臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第198號上 訴 人 蔡米枝訴訟代理人 涂惠民律師被 上訴 人 林長隆訴訟代理人 莊志成律師上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國
104 年12月31日臺灣桃園地方法院104 年度重訴字第284 號第一審判決提起上訴，本院於105 年12月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人移轉如附表所示土地所有權登記予被上訴人部分，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：訴外人陳國傳於民國76年11月25日與上訴人之父即訴外人蔡文賢簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向蔡文賢買受其所有坐落桃園市蘆竹區（改制前為桃園縣○○鄉○○○○○段蕃子厝小段7 地號等多筆土地，惟蔡文賢僅將其中部分土地之所有權移轉登記予陳國傳，至如附表所示13筆土地（蔡文賢未移轉之土地原為11筆，嗣因同小段74地號、76地號土地分割，增加同小段74-1地號、76-1地號土地，故增加為13筆，以下合稱系爭土地）係未完成自耕保留地持分交換手續之土地，依法於完成上開持分交換手續前不能辦理所有權移轉登記，陳國傳、蔡文賢已約定待得為移轉時再為移轉，嗣系爭土地於100 年間完成自耕保留地持分交換手續，而已無不能辦理移轉登記之限制。陳國傳已過世，過世後其全體繼承人即訴外人陳周麗玉、陳振雄、陳周富、陳姿蓉4 人於103 年5 月25日與伊簽訂權利轉讓契約書（下稱系爭權利轉讓契約）將系爭土地之買受權利讓與伊；蔡文賢亦已過世，上訴人為其繼承人且已就系爭土地辦理繼承登記，伊已將受讓買受系爭土地權利之情通知上訴人。爰依系爭買賣契約、債權讓與及繼承之法律關係，聲明請求判決：上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予伊。【原審就被上訴人請求上訴人移轉系爭土地所有權移轉登記部分，判決上訴人敗訴，上訴人就該敗訴部分不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。】【至被上訴人另請求上訴人給付違約金新臺幣（下同）107 萬0849元本息部分，原審判決該部分之訴及假執行之聲請均駁回，未據被上訴人聲明不服，該部分非本院審理範圍。】
二、上訴人則以：系爭買賣契約書上蔡文賢簽名、印文、指印應均非真正，且蔡文賢於76年間有在監服刑、精神異常之情形，系爭買賣契約自未合法成立；系爭土地為農地，買受人陳國傳自68年6 月13日起即任職於建設公司擔任職員，實際上並非自任耕作之自耕農，不能證明其於76年11月25日與蔡文賢簽訂系爭買賣契約時有自耕能力，依當時法令之規定，自係以不能之給付為標的，系爭買賣契約應無效；又被上訴人主張其承受陳國傳關於系爭買賣契約之權利義務，惟伊未同意或承認由被上訴人承受，自不生契約承擔之效力；內政部係於78年2 月13日始函釋未完成自耕保留地持分交換手續之土地不得過戶，自難認於76年間簽訂系爭買賣契約時，系爭土地有何不能過戶之情，且被上訴人未能證明陳國傳、蔡文賢間就系爭土地存有於得過戶時始予過戶之約定，則依約陳國傳於76年12月15日即得請求蔡文賢移轉系爭土地之所有權登記，15年消滅時效於迄91年12月14日即已完成，被上訴人於103 年5 月25日受讓系爭買賣契約之權利義務、於104 年
6 月18日始對伊提起本件訴訟，伊自得為時效抗辯而拒絕給付等語置辯。上訴聲明：㈠原判決第一項關於命上訴人將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查被上訴人主張：系爭土地原為蔡文賢所有，蔡文賢死亡後由上訴人單獨繼承，並已於100 年12月28日辦理繼承登記；桃園市○○區○○○○段○○○○段00○00地號土地，分別分割出同小段74-1地號、76-1地號等情，有土地登記謄本13份在卷可稽（原審卷第16頁至第29頁參照），且為兩造所不爭執（本院卷二第82頁），應信屬實。
四、上訴人抗辯：系爭買賣契約書上蔡文賢簽名、印文、指印均非真正，陳國傳與蔡文賢間就系爭土地並未合法成立買賣契約云云。經查：
㈠蔡文賢出售含系爭土地在內之39筆土地予陳國傳，並訂立系
爭買賣契約，買賣契約上有「蔡文賢」字樣之印章、簽名，並按捺指印之情，有系爭買賣契約在卷可憑（原審卷第9 頁至第13頁背面）；且系爭買賣契約書之簽訂過程，業據證人林祖郁（代理陳國傳簽訂系爭買賣契約之人）證稱：蔡文賢與訴外人吳春福一起來簽約，契約是經蔡文賢同意才簽，蔡文賢當時精神狀況正常，對契約內容無意見，並表示他不認識字，簽名是代書幫他寫，他自己蓋章、自己按手印等語（原審卷第132 頁背面至第134 頁正面）；證人李文祥（即系爭買賣契約之介紹人）證稱：伊與蔡阿枝輾轉介紹蔡文賢賣土地給陳國傳，蔡文賢不識字，是與吳春福一起去簽約，系爭買賣契約是蔡文賢自己按手印，他當時精神狀況正常等語（本院卷第134 頁背面）；參照系爭買賣契約除系爭土地外之其餘買賣標的，均已於77年3 月間移轉所有權登記予陳國傳之情，有蓋用蔡文賢印鑑章之土地登記申請書、土地買賣所有權移轉契約書、登記清冊，及陳國傳自耕能力證明書、蔡文賢印鑑證明等件附卷可憑（原審卷第59-5頁至第59 -20頁），且為上訴人所不爭執（原審卷第189 頁），綜上堪認蔡文賢於系爭買賣簽訂時確係在場且為同意，嗣後並已依約為部分履行。上訴人空言抗辯系爭買賣契約上「蔡文賢」之簽名、印文、指印均係偽造云云，洵無足取。
㈡上訴人另抗辯系爭買賣契約簽訂時蔡文賢可能有在監服刑、
精神異常之情形云云，惟查，蔡文賢僅於80年8 月23日至81年2 月26日有入監服刑之紀錄（原審卷第64頁在監在押全國紀錄表參照）；且經原審法院依上訴人之聲請向林口長庚紀念醫院查詢蔡文賢於76年1 月至81年12月間於該院之就醫狀況，經該函覆蔡文賢並無就醫紀錄等情，亦有原審言詞辯論筆錄、林口長庚紀念醫院104 年10月16日（104 ）長庚院法字第1039號函可稽（原審卷第62頁背面、第154 頁），故上訴人以蔡文賢76年11月25日可能在監服刑、精神異常為由，抗辯系爭買賣契約不可能由蔡文賢簽訂、並非真正云云，亦無可信。
五、上訴人又抗辯：系爭買賣契約之標的為農地，陳國傳任職於建設公司擔任職員，並無自耕能力，依修正前土地法第30條、民法第246 條第1 項規定，系爭買賣契約即屬以不能之給付為標的而為無效云云。經查：
㈠按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246 條第1 項定有明文。
又私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，亦為89年1 月26日修正前土地法第30條所明定。系爭買賣契約於76年11月25日簽訂，而其買賣標的土地（含系爭土地）地目多為「田」、「旱」，有系爭買賣契約、系爭土地登記謄本在卷可憑（原審卷第9 頁至第13頁背面、第16頁至第29頁）；然陳國傳早於68年11月7 日即已變更其職業為「農、自耕農」，有戶籍謄本可稽（本院卷一第94頁、第102 頁），且上訴人不爭執蔡文賢於77年3 月間業依系爭買賣契約約定移轉其中部分土地之所有權登記予陳國傳（原審卷第59-5頁至第59-20 頁、第189 頁），該已移轉土地之地目不乏為「田」、「旱」者，陳國傳亦出具自耕能力證明書憑以辦理過戶（原審卷第59-10頁至第59-18頁之登記清冊、農地承受人自耕能力證明書參照），堪認陳國傳確具有自耕能力，並據以取得其餘買賣標的土地之所有權無訛。故被上訴人辯稱系爭契約係以不能之給付為標的，應屬無效云云，尚非可採。
㈡復查，陳國傳戶籍謄本所載職業原為「娛樂服務業」之「保
齡球場工員」，且其自58年起投保勞工保險，投保單位依序為：太平洋電線電纜股份有限公司、宏德建設有限公司、助德建設有限公司、順興建設有限公司、宏永建設有限公司、呈達企業股份有限公司等情，固有勞工保險被保險人投保資料表、戶籍謄本存卷可考（本院卷一第92頁、第94頁）。上訴人雖據以抗辯陳國傳係受僱於建設公司，非有自耕能力之自耕農且無買受土地之資力，顯僅係以其名義代建設公司收購土地之人云云。惟土地法所稱自耕，除指自任耕作者，尚包括未實際自任耕作，然為維持一家生活而直接經營耕作者而言（土地法第6 條規定參照）；又「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」（已於89年1 月28日停止適用）第4 點規定於79年6 月22修正前，並未排除專任農耕以外職業者申請自耕能力證明書（大法官會議釋字第581 號解釋文參照），自難僅因陳國傳另有其他職業，即逕認其無自耕能力。綜上說明，足認私有農地之買受人於買受時有自耕能力，或承受後能自耕者，其買賣契約即為有效，至其買受土地之動機、資金來源、是否從事其他職業、買受後是否從事耕作使用等節，則均不影響買賣契約之效力。
㈢綜上，上訴人以陳國傳實際上無自耕能力，依當時法令規定
無法承受地目為「田」、「旱」之系爭土地為由，抗辯系爭買賣契約自始無效云云，非有憑據。
六、被上訴人復主張：陳國傳過世後，其全體繼承人陳周麗玉、陳振雄、陳周富、陳姿蓉同意將其等繼承自陳國傳之系爭買賣契約買受人權利讓與伊等語，並提出系爭權利轉讓契約書為證（原審卷第14頁至第15頁），上訴人則辯稱：否認系爭權利轉讓契約書為真正，伊不同意亦不承認由被上訴人承擔系爭買賣契約云云。經查：
㈠證人陳振雄到庭證稱：伊父親陳國傳過世後，全體繼承人即
伊、伊母陳周麗玉、伊弟陳周富、伊姐陳姿蓉發現有一些土地相關合約，伊父朋友林祖郁說土地已經賣給別人，伊等4人都同意把合約的權利轉給一個林先生，可能就是被上訴人，伊等4 人都有在系爭權利轉讓契約書上蓋章等語（本院卷二第5 頁背面、第6 頁、第7 頁背面），足徵系爭權利轉讓契約書確為被上訴人與陳國傳之繼承人陳周麗玉等4 人所簽訂者，自屬真正。
㈡又按債權人得將債權讓與於第三人；債權之讓與，非經讓與
人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，民法第294條第1 項本文、第297 條第1 項本文定有明文。經查，系爭權利轉讓契約書約定：「茲因甲方（即被上訴人）前與乙方（即陳周麗玉、陳振雄、陳周富、陳姿蓉4 人）之被繼承人陳國傳簽訂土地買賣契約書，經原出賣人（含其繼承人）（按即為蔡文賢及其繼承人即上訴人）拒絕承認而對其失效，特重新與乙方訂立本權利轉讓契約書，將附件清冊所示陳國傳與蔡文賢之買賣契約書（以下簡稱「原約」）中之11筆土地（詳附清冊）（按分割後即為系爭土地共13筆）買受權利讓與甲方，爰訂定本契約書以資雙方共同遵守：一、乙方願將繼承自陳國傳對原約中坐落桃園縣○○鄉○○○○段○○○○段0 地號等11筆土地（詳附清冊）之買受人權利，轉讓與甲方，由甲方逕依原約約定先向出賣人（含其繼承人）請求所有權移轉登記，於辦理產權登記同時通知乙方，由乙方依原約負責於登記完畢三日內向原約出賣人結算繳附尾款。
二、甲方先前已交付新臺幣壹佰零柒萬捌佰肆拾玖元與陳國傳，作為受讓買受權利之對價，此為乙方全體所認知；故乙方任何一人不得再向甲方請求轉讓權利之對價。三、甲方撤銷與陳國傳約定契約承擔部分之意思表示，已為乙方全體所同意；關於陳國傳就上開原約應履行之債務，由陳國傳之繼承人即乙方依繼承法則向原約出賣人（含其繼承人）負連帶履行責任，與甲方無關。惟於乙方向原約出賣人（含其繼承人）履行給付尾款等債務完畢後，乙方始可向甲方結算請求」等語（原審卷第14頁至第15頁）。可知被上訴人與陳周麗玉等4 人係以系爭權利轉讓契約書，約定將陳周麗玉等4 人繼承自陳國傳之系爭買賣契約買受人權利讓與被上訴人，惟陳國傳及其繼承人依系爭買賣契約對原出賣人及其繼承人所負給付價金等債務，則仍由其繼承人陳周麗玉等4 人連帶負責，核其性質顯係就系爭買賣契約之買受人權利為債權讓與，於受讓人對於債務人為通知後即發生效力，上訴人抗辯系爭權利讓與契約為契約承擔之性質，須經其承認或同意始生效力云云，洵無可取。
㈢另系爭買賣契約為真正、有效，既經說明如上所述，故
上訴人空言抗辯陳國傳或其繼承人無從依系爭買賣契約取得任何可資讓與被上訴人之權利云云，亦乏所據。而被上訴人於104 年6 月18日起訴時，業將系爭權利轉讓契約書附於起訴狀繕本（即起訴狀原證二，原審卷第14頁至第15頁參照），並經本院於104 年6 月29日送達於上訴人（原審卷第43頁送達證書參照），依前開法條規定，應認已對上訴人為債權讓與之通知，而對上訴人發生效力。故上訴人辯稱：被上訴人未受讓系爭買賣契約之買受人權利云云，即無所據。
七、末按請求權，因15年間不行使而消滅；消滅時效自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第125條前段、第128 條前段、第144 條第1 項分別定有明文。又民法第128 條所指請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言，至於義務人實際上能否為給付，則非所問（最高法院63年台上字第1885號判例可參）。又債權讓與，債務人於受通知時所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人，民法第299 條第1 項定有明文。所謂得對抗之事由，不以狹義之抗辯權為限，而應廣泛包括，凡足以阻止或排斥債權之成立、存續或行使之事由在內（最高法院52年台上字第1085號判例意旨參照）。經查：
㈠系爭買賣契約係於76年11月25日簽訂，且觀諸契約並未另行
記載辦理所有權移轉過戶之時間，依上開法條規定，買受人自簽約時起即得請求出賣人辦理土地過戶，無論迄被上訴人
104 年6 月18日提起本件訴訟（起訴狀繕本係於104 年6 月29日送達上訴人，原審卷第43頁參照）時止，或上訴人103年4 月16日收受被上訴人催告給付之存證信函時為止（本院卷二第147 頁至第148 頁存證信函及回執參照），均顯已逾15年請求時效；且依民法第299 條第1 項規定，上訴人所得對抗出賣人陳國傳之事由，皆得以之對抗其受讓人即被上訴人。從而，上訴人抗辯：被上訴人依系爭買賣契約請求上訴人移轉系爭土地之所有權登記，業已罹於15年消滅時效，伊得拒絕辦理所有權移轉登記等語，即非無稽。
㈡被上訴人雖主張：系爭土地為未辦自耕保留地持分交換之土
地，於完成持分交換前無法辦理過戶，係因法律障礙而無法移轉，且買賣雙方已約定待不能移轉之情事除去後再為給付；而系爭土地塗銷「未辦持分交換前不得移轉及設定負擔」註記之時間分別為100年6月16日、100年10月21日、100年11月2日至4日（原審卷第155頁，桃園市蘆竹地政事務所104年11月16日蘆地行字第1040015475號函參照），故請求權時效應自100年6月16日始陸續起算，迄伊103年間發存證信函、104年6月間提起本件訴訟為止，均尚未逾15年云云。然查：
⒈系爭土地註記「未辦自耕保留地土地持分交換」，固有土地登記簿謄本在卷可稽（原審卷第137 頁至第147 頁）。
惟按，所謂「未辦自耕保留土地持分交換」之土地，係因42年間實施耕者有其田時，部分出租、部分自耕之共有耕地，出租部分徵收放領予現耕農民承領，殘餘自耕保留部分之耕地所有權，則歸實際自耕之共有人所有，並由縣市政府依廢止前實施耕者有其田條例第22條第1 項規定「耕地承領人辦竣承領手續後，縣市政府應即逕辦土地權利變更登記，發給土地所有權狀。」辦理持分交換移轉登記。
相關處理原則及辦理程序，前經行政院43年11月27日台43內字第7512號令及內政部65年10月9 日台內地字第697215號函釋，應由該管縣市政府本於職權依照實施耕者有其田條例第22條規定逕行辦理；又共有耕地自耕保留案件，出租共有人於縣市政府未依實施耕者有其田條例第22條辦理土地權利交換移轉登記前，申請移轉登記予他人之情形，因涉及私權爭執，內政部78年2 月13日台內地字第672893號函釋登記機關應依土地登記規則第49條第1 項第3 款（已修正為第57條）規定駁回登記之申請，有內政部78年2月13日台（78）內地字第672893號函、105 年5 月10日台內地字第1051303590號函附卷可考（本院卷一第84頁、第78頁至第79頁）。依上開說明，堪認於內政部78年2 月13日函釋前，對於未辦持分交換之自耕保留地土地申請所有權移轉登記，係由各縣市政府依實施耕者有其田條例第22條規定辦理（本院卷二第173 頁），並無法令規定必須駁回該移轉登記之申請。而系爭買賣契約於上開78年2 月13日函示公布前逾一年之76年11月25日即已訂定，被上訴人並自承締約後並無就系爭土地申請辦理所有權移轉登記而遭駁回之情形（本院卷二第60頁背面），則其主張系爭土地於締約之初即陷於有法律障礙而無法過戶云云，已非無疑。
⒉即令系爭土地因註記為未辦自耕保留地持分交換，應依上
開78年2 月13日內政部函釋辦理，致於完成持分交換手續前無法辦理移轉登記。惟查，於不動產所有權移轉登記實務，在未符合一定要件不得辦理所有權移轉登記之情事，乃事所常見，例如未依規定提出一定文件，或欠稅未繳清者（土地稅法第51條第1 項、遺產及贈與稅法第8 條），或繼承人於辦理繼承登記前不得處分者等為是。上開情事能否辦理所有權移轉登記，多取決於契約當事人一方之行為，非屬於法律上障礙而不能移轉登記，而僅為義務人實際能否為給付，以履行其所有權移轉登記義務之問題（最高法院96年度台上字第1239號、79年度台上字第1953號民事裁判可資參照）。又共有耕地自耕保留部分在未辦交換移轉登記前，何人於該保留耕地，享有權利及其權利範圍如何，尚未確定，除全體共有人對其權利無爭議，自不得逕就未交換登記前之應有部分為移轉登記（最高行政法院91年判字第191 號判決可資參照），是共有人間未辦交換移轉登記前不得申請移轉所有權予他人之原因，係因權利人、權利範圍尚未確定之故，因之，只要共有人全體對其權利範圍無爭議、或據以辦畢交換登記，即得移轉土地所有權登記予他人。又辦理自耕保留部分交換移轉登記程序為：申請、審查及調查、協議、公告及通知、登記（90年10月11日廢止之共有耕地自耕保留部分交換移轉登記作業要點第3 條，本院卷二第168 頁參照），共有人自得依上開流程辦理持分交換登記後移轉所有權登記予買受人，以履行其辦理所有權移轉登記之義務，自難認係屬法律上障礙而不能移轉登記。至被上訴人主張：系爭土地之共有人業於81年間向法院提起分割共有物訴訟（臺灣桃園地方法院81年度訴字第842 號），嗣經本院87年度上更㈠字第55號審理而於100 年間始判決確定，於該訴訟確定前未能確認共有人權利範圍而無從請求移轉云云（本院卷二第75頁、第11頁至第37頁背面），核屬事實上不能而非法律上不能；且系爭土地共有人間是否有分割共有物訴訟存在，對於陳國傳或其繼承人起訴請求蔡文賢或其繼承人移轉系爭土地之所有權登記，並無任何妨礙，被上訴人竟遲至104年6 月18日始起訴為本件請求，自已罹於15年消滅時效甚明。
⒊被上訴人復主張：買賣雙方於簽立系爭買賣契約時，已約
定待不能移轉之情事除去後（即未辦持分交換之註記塗銷後）始為移轉登記云云，上訴人則否認有該約定。經查：
⑴觀諸系爭買賣契約之約定，其買賣標的土地清冊關於系
爭土地並無任何「未辦自耕保留地持分交換」之註記，契約內容亦全未載明買賣雙方就系爭土地另外約定待可以辦理移轉過戶時始辦理過戶之意旨（原審卷第9 頁至第13頁背面），被上訴人復不爭執契約文字並未就系爭土地之特殊情形加以註記、亦未另行載明過戶時間之特約（本院卷二第60頁正面、背面）；又系爭土地之登記簿謄本備考欄僅註記「未辦自耕保留土地持分交換」之文字（本院卷一第117 頁至第143 頁），經本院向內政部函詢、內政部轉交桃園市政府地政局查詢上開文字之註記時間，桃園市政府地政局僅覆稱：全國類似情形之耕地係於65年間自原有之棉簿登記簿改轉置人工登記簿後陸續登載，惟實際註記時間仍須視具體個案判斷等語，有內政部105 年5 月10日台內地字第1051303590號、桃園市政府地政局105 年5 月13日桃地籍字第1050022852號函在可佐（本院卷一第79頁、第88頁），仍而未可確知系爭土地上開註記之登載時間。對照系爭買賣契約內容全未涉及系爭土地有註記、能否過戶、過戶時間等情，堪認上訴人抗辯：76年11月25日簽署系爭買賣契約時，系爭土地未必有「未辦自耕保留土地持分交換」之註記，故買賣雙方不知悉其情，亦未就系爭土地之過戶時間另為約定等語，即非無稽。
⑵被上訴人雖主張：依簽約時在場之證人林祖郁、李文祥
之證詞，可知買賣雙方確就系爭土地之過戶時間另有特約云云，惟查：
①林祖郁固於原審到庭證稱：系爭買賣契約及陳國傳買
土地的其他契約都是由伊代理陳國傳簽約，系爭買賣契約土地清冊所示土地，於簽約當時已由蔡文賢賣給吳春福，能過戶的已經過戶給吳春福，不能過戶的還在蔡文賢名下，故實際出賣人是吳春福，由吳春福帶蔡文賢來簽約，吳春福是因發現先前向蔡文賢買受之土地一部分能過戶、一部分不能過戶，故找陳國傳來買全部之土地（含已過戶予吳春福部分）以求脫身；伊代理陳國傳簽約時表示希望在產權過戶完後再給尾款，但吳春福因為知道產權過戶時間無法確定，故要求在一個確定日期付尾款，亦即該日期屆至時，無論是否已過戶完畢，陳國傳都要付尾款，吳春福很瞭解過戶的限制，故雖系爭買賣契約沒有載明需有自耕農身分或交換持分等問題，但代書及當天在場之人都很清楚云云（原審卷第132 頁背面至第134 頁）。惟查，系爭買賣契約其餘可過戶之買賣標的土地係由蔡文賢直接過戶予陳國傳，而非由吳春福過戶予陳國傳之情，有土地登記聲請書、買賣所有權移轉契約書、登記清冊可證（原審卷第59-5頁至第59-15 頁參照），且系爭買賣價金尾款係約定於辦妥產權登記為甲方（陳國傳）名義後3 日內結算付清，而非約定於特定日期給付乙節，系爭買賣契約第5 條第⑷項亦約定甚明（原審卷第9 頁背面），林祖郁所為證述顯與上開客觀書證有悖；倘如上開林祖郁所述吳春福出售土地之動機為「系爭買賣契約中部分土地因有持分保留交換之註記（按即指系爭土地）致無法過戶」，衡情當無可能在買賣雙方、關係人、代書、介紹人等在場之人均知悉上情，且無從得知土地究係何時能完成過戶之情形下，於訂立書面契約時絲毫未記載上開意旨之理，林祖郁之證詞洵與交易常情未符；併審酌林祖郁為系爭買賣契約買方陳國傳之代理人，且另多次代理買方陳國傳買受其他土地，難謂無特定立場而恐有偏頗之虞，是其證詞有如上所述之瑕疵，自未可逕依其證詞，認定系爭土地之買賣雙方對於請求過戶的時間另有特約。
②李文祥固亦於原審到庭證述：爭買賣契約土地清冊所
示土地能過戶的都過戶了，這案件是有註記未辦持分交換不得過戶，與山鼻子陳家的情形很像，當時是從山鼻子那邊先買，山鼻子那邊要過戶時就已經知道有註記的不能過戶云云（原審卷第135 頁）；惟李文祥亦為陳國傳76年11月24日（早於系爭買賣契約1 日）向訴外人蔡萬得等其他共有人買受系爭土地應有部分之介紹人（下稱另案買賣契約），另案買賣契約之繼受人請求移轉土地所有權登記案件經本院103 年度上字第1205號另案（第一審為臺灣桃園地方法院101 年度訴字第2199號）審理，據李文祥於該案審理中到庭證稱另案買賣契約之簽約狀況為：代書要辦理過戶時才知悉有註記持分交換之土地無法辦理過戶等語，且經該案訴訟代理人詢及有持分交換註記之土地是否有約定何時辦理過戶時，亦僅空泛答稱歷年來都有請律師在處理等語（本院卷二第115 頁），則李文祥就簽約日期僅隔1 日、買賣標的土地及買受人均相同之二紙買賣契約，簽約時究竟有無提及部分土地暫未能過戶、有無另約定過戶時間等情為相異之證述，其所稱系爭買賣契約簽約時業就系爭土地另外約定過戶時間云云，亦堪質疑。
③再者，訴外人蔡阿枝為系爭買賣契約之賣方連帶保證
人（原審卷第10頁背面參照），於簽訂系爭買賣契約時亦在場，林祖郁、李文祥業已證述明確（原審卷第
134 頁、第135 頁）；而蔡阿枝為另案買賣契約之賣方之代理人及連帶保證人，於另案買賣契約簽約時在場，亦有本院103 年度上字第1205號另案判決書兩造不爭執事項之記載可稽（本院卷一第171 頁）。關於另案買賣契約之簽約狀況，蔡阿枝於該另案審理中證稱不知有一部分土地未辦理過戶完成之情形（本院卷二第117 頁），對照上②所示李文祥證述另案買賣契約之簽約情形，可見於76年11月24日簽訂另案買賣契約時，買賣雙方及在場關係人均不知悉部分買賣標的有為持分交換之註記或不能過戶之情，遑論就該等土地之過戶時間另為約定。而系爭買賣契約旋於翌日簽訂，如代書尚未就另案買賣契約辦理過戶，李文祥、蔡阿枝即未能得知系爭土地無法辦理過戶之情，而無從因應該情狀另為特約；如代書已發現系爭土地有無法辦理過戶情事並即刻告知李文祥、蔡阿枝，依常情李、蔡二人於簽訂系爭買賣契約之現場當會提醒在場相關人以書面載明該意外狀況之因應方式或為特約。
惟系爭買賣契約就部分土地不能過戶、須待得過戶始為過戶等節，並未為任何文字記載，業如上⑴所述，益證被上訴人主張：買賣雙方業已約定系爭土地於得過戶時再辦理過戶，應自100 年間塗銷土地持分交換註記時始起算15年時效，故伊請求移轉系爭土地所有權登記尚未罹於消滅時效云云，洵無可取。
八、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約、繼承、債權讓與等法律關係，請求上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊，即無理由，不應准許。原審就該部分請求為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
民事第二庭
審判長法 官 許紋華
法 官 賴錦華法 官 王怡雯附表：
┌──┬───────────┬──────┬────┐│編號│土地坐落 │登記面積（平│蔡米枝之││ │ │方公尺） │權利範圍│├──┼───────────┼──────┼────┤│1 │桃園市○○區○○○○段│2,667 │1/25 ││ │蕃子厝小段7地號 │ │ │├──┼───────────┼──────┼────┤│2 │桃園市○○區○○○○段│4,714 │1/25 ││ │蕃子厝小段8地號 │ │ │├──┼───────────┼──────┼────┤│3 │桃園市○○區○○○○段│509 │1/25 ││ │蕃子厝小段11地號 │ │ │├──┼───────────┼──────┼────┤│4 │桃園市○○區○○○○段│1,096 │1/25 ││ │蕃子厝小段19地號 │ │ │├──┼───────────┼──────┼────┤│5 │桃園市○○區○○○○段│121 │1/25 ││ │蕃子厝小段19-1地號 │ │ │├──┼───────────┼──────┼────┤│6 │桃園市○○區○○○○段│1,606 │1/25 ││ │蕃子厝小段24地號 │ │ │├──┼───────────┼──────┼────┤│7 │桃園市○○區○○○○段│1,202 │1/25 ││ │蕃子厝小段24-1地號 │ │ │├──┼───────────┼──────┼────┤│8 │桃園市○○區○○○○段│301 │1/25 ││ │蕃子厝小段67地號 │ │ │├──┼───────────┼──────┼────┤│9 │桃園市○○區○○○○段│99 │1/25 ││ │蕃子厝小段74地號 │ │ │├──┼───────────┼──────┼────┤│10 │桃園市○○區○○○○段│105 │1/25 ││ │蕃子厝小段74-1地號 │ │ │├──┼───────────┼──────┼────┤│11 │桃園市○○區○○○○段│2,151 │1/25 ││ │蕃子厝小段76地號 │ │ │├──┼───────────┼──────┼────┤│12 │桃園市○○區○○○○段│104 │1/25 ││ │蕃子厝小段76-1地號 │ │ │├──┼───────────┼──────┼────┤│13 │桃園市○○區○○○○段│7,585 │1/25 ││ │蕃子厝小段77-1地號 │ │ │└──┴───────────┴──────┴────┘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 29 日
書記官 陶美玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。