臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第164號上 訴 人 偉翔商用物業開發股份有限公司法定代理人 黃鳳婕訴訟代理人 黃斐旻律師
張謀勝律師王建棟被上訴人 陳穎慧訴訟代理人 許俊明律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年1月14日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第625號第一審判決提起上訴 ，本院於105年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人新台幣伍佰萬元及自民國一０四年七月二十一日起至清償日止之法定利息部分，與該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，㈠原判決所命上訴人給付被上訴人新台幣伍佰萬元部分，應於被上訴人交付如附表所示不動產之同時給付之；㈡被上訴人在第一審利息之訴部分及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人就其主張之爭點，經協議簡化爭點者，應受其拘束；但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限。又未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：法院應依職權調查之事項。該事項不甚延滯訴訟者。因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者。依其他情形顯失公平者。民事訴訟法第196條第1項、第270條之1第3項、第276條第1項分別定有明文，並依同法第463條準用於第二審程序。查本件業經兩造於民國105年4月25日準備程序期日同意並協議簡化爭點如後述，嗣上訴人至同年7月20日言詞辯論期日，始當庭具狀並主張被上訴人依系爭買賣契約（詳後述）第8條第2項約定，負有保證買賣標的物完全「合法」且「符合經營用途」之品質，詎因有所欠缺，致伊至少受有新台幣（下同）860萬8,228元之損害，伊自得依民法第227條第2項、第360條之規定，請求被上訴人如數賠償，並據為抵銷之抗辯（見本院卷第100頁、第122至126頁）。惟被上訴人已反對上訴人提出此一新攻擊防禦方法，且上開抵銷之事實仍待調查釐清，上訴人遲至本件言詞辯論期日始為提出，顯有延滯訴訟之情形。況本件上訴人係主張被上訴人尚未依債務之本旨點交系爭不動產，自不生被上訴人應負不完全給付及物之瑕疵擔保責任問題，亦無如不許其提出有顯失公平之情形，依上開規定，本院無從准許上訴人逾時提出之抵銷主張，合先敘明。
乙、實體方面
一、上訴人主張：伊於102年12月27日向被上訴人購買如附表所示門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○號、176號地下1層、180號地下1層房地（下稱系爭不動產），買賣總價款1億6,000萬元（內含營業稅），並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），嗣於103年3月13日簽訂補充協議書（下稱第一次補充協議），約定買賣雙方同意變更用印日期及最遲於同年7月15日辦理點交，更先於同年5月20日完成系爭不動產移轉登記。又伊購買系爭不動產係作為商場使用，而系爭不動產當時尚由全聯實業股份有限公司（下稱全聯公司）及德克家俱行承租使用，並設有廣告招牌，故系爭買賣契約第8條第2項乃約定：「買賣標的物乙方（即被上訴人）應保障現有租賃方之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照用途完全符合營業需求點交予甲方（即上訴人）…」，惟被上訴人遲遲無法交付相關文件，兩造乃於103年5月26日簽訂第二次補充協議書（下稱第二次補充協議），就付款方式及租金給付另為協議，然被上訴人仍無法提出公安、消防、合法廣告設立等證明文件，致無法完成點交。又伊已將保留款500萬元匯予安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司），卻因可歸責被上訴人之事由未完成點交程序，則依系爭買賣契約第11條第2項之約定，被上訴人應自103年8月1日起至104年5月15日止，按日給付買賣總價款3/10000即4萬8,000元之違約金共1,382萬4,000元（48,000×288＝13,824,000）。為此，爰依系爭買賣契約第8條第2項、第11條第2項、第一次補充協議之約定，求為命被上訴人應如數給付及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。對於被上訴人所提之反訴，另以：伊並無違約，縱認伊應給付尾款500萬元，亦得依系爭買賣契約第8條第2項之約定，行使同時履行抗辯權等語，資為抗辯。（原審就上開請求及後開被上訴人反訴請求部分，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。至被上訴人反訴請求超逾後開部分，業經原審判決駁回，未據聲明不服，非本院審理範圍。）並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分：⒈被上訴人應給付上訴人1,382萬4,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被上訴人於第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。㈢上開㈡⒈部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭買賣契約第8條第2項乃屬危險負擔之約定，並非伊應提供消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照等文件，且第一、二次補充協議均未約定伊負有提供上開文件予上訴人之義務。況上訴人係有近30年不動產交易經驗之公司，卻未於契約中載明伊應提供文件始得點交系爭不動產，顯不合交易習慣及常情，伊並無違約情事等語，資為抗辯。並主張：依第一次補充協議第3條及第二次補充協議第1條第4項之約定，伊已於103年6月18日完成現有承租方之換約手續，並將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人指定之信華國際物業股份有限公司（下稱信華公司），且上訴人早令信華公司使用、收益及管理長達1年之久，卻以契約所無之義務要求伊提供文件，藉此拒絕於最後交屋日即103年7月15日辦理點交、回租及分算押租金，並拒將安信建經公司履約保證專戶內之買賣價金尾款500萬元撥付予伊，顯已違反系爭買賣契約第8條第1項之約定，則依系爭買賣契約第11條第1項前段、第4條第5項之約定，上訴人應自給付尾款條件成就之翌日即104年5月1日起至同年7月17日止，按日給付買賣總價款3/10000即4萬8,000元之違約金共374萬4,000元（48,000×78＝3,744,000）及尾款500萬元。另伊並不負有提供證明文件之從給付義務。為此，爰依系爭買賣契約第4條、第11條第1項、第一次補充協議第3條、第二次補充協議第1條第4項之約定，反訴求為命上訴人應給付874萬4,000元及自反訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、上訴人主張因可歸責被上訴人之事由致未完成點交程序，依系爭買賣契約第11條第2項約定，伊自得請求被上訴人給付違約金1,382萬4,000元等語；又被上訴人主張上訴人以系爭買賣契約所無之義務要求伊提供文件，並以此為由拒絕辦理點交、回租及分算押租金，暨給付買賣價金餘款500萬元，已違反系爭買賣契約第8條第1項約定，伊自得依該契約第11條第1項前段、第4條第5項之約定，請求上訴人給付違約金374萬4,000元及尾款500萬元等語，互為對造所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於105年4月25日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第49頁，並依本院論述之先後及妥適，而調整其順序、內容）：
㈠依系爭買賣契約第8條第2項之約定，被上訴人是否有提供消
防、公安、合法設立廣告及使用執照等證明文件之義務？上訴人得否依系爭買賣契約第11條第2項之約定，請求被上訴人給付違約金1,382萬4,000元？㈡系爭買賣契約第4條第5項是否為給付尾款之條件，抑或履行
期之約定？被上訴人得否請求上訴人給付尾款500萬元？上訴人得否以被上訴人未完成系爭買賣契約第8條第2項之約定義務為由，主張同時履行抗辯？㈢被上訴人得否依系爭買賣契約第11條第1項之約定，請求上
訴人給付違約金374萬4,000元？
四、茲論述如下：㈠被上訴人不負提供系爭不動產現承租人之消防、公安、合法
設立廣告及使用執照等證明文件之義務，上訴人不得請求被上訴人給付違約金：
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，固為民法第98條所明定。惟契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。法院進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。除非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者，方可進行補充性之解釋（契約漏洞之填補），以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，並避免任意侵入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思以外之條款，俾維持法官之中立性。簡言之，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院103年度台上字第713號、104年度台上字第797號判決意旨參照）。經查：
⒈上訴人主張兩造於102年12月27日簽訂系爭買賣契約，約
定伊以1億6,000萬元（內含營業稅）向被上訴人購買系爭不動產，為被上訴人所不爭執，且有系爭買賣契約書在卷可稽（見原審卷第10至12頁），堪認為真實。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第354條、第356條第1、2項分別定有明文。查系爭買賣契約第8條第2項約定：「買賣標的物乙方（即被上訴人）應保障現有租賃方之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照用途完全符合營業需求點交予甲方（即上訴人）…」（見原審卷第11頁反面）等語，僅係被上訴人負有擔保系爭不動產現承租人之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照用途完全符合營業需求（下稱消防公安等事項）之義務，難認兩造有何約定被上訴人需提供消防公安等事項之證明文件。
⒊又證人林韻瑜證稱：兩造簽約時好像有談到點交時全聯公
司（即現承租人）要換約，被上訴人要提供系爭買賣契約第8條第2項之文件資料，當天經安信建經公司人員逐字唸出系爭買賣契約，雙方中間有爭議，請張桃生小姐將合約重新打過，所以拖到半夜才簽妥（見原審卷第114頁、本院卷第57頁）等語、證人蔡秀錦證稱：兩造簽署系爭買賣契約時，係逐條討論，第8條內容於簽約當時有經討論及修改（見原審卷第109頁）等語、王建棟證稱：伊受上訴人公司董事長委託前往安信建經公司協助商談系爭買賣契約內容，原始版本因考量系爭不動產內卸貨區、公共設施位置及現有承租方全聯公司使用執照用途、出入口、消防、公安及廣告招牌是否合法等問題，及上訴人為專業不動產公司，這些部分應該有書面文件，亦即消防及公安部分應提供室內裝修審議許可執照、工商部分要提供營利事業登記證、廣告招牌部分要有臺北市政府核發的廣告招牌許可證明，伊乃要求具體記載應有室內裝修審議許可、消防安全證明、廣告招牌許可、營利事業登記證等文件，但經兩造、安信建經公司討論後，最終文字只能表達如系爭買賣契約第8條第2項所示（見原審卷第111至112頁），可見兩造立約當時縱有提議被上訴人需提供消防公安等事項之證明文件，惟最終系爭買賣契約第8條第2項既無此一內容，即難認兩造就此有何意思表示之合致。是以上訴人主張系爭買賣契約第8條第2項之約定內容，解釋上包含被上訴人應提供系爭不動產承租人之消防公安等事項之證明文件云云，洵無可取。
⒋另系爭買賣契約第8條第2項之約定內容，僅在規範被上訴
人負有擔保系爭不動產現承租人之消防公安等事項之義務，已如上述，且兩造議約時雖曾就被上訴人是否提供系爭不動產承租方之消防公安等事項證明文件，惟最終既已明文排除，自難認被上訴人負有此一附隨義務。況被上訴人僅係系爭不動產之原所有權人及出租人，未必擁有承租人使用系爭不動產之消防公安等事項證明文件，遑論租約業經換約（詳後述），被上訴人已非系爭不動產之出租人，則上訴人主張依誠信原則，被上訴人負有提供上開證明文件之附隨義務云云，亦無可採。
⒌準此，系爭買賣契約第11條第2項固約定：「乙方違反本
約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按買賣總價款萬分之三計算之違約金給付與甲方。…」（見原審卷第12頁），惟被上訴人並不負有交付消防公安等事項證明文件之義務，已如上述，則上訴人主張被上訴人經其催告後，迄仍未依約交付系爭不動產之承租人即全聯公司、德克家俱行之消防安全執照、室內裝修審議許可函及合法營利事業登記證、合法申請之廣告招牌及使用執照等證明文件，應依上開約定，給付自103年8月1日起至104年5月15日止，按日給付買賣總價款3/10000即4萬8,000元之違約金共1,382萬4,000元（48,000×288＝13,824,000），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息云云，自屬無據。
㈡系爭買賣契約第4條第5項係給付尾款履行期之約定，本件在
系爭不動產點交之同時，上訴人應給付被上訴人尾款500萬元：
⒈按所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定之特定事實的
發生或不發生（成就或不成就），決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款。是否有此條件，則視其約定之內容而定，亦即決定法律行為效力之特定事實，必須依一般情況客觀的不確定，且須在附以條件時無法加以認知，始得謂之為條件。非當事人有履行期之約定，一方未依期履行時，即發生以不正當行為阻其條件之成就，而視為條件已成就之法效。查系爭買賣契約第4條第5項約定：「第五期款尾款（交屋款）：新台幣伍佰萬元正」、「本期款於辦理標的物點交時，於雙方分算出租金、押金及完成租約換約事宜後，由甲方以金融機構票據交付予乙方，安信建經同將甲方於第3期付款時開立保管之支票返還予甲方。」、系爭買賣契約第8條關於系爭不動產點交之約定，其中第5項約定：「乙方收取第4期款項完成後5日內，甲乙雙方辦理產權點交…於甲方銀行貸款核撥代償之次日起算15個工作日內，甲乙雙方完成租約換約及標的物點交手續。」（見原審卷第11頁反面至第12頁），而上訴人應付之第4期款係以系爭不動產向銀行抵押貸款方式為之，此觀系爭買賣契約第4條第4項約定即明（見原審卷第11頁）。嗣兩造於103年3月13日簽訂第一次補充協議，約定最後交屋日為103年7月15日，上訴人同時付訖全數買賣價款，更於103年5月26日簽訂第二次補充協議，約定尾款500萬元，於系爭不動產點交時，兩造分算租金、押金及完成租約換約事宜後，由安信建經公司依兩造之指示撥付，有第一次補充協議書、第二次補充協議書附卷可憑（見原審卷第13頁、第17頁）。由此可見，兩造原約定被上訴人收取第4期款項翌日起15個工作日內，完成與原承租人即全聯公司、德克家俱行租賃契約之換約及系爭不動產點交，嗣以第
一、二次補充協議明確約定103年7月15日點交時，並在兩造分算租金、押租金及租約換約後，由安信建經公司依指示將尾款500萬元撥付予被上訴人，核屬給付尾款500萬元履行期之約定，且亦僅止於此，並未就如不按期履行時即生法律行為發生或消滅之效力為特別約定。
⒉次按有確定期限之債務，因兼須債權人之行為，而債權人
於期限屆至時，仍不為其行為，致債務人未為給付者，應認為自期限屆至，即生債權人受領遲延之效果，債務人無須預先依民法第235條但書規定，以準備給付之事情，通知債權人，以代提出（最高法院82年度台上字第2580號判決意旨參照）。查系爭不動產早於103年5月20日移轉登記予上訴人所指定之訴外人信華公司，此有系爭不動產登記謄本在卷可稽（見原審卷第14至16頁）。又兩造約定於103年7月15日點交系爭不動產，業如上述，而被上訴人復於103年6月30日寄發內湖碧湖郵局133號存證信函（下稱第133號存證信函）予上訴人及信華公司，要求於最後交屋日103年7月15日前至安信建經公司辦理點交（見原審卷第18至19頁），然信華公司卻於103年7月14日寄發板橋光復郵局50號存證信函（下稱第50號存證信函）予被上訴人，而以契約所無之義務要求被上訴人交付消防公安等事項之相關資料，以完備點交程序（見原審卷第19頁），致迄未完成點交，自已生上訴人受領遲延之效果。
⒊再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，
得拒絕自己之給付。民法第264條第1項前段定有明文。又買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物財產權移轉予他方之義務，出賣人如未依債務本旨交付買賣標的物，買受人依民法第264條規定自得拒絕給付價金而有同時履行抗辯權。雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因而歸於消滅。故他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付者，仍非不得提出同時履行之抗辯。除他方當事人應為之給付，因不可歸責於己之事由致給付不能，依民法第225條第1項規定，免其給付義務者外，法院仍應予以斟酌，如認其抗辯為有理由，應命受領遲延之一方當事人，於他方履行債務之同時，為對待給付（最高法院87年度台上字第671號判決、75年台上字第534號判例意旨參照）。經查：
⑴被上訴人主張系爭不動產之租約已於103年6月18日換約
，為上訴人所自認在卷（見原審卷第147頁反面），且有被上訴人、全聯公司、信華公司變更協議書㈠、房地租賃契約書、房地租賃契約變更協議書等附卷可佐（見原審卷第59至63頁），堪可採信。又兩造於104年4月9日召開協調會，就系爭買賣契約第8條第2項有關分算租金、押租金達成被上訴人原已收之全聯公司及寵物店押租金90萬6,142元（內含押金67萬元及租金23萬6,142元）由被上訴人先支付予上訴人之結論，被上訴人則於同年月30日以支票如數給付，為兩造所不爭執，且有該協調會議紀錄（下稱系爭會議紀錄）、支票（發票日：104年4月14日、面額90萬6,142元）在卷可考（見原審卷第67、84頁、第76頁）。另被上訴人與信華公司依照系爭會議紀錄於104年4月30日簽訂回租之租賃契約（見原審卷第68至75頁），被上訴人並於同年5月13日將回租租金94萬5,000元存放於安信建經公司履約保證專戶，亦有國泰世華商業銀行匯出匯款憑證可憑（見原審卷第77頁）。由此可知，兩造間迄104年4月30日已完成分算租金、押租金及租約之換約。
⑵兩造既約定系爭買賣契約之尾款500萬元，於兩造分算
租金、押租金及租約換約後，系爭不動產點交時給付，被上訴人除以第133號存證信函通知上訴人及信華公司依期於103年7月15日辦理點交外，更於104年1月19日寄發內湖碧湖郵局12號存證信函予上訴人及信華公司，要求給付買賣價金尾款500萬元（見原審卷第64至66頁），再於同年3月16日寄發內湖碧湖郵局57號存證信函予上訴人及信華公司，要求依約完成租約換約、分算押租金、不動產點交及結案撥款事宜（見原審卷第20至21頁），且兩造已完成分算租金、押租金及租約換約，已如前述，則被上訴人依系爭買賣契約第4條第5項之約定，請求上訴人給付尾款500萬元，自屬有據。惟上訴人之履行輔助人信華公司以第50號存證信函要求被上訴人應交付相關證明文件以完備點交程序，上訴人並於本件為同一之抗辯，雖其請求被上訴人交付系爭不動產承租人之消防公安等事項之證明文件，並無理由，然依上開說明，仍應認其已行使於點交系爭不動產之同時始給付尾款之抗辯。是以上訴人固不得以被上訴人未提供系爭不動產現承租人之消防公安等事項證明文件為由，拒付尾款，然其主張在系爭不動產完備點交前，行使同時履行抗辯權，先拒絕給付尾款500萬元等語，揆諸前開說明，亦非無據。
⒋末按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以
前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始可免責，是債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院50年台上字第1550號判例、101年度台再字第6號判決意旨參照）。查本件上訴人就應給付被上訴人尾款500萬元部分，既已合法行使同時履行抗辯權，依前開說明，上訴人之遲延責任即溯及解免，自無再令其給付遲延利息之餘地。從而，被上訴人請求上訴人給付加計500萬元之法定遲延利息云云，即乏所據。
㈢被上訴人得請求上訴人給付違約金374萬4,000元：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。
查本件上訴人並未抗辯及舉證系爭買賣契約所約定之違約金有過高情事，則依上開說明，自應尊重兩造所約定之違約金，以符契約本旨。
⒉系爭買賣契約第11條第1項前段約定：「甲方違反本約約
定時，乙方除因不可抗力…外，若未依本約所定期限辦理各項手續時及違約時，每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）應按買賣總價款萬分之3計算之違約金交付與乙方。」（見原審卷第11頁反面至第12頁）。查本件兩造原約定103年7月15日辦理系爭不動產之點交，惟因上訴人以被上訴人應提供系爭不動產現承租人之消防公安等事項證明文件為由，拒絕依期點交，業已違反系爭買賣契約第4條第5款、第一、二次補充協議之約定。上訴人抗辯稱系爭不動產承租人之消防安全、合法申請廣告招牌及使用執照完全符合營業需求部分有問題，屢遭大廈管理委員會質疑、警告，致全聯公司向伊要求降低租金，另一承租人開設寵物店部分為梯廳，非營業用途云云，為被上訴人所否認，其並未就此舉證以實其說，已難憑信，況上訴人自承其購買系爭不動產係為取得租金收益，而系爭不動產仍由原承租人全聯公司承租使用，租期尚有10年，全聯公司一直維持相同使用方式，未有改變（見本院卷第39頁反面至第40頁、第99頁反面、第114頁）等語，足見上訴人並無租金利益受損之情事，亦難認有何系爭不動產之消防公安等事項不符合承租人營業需求之可言。又系爭不動產尚未完成點交程序，且上訴人現為系爭不動產之出租人，承租人若有因消防公安等事項未符法令而遭主管機關裁罰，自非不得自行提出相關事證，是以上訴人請求函請中華民國消防設備師公會全國聯合會鑑定系爭不動產之消防設備及公共安全，及未符法令時之改正所需費用，並函請現承租人即全聯公司、優里寵物健康SP A館永春門市說明，是否自102年12月起因消防、公共安全、廣告招牌及使用執照用途未符法令而遭主管機關裁罰及裁罰次數、金額等，均核無必要，附此敘明。又系爭不動產買賣總價款為1億6,000萬元，違約金按日以買賣總價款萬分之3計算，每日即為4萬8,000元（160,000,000×0.0003＝48,000）。從而，被上訴人主張上訴人應給付自104年5月1日起至同年7月17日之違約金374萬4,000元（48,000×78＝3,744,000），及自反訴起訴狀繕本送達翌日即104年7月21日（見原審卷第86頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據。
五、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第11條第2項之約定，請求被上訴人給付1,382萬4,000元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，非屬正當，不應准許。被上訴人依系爭買賣契約第4條第5項、第11條第1項之約定，請求上訴人給付874萬4,000元，及其中500萬部分，應於被上訴人將系爭不動產點交予上訴人之同時履行之；其中374萬4,000元部分，加計自104年7月21日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。上開應准許之500萬元部分，原審判命上訴人無條件給付，及加計自104年7月21日起算之法定遲延利息，並為准、免假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至上開其他應准許（即判命上訴人給付被上訴人374萬4,000元本息，並為准、免假執行之宣告部分）及不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 3 日
民事第二十三庭
審判長法 官 林麗玲
法 官 黃雯惠法 官 李昆霖附表：
一、土地標示：臺北市○○區○○段二小段┌─────┬───┬─────┬─────┐│ 地號 │ 地目 │面積（㎡）│ 權利範圍 │├─────┼───┼─────┼─────┤│0000-0000 │ 建 │ 3,898 │ 755/10000│└─────┴───┴─────┴─────┘
二、建物標示：（坐落臺北市○○區○○段○○段000地號）┌──┬───────┬─────┬────┬────────────┐│ │ │ │ │ 共有部分 ││建號│ 建物門牌 │面積（㎡）│權利範圍├──┬────┬────┤│ │ │ │ │建號│ 面積 │ 持分 ││ │ │ │ │ │ （㎡） │ │├──┼───────┼─────┼────┼──┼────┼────┤│2329│林口街176之1號│ 18.24 │ 全部 │2487│6464.77 │7/10000 │└──┴───────┴─────┴────┴──┴────┴────┘┌──┬──────────┬─────┬────┬─────────────┐│ │ │ │ │ 共有部分 ││建號│ 建物門牌 │面積（㎡）│權利範圍├──┬────┬─────┤│ │ │ │ │建號│ 面積 │ 持分 ││ │ │ │ │ │ （㎡） │ │├──┼──────────┼─────┼────┼──┼────┼─────┤│2480│林口街176號地下一層 │ 2083.86 │ 全部 │2487│6464.77 │770/10000 │└──┴──────────┴─────┴────┴──┴────┴─────┘┌──┬──────────┬─────┬────┬─────────────┐│ │ │ │ │ 共有部分 ││建號│ 建物門牌 │面積（㎡）│權利範圍├──┬────┬─────┤│ │ │ │ │建號│ 面積 │ 持分 ││ │ │ │ │ │ （㎡） │ │├──┼──────────┼─────┼────┼──┼────┼─────┤│2481│林口街180號地下一層 │ 467.79 │ 全部 │ 0 │ 0 │ 0 │└──┴──────────┴─────┴────┴──┴────┴─────┘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 3 日
書記官 張郁琳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。