臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第274號上 訴 人 太平洋建設股份有限公司法定代理人 章啟明訴訟代理人 蘇錦明
陳宏杰律師林志強律師郭俊廷律師被 上訴人 王蘇財
王蘇發王胡琴王美華兼上4人訴訟代理人 王蘇順被 上訴人 程秀玉訴訟代理人 吳林娜被 上訴人 劉武岩
劉佳鑫劉金明劉佳偟劉佳倍劉金寶上6人共同訴訟代理人 彭若鈞律師被 上訴人 呂學堂
呂學星呂學春江呂瑞鳳被 上訴人 朱豐榮
林義男（即林豐明之承受訴訟人）朱春玉（即林豐明之承受訴訟人）上3人共同訴訟代理人 張曼娸律師（法扶律師）
李德豪律師（法扶律師）被 上訴人 林慶祥訴訟代理人 林宗仁被 上訴人 林繼成訴訟代理人 徐秀蘭律師（法扶律師）被 上訴人 林慶明
林維辰（即林慶福之承受訴訟人）兼上一人訴訟代理人 林佩璇（即林慶福之承受訴訟人）追加 被告 林尤允
林炳宏林惠真林俊吉上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年12月30日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第1171號第一審判決提起上訴，並追加被告，本院於107年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件上訴人之法定代理人已變更為章啟明，有股份有限公司變更登記表可稽，且據其聲明承受訴訟（見本院卷㈠第247-
249、251頁），核無不合，應予准許。
二、上訴人原起訴請求被上訴人林繼成、林慶明（下合稱林繼成等2人）與林慶福拆除坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之如附表（下省略附表，逕以編號稱之）編號8所示155號房屋，並騰空返還所占用土地，惟該屋原為訴外人林淑瑞所有，嗣由林繼成等2人、林慶福及訴外人林慶豐繼承，林慶豐於民國（下同）90年7月21日死亡，法定繼承人林尤允、林炳宏、林惠真、林俊吉（下合稱林尤允等4人）並未拋棄繼承，有房屋稅籍證明、繼承系統表、戶籍謄本及臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）函可稽（見原審卷㈠第23頁，本院卷㈡第79-84、159頁），則上訴人於本院追加林尤允等4人為共同被告（見本院卷㈡第96、144頁、第133頁背面），要屬因訴訟標的對於林繼成等2人、林慶福及林尤允等4人必須合一確定（最高法院105年度台上字第1836號判決參照），上訴人追加原非當事人之林尤允等4人為被告，並請求追加被告林尤允等4人（下稱林尤允等4人）與林繼成等2人及林慶福拆除上開房屋並返還所占用土地，揆諸民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第5款規定，自屬合法，亦應准許。
三、又林慶福於106年6月21日死亡，除林維辰及林佩璇（下合稱林維辰等2人）外之法定繼承人皆拋棄繼承，有戶籍資料（除戶部分）、本院依職權調取之臺北地院106年度司繼字第1243號節本及臺北地院106年度司繼字第1790號裁定可稽（見本院卷㈢第22、25-36、238頁），林維辰等2人又未聲明承受訴訟，惟業據上訴人依民事訴訟法第175條第2項規定，聲明由林維辰等2人為林慶福承受訴訟，並經本院送達聲明承受訴訟狀繕本予林維辰等2人（見本院卷㈢第263、128、274-1、128-1頁），亦無不合，併准許之。
四、被上訴人呂學星、呂學春、江呂瑞鳳（下合稱呂學星等3人），及林尤允等4人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於78年1月11日與訴外人曾鏡明簽訂不動產預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買受祭祀公業陳台碩（下稱陳台碩公業）所有包括系爭土地在內之9筆土地，並於78年7月7日登記為系爭土地所有人。被上訴人王蘇順、王蘇財、王蘇發、王胡琴、王美華（下合稱王蘇順等5人）所有如編號1所示139號房屋、被上訴人程秀玉所有如編號2所示141號房屋，被上訴人劉武岩、劉金明、劉金寶、劉佳鑫、劉佳偟、劉佳倍（下合稱劉武岩等6人）所有如編號3所示143號房屋，被上訴人呂學堂及呂學星等3人（與呂學堂下合稱呂學堂等4人）所有如編號4所示145號房屋，被上訴人朱豐榮、林豐明（已由林義男及朱春玉繼承，與朱豐榮下合稱朱豐榮等3人）所有如編號5所示147號房屋，被上訴人林慶祥所有如編號6、7所示149號、153號房屋，林繼成等2人、林慶福（已由林維辰等2人繼承，與林繼成等2人下合稱林繼成等4人）與林尤允等4人（即林慶豐繼承人）所有如編號8所示155號房屋（上開8幢房屋合稱系爭地上物），無權占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示A、B、C、D、E、F、G、H部分。縱王蘇順等5人、程秀玉、劉武岩等6人、呂學堂等4人、朱豐榮等3人、林慶祥、林繼成等4人（下合稱被上訴人，如單指其一即以姓名稱之）與林尤允等4人之先祖曾向陳台碩公業租用系爭土地建築房屋（下合稱系爭租約），惟其等之優先購買權已因曾鏡明或陳台碩公業通知後未行使而視為放棄，伊繼受之系爭租約亦因已定期催告給付106年以前之租金未獲給付而經伊合法終止；又縱系爭土地出賣人未通知優先購買，伊復以104年8月19日準備㈡狀及107年2月9日陳報㈣狀為通知，其等未表示，優先購買權亦視為放棄，依民法第425條第2項規定，伊未繼受系爭租約，系爭地上物仍無占有系爭土地之權源。爰依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被上訴人及林尤允等4人分別拆除如附表所示系爭地上物並騰空返還所占用土地。
二、被上訴人辯以：㈠王蘇順等5人、程秀玉：王蘇順等5人之祖父王火木、程秀玉
之祖父程心匏於日治時期分別向陳台碩公業承租系爭土地如附圖編號A、B部分（下稱A租約、B租約），俾興建編號1、2所示139號及141號房屋後設籍定居，期間均持續給付租金，嗣歷經繼承而由伊等分別繼受上開租用土地建築房屋之A、B租約，自非無權占有。上訴人於78年間以買賣為原因取得系爭土地所有權後，猶默許伊等持續使用該土地逾25年，買受系爭土地時顯已知王蘇順、王蘇發、王蘇財之父王四民及程秀玉對系爭土地有優先購買權，卻執意侵害，今忽要求拆屋還地，除有違買賣不破租賃原則外，並有權利濫用及違背誠信原則之情形。
㈡劉武岩等6人：伊等之祖父劉河於日治時期之大正8年（即民
國8年）向臺北地院申請編號3所示143號房屋之建物登記時，該建物坐落之土地即系爭土地，經核發「登記濟」（即建物登記權利憑證）予劉河之繼承人劉得意、劉黃傳、劉德楠，足見業與系爭土地所有人陳台碩公業就系爭土地如附圖編號C部分成立租地建屋契約（下稱C租約），伊等為劉得意及劉黃傳之繼承人（劉德楠已歿，無繼承人），已繼受C租約。陳台碩公業出售系爭土地時，既未依土地法第104條規定為優先購買通知，系爭土地嗣所為之各次移轉對伊等均不生效力，C租約即未經上訴人繼受，不得以伊等經催告未給付租金為由終止之，更不得以其已登記為系爭土地所有人為由對伊等行使權利。縱上訴人得本於所有人及出租人地位行使權利，上訴人催告給付租金之程序於法未合，上訴人之終止亦非合法，仍不得請求拆屋還地。
㈢呂學堂等4人（依呂學堂等4人於原審所提書狀及呂學堂於原
審及本院之陳述整理）：坐落系爭土地如附圖編號D部分之編號4所示145號房屋係呂學堂等4人之父呂阿井於50年間向起造人買受並承續與陳台碩公業間之基地租賃關係（下稱D租約）後設籍定居，並持續給付租金，伊等嗣因繼承而繼受D租約使用該土地迄今，非僅有占用權源，對系爭土地亦有優先購買權，陳台碩公業未為優先購買通知，該買賣即非合法。縱然合法，上訴人默許伊等使用系爭土地逾25年，買受系爭土地時顯已知呂阿井對系爭土地有優先購買權，卻要求拆屋還地，除違買賣不破租賃原則，並有權利濫用及違誠信原則。
㈣朱豐榮等3人：朱豐榮之祖父（即朱春玉之父）朱新發於39
年間向訴外人陳金鳳購買編號5所示147號房屋，並承受陳金鳳與陳台碩公業就系爭土地如附圖E部分之租賃契約（下稱E租約），朱新發死亡後，E租約由伊等繼受。陳台碩公業既已將系爭土地以抵付工程款方式出賣予陳福山，即不可能按系爭買賣契約出賣給上訴人，且陳台碩公業未依土地法第104條規定為通知，朱新發之優先購買權仍屬存在，不因系爭土地已輾轉移轉予上訴人而有異。又縱上訴人確向曾鏡明購買系爭土地，但上訴人係依系爭買賣契約對伊等為優先購買通知，未合於土地法第104條規定，不得以系爭土地所有人及出租人地位對伊等行使權利。況上訴人就租金之催告並非合法，E租約應存續至147號房屋不堪使用為止。
㈤林慶祥：伊祖父林筆於日治時期向陳台碩公業承租系爭土地
如附圖所示F、G部分，俾興建編號6、7所示149號、153號房屋（下稱F租約、G租約），並於35年10月1日設籍定居其中，期間陳台碩公業代表人陳連祿及陳福山均持續收取租金，林筆與陳台碩公業間確有基地租賃契約。F租約及G租約由伊父親林顏興繼承，再由伊繼承，上訴人於78年間以買賣為原因取得系爭土地所有權，依買賣不破租賃原則，當然繼受各該租約而得占用系爭土地。上訴人取得系爭土地後，對其上存在之149號、153號房屋保持沈默逾25年，今忽要求伊拆屋還地，顯違誠信原則並權利濫用，不應准許。
㈥林繼成等4人：伊等祖父林淑瑞於日治時期向陳台碩公業承
租系爭土地如附圖所示H部分（下稱H租約），並在該土地建築155號房屋，期間均有持續給付土地租金；嗣歷經伊等之父林建發，再由伊等繼承而該租賃關係，自非無權占有。陳台碩公業並未依土地法第104條規定為通知，即逕予曾鏡明簽訂系爭買賣契約，自陳福山輾轉登記為系爭土地所有人之上訴人不得主張其為所有人或出租人。縱上訴人已繼受H租約，但未合法催告伊等給付租金，系爭租約未經上訴人合法終止，上訴人仍不得請求拆屋還地。
三、原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，並為上訴聲明及追加聲明：㈠原判決廢棄；㈡王蘇順等5人、程秀玉、劉武岩等6人、呂學堂等4人、朱豐榮等3人、林慶祥、林繼成及林尤允等4人應分別將坐落系爭土地上如附圖編號A、B、C、D、E、F及G、H所示地上物（即系爭地上物：139號、141號、143號、145號、147號、149號及153號、155號房屋）拆除，並將所占用土地騰空返還予上訴人；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
王蘇順等5人、程秀玉、劉武岩等6人、呂學堂、朱豐榮等3人、林慶祥、林繼成等4人（下合稱王蘇順等21人）則答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、上訴人與王蘇順等21人不爭執之事項（見本院卷㈢第185頁背面-187頁背面、334頁）：
㈠系爭土地於日治時期原編為「臺北廳大加蚋堡六張犁庄五二
ノ一地番」地號並登記「業主氏名陳台碩、數人管理」，於明治40年（即西元1907年、光緒33年）6月10日登記氏名陳自新，後於日治時期之大正2年（即西元1913年、民國2年）4月16日改登記氏名為「陳聯順（本院卷㈢第185頁筆錄誤植為陳聯碩，下同）、陳阿匏、陳春木」；該土地於光復後改編為○○○區○○○段五貳之壹」地號，於36年4月5日登記所有權人為陳台頭（按：應為「碩」之誤植），管理人為「陳聯順、陳阿匏、陳春木」，迄69年7月10日因實施地籍圖重測而改編為「臺北市○○區○○段0○段000地號」，於71年10月22日權利人更正為「祭祀公業陳台碩」，復於79年3月12日因行政區域調整而變更為現「臺北市○○區○○段0○段000地號」（見原審卷㈣第75-87頁）。
㈡陳阿蕙於71年10月20日向臺北市政府（下稱北市府）民政局
申請備查為陳台碩公業之管理人（見原審卷㈢第159-197頁）。
㈢上訴人於78年1月11日與曾鏡明簽訂系爭買賣契約，約定買
賣標的物為291至298地號土地及系爭土地（見原審卷㈢第12-14頁）。
㈣陳台碩公業於78年6月22日以於78年1月26日買賣為原因，將
系爭土地移轉登記予陳福山；陳福山於78年7月7日以於78年6月24日買賣為原因，將系爭土地移轉登記予上訴人（見原審卷㈢第72-73頁）。
㈤291至298地號土地經北市政府於57年3月13日以照價收買為
原因登記為所有人，迄今仍登記為所有人（見本院卷㈡第122-129頁）。
㈥系爭地上物之事實上處分權人、占用系爭土地之範圍、面積
及使用情形如附表所示（本院逕依系爭地上物之稅籍證明，於附表加註各被上訴人就建物之權利範圍比例）。
㈦上訴人於104年12月3日致函被上訴人，表達嚴正否認兩造就
系爭土地有不定期租賃關係，如有，則限期催告被上訴人於3日內給付99年至104年度之欠租，並請求給付105年度之租金；該存證信函於104年12月4日送達被上訴人（斯時係送達林慶福）（見本院卷㈠第165-197頁、卷㈡第22-45頁、卷㈢第302頁）。
㈧訴外人程俊霈代理上訴人於105年6月13日前往如㈥所示房屋
，逐戶詢問有無支付租金意願，經公證人作成如本院卷㈡第52-53頁背面所示之公證書。
㈨上訴人以105年7月12日上訴理由㈡狀表示縱兩造就系爭土地
有不定期租賃關係，因業以㈥之存證信函催告給付租金，被上訴人逾期未給付，茲依土地法第103條第4款規定，以上開書狀為終止不定期租賃關係之意思表示；該書狀繕本於105年7月14、15日送達林慶福及除林維辰等2人以外之被上訴人（見本院卷㈠第243-245頁、卷㈡第4、46-50頁）。
㈩上訴人繼以107年1月30日上訴理由㈢狀催告被上訴人及林尤
允等4人於5日內給付106年度以前之租金，逾期未付，視為依土地法第103條第4款規定終止系爭不定期租賃關係不另通知。該書狀繕本已送達被上訴人及林尤允等4人；上訴人再以107年2月12日上訴理由㈣狀催告被上訴人及林尤允等4人於5日內給付106年度以前之租金，逾期未付，視為依土地法第103條第4款規定終止系爭不定期租賃關係不另通知，該書狀繕本已送達被上訴人及林尤允等4人（見本院卷㈢79-82、137-144、316-324、302-303頁）。
五、上訴人主張被上訴人及林尤允等4人所有如附表所示系爭地上物無權占有系爭土地如附圖所示A、B、C、D、E、F及G、H部分，應予拆除並騰空返還各該房屋所占用土地等情，為被上訴人所否認，並辯以前揭情詞。茲就本件爭執之事項（見本院卷㈢第187頁背面，並依論述內容修正其文字），及本院之判斷，析述如下：
㈠被上訴人及林尤允等4人之先祖與陳台碩公業間就系爭土地
有無基地租賃關係（即系爭租約）？⒈按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用
其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用乃至破損重建時消滅（最高法院104年度台上字第1008號判決參照）。次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人，應認其對於出租人仍有租賃關係之存在（最高法院52年台上字第2047號判例、85年度台上字第51號判決參照）。另受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度；尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難；苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡舉證之責（最高法院102年度台上字第863號判決意旨參照）。且主張契約關係之存在者，雖不能直接證明其契約締結之事實，惟依已明瞭之契約履行等間接事實，倘足以推認應證之締約事實為真實，依民事訴訟法第282條規定，即無不可（最高法院104年度台上字第766號判決參照）。
⒉被上訴人抗辯其等之先祖於日治時期向陳台碩公業承租系爭
土地建築如編號1-3、6-8所示房屋，並因買受如編號4、5所示房屋而承受各該房屋原所有人與陳台碩公業間之基地租賃契約，其等之先祖與陳台碩公業間就系爭土地確有系爭租約關係等語。經查：
⑴系爭土地上有附表所示占用如附圖所示A、B、C、D、E、F及
G、H部分之未經保存登記之系爭地上物，編號1之139號房屋（附圖A部分）原為王火木所有，由王四民繼承，再由王蘇順等5人繼承，編號2之141號房屋（附圖B部分）原為程心匏所有，由程秀玉及程進福繼承，程進福死亡後由程秀玉繼承，編號3之143號房屋（附圖C部分）原為劉河所有，由劉得意、劉黃傳及劉德楠繼承，劉得意死亡後，由劉佳鑫、劉佳偟及劉佳倍繼承，劉黃傳死亡後，由劉武岩、劉金明及劉金寶繼承），劉德楠則無子嗣，編號4之145號房屋（附圖D部分）為呂阿井於50年間向他人購得（見原審卷㈠第169頁），由呂學堂等4人繼承，編號5之147號房屋（附圖E部分）由朱新發於39年10月17日向陳金鳳購得，朱新發84年12月7日死亡，其繼承人朱穗良、朱春玉、朱金桂、朱盡將之贈與林豐明及朱豐榮，林豐明於104年4月25日死亡，林豐明受贈部分由林義男及朱春玉繼承（見本院卷㈢第265頁），編號6、7之149號及153號房屋（附圖F及G部分）原為林筆所有，輾轉由林慶祥單獨繼承，編號8之155號房屋（附圖H部分）原為林淑瑞所有，由林建發繼承，林建發於65年間死亡，由林慶福、林繼成等2人及林慶豐繼承（見本院卷㈢第255頁），林慶豐於90年7月21日死亡，林慶豐繼承部分由林尤允等4人繼承等情，已如不爭執事項㈥所述，並有王蘇順等5人所提臺北市稅捐稽徵處（下稱北市稽徵處）房屋稅繳款書（見本院卷㈢第189頁），程秀玉所提建物所有權保存登記申請書（見原審卷㈠第124-125頁），劉武岩等6人所提家屋證明願、登記濟、北市政府戶稅查定通知書、北市稽徵處房屋稅繳納通知書（見原審卷㈡第60、226-227頁，原審卷㈠第117-121頁），呂學堂等4人所提戶籍謄本、北市稽徵處總處代收移送行政執行分署滯納房屋稅稅款及財務罰鍰繳款書、房屋稅繳款書（見原審卷㈠第171-173頁），朱豐榮等3人所提房屋買賣契約書、印鑑證明申請書、土地登記保證書、公證登記聲請書、賣渡證書、臺北市建築改良物勘測結果通知書、土地建築改良物贈與所有權移轉契約書、贈與稅完稅證明書、房屋稅籍證明書（見原審卷㈢第50-54、74-78、57-61、81-84-1、55-56、105-112頁），林繼成等4人所提北市稽徵處房屋稅稅額繳款書、房屋稅繳款書（見原審卷㈠第164-167頁，原審卷㈡第162頁）可稽，且有北市稽徵處信義分處103年10月27日北市稽信義甲字第10346308700號函、107年3月5日北市稽信義甲字第10746485800號函及所檢附稅籍證明書足佐（見原審卷㈠第23頁正背面，本院卷㈢第243-254頁），堪認王蘇順等5人、程秀玉、劉武岩等6人、呂學堂等4人、朱豐榮等3人、林慶祥、林繼成等4人及林尤允等4人依序為139號、141號、143號、145號、147號、149號及153號、155號房屋之事實上處分權人。
⑵而編號1-3、6-8房屋係王蘇順等5人、程秀玉、劉武岩等6人
、林慶祥、林繼成等4人及林尤允等4人（下合稱程秀玉等21人）之先祖〔即王火木、程心匏、劉河、林筆、林淑瑞（戶籍謄本載為林瑞）〕自日治時期起向陳台碩公業承租系爭土地所興建，編號4房屋是呂阿井於50年間向他人購得，並自50年1月27日即於該戶設籍，編號5房屋則是朱新發（即朱豐榮之祖父、朱春玉之父）於39年10月17日向陳金鳳買受，並繼受陳金鳳與陳台碩公業租地建屋之法律關係，其等之先祖已持續繳納租金至73年為止等情，不僅有王蘇順等5人、程秀玉、呂學堂等4人、劉武岩等6人、林慶祥及林繼成等4人提出之戶籍謄本（見原審卷㈡第146-147頁、卷㈢第101-103頁、卷㈠第171頁、卷㈡第154-182頁、卷㈠第93頁、卷㈡第
120、125-127頁），林慶祥所提出自昭和14年（即民國18年）起至昭和19年（即民國33年）記載租地建築房屋並收訖租金之領收證，及37年、39年、40年、41年、43年、63年之收據（見原審卷㈠第41頁，原審卷㈢第128、127、126、125、
12 4、123、130-132頁，原審卷㈠第100、99、98、97、96、95頁），劉武岩等6人提出39年受領證及39年、40年、53年、55年、56年、58年、59年、60年、61年63年收據（見原審卷㈠第107-116頁），朱豐榮等3人提出44年收據（見原審卷㈠第139頁），林繼成等4人提出52年及61年收據（見原審卷㈠第163、162頁）等件可證；上開負責收款並在領收證、受領證及收據（下合稱系爭收據）上簽名之陳台碩公業管理人或派下員「陳春木」、「陳聯順」、「陳連祿」、「陳阿蕙」，與日據時期人工手寫土地謄本及陳台碩公業派下全員名冊所載成員又互核相符（見原審卷㈣第77-78頁，原審卷㈢第169、174頁）；陳台碩公業於39年3月30日就系爭土地欠租一事與林建發（即林繼成等2人之父、林維辰等2人之祖父）、林顏興（即林慶祥之父）、劉得意（即劉佳鑫、劉佳偟、劉佳倍之父）及程扁等人至臺北市大安區委會成立調解，約定：「…對於民國37、38年度未經繳納，況今物資騰貴而且公課稅項增加頗重，追究不一…雙方尚有爭競之端…爰是雙方召喚雙方爰議…爰是雙方各從委員調解該店鋪壹棟每年應交白米37台斤8兩正精算繳納與代表者收入足訖以作租賃料，就此樓經過貳…年間解決解決暫時維持，嗣後各依照鄰樓敷地之相當對價或增加或是降減履行，各方不得異議強詞而奪理」，已經林顏興履行，亦有調解書及林慶祥所提39年收據足稽（見原審卷㈢第130 -132、122頁），朱金發與陳金鳳間之房屋買賣契約書第6條並約明：「本房屋，及基地租金兼水、電、諸稅捐，自交割房屋日起，以前由乙方（即陳金鳳）負擔，以後由甲方（即朱新發）負擔。」（見原審卷㈠第135頁）；迨75年1、2月間，陳福山代理陳台碩公業分別向朱新發、程文來及程秀玉、林顏興收取64年起至73年共10年租金，並約定74年度按地價稅加一成計付租金（見原審卷㈠第140頁，原審卷㈢第100頁，原審卷㈠第94頁），復經證人陳福山證述陳台碩公業自清朝起即將系爭土地出租給現住人之祖先做生意及生活，並收取租金，其曾受陳台碩公業管理人陳阿蕙之委任前去收取租金等語在卷（見本院卷㈡第63頁背面-64頁背面）。由上觀之，陳台碩公業一再由管理人或經授權之派下員於收取租金之系爭收據上記載借用地基建造房屋、貸地料、借地稅金、地租料、敷地租賃料、基地稅、租地額、租賃料、租用、租地稅金、基地稅、租地額，並與系爭地上物所有人或現住人就欠租進行調解，再由陳福山代理達成74年度租金按地價稅加一成計算之合意等事實既甚明確，則被上訴人抗辯陳台碩公業確提供系爭土地予程秀玉等21人之先祖建築編號1-3、6-8房屋，提供系爭土地予呂阿井之前手及陳金鳳分別建築編號4、5房屋，並持續向承租人或系爭地上物現住人收取租金等語，尚非無據。
⑶又劉武岩等6人之祖父劉河於日治時期之大正8年（即西元19
23年、民國12年）即租用系爭土地興建如編號3所示房屋，供住家與經營商店之用，並取得日本政府臺北廳廳長梅谷光核發之「家屋證明願」，劉河於大正12年過世，其繼承人劉得意（即劉佳鑫、劉佳偟、劉佳倍之父）、劉黃傳（即劉武岩、劉金明、劉金寶之父）及劉德楠於大正13年（即西元1924年、民國13年）憑家屋證明願等文件資料，據以辦理建物保存登記，取得「登記濟」，已據劉武岩等6人提出家屋證明願、登記濟為證（見原審卷㈡第60、226-227頁）。觀諸上開「家屋證明願」（見原審卷㈡第60頁），除以黑色毛筆字載有「地番：臺北廳大加蚋堡庄六張犁庄五二ノ一番地上建設」（即系爭土地）、「種類構造：一草葺土塊造平家建一棟平坪/二階坪貳拾柒坪六合五勺」、「所有者劉河」、「賣買價格：家屋賣買價格金百貳拾圓也；敷地賣買價格金拾五圓也；計金百參拾五圓也」、「右公正申請，ノ為ノ台北地方法院ヘ提出…，必要有之候ニ付前記ノ通家稅臺帳ニ登錄ノモノニ相違無之旨御證明被成下度」、「大正8年10月4日」等文字，並將「家稅額」一欄畫線刪去，復以硃砂批示「當廳備家稅臺帳…前記ノ通リ證明…」、「大正8年10月16日臺北廳長梅谷光」等語，劉河於日治時期即以編號3房屋所有人及所坐落基地（敷地）即系爭土地使用權利人之身分，依斯時日本政府頒布生效之台灣土地登記規則暨相關土地登記制度，報請臺北廳審核相符後取得該權利證明，此參內政部於82年1月編印出版之「臺灣土地登記制度之由來與光復初期土地登記之回顧」節本亦明（見原審卷㈣第88-106頁）。則被上訴人抗辯陳台碩公業自日治時期起即出租系爭土地供興建房屋而與程秀玉等21人之先祖、呂阿井之前手及陳金鳳分別成立基地租賃契約，呂阿井、朱新發因分別購買編號4、5房屋而繼受前手、陳金鳳與陳台碩公業就各該房屋所坐落範圍所成立基地租賃契約，其等及林尤允等4人之先祖與陳台碩公業間有基地租賃契約（即系爭租約）存在等語，亦非無足取。
⑷另細閱系爭收據及調解書，雖無承租範圍之記載，但系爭地
上物坐落之崇德街，舊名六張犁路，於清朝道光年間（即約西元1821至1851年間）成為茶農挑茶必經要道及茶葉交易之街肆，且因茶農多聚集福德宮前趕集交換貨物而形成店仔口，嗣系爭地上物於日據時期即為「六張犁廟前店仔口」之知名商店街，每戶與互相連處均有半圓形拱門相連接，形成俗稱「停仔腳」之走廊通道，有劉武岩等6人所提之系爭地上物現況照片、臺北市立圖書館網頁有關「崇德街－清朝茶路」文章資料足參（見原審卷㈡第235-245頁）；而程秀玉所提「建物所有權保存登記申請書暨建物圖面」，乃昭和4年之文書，所載建物面積「建坪8坪5合5勺、外停仔腳1坪6合1勺1才」（見原審卷㈠第124-125頁）。經換算後，該日據時期即存在之建物占地面積約等於33.531平方公尺【按：1「坪」等於10「合」即約3.3㎡，1「合」等於10「勺」即約
0.33㎡，1「勺」等於10「才」約0.033㎡，1才約等於0.0033㎡，則計算式：（8×3.3＋5×0.33＋5×0.033）＋（1×3.3＋6×0.33＋1×0.033＋1×0.0033）＝33.531】，與程秀玉所有如編號2所示141號房屋現占地面積32平方公尺（如附圖編號B）比對又大致相符；朱新發（即朱豐榮之組父、朱春玉之父）於39年10月17日向前手即建物起造人陳金鳳買受如編號5所示147號房屋時，其建坪範圍標記為67.22平方公尺（見原審卷㈢第74-84-1頁），與該房屋經原法院囑託臺北市松山地政事務所（下稱松山地政所）測量之範圍67平方公尺（如附圖編號E）亦極為接近。系爭地上物既約略保有該建築形態，141號及147號房屋所坐落系爭土地面積自起造起迄今又未有變動，足見本件向陳台碩公業承租系爭土地上以建築系爭地上物所承租之範圍，即系爭地上物經松山地政所測量之範圍（即附圖所示A、B、C、D、E、F、G、H部分）。
⑸再就被上訴人及林尤允等4人之先祖偶有欠租而論，陳台碩
公業曾於73年間授權陳福山通知139號至155號房屋之現住人程秀玉、程文來、程太平、劉黃傳、劉佳鑫、朱新發、林慶福於73年6月24日開會協調系爭地上物之租售及改建事宜，並於會中決議：「現住戶皆願付所積欠之租金」，「依現住戶佔有地面積計算改建後每戶補貼二樓一層給現住戶。對於此案是否同意，請於下次會議（七月一日星期日下午七時三十分正，地點如前）中再行協議」，有上訴人未爭執形式真正之協調紀錄足參（見原審卷㈢第114頁），復經證人陳福山證述：「祭祀公業陳台碩跟系爭土地的佔用人協調是租地或是買地的事情，…原本也有提到找建商來改建，大家分配或是買賣，但是是保護區，建商認為沒有利潤，所以就沒有談成。」「他們（指上開受通知之現住人）是租用面積較大的現住人，所以才通知他們來開會協調，租用坪數較小的人就沒有通知，但也是向祭祀公業租賃土地。」等語在卷（見本院卷㈢第63頁背面-64頁）；嗣76年5月31日及77年11月9日，陳台碩公業又由管理人陳阿蕙具名通知系爭土地之承租人於76年6月6日及77年11月13日召開協調會，亦有開會通知可證（見原審卷㈢第116、117頁）。陳台碩公業既多次與系爭地上物之現住人召開協調會，並有意由建商改建分配房屋，而未以欠租為由要求騰空遷讓返還系爭地上物所分別占用之系爭土地，不僅堪認陳台碩公業已承認其與系爭地上物所有人（即被上訴人及林尤允等4人之先祖）間存有至系爭地上物不堪使用為止之基地租賃契約，並可認陳台碩公司未曾為終止上開租約之意思表示，此參以證人陳福山另證述：「我沒有聽過祭祀公業不租系爭土地給現住戶」等語（見本院卷㈢第64頁背面），更足明之。因此，截至78年1月11日上訴人與曾鏡明簽訂系爭買賣契約、78年6月22日系爭土地自陳台碩公業移轉登記予陳福山之時為止，系爭租約均未經陳台碩公業合法終止。
⒊上訴人雖依本院85年法律座談會民事類提案第6號研討結果
（見原審卷㈣第117頁），主張系爭收據記載「借用」、「地基稅金」、「租地稅」、「地價稅加一成」，已有矛盾，被上訴人之先祖每年又只繳納蓬萊白米37台斤半，與租地建屋之租金，顯不相當，應僅係該土地每年應負擔之地價稅而已。且朱豐榮於104年12月7日言詞辯論期日自陳因原先每年繳交之蓬萊白米37台斤半不敷支應地價稅，所以與陳台碩公業達成協議，自74年起按地價稅加一成收等語（見原審卷㈣第62頁背面），足見被上訴人之先祖係向陳台碩公業借用系爭土地云云（見原審卷㈣第115-116頁，本院卷㈢第303頁）。查綜觀卷附系爭收據，雖使用借用、地基稅金、貸地料、借地稅金、地租料、敷地租賃料、基地稅、租地額、租賃料、租用、租地稅金、基地稅、租地額等文字（見上⒉⑵），惟徵之證人陳福山所證：自清朝起即以米計算租金，租金還沒有地價稅高，陳台碩公業遂與系爭土地之現住戶協調租金數額等語（見本院卷㈡第63頁背面-64頁），可知陳台碩公業係本於有償出租系爭土地之意而向系爭地上物所有人收取使用系爭土地之對價，僅因基地租賃契約成立於日治時期，原所約定以白米計付租金之數額已不敷繳納地價稅而請求調整，否則陳台碩公業在系爭地上物所有人欠租之時，為何不逕請求騰空返還所占用土地，反而與其等及現住人協調租售或改建（見原審卷㈢第114頁73年6月24日協調紀錄）？又為何於76、77年間再次發出協調通知（見原審卷㈣第116-117頁）？故本件不得僅因陳台碩公業管理人於收取租金所出具字據之文字，及朱豐榮曾稱原訂租金不敷支應地價稅而改按地價稅加一成計付等語，即將陳台碩公業向系爭地上物所有人或現住人收取之對價曲解為使用借貸之對價。上訴人以前詞，主張陳台碩公業係無償出借系爭土地云云，並不足採。⒋上訴人次主張證人陳福山既證稱有關陳台碩公業要開會事務
，均由管理人陳阿蕙負責，非該公業管理人之陳福山如何知悉陳阿蕙有與被上訴人之先祖協調租金，又如何知悉陳阿蕙對租金數額有無特別意見，足見證人陳福山就陳台碩公業出租系爭土地及收取租金等事項所為證述，均屬片面臆測之詞。況73年6月24日之紀錄係陳福山片面發出，有無經管理人陳阿蕙授權或同意，或係陳福山擅自作主，均未見陳福山進一步證述，且未據被上訴人及林尤允等4人舉證以實其說，自不得作為有系爭租約存在之證明。且證人陳福山就系爭土地是否移轉登記於其名下、是否移轉登記予上訴人等節而為證言與客觀事實不符，並有可能囿於與被上訴人之鄰居人情壓力而為證言，更徵其證言為不足採云云（見本院卷㈢第30
4 -306頁）。查73年6月24日協調紀錄（見原審卷㈢第114頁）係陳福山所出具，雖為不爭之情。但該次紀錄記載：「…與本公業派授權人陳福山於民國七十三年六月二十四日在富陽街十九號四樓（台碩堂）開會協調…本公會表示，房屋改建一事，依現住戶佔有地面積計算改建後每戶補貼…」，已表明陳福山係陳台碩公業授權召開該協調會之代理人；而該次會議決議：「現住戶皆願付所積欠之租金」，又由陳福山於75年1月26日、27日及2月1日分別向朱新發、程文來及程秀玉、林顏興收取64年起至73年共10年租金，並為74年度按地價稅加一成計付租金之約定（見前⒉⑵所述）。如陳福山未經陳台碩公業授權協調租金數額及收取租金，朱新發、程文來及程秀玉、林顏興應不致一次繳交64年至73年共10年之租金予陳福山，陳台碩公業亦不致在76年6月6日協調會通知另載：「副本抄送陳福山君」（見原審卷㈢第116頁），77年11月9日製發之77年11月13日開會通知復無可能將陳福山載為陳台碩公業代理人（見原審卷㈢第117頁）。足見陳台碩公業確授與陳福山協調系爭租約相關事務之代理權，證人陳福山上開關於協調基地租賃契約之證詞，顯係就親身經歷而為，應堪信取。至系爭土地之移轉登記與協調及收取基地租賃租金，乃屬二事，且陳台碩公業除由陳福山出面協調基地租賃及收取租金外，並未向系爭地上物所有人或現住人請求給付租金或請求騰空返還系爭土地，並未經上訴人否認，則陳台碩公業如未授權陳福山處理，豈可能任由系爭土地所有人或現住人積欠64年至73年之租金，甚至更多年度之租金未付而不主張權利？上訴人以前詞指稱證人陳福山關於協調租金、收取租金及未曾聽聞陳台碩公業要終止系爭租約之證詞為不可信，進而主張被上訴人之先祖與陳台碩公業間並無基地租賃關係云云，亦非可採。
⒌上訴人另以本院90年度上更㈠字第239號判決，主張縱被上
訴人及林尤允等4人於日治時期陸續向陳台碩公業管理人繳納使用系爭土地之對價，已成立租賃關係，惟依習慣僅限於訂定未滿5年之租賃契約，逾此所定契約，除經陳台碩公業全體派下授權外，管理人所得訂定之租賃期限僅以未滿5年為度，陳台碩公業自不受逾5年期限之系爭租約之拘束，被上訴人及林尤允等4人亦不得對陳福山及其主張租賃關係云云（見本院卷㈢第306-309頁）。查不論上訴人所主張之習慣是否存在，依陳台碩公業於39年3月30日與被上訴人之先祖林建發、林顏興、劉得意，及程扁等人至臺北市大安區委會所成立調解書所載：「茲為祭祀公業陳台碩（原）管理人陳聯順等參名共同管理，奈因陳聯順旅居外國經商營業未得鄉…登祭典之際派下員參集一堂協議上選定陳連祿為代表掌理陳台碩所有土地址在臺北市大安區六張犁五貳之伊（即系爭土地）…上店鋪5棟…對於民國37、38年度未經繳納，況今物資騰貴而且公課稅項增加頗重，追究不一…雙方尚有爭競之端…爰是雙方召喚雙方爰議…爰是雙方各從委員調解該店鋪壹棟每年應交白米37台斤8兩正精算繳納與代表者收入足訖以作租賃料，就此樓經過貳…年間解決暫時維持，嗣後各依照鄰樓敷地之相當對價或是增加或是降減履行，各方不得異議強詞而奪理」（見原審卷㈢第130-132頁），可知陳台碩公業在派下員參與公業祭祀齊聚一堂時，協議選定由陳連祿代表參與調解並就租金數額成立調解，並未指稱被上訴人之先祖乃無權占有，顯見陳台碩公業管理人與被上訴人先祖就系爭地上物所坐落範圍成立系爭租約等事，業已徵得派下員之同意及授權。上訴人主張上開租約期間已逾5年，對陳台碩公業無拘束力，被上訴人及林尤允等4人無從對陳福山及其主張該租賃關係云云，仍難以採。
⒍依上所述，被上訴人所提上開證據，已足推認陳台碩公業分
別與王蘇順等5人、程秀玉、劉武岩等6人、林慶祥、林繼成等4人及林尤允等4人之先祖就系爭土地如附圖A、B、C、F及
G、H部分成立基地租賃契約（即A、B、C、F及G、H租約），另與呂阿井之前手及陳金鳳就附圖D、E部分成立基地租賃契約（即D、E租約），各該租約復已因呂學堂等4人之父親呂阿井，及朱豐榮等3人之先祖朱新發向該第三人及陳金鳳分別購買編號4、5房屋而由呂阿井及朱新發繼受等事實，上訴人雖予否認，但俱不足採。揆諸上開說明，應認被上訴人抗辯其等及林尤允等4人之先祖（即王火木、程心匏、劉河、林筆、林淑瑞、呂阿井、朱新發）與陳台碩公業間就系爭土地有基地租賃關係存在等語為可取。
㈡上訴人得否以其與曾鏡明所訂系爭買賣契約對抗被上訴人及
林尤允等4人？⒈按土地法第104條第1項規定基地承租人之優先購買權，係為
保護房屋所有權人與基地承租人之權益，調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用全得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利（最高法院100年度台上字第1530號判決意旨參照）。而土地法第104條第1項規定，租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。所謂「依同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。上開規定之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。倘承租人行使優先購買權時，本於租地建屋契約而在土地上建有房屋者，其行使優先購買權即屬合法，縱然該房屋嗣後被拆除，仍不影響其原本已取得之優先購買權。此優先購買權具有相對物權的效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。又承租人必須知悉買賣條件後，始能為放棄優先購買權之表示，倘出賣基地之出租人，未為與買賣契約同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權（最高法院106年度台上字第1263號判決意旨、104年度台上字第199號判決參照）。
⒉被上訴人抗辯陳台碩公業將系爭土地出賣予陳福山，卻未為
優先購買通知，對系爭土地之優先購買權即仍存在，不因陳福山嗣將系爭土地移轉登記予上訴人有異等語。經查：
⑴上訴人與曾鏡明於78年1月11日簽訂系爭買賣契約，向曾鏡
明買受陳台碩公業所有之系爭土地，雖如不爭執事項㈢所述。惟曾鏡明未曾取得系爭土地之所有權，且陳台碩公業於78年6月24日以78年1月26日買賣之原因，將系爭土地移轉登記予陳福山，陳福山再於78年7月7日以78年6月24日買賣為原因，將之移轉登記予上訴人，亦如不爭執事項㈣所述，證人陳福山復證述其為陳台碩公業興建祠堂，陳台碩公業以包括系爭土地在內之土地抵付工程款，系爭土地原應屬其所有等語（見本院卷㈡第63-64頁背面），並有其透過林繼成提出之祭祀公業陳台碩嗣堂工程契約書（下稱嗣堂工程契約）可佐（見本院卷㈡第96-98頁），該嗣堂工程契約第1條明訂以陳台碩公業所有系爭土地及另4筆土地抵償陳福山建築陳台碩公業祠堂工料費，復未經上訴人否認，足見陳福山與陳台碩公業確有買賣系爭土地而以工程款債權抵付價金之合意。⑵雖證人陳福山證述系爭土地無開發價值，其未特別要求陳台
碩公業將該筆土地移轉登記予其所有，因此不知系爭土地曾移轉登記於其名下，也不知道該筆土地已出賣給上訴人，且不認識上訴人等語（見本院卷㈡第64頁背面、第64、63頁）；上訴人亦稱其係向曾鏡明購買系爭土地，價金係付給曾鏡明等語（見本院卷㈢第334頁背面）。然陳福山既為陳台碩公業興建祠堂，並簽訂嗣堂工程契約，且代理陳台碩公業向系爭地上物所有人收取租金，並與系爭地上物所有人協調租金、租售或改建等事宜（如前㈠所述），衡之一般社會觀念，當係有一定智識能力及經營商業經驗之人，對其得依嗣堂工程合約請求移轉陳台碩公業所有包括系爭土地在內之5筆土地，當無不知之理。況依證人陳福山證述系爭土地沒有開發價值，未特別注意陳台碩公業是否移轉該筆土地，嗣堂工程合約約定抵償工程款之其他筆土地，則是在其起訴請求後才移轉等語（見本院卷㈡第64頁背面），可知其已依嗣堂工程契約行使權利，竟獨漏系爭土地，是否因業已出賣該筆土地而未一併請求陳台碩公業移轉所有權，非無疑義。又78年7月26日辦理移轉登記於上訴人名下時之土地登記規則第32條第1項規定：「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：登記申請書。登記原因證明文件。已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。申請人身分證明。其他依法令應提出之證明文件。」，系爭土地自陳福山名下移轉登記予上訴人所有，自有待陳福山提出身分證明及印鑑證明，並完成78年6月24日買賣之債權契約及78年7月26日申請移轉登記之物權契約，始得為之，實無可能如陳福山所言之毫無所悉。證人陳福山上開完全不知系爭土地移轉之證詞顯悖於常情，並不可採。且上訴人係以投資及開發不動產為業之建設公司（見本院卷㈠第248頁變更登記表），就其買賣系爭土地之相關法令、權利確保及移轉手續，應較一般人更具專業知識及能力，對於系爭土地買賣之細節卻稱：「移轉登記之買賣原因僅為公契的買賣原因，可能是陳福山為曾鏡明履行買賣契約，因為上訴人公司當時的承辦人員已經全數離職，就此部分已無法進一步查明」（見本院卷㈢第334頁背面），系爭買賣契約所載內容是否真實，亦非無疑。故依系爭土地移轉登記情形（見不爭執事項㈣），應認陳台碩公業係依前所述與陳福山間合意之買賣契約移轉系爭土地所有權，而上訴人則是以其與陳福山間之買賣契約而自陳福山受讓系爭土地所有權。
⑶又被上訴人及林尤允等4人之先祖對系爭土地有基地租賃關
係（即有系爭租約存在），業如前述，依土地法第104條第1項規定，陳台碩公業應將其出賣土地予陳福山之條件通知如上所述系爭租約之承租人或承租人之繼承人〔即王四民（即王蘇順之父，見本院卷㈢第189頁房屋稅繳款書）、程秀玉（見原審卷㈢第104頁背面戶籍謄本、卷㈢第114頁73年6月24日協調紀錄）、劉黃傳（即劉武岩、劉金寶、劉金明之父）、劉佳鑫、劉佳偟、劉佳倍（見原審卷㈡第161、163頁戶籍謄本，卷㈢第114頁73年6月24日協調紀錄）、呂阿井（見原審卷㈠第173頁北市稽徵處罰鍰繳款書及房屋稅繳款書）、朱新發（即朱豐榮之祖父、朱春玉之父，見原審卷㈠第144頁戶籍謄本，卷㈢第114頁73年6月24日協調紀錄）、林顏興（見原審卷㈠第93頁戶籍謄本）、林繼成等2人、林慶福及林慶豐（見原審卷㈡第129頁戶籍謄本，卷㈢第114頁73年6月24日協調紀錄，卷㈡第128頁北市稽徵處房屋稅繳款書）〕，以供其等決定是否行使優先購買權。惟經原法院函請陳台碩公業提供是否踐行土地法第104條及民法第426條之2規定之資料，現任管理人陳萬福以104年10月7日書狀略稱：
陳台碩公業對出售系爭土地一事全無知悉，亦無任何文件可以提供，請原法院向系爭土地現住戶查詢等語（見原審卷㈢第158頁），上訴人復未舉證證明陳台碩公業或陳福山已對如上所述系爭租約承租人或承租人之繼承人為優先購買通知，其等對系爭土地之優先購買權自無從因未行使而視為放棄。故縱陳福山已將系爭土地移轉登記予上訴人，又縱被上訴人及林尤允等4人於本件訴訟中知悉系爭土地出賣事實而未為購買之表示，仍應認優先購買權繼續存在。
⒊上訴人雖引用最高法院97年度台上字第2219號判決，主張土
地法第104條第2項規定所謂其契約不得對抗先買權人，其射程範圍，僅限於陳台碩公業移轉系爭土地與陳福山，不及於陳福山與其間之所有權移轉行為云云（見本院卷㈢第309-310頁）。惟最高法院97年度台上字第2219號判決既非判例，細閱其內容，該事件之基地承租人在基地所有人出售基地及移轉與第一買受人前即已向原基地所有人表示願以同樣條件優先購買基地，與本件上訴人迄未證明系爭土地原所有人陳台碩公業或陳福山業已踐行通知優先購買權人程序之事實明顯不同，自不得比附援引。上訴人據以主張陳福山移轉系爭土地所有權與其之物權行為仍屬有效云云，並不可採。
⒋上訴人又主張縱被上訴人及林尤允等4人就系爭土地有優先
購買權且其優先購買權不受射程範圍之限制，其亦已於原審之104年8月19日提出準備㈡狀，檢附系爭買賣契約（見原審卷㈢第6-14頁），並將繕本送達被上訴人，亦於105年6月13日準備程序期日提出系爭買賣契約原本經勘驗無誤，亦經被上訴人表示無意見，其復於105年9月26日以追加被告起訴狀追加林尤允等4人為被告，斯時林尤允等4人即可知悉卷內之系爭買賣契約（包括買賣標的、範圍、價金、稅費負擔、附款方式、瑕疵擔保等項），而被上訴人及林尤允等4人逾10日未行使，已視為放棄，無許再主張依同樣條件購買系爭土地云云（見本院卷㈢第311-313頁）。惟上訴人與曾鏡明間之系爭買賣契約所載內容是否真實，有待商榷，縱使為真，陳台碩公業係依其與與陳福山間之買賣契約移轉登記系爭土地予陳福山，陳福山再依其與上訴人間之買賣契約將系爭土地移轉登記予上訴人，既如前述，上開土地之所有權移轉與系爭買賣契約即無相關。故上訴人雖於本件訴訟中將系爭買賣契約影本送達被上訴人及林尤允等4人，亦難認係依陳台碩公業出賣系爭土地之條件為通知，自不生陳台碩公業已將出賣條件通知被上訴人及林尤允等4人之效力。上訴人主張被上訴人及林尤允等4人之優先購買權已因收受上開書狀繕本後迄未表示優先購買而視為放棄云云，亦無可採。
⒌依上所述，陳台碩公業雖將系爭土地出賣予陳福山，陳福山
復將之出賣並移轉登記予上訴人，但陳台碩公業或陳福山未對如上⒉⑶所述系爭租約承租人或承租人之繼承人為優先購買通知，上訴人以己名義而為通知又非陳台碩公業出賣系爭土地之條件，自非合法。揆之上開說明，上訴人不得以其與曾鏡明形式上所簽訂之系爭買賣契約對抗被上訴人及林尤允等4人。
㈢上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定請求被上訴人及
林尤允等4人拆除系爭地上物並返還所占用系爭土地，有無理由？⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人有此權利，民法第
759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。系爭土地既登記為上訴人所有（見不爭執事項㈣），固受適法有此權利之推定。惟土地法第104條規定，承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂定買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。所謂契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買人不生效力，故出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，該第三人即不得以所有權人或出租人地位對優先購買權人有所主張（最高法院100年度台上字第38號判決參照）。
⒉被上訴人與林尤允等4人對系爭土地之優先購買權仍然存在
，既如上述，陳台碩公業與陳福山間就系爭土地之買賣契約及所有權移轉登記即不得對抗被上訴人及林尤允等4人。揆之上開說明，上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定請求被上訴人及林尤允等4人拆除系爭地上物並返還所占用系爭土地，即無理由。又上訴人不得依系爭土地所有人及出租人地位行使權利，則上訴人是否繼受系爭租約？上訴人依土地法第103條第4款規定終止系爭租約，是否合法？等爭執事項，自無庸審酌。
六、從而，上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被上訴人拆除系爭地上物並返還所占用系爭土地，洵非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。上訴人於本院追加請求林尤允等4人應與林繼成等4人拆除如編號8所示155號房屋並返還如附圖編號H部分土地，於法無據，假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 27 日
民事第十五庭
審判長法 官 方彬彬
法 官 黃若美法 官 許純芳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 27 日
書記官 任正人附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌─┬────┬───┬────┬──────────┬────────┐│編│事實上處│門牌編│範圍及面│繼承及使用情形 │證據 ││號│分權人 │號（臺│積（原審│ │ ││ │ │北市信│判決附圖│ │ ││ │ │義區崇│） │ │ ││ │ │德街）│ │ │ │├─┼────┼───┼─┬──┼──────────┼────────┤│ 1│王蘇順 │139 │A │11㎡│原為王火木所有，由王│原卷㈠23頁，原卷││ │王蘇財 │ │ │ │四民繼承，82年間王四│㈡143、146-147、││ │王蘇發 │ │ │ │民死亡後，再由王蘇順│190、236頁，原卷││ │王胡琴 │ │ │ │、王蘇財、王蘇發、王│㈢242頁背面；本 ││ │王美華 │ │ │ │胡琴、王美華繼承（權│卷㈢244-246頁。 ││ │ │ │ │ │利範圍各5分之1），目│ ││ │ │ │ │ │前由其等5人居住。 │ │├─┼────┼───┼─┼──┼──────────┼────────┤│ 2│程秀玉 │141 │B │32㎡│原為程心匏所有，由程│原卷㈠23、87頁，││ │ │ │ │ │清松繼承，程清松死亡│原卷㈡143、191、││ │ │ │ │ │後由程秀玉、程進福繼│236頁，原審卷 ││ │ │ │ │ │承，程進福97.03.01死│㈢242頁背面，本 ││ │ │ │ │ │亡，由程秀玉繼承，目│卷㈡62頁；本卷㈢││ │ │ │ │ │前由程秀玉居住。 │246頁背面-247頁 │├─┼────┼───┼─┼──┼──────────┼────────┤│ 3│劉武岩 │143 │C │58㎡│原為劉河所有，由劉得│原卷㈠23頁，原卷││ │劉金明 │ │ │ │意、劉黃傳繼承，再由│㈡143、155、153 ││ │劉金寶 │ │ │ │劉武岩、劉金明、劉金│、159、192、237 ││ │劉佳鑫 │ │ │ │寶、劉佳鑫、劉佳偟、│頁，原卷㈢242頁 ││ │劉佳偟 │ │ │ │劉佳倍繼承（權利範圍│背面；本卷㈡62頁││ │劉佳倍 │ │ │ │：劉武岩、劉金明、劉│正背面，本卷㈢ ││ │ │ │ │ │金寶各1/9；劉佳鑫、 │247頁背面-250頁 ││ │ │ │ │ │劉佳偟、劉佳倍各2/9 │。 ││ │ │ │ │ │），目前由劉佳鑫、劉│ ││ │ │ │ │ │佳偟、劉佳倍、劉金寶│ ││ │ │ │ │ │居住。 │ │├─┼────┼───┼─┼──┼──────────┼────────┤│ 4│呂學堂 │145 │D │50㎡│原為呂阿井所有，由呂│原卷㈠23頁，原卷││ │呂學星 │ │ │ │學堂、呂學星、呂學春│㈡143頁背面、193││ │呂學春 │ │ │ │、江呂瑞鳳繼承（公同│、237-238頁，原 ││ │江呂瑞鳳│ │ │ │共有），目前由呂學堂│卷㈢242頁背面； ││ │ │ │ │ │、呂學星、呂學春居住│本卷㈢250頁背面 ││ │ │ │ │ │。 │。 │├─┼────┼───┼─┼──┼──────────┼────────┤│ 5│朱豐榮 │147 │E │67㎡│朱新發向訴外人陳金鳳│原卷㈠23頁背面、││ │林義男 │ │ │ │購買147號建物，朱新 │131-132、146頁，││ │朱春玉 │ │ │ │發之繼承人將之贈與林│原卷㈡143頁背面 ││ │ │ │ │ │豐明及朱豐榮，林豐明│、194、238頁，原││ │ │ │ │ │104.04.25死亡，由其 │卷㈢90頁背面、 ││ │ │ │ │ │雙親林義男及朱春玉繼│105-106、109-112││ │ │ │ │ │承（權利範圍：朱豐榮│、242頁背面；本 ││ │ │ │ │ │2分之1；林義男、朱春│卷㈢251-252頁 ││ │ │ │ │ │玉各4分之1），目前由│ ││ │ │ │ │ │朱豐榮、林義男、朱春│ ││ │ │ │ │ │玉及張燕雪居住。 │ │├─┼────┼───┼─┼──┼──────────┼────────┤│ 6│林慶祥 │149 │F │76㎡│原為林筆所有，輾轉由│原卷㈠23頁背面、│├─┤ ├───┼─┼──┤林慶祥單獨繼承，149 │43頁背面，原卷㈡││ 7│ │153 │G │65㎡│號房屋出租訴外人李佩│66頁背面、79-80 ││ │ │ │ │ │璇；153 號房屋為空屋│頁、143頁背面、 ││ │ │ │ │ │。 │195-196、239-240││ │ │ │ │ │ │頁，原卷㈢243頁 ││ │ │ │ │ │ │；本卷㈢253頁正 ││ │ │ │ │ │ │背面。 │├─┼────┼───┼─┼──┼──────────┼────────┤│ 8│林繼成 │155 │H │56㎡│原為林淑瑞所有，輾轉│原卷㈠23頁背面、││ │林慶明 │ │ │ │由林慶福、林慶豐、林│43頁背面、88頁，││ │林維辰 │ │ │ │慶明、林繼成繼承，林│原卷㈡67、125、 ││ │林佩璇 │ │ │ │慶豐於90.07.21死亡，│143頁背面、197、││ │林尤允 │ │ │ │追加被告林尤允、林炳│240頁，原卷㈢243││ │林炳宏 │ │ │ │宏、林惠貞、林俊吉為│頁；本卷㈡79-84 ││ │林惠貞 │ │ │ │繼承人；林慶福於106.│頁，本卷㈢254頁 ││ │林俊吉 │ │ │ │6.21死亡，由林維辰及│。 ││ │ │ │ │ │林佩璇繼承。目前該屋│ ││ │ │ │ │ │由林慶福家屬、林慶明│ ││ │ │ │ │ │、林繼成居住。 │ │└─┴────┴───┴─┴──┴──────────┴────────┘