭土地予伊使用之容許範圍，不應認屬無權占有。再伊基於租賃關係占有系爭土地，無不當得利情事等語為辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於林高明美部分廢棄。㈡上開廢棄部分，周為春在第一審之訴駁回。另對周為春上訴之答辯聲明：㈠周為春之上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、查，㈠周為春於96年12月20日向洪淑秋購入系爭土地，並於同年月27日登記為所有權人；㈡林高明美為系爭土地上之系爭建物所有權人；㈢前案確定判決認定兩造就系爭土地有不定期基地租賃關係存在；㈣系爭建物占用系爭土地，如附圖二所示編號A、B、C、D-1部分，面積共107.15平方公尺；㈤林高明美占有系爭土地如附圖二所示編號E部分之土地作為停車使用，面積4.51平方公尺；㈥周為春於104年2月24日以臺北成功郵局第158號存證信函催告林高明美於10日內給付租金，林高明美於翌(25)日收受該存證信函；㈦林高明美於104年3月4日以臺北莒光郵局第76號存證信函函詢周為春租金金額，因「原址查無此人」遭退回；㈧周為春於104年3月10日以國史館郵局第105號存證信函通知林高明美終止系爭租約，林高明美於同年月12日收受；㈨林高明美於104年3月16日寄發臺北莒光郵局第95號存證信函予周為春訴代；㈩林高明美於104年3月20日以六張犁郵局第164號存證信函檢附2萬7630元匯票給付租金，於同日送達周為春訴代處。林高明美再於同年月23日寄發六張犁郵局第168號存證信函予周為春，但因「原址查無此人」遭退回。周為春則於同年月26日將上開匯票退還與林高明美，林高明美於同年4月2日將上開匯票金額辦理提存等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、前案判決、存證信函、回執、退件信封可稽（見原審卷㈠第10至49頁、第52至54頁、第133至152頁、第106至182頁），且經原審會同兩造及地政事務所人員現場勘驗測量，製有勘驗筆錄（見原審卷㈠第277至295頁）、土地複丈成果圖（見原審卷㈠第310頁）足憑，復經本院調取前案案卷核閱無訛，堪認為真實。
四、本院應審究者為：㈠周為春依土地法第103條第4款、第2款終止系爭租約，並依民法第455條、第767條第1項規定，請求林高明美將系爭土地上如附圖二所示編號A、C、D-1部分之建物拆除，將該部分占用面積計99.41平方公尺之土地返還予其，是否有理？㈡周為春依民法第442條規定，請求林高明美承租其所有系爭土地、面積共98平方公尺範圍內之土地租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為按申報地價10%計算每年租金，是否有理？㈢周為春依民法第767條第1項規定，請求林高明美應將系爭土地上如附圖二所示編號B部分之建物拆除，並將該部分占用面積7.74平方公尺之土地返還予其，及請求林高明美應將系爭土地上如附圖二所示編號E部分停車位面積4.51平方公尺之土地返還予其，是否有理？㈣周為春依民法第179條規定，請求林高明美應給付其40萬2846元，及自104年8月20日起至返還上開土地之日止，按年於每年8月19日給付其42萬7993元，是否有理？茲分別論述如下：
㈠周為春依土地法第103條第4款、第2款終止系爭租約，並依
民法第455條、第767條第1項規定，請求林高明美將系爭土地上如附圖二所示編號A、C、D-1部分之建物拆除，將該部分占用面積計99.41平方公尺之土地返還予其，是否有理？⒈按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列情形之
一，出租人不得收回，土地法有關租地建屋之規定，係為防止土地投機，並保護基地承租人利益而設。次按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人不得收回，土地法第103條第4款定有明文。又依契約應由出租人赴承租人處收取租金，而出租人並未赴承租人處收租者，則祇構成出租人受領之遲延，不能謂為承租人之欠租，設此際承租人業已催告出租人收租，或已將租金提存者，其不能謂承租人欠租固不待言，縱或承租人未為此項催告或提存，其不能構成承租人之欠租責任亦同。另基地出租人以承租人積欠租金達二年以上而收回該基地時，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收回土地。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在。又所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任（最高法院52年台上字第1324號判例、69年台上字第1280號判例，72年度台上字第4249號判決意旨參照）。經查：
⑴林高明美抗辯系爭土地自原地主出租以來，均由原地主
洪姓家族之各房輪派代表前來向其前手黃阿路、黃阿海及其收取租金，並開立收據一節，業據其提出收據、存證信函（其上載有「歷年來承蒙貴管理人到宅收取租金」、「已逾收租期間未蒙貴管理人駕臨到宅收取租金」等語）為證（見原審卷㈠第183至199頁），復佐以證人劉李阿品於前案證稱：向洪姓家族承租土地之藍李香係我40年的鄰居，藍李香均有支付租金，洪傳福來收就給他等語（見原審卷㈠第200至201頁），以及前案判決理由中認定：系爭建物占用系爭土地部分，存有基地租賃關係，觀之原承租人黃阿海執持上述租金收據載明各房代表及其他租金收據所載文句字樣，殆屬遠年舊物；被上訴人呂振興之被繼承人即原承租人呂禮生所具66年度至72年度提存書及寄發存證信函敘載：系爭土地租金受取人「洪祖厝祭祀公業管理人洪傳福」、「歷年來承蒙貴管理人到宅收取金，……已逾收租期間未蒙貴管理人駕臨到宅收取租金」等語，自亦難謂彼等各房代表非已同意出租代為簽收租金，暨其有何未合當時社會通念及一般經驗法則之情事（見原審卷㈠第48頁反面至第49頁正面）等情，足認原地主與林高明美間就系爭土地租金給付方式，係往取債務約定，即由原地主前往林高明美之住所收取租金，則周為春向原地主買受系爭土地承受原基地租賃關係後，自應依循原地主與林高明美間所約定租金收取方式，以往取方式至林高明美住所即系爭建物所在地收取租金才是。周為春主張系爭土地租金收取方式屬赴償之債，係以其（出租人）住所地為清償地云云，不足以取。
⑵周為春自96年12月27日取得系爭土地所有權後，迄104
年2月24日寄發存證信函向林高明美催告於10日內給付租金前，未曾至林高明美之住所收取租金而遭林高明美拒絕給付乙情，為兩造所不爭，依上說明，林高明美自無支付租金遲延之情形，是以周為春主張林高明美自其登記為系爭土地之所有權人以來，未付租金，積欠地租達二年以上乙節，難認有據。又觀諸周為春於104年2月24日以臺北成功郵局第158號存證信函催告林高明美於10日內給付租金，經林高明美於翌（25）日收受後，林高明美隨即依周為春該存證信函所載之地址（即臺北市○○區○○路○段○○○巷○○號3樓），於同年3月4日以臺北莒光郵局第76號存證信函函詢周為春租金金額，此信函因「原址查無此人」而遭退回，周為春隨後又於同年3月10日以國史館郵局第105號存證信函通知林高明美終止系爭租約，林高明美於同年月12日收受後，隨即依周為春於104年2月24日存證信函上所載之另一地址（即臺北市○○區○○○路○段○○號4樓，周為春訴訟代理人張建鳴律師之地址），於104年3月16日寄發臺北莒光郵局第95號存證信函予周為春之訴訟代理人，表示願意就租金金額及給付方式進行協商；林高明美又於同年3月20日以六張犁郵局第164號存證信函檢附2萬7630元匯票予周為春給付租金，於同日送達周為春之訴訟代理人之上開臺北市○○區○○○路地址；林高明美再於同年月23日寄發六張犁郵局第168號存證信函至上開臺北市○○區○○路4段地址予周為春，表示已將租金寄至前揭臺北市○○區○○○路地址，但因「原址查無此人」遭退回，周為春則於同年月26日將上開匯票退還與林高明美，林高明美於同年4月2日將上開匯票金額辦理提存等情，有存證信函、信封封面、中華郵政掛號郵件收件回執及郵政匯票可憑（見原審卷㈠第52至54頁、第133至152頁），並為兩造所不爭（見原審卷㈡第19頁），尤見周為春僅以存證信函要求林高明美給付租金，並未前往林高明美之住所收取租金，林高明美自不負給付遲延之責任，況且林高明美曾多次依循周為春存證信函上所載之地址回覆周為春表示有意願給付租金，甚至依林高明美與原系爭土地所有權人所約定之租金計算方式給付租金，然均遭以「原址查無此人」為由退回，顯然林高明美確有意給付租金，但周為春並未依約赴林高明美處收租，此情只構成周為春受領租金之遲延，不能謂為林高明美欠租，且由上開存證信函往來情形，林高明美辯稱周為春故以虛設地址、拒收等方法使其無法對周為春給付租金，周為春係以不正之方法達成其終止租約之目的乙節，亦非全然無據，周為春不無濫用其收取租金之權利，有違誠信原則。從而，周為春以林高明美積欠地租達二年以上，經其定期催告屆滿不為支付，主張依土地法第103條第4款規定終止系爭租約，於法不合，不生終止租約之效力。
⒉按租用建築房屋之基地，非因承租人以基地供違反法令之使用，出租人不得收回。土地法第103條第2款定有明文。
又土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符。再土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。倘承租人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用（最高法院41年台上字第95號判例、89年度台上字第1018號判決意旨參照）。經查，周為春雖主張林高明美於系爭土地上所建之系爭建物，違反建築技術規則建築設計施工篇第110條之1規定，未保留防火間隔，且違反臺北市土地使用分區管制自治條例之建蔽率與容積率限制規定，致生危害於公共安全，其得依土地法第103條第2款規定終止系爭租約云云。惟林高明美興建系爭建物係以「供」居住之目的使用，而居住使用之目的並非違反法令之使用，縱有違反建築法令關於保留防火間隔之情形，僅屬建築管理法令之行政違章，非屬土地法第103條第2款所定之供違反法令使用之情形，且經原審函詢臺北市政府消防局、臺北市建築管理工程處等主管機關以查明系爭建物有無未依法留設防火間隔或其他違反消防安全、建築法令情形，臺北市政府消防局函覆謂：現場為2層樓住宅，非屬供公眾使用建築物，依規定免設消防安全設備，惟現場自設2具滅火器，性能尚符合規定等語；臺北市建築管理工程處函覆稱：有關案址建物有無未依法留設防火巷乙節，經查該既有建物無申請建造執照紀錄，無資料可稽。另有關案址有無其他違反建築法令情形，經查本府建築管理資訊系統，案址係屬83年底以前之既存違建，惟經調閱資料現場比對新增雨棚不符規定，本處已完成查報作業，俟完成行政送達程序後，依序執行等語，有臺北市政府消防局104年7月29日北市消預字第10436277300號函、臺北市建築管理工程處104年9月9日北市都建查字第10468416700號函在卷可稽（見原審卷㈠第308頁、原審卷㈡第94頁），足見系爭建物僅有新增雨棚部分未符建管法令，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用。另系爭建物縱有違反關於建蔽率與容積率限制規定之建築法令，僅屬行政上之違章，亦難認係以基地或基地上房屋供違反法令之使用，周為春復未能舉證證明前開違規情節有致生危害於公共安全之事實，自難認為與土地法第103條第2款所定之情形相符。再參諸原地主出租系爭土地予林高明美興建系爭建物由來已久，未曾對林高明美主張系爭建物有供違反法令使用之情事，周為春於96年12月間向原地主買受系爭土地並承受原租地建屋契約時亦已知悉系爭建物存在，仍受讓取得系爭土地，且於前案審理中亦皆未就此為主張，迄至前案敗訴後提起本件訴訟始為此主張，亦有違誠信原則。故周為春以林高明美使用系爭土地違反法令為由，主張依土地法第103條第2款規定終止系爭租約，應屬無據，不生終止租約之效力。
⒊周為春另主張林高明美之前手黃阿路等人起初承租系爭土
地面積僅15.20坪（約50.236平方公尺），係林高明美自79年間起偷偷將系爭建物擴建，至原審104年7月16日現場勘驗測量時已擴建如附圖二所示編號A、B、C、D-1部分面積共107.15平方公尺，該擴建部分已超出承租範圍而屬無權占有云云；惟林高明美抗辯前案96年現場勘驗測量時所測如附圖一編號B之系爭建物使用面積98平方公尺，均係在系爭租約之租地範圍內等語。查周為春上開主張，雖舉林高明美切結書、呂芳林及劉華興收據、藍李香收據、80年3月12日違建查報單、雨遮照片及圖示、林高明美承租範圍示意圖、系爭建物照片、系爭建物違章建築查報資料、建築改良物標示、黃阿路與林高明美之買賣契約、臺北市稅捐稽徵處萬華分處函、臺北市政府工務局建築管理處便箋、臺北市政府工務局建築管理處79年12月6日北市工建(違)字第52075號書函、系爭建物原有範圍示意圖為證（見原審卷㈡第64至88頁、本院卷㈠第165至167頁、第184頁、本院卷㈡第88至96頁、第70至76頁、第114至116頁、第119至130頁），惟上開證據所示之面積，縱與前案96年現場勘驗測量如附圖一所示編號B之系爭建物使用面積98平方公尺及本件原審104年現場勘驗測量如附圖二所示編號A、B、C、D-1部分面積共107.15平方公尺不符，而認林高明美承租後就系爭建物有逐步擴建之情形，衡諸原地主長期以來既無反對之意思，且兩造於前案訴訟對於96年現場勘驗測量如附圖一所示編號B之系爭建物使用面積98平方公尺乙節亦不爭執，自應認兩造就系爭土地之租賃範圍以前案測量如附圖一所示編號B之使用面積98平方公尺為準。則經本院囑託臺北市建成地政事務所就如附圖一、附圖二之土地複丈成果圖比對104年測量圖超出96年測量圖編號B部分之範圍如附圖三所示，由此可知，就如附圖二所示編號A、C、D-1部分而言，除如附圖三所示編號C（面積2.85平方公尺）、D-1（面積0.17平方公尺）部分係非屬如附圖一所示編號B之98平方公尺所涵蓋範圍而屬租賃標的範圍外之擴建，其餘均屬系爭租約承租範圍。又林高明美就上開非屬租賃範圍之如附圖三所示編號C、D-1部分，未能舉證證明有經周為春同意擴建，且土地所有權之權能，及於土地之上、下，為民法第773條所明定，該遮雨棚延伸至系爭土地之上空，與占有使用行為無異，仍屬無權占有，林高明美抗辯該部分遮雨棚，未附著土地，應係原地主出租系爭土地予其使用之容許範圍，不應認屬無權占有云云，委無可採。
⒋依上所述，周為春依土地法第103條第4款、第2款終止系
爭租約，均無理由，兩造間系爭租約既屬存在，則林高明美依租約占用租賃範圍之土地自屬有權占有，周為春就此部分請求拆除建物返還土地，並不可採。至如附圖三所示編號C、D-1部分因非屬租賃範圍，而為無權占有，周為春就此部分請求拆除建物返還土地，自屬有據。從而，周為春依民法第767條第1項規定，請求林高明美將系爭土地上如附圖三所示編號C、D-1部分之建物拆除，並將該占用之土地返還予其，洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。㈡周為春依民法第442條規定，請求林高明美承租其所有系爭
土地、面積共98平方公尺範圍內之土地租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為按申報地價10%計算每年租金，是否有理？⒈按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法
院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又租金應否增加及增加若干，應以該地經濟狀況、土地繁榮程度及鄰地租金之比較等情形為標準。又當事人在未聲請法院增減其租金前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之升降，而失其拘束雙方當事人之效力；請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院18年上字第2812號、22年上字第283號、47年台上字第1152號、48年台上字第521號判例參照）。
⒉周為春主張系爭土地租金自65年間承租以來未經調整，原訂租金每半年收取912元顯非合理，請求調整租金一節。
查系爭土地坐落於臺北市○○區○○路○○○巷，門前為不足2公尺之狹窄巷道，為2層樓建築，離○○路路口約10公尺，鄰近○○路與○○路2段路口，可步行至○○路、○○路之公車站，亦可步行至忠義國小或南機場夜市，附近交通發達、工商尚稱繁榮，生活機能方便，業經原審至現場勘驗屬實，有現場履勘筆錄、照片及附近地圖在卷可按（見原審卷㈠第275頁、第277至295頁），足見系爭土地因前述交通改善便利、商業繁榮等因素，致土地價值逐漸提高（原審卷㈡第17頁之87至104年間系爭土地之公告地價及公告土地現值資料可參），原約定所收取之地租，顯不符合土地利用價值之實際現狀，周為春請求調整租金，洵屬有據。本院斟酌上情，認系爭土地位處交通便利、商業繁盛等情，周為春請求調整林高明美承租其所有系爭土地面積98平方公尺（即如附圖一所示編號B部分）之年租金，以按土地申報地價年息8%計算為相當。逾此之請求，不應准許。又周為春以起訴狀繕本送達作為請求調整租金之意思表示，則本件調整租金之時點，應自起訴狀繕本送達林高明美翌日即104年3月27日（見原審卷㈠第60頁）起算。
㈢周為春依民法第767條第1項規定，請求林高明美應將系爭土
地上如附圖二所示編號B部分之建物拆除，並將該部分占用面積7.74平方公尺之土地返還予其，及請求林高明美應將系爭土地上如附圖二所示編號E部分停車位面積4.51平方公尺之土地返還予其，是否有理？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。查周為春主張林高明美於前案96年測量後，擴建如附圖二所示編號B部分之建物占用系爭土地面積
7.74平方公尺，及占用如附圖二所示編號E部分之土地面積
4.51平方公尺作為停車位各節，林高明美對於上開占用並不爭執，雖抗辯如附圖二所示編號B部分之建物於前案起訴時即已存在云云，惟如附圖三所示編號B部分之建物(占用土地面積6.01平方公尺)，非屬前案如附圖一編號B之98平方公尺之租賃範圍，堪認係前案勘驗測量後所擴建，且林高明美就此部分亦未能舉證證明其有經周為春同意擴建占用，另就如附圖二所示編號E部分亦無法證明占有使用之正當權源，均屬無權占有，從而周為春依民法第767條第1項規定，請求林高明美應將系爭土地上如附圖三所示編號B部分之建物拆除，並將該占用面積6.01平方公尺之土地返還予其，及請求林高明美應將系爭土地上如附圖二所示編號E部分面積4.51平方公尺之土地返還予其，均屬有據，逾此之請求，則無理由。
㈣周為春依民法第179條之規定，請求林高明美應給付其40萬
2846元，及自104年8月20日起至返還上開土地之日止，按年於每年8月19日給付其42萬7993元，是否有理？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件林高明美無權占有系爭土地如附圖三所示編號B、C、D-1部分及如附圖二所示編號E部分，面積共13.54平方公尺（計算式：6.01＋2.85＋0.17＋4.51＝13.54），已如前述，則林高明美係無法律上原因受有使用此部分土地之利益，致周為春受不能使用此部分土地之損害，依上說明，周為春自得請求林高明美返還該不當得利。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息10%為限。土地法第97條第1項定有明文。此於租用基地建築房屋均準用之，為同法第105條所明定。又土地價額依法定地價；而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價；倘土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。分別為土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條所明定。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額(最高法院68年台上字第3071號判例參照)。查系爭土地於100年至104年間之公告地價每平方公尺均為4萬7912元，依上說明，其法定地價即申報地價每平方公尺為3萬8330元，有公告地價資料足憑(見原審卷㈡第13頁)，本院審酌前揭調整系爭土地租金之上情，認林高明美使用系爭土地，可能獲得相當於租金之利益，以上開系爭土地之法定地價即申報地價總價額年息8%計算，較為公允。則關於周為春請求如附圖二所示編號A、C、D-1部分(面積共99.41平方公尺)自104年3月13日起至同年8月19日止之不當得利部分(見原審卷㈡第182至183頁)，僅於請求如附圖三所示編號C、D-1部分(面積共3.02平方公尺)之占用範圍為有理，依此計算結果，周為春得請求此部分之不當得利為4085元（計算式：
38330元×3.02平方公尺×8%×161/365日＝4085元，元以下四捨五入）；關於周為春請求如附圖二所示編號B、E部分(面積共12.25平方公尺)自104年8月19日民事變更聲明狀送達日回溯5年期間之不當得利部分(見原審卷㈡第183頁)，僅於請求如附圖三所示編號B及如附圖二所示編號E部分(面積共10.52平方公尺)之占用範圍為有理，依此計算結果，周為春得請求此部分之不當得利為16萬1293元(計算式：38330元×10.52平方公尺×8%×5年＝161293元，元以下四捨五入)；關於周為春請求自104年8月20日起至返還如附圖二所示編號A、B、C、D-1、E部分（面積共
111.66平方公尺）土地之日止之不當得利部分（見同上頁），僅於請求如附圖三所示編號B、C、D-1部分及如附圖二所示編號E部分（面積共13.54平方公尺）之占用範圍為有理，依此計算結果，周為春此部分得請求每年之不當得利為4萬1519元（計算式：38330元×13.54平方公尺×8%＝41519元，元以下四捨五入）。如上所述，周為春依民法第179條規定，請求林高明美給付16萬5378元（計算式：4085元＋161293元＝165378元），及自104年8月20日起至返還如附圖三所示編號B、C、D-1部分及如附圖二所示編號E部分之土地之日止，按年於每年8月19日給付其4萬1519元，為有理由，應予准許。逾此之請求，不應准許。
五、綜上所述，周為春依民法第767條第1項、第442條、第179條規定，請求㈠林高明美承租周為春所有系爭土地，面積共計98平方公尺，其年租金應自104年3月27日起，調整為按土地申報地價年息8%計算；㈡林高明美應將系爭土地上如附圖三所示編號B、C、D-1部分之建物拆除，並將各該占用部分之土地返還予周為春；林高明美應將系爭土地上如附圖二所示編號E部分之土地返還予周為春；㈢林高明美應給付周為春16萬5378元，及自104年8月20日起至返還上開㈡土地之日止，按年於每年8月19日給付周為春4萬1519元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。上開應准許之部分，原審就其中㈡㈢部分，為周為春敗訴之判決，尚有未合，周為春指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二，三項所示。至於上開㈠應准許之部分，原審為周為春勝訴之判決；及不應准許部分，原審判決為周為春敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，均無不合，林高明美之上訴、周為春之其餘上訴，均無理由，應予駁回。又本判決所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另周為春敗訴部分，其該部分假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件周為春之上訴為一部有理由、一部無理由，林高明美之上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 15 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張靜女
法 官 丁蓓蓓法 官 曾部倫正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 15 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。