臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第282號上 訴 人 戴水月
戴錦燕戴錦菊戴錦琴戴慶裕共 同訴訟代理人 李翰洲律師上 訴 人 戴錦雪
戴慶義戴慶錩戴慶林戴紹晨戴思妍戴卉妘被上訴人 黃縥雯（原名黃怡瑜）
黃于玲共 同訴訟代理人 廖穎愷律師上列當事人間確認所有權存在等事件，上訴人對於中華民國104年12月30日臺灣士林地方法院103年度重訴字第333號第一審判決提起上訴，本院於105年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人戴水月、戴錦燕、戴錦菊、戴錦琴、戴慶裕連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件被上訴人於原審起訴時原以戴萬為被告，訴請確認被上訴人對於新北市政府臺北港特定區區段徵收開發案如附表A所示之「臺北港特定區區段徵收開發案工程用地內其他建築物查估救濟金清冊」（編號783、784、785、786、787、788、789、790、791、792、793、794、795、881）、如附表B所示之「臺北港特定區區段徵收開發案工程用地內其他建築物複估救濟金清冊」（編號783、785、789、791、793、794、881、1261）有救濟金及自動拆除獎勵金合計新臺幣（下同）1328萬4343元（下稱系爭救濟金及自動拆除獎勵金）之領取權存在，嗣戴萬於原審審理中之民國（下同）104年3月5日死亡，其全體繼承人即上訴人戴水月、戴錦燕、戴錦菊、戴錦琴、戴慶裕（下稱戴水月5人）及戴錦雪、戴慶義、戴慶錩、戴慶林、戴紹晨、戴思妍、戴卉妘等人（下稱戴錦雪7人，與戴水月5人合稱上訴人，個別以姓名稱之）聲明承受訴訟，其後原審判決上訴人敗訴，雖僅戴水月5人提起上訴，惟上訴人就如系爭救濟金及自動拆除獎勵金之領取權存否，必須合一確定，故戴水月5人上訴之效力及於戴錦雪7人，爰將戴錦雪7人併列為上訴人，合先敘明。
二、戴錦雪7人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：訴外人洪正韓經戴萬之授權，於100年2月11日代理戴萬與原審被告張定次簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約㈠），約定由戴萬以1億1900萬1080元之價格，將其所有坐落新北市○○區○○里○段○○○○○段0000000000000地號土地）、88-14（下稱系爭土地）及其上9棟建物（即門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號〈同小段609建號，下稱5號建物〉、7號及新北市○○區○○路0段000巷0號、3號、9號、11號、13號、15號、17號等建物〈後8棟建物均未辦保存登記，下合稱系爭8棟未辦保存登記建物，個別以門牌號碼稱之〉）出售予張定次。嗣張定次於100年3月30日以戴萬代理人名義並自任保證人，與訴外人即伊等父親黃元彬簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約㈡），約定由戴萬以1億3133萬元價格，將其所有系爭土地及5號建物與系爭8棟未辦保存登記建物出售予黃元彬，黃元彬於系爭買賣契約㈡中指定買賣標的應登記予伊等，並將系爭買賣契約㈡之權利義務移轉予伊等，惟戴萬與張定次因系爭買賣契約㈠之尾款6700萬1080元交付發生爭議，經雙方協議後，同意由張定次補貼戴萬土地增值稅，應付尾款減為5920萬元以茲解決，雙方並於100年8月3日簽立協議書（下稱系爭協議書），戴萬遂於100年8月18日點交5號建物及系爭8棟未辦保存登記建物予伊等，由伊等與原承租人辦理租約轉換，其後系爭土地經新北市政府以「臺北○○○區區段徵收開發案」辦理徵收，並估定系爭8棟未辦保存登記之建物有如附表A、B救濟金清冊所示之救濟金共1208萬4767元（計算式：+1184萬3525元+24萬1242=120 8萬4767元）、自動拆除獎勵金共119萬9576元（計算式：118萬4354元+1萬5222元= 119萬9576元），合計1328萬4343元（計算式：
1208萬4767元+119萬9576元=1328萬4343元）（即系爭救濟金及自動拆除獎勵金），詎戴萬明知系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權已歸屬於伊等，竟仍向新北市政府偽稱其為權利人，致生系爭救濟金及自動拆除獎勵金領取權歸屬之爭議。為此，爰提起本件訴訟，請求確認被上訴人對於系爭救濟金及自動拆除獎勵金之領取權存在等語（原審判決確認被上訴人就系爭救濟金及自動拆除獎勵金有領取權存在，上訴人聲明不服，提起上訴，至原審判決駁回被上訴人對張定次之訴部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。答辯聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人則以：
（一）戴水月5人抗辯：張定次未依系爭買賣契約㈠之約定如期給付尾款6720萬1080元，經戴萬與張定次於100年8月3日協商後簽立系爭協議書，其前言已將系爭8棟未辦保存登記建物排除在系爭買賣契約㈠之買賣標的範圍以外，否則戴萬並無違約責任，何以其卻不追究張定次之違約責任，反而減價780萬元，甚且放棄系爭救濟金及自動拆除獎勵金之領取權？實有違常理，顯見雙方有減縮系爭買賣契約㈠買賣標的範圍之合意。又系爭買賣契約㈡係張定次無權代理戴萬所為，縱認戴萬事後追認張定次之無權代理行為，亦僅針對88-38地號土地、系爭土地及5號建物部分為承認，並未承認張定次無權代理戴萬出售系爭8棟未辦保存登記建物之行為，系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權仍歸屬於戴萬。另戴萬因誤認訴外人林承勳、陳潤纓（原名陳秀）欲加購系爭8棟未辦保存登記建物，始於100年8月18日簽立同意書（下稱系爭同意書），其並無移轉系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權予被上訴人之真意，系爭同意書對戴萬並無拘束力，況系爭同意書所載門牌號碼錯誤，且系爭8棟未辦保存登記建物中除7號建物外，其餘建物均為訴外人簡榮照所有，戴萬無權處分，系爭同意書所載之標的即屬不能給付，依民法第246條第1項本文規定，應為無效，被上訴人亦不能取得系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
（二）戴錦雪7人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事項（見原審卷㈡第65背面、66頁、本院卷第235頁）：
（一）洪正韓經戴萬之授權，於100年2月11日代理戴萬與張定次簽訂系爭買賣契約㈠，約定由戴萬以總價1億1900萬1080元，將88-38地號土地、系爭土地及5號建物、系爭8棟未辦保存登記建物出售予張定次。
（二）張定次於100年3月30日以戴萬之代理人名義並自任保證人，與黃元彬簽訂系爭買賣契約㈡，約定由戴萬以總價1億3133萬元，將系爭土地及5號建物、系爭8棟未辦保存登記建物出售予黃元彬，系爭買賣契約㈡中「戴萬」之簽名係訴外人林承勳所為，黃元彬指定買賣標的應登記予被上訴人，並將系爭買賣契約㈡之權利義務移轉予被上訴人。
（三）戴萬與張定次因系爭買賣契約㈠尾款6700萬1080元之交付發生爭議，於100年8月3日簽立系爭協議書。
（四）系爭同意書之內容係由林承勳撰擬，並經戴萬親自簽名。
（五）新北市政府地政局於100年5月3日以北地區字第1000426368號函通知戴萬辦理「臺北港特定區區段徵收開發案」範圍內建築物查估作業，分別於100年10月、101年2月擬具救濟金清冊，清冊上就系爭8棟未辦保存登記建物之業主姓名欄記載為「戴萬」，備註欄記載被上訴人異議，並於100年11月11日辦理土地改良物徵收公告，於100年12月9日辦理全區建築物之設備設施或其他地上物補估作業，經查估結果，系爭8棟未辦保存登記建物拆遷補償之救濟金共1208萬4767元、自動拆除獎勵金共119萬9576元，合計1328萬4343元，茲因被上訴人於公告期間提出異議，經新北市政府於101年5月31日依土地徵收條例第26條規定，將系爭救濟金及自動拆除獎勵金存入保管專戶中。
（六）原證20結算單（見原審卷㈡第97頁）上兩處「戴萬」之簽名為本人所親簽。
四、被上訴人主張：伊等已取得系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權，而就系爭救濟金及自動拆除獎勵金之領取權存在等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件被上訴人主張其2人為系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權人，而就系爭救濟金及自動拆除獎勵金之領取權存在乙節，為上訴人所否認，兩造就系爭救濟金及自動拆除獎勵金之領取權歸屬既不明確，致被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項法律地位不明之危險須以確認判決始得除去，是被上訴人提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，並無不合。
（二）次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。經查，戴萬與張定次於100年2月11日簽訂之系爭買賣契約㈠第1條約定買賣標的範圍包括88-38地號土地、系爭土地及其上9棟建物（含系爭8棟未辦保存登記建物）；第2條約定買賣總價為1億1900萬1080元、簽約款1680萬元、完稅款3000萬元、尾款為7220萬1080元；第17條特別約定事項記載：「⒈土地、建物、地上物等，甲乙（按：甲方為買方張定次、乙方為賣方戴萬）雙方同意依簽定本約之現況交付。⒉基地小八里坌段楓櫃斗湖小段88-14地號，合法農舍1棟
1、2層，一併辦理移轉過戶予買方。⒊未辦保存合法登記之地上建物，房屋稅籍證明書權利一併移轉過戶予買方所有。....」等語（見原審卷㈠第14至16頁），而系爭買賣契約㈠所載之9棟建物係指5號建物及系爭8棟未辦保存登記建物，此為兩造所不爭執（見原審卷㈡第65頁背面），已如前述，堪認系爭買賣契約㈠約定由戴萬將88-38地號土地、系爭土地及其上9棟建物（即5號建物所有權及系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權）一併讓與張定次。
（三）又戴萬與張定次於100年8月3日簽立系爭協議書，觀諸系爭協議書前言記載：「為乙方（即張定次，下同）買受甲方（即戴萬，下同）所有坐落新北市○里區○○里○段楓櫃斗湖小段0000-0000（即系爭土地）、0000-0000地號土地及其上建物（建號○○里區○○里○段楓櫃斗湖小段00000-000號，門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷0號〈即5號建物〉）（下稱系爭不動產），卻遲延給付尾款新台幣（下同）6700萬1080元之違約糾紛（下稱本事件），經雙方以最大誠意說明原委及進行溝通協商後，為務實解決爭議，達成協議內容如下：....」等語（見原審卷㈠第23頁），可知係張定次因履行系爭買賣契約㈠發生遲延給付尾款6700萬1080元情事，雙方經溝通協商後簽訂系爭協議書，再觀諸系爭協議書第1條記載：「乙方應給付甲方5920萬3938元，支付方式為：㈠乙方於民國（下同）100年8月3日簽立本協議書之同時，交付甲方台灣省合作金庫三重分行平行線支票2350萬元及以乙方為發票人、八里鄉農會龍形分部為付款人之支票700萬元各乙紙....暨現金3938元（按：
乙方所交付甲方支票700萬元係為補貼甲方之土地增值稅）。㈡乙方應於100年8月20日前，交付甲方銀行本票2870萬元」、第2條記載：「乙方依第1條第㈠項約定交付甲方之台灣省合作金庫三重分行平行線支票2350萬元及以乙方為發票人、八里鄉農會龍形分部為付款人之支票700萬元....暨現金3938元，業經甲方當場核對點收無誤，不另立收據」，乃有關張定次應給付之尾款金額減為5920萬3938元及付款方式之約定，第3條記載：「乙方依第1條第㈠項約定所交付甲方之支票跳票無法兌現時，願另給付甲方懲罰性違約金300萬元」，係有關張定次未履行第1條第㈠項之付款義務時應賠償戴萬懲罰性違約金之約定，第4條記載：「乙方若違反第1條第㈡項之約定時，本協議書作廢，雙方應負擔之權利義務依100年2月11日所訂立之不動產買賣契約書（即系爭買賣契約㈠）內容履行」，係有關張定次未履行第1條第㈡項之付款義務時，系爭協議書之內容作廢，雙方間權利義務關係回復依原有法律關係即系爭買賣契約㈠之約定，第5條係有關張定次已依系爭協議書內容履約完畢時，雙方除系爭協議書新生之權利外，對他方一切民、刑事及行政責任之請求權均拋棄，日後不得再對他方為任何主張及請求之約定，第6條係有關送達處所變更之約定，第7條係有關合意管轄之約定，第8條則係有關雙方係基於自由意志簽立系爭協議書之約定，遍觀系爭協議書之內容，並無減縮系爭買賣契約㈠買賣標的之記載，衡以買賣標的及價金均係買賣契約必要之點，倘戴萬與張定次係因減縮買賣標的始合意減少買賣價金，理應於系爭協議書中加以記載，以杜爭議，惟系爭協議書內容並無隻字片語提及有關買賣標的減縮之問題，實難逕認戴萬與張定次間有減縮買賣標的之合意，兼以系爭協議書見證人即戴萬姪女郭怡君於原審證稱：系爭協議書簽訂時，在場的有張定次、戴萬、林承勳、我及被上訴人母親，因戴萬收不到尾款，有告張定次，雙方才出來簽系爭協議書，當時沒有要減價的意思，買賣標的沒有變更，因我在代書事務所上班，所以阿伯戴萬請我過去，我介紹梁淑華律師等語（見原審卷㈠第141、142頁）；見證人即地政士林承勳證稱：當天協議內容有兩個部分有爭議，第一個是張定次將土地過戶給戴萬女兒算不算是一部分價金，戴萬主張根本不知道這件事，張定次主張戴萬口頭上同意他把自己名下另筆八里土地過戶給戴萬女兒作為抵償，但沒有簽立書面，所以戴萬否認，第二個是增值稅部分，戴萬主張買方要付，張定次主張戴萬要付，後來雙方各退一步，達成協議張定次要付5900多萬元，簽系爭協議書後，那筆八里土地就過戶回去給張定次，協議時雙方沒有講到系爭土地上面鐵皮屋的歸屬等語（見原審卷㈠第143頁背面、第144頁），益見戴萬與張定次於協商過程中，並未談及有關減縮買賣標的之問題，買賣價金尾款減為5920萬3938元係雙方互相讓步之結果。
（四）戴水月5人抗辯：系爭協議書前言並未記載系爭8棟未辦保存登記建物，顯然戴萬與張定次已合意減縮系爭買賣契約㈠之買賣標的等語，固經證人洪正韓於原審證稱：我從事房地產業務，經由戴萬女兒與戴萬認識，簽系爭協議書時我無法到場，戴萬找郭怡君一起去。簽完隔天戴萬有拿給我看，戴萬說少了價金7、800萬元，但標的也少了8棟鐵皮屋，我算算沒有損失，戴萬與張定次最後實際成交的標的就是系爭協議書上所載的2筆土地及5號建物等語（見原審卷㈡第10頁背面、第11頁）。惟查，證人洪正韓並未親身參與系爭協議書之簽訂過程，其所為之證述，乃屬傳聞證據，難以憑採，而關於系爭協議書內容之擬定，據證人梁淑華律師於本院證稱：系爭協議書是在我之前任職的新北市三重區法羽律師事務所簽訂的，當時是郭怡君來找我，她表示親戚戴萬與張定次間因買賣八里不動產有尾款糾紛，所以來找我，剛開始是雙方在會議室協商，待有共識後才請我進入，告訴我和解條件，由我擬定系爭協議書，在場的人有戴萬、郭怡君、張定次、被上訴人母親陳潤纓及林承勳代書，系爭協議書前言記載：「....（建號○○里區○○里○段楓櫃斗湖小段00000-000號，門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷0號）....」等語，是當天沒有檢查到的地方，雙方是針對系爭買賣契約㈠所衍生的糾紛協議，因戴萬之前有委請我針對2筆土地及有辦保存登記的建物聲請假處分，而系爭協議書時是直接拷貝假處分書狀文字，所以才漏載未辦保存登記的建物。當天系爭協議書有列印並交給張定次、戴萬等人看過，並逐條逐句朗讀說明，所以確定為漏載，而非故意不記載未辦保存登記建物部分，此由尾款金額確實為整筆未付金額可看出，在場所有人沒有注意到漏載標的物問題，當天是針對尾款糾紛，沒有人提到對建物有糾紛。系爭買賣契約㈠未付尾款是6700萬1080元，戴萬、張定次爭執土地增值稅由何人負擔，雙方協議後同意將未付尾款扣除張定次已給付之2筆土地增值稅各1295萬2074元、184萬5068元，再加上張定次補貼戴萬700萬元土地增值稅，得出張定次應付尾款為5920萬3938元，雙方就此項金額達成協議，雙方在我面前沒有提到減價問題，只有提到土地增值稅補償的問題等語，並提出系爭買賣契約㈠及土地增值稅繳款書為證（見本院卷第131頁背面至第145頁），核與證人郭怡君證稱：簽系爭協議書當天，只有針對尾款問題協商，沒有提到買賣標的物要減少的問題，不是減價，是雙方就土地增值稅協商等語（見本院卷第135頁及背面）相符；兼以證人林承勳證稱：系爭協議書只寫1個門牌是我們疏忽的地方，我們那時候認定是9棟，後面在寫的時候，我們確實沒有注意到，因為我們在現場就沒有講到建物部分，所以我們也沒有注意到建物是幾棟等語（見原審卷㈠第145頁背面），足徵證人梁淑華律師曾受戴萬委託就88-38地號土地、系爭土地及其上已辦保存登記之5號建物聲請假處分，梁淑華律師於撰擬系爭協議書時直接拷貝假處分聲請狀所記載之不動產，致前言漏載系爭8棟未辦保存登記建物部分，並非刻意排除系爭8棟未辦保存登記建物於買賣標的範圍以外，戴萬與張定次於協商過程中，並未提及減縮買賣標的範圍之事，雙方主觀上認為買賣標的之建物共9棟，非僅5號建物而已，系爭協議書所載應付尾款減為5920萬3938元，係扣除張定次同意負擔之土地增值稅後計算之結果，尚不能以系爭協議書前言文字漏未記載系爭8棟未辦保存登記建物，即可解為戴萬與張定次間有減縮買賣標的範圍之合意，戴水月5人前開抗辯，難認可採。
（五）又按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。準此，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，得經本人承認而對於本人發生效力，所謂承認，係對於已經存在之法律行為補正授權行為之欠缺，無須踐行一定之方式，由本人以意思表示為之為已足，初不問其為明示或默示（依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言）而有不同。查系爭買賣契約㈡之出賣人為戴萬，買受人為黃元彬，其上記載買賣標的為系爭土地及其上5號建物、系爭8棟未辦保存登記建物，買賣總價為1億3133萬元，簽立日期為100年3月30日，立契約書人欄「戴萬」之簽名係林承勳所為，有系爭買賣契約㈡可稽（見原審卷㈠第18至21頁），並經證人林承勳證述明確（見原審卷㈠第145頁），關於系爭買賣契約㈡之簽訂過程，據證人林承勳於原審證稱：當時張定次帶陳金寶代書到黃元彬家裡，說要把土地賣給他們，黃元彬與陳潤纓是夫妻，黃元彬夫婦請我去做代書工作，我有幫他們簽買賣契約，因土地所有權還在戴萬名下，我主張要用戴萬名字來簽約，當天晚上9點才開始簽約，簽約簽到很晚，當時大家都很累，我要求張定次簽名時候，他就說錢都已經付完了，才能讓我拿到權狀及印鑑證明，他不太願意按照我的方式去做，我的想法就是假如張定次願意當戴萬的代理人簽署系爭買賣契約㈡，就代表是真的付清了，因為我們不曉得是否已經付清了，後來他一直說可以代理但不願意簽，我就說好吧你們都不簽，我來簽好了，可是那時候我有問張定次是否真的付完錢，張定次說是，我才簽的，簽署系爭買賣契約㈡時，戴萬不在場。辦理過戶時，因土地是屬於淡水地政事務所管理，而我的辦公室在新莊，到淡水地政事務所很不方便，大家協調結果是由陳金寶代書辦理過戶，完成過戶後，黃元彬有接到戴萬寄的存證信函說這個買賣有問題，後來到梁淑華律師事務所那邊去做協調時，我們才知道戴萬不承認張定次有付清款項等語（見原審卷㈠第143、145頁），足見戴萬於系爭買賣契約㈡簽訂時並未在場，亦未授權張定次以其代理人名義簽約，張定次原欲以自己名義與黃元彬簽訂系爭買賣契約㈡，將系爭買賣契約㈠中之系爭土地及其上5號建物、系爭8棟未辦保存登記建物轉售予黃元彬，但因斯時系爭土地及5號建物仍登記在戴萬名下，證人林承勳遂提議由張定次以戴萬之代理人名義簽約，且戴萬之簽名係林承勳所為，張定次於簽約前，並未取得戴萬之授權，於簽約過程中，復無與戴萬連繫以取得授權之舉動，亦未出示足以表彰戴萬授權之證明文件，堪認張定次以戴萬代理人名義與黃元彬簽訂系爭買賣契約㈡，係無權代理行為，而屬效力未定，惟依前開規定，仍得經戴萬之事後承認使其發生效力。
（六）次查，張定次於100年2月11日與戴萬簽訂系爭買賣契約㈠後，旋即於同年3月30日以戴萬代理人名義與黃元彬簽訂系爭買賣契約㈡，將系爭土地及其上5號建物、系爭8棟未辦保存登記建物轉售予黃元彬，系爭土地及其上5號建物業於100年5月13日完成所有權移轉登記至黃元彬指定之被上訴人名下，嗣因戴萬與張定次間就系爭買賣契約㈠之尾款糾紛進行協商溝通，雙方於100年8月3日簽訂系爭協議書，當時有戴萬、張定次、被上訴人母親陳潤纓及其委任之代書林承勳等人在場，已如前述，並有所有權狀可稽（見原審卷㈠第321、322頁），參以證人梁淑華律師證稱：當初是透過郭怡君，她表示親戚戴萬與張定次買賣八里不動產有尾款糾紛，所以來找我，在擬定系爭協議書前，戴萬曾委託我發函給被上訴人、張定次，副本給陳金寶、戴萬，請他們出面協商，簽署當天雙方在會議室協商，待有共識才請我進入，告訴我和解條件，由我撰寫系爭協議書等語（見本院卷第131頁背面、第132頁），堪信戴萬於簽訂系爭協議書前，即知悉系爭買賣契約㈡存在之事實，方委由梁淑華律師發函通知被上訴人、張定次出面共同協商解決系爭買賣契約㈠㈡之糾葛，待和解成立後，始由戴萬、張定次簽立系爭協議書，並由陪同戴萬到場之郭怡君及陳潤纓委任之代書林承勳擔任見證人。再佐以戴萬與陳潤纓就系爭買賣契約㈡尾款之結算、系爭8棟未辦保存登記建物之點交及租賃契約轉換過程，依證人林承勳證稱：系爭協議書簽訂後，應該是簽署系爭同意書的日期（即100年8月18日），我與戴萬、戴萬兒子、郭怡君、戴木楠、陳金寶、陳潤纓、黃縥雯（原名黃怡瑜，即被上訴人）約去現場點交鐵皮屋，租賃契約書上署名「林承勳」是我簽的，因被上訴人拜託我去幫他們換約，點交時只有1、2個房客在，很多房客都不在，我點交的房屋應該有9棟，進去的左邊是3棟，右邊是6棟，戴萬在現場沒有爭執9棟建物所有權歸屬，通常我們換約的認知就是買賣所有權，我們是一間一間點，點完之後才回到陳金寶代書那邊去結算30幾萬元尾款，應該是張定次還沒有付給戴萬，這部分由陳潤纓當天付現金給戴萬。陳金寶提醒我這個地方要重劃了，一定要有1份同意書才可以確認鐵皮屋所有權歸屬，我借他的電腦繕打系爭同意書，再列印出來給戴萬簽，記憶中是戴萬自己從西裝褲腰帶（暗袋）裡面拿出印鑑章，沒有受到強暴、脅迫或被騙等語（見原審卷㈠第144頁及背面）；證人郭怡君於原審證稱：我先去陳金寶那邊，之後全部一群人去交屋，再回到陳金寶代書事務所結算，在場情形如證人林承勳所講，就是一間一間點等語（見原審卷㈠第146頁），於本院證稱：100年8月18日到現場只有談交屋、租約轉換問題，當天有點交支票、租約轉換，空房的鑰匙也交給陳潤纓，戴萬跟承租人說以後租金換陳潤纓收，有超過2間以上交屋及租約轉換，我有看到林承勳拿系爭同意書給戴萬簽名等語（見本院卷第134頁背面、第135頁），及證人陳金寶證稱：100年8月18日他們來我這邊借場地，買方及林承勳代書都是在新莊，郭怡君他們是在三重，標的在八里，那時候說要借我事務所寫資料，再去現場做點交等語（見原審卷㈠第146頁背面），復觀諸系爭同意書上記載：「立書人戴萬茲就本人所有門牌號碼為○○里區○○路○段○○○巷1、3、5、7、9、11、13、15、17號等七棟鐵皮建物，目前已移轉所有權於黃怡瑜、黃于玲（即被上訴人）。特此證明」等語，並經戴萬親自簽名用印（見原審卷㈠第25頁），加以原證20結算單上記載：「雙方同意於交屋完成時付清餘款335,000，於100年8月20日之前完成」等語處，有戴萬、陳潤纓及張定次之簽名，戴萬另於100年8月22日在上開結算單記載：「尾款收訖$335,000全部交屋」等語處簽名（見原審卷㈡第97頁），且系爭8棟未辦保存登記建物之出租人確已變更為被上訴人，由被上訴人收取租金，有租賃契約書、租金收入狀況明細表及被上訴人之存摺交易明細可憑（見原審卷㈠26至34、170至183頁），則由張定次代理戴萬簽訂系爭買賣契約㈡後，戴萬與張定次、被上訴人母親陳潤纓相約共同協商買賣價金尾款問題，並由戴萬與張定次簽訂系爭協議書，其後戴萬至現場與陳潤纓進行房地點交、租約轉換、結算尾款及簽立載有點交9棟門牌號碼建物之系爭同意書等舉動觀之，足認戴萬事後已承認張定次之無權代理行為，系爭買賣契約㈡自屬有效。
（七）雖戴水月5人辯稱：戴萬事後僅追認張定次無權代理出售88-38地號土地、系爭土地及5號建物部分之行為，並未承認張定次無權代理出售系爭8棟未辦保存登記建物之行為云云，惟查，88-38地號土地並非系爭買賣契約㈡之標的範圍，並無張定次無權代理戴萬出售之問題，且系爭協議書並未排除系爭8棟未辦保存登記建物在買賣標的範圍以外，已如前述，衡情戴萬亦無可能僅承認張定次就已辦保存登記不動產部分之無權代理行為，再觀諸系爭買賣契約㈡第6條第3項約定黃元彬得指定第三人為登記名義人（見原審卷㈠第19頁背面），而系爭買賣契約㈡之標的中，系爭土地及已辦保存登記之5號建物早於100年5月13日即完成所有權移轉登記至黃元彬指定之被上訴人名下（見原審卷㈠第321、322頁），由戴萬於100年8月18日以被上訴人為權利人、點交系爭土地上9棟建物、轉換租約、結算尾款，及簽立系爭同意書，以證明系爭土地上9棟建物（含系爭8棟未辦保存登記建物）之權利均已移轉予被上訴人等情以觀，乃在履行系爭買賣契約㈡之給付義務，足見戴萬至遲於點交時，已承認張定次以其名義簽訂系爭買賣契約㈡之無權代理行為，並非僅承認買賣標的之一部而已，戴萬既已將系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權移轉予黃元彬指定之被上訴人，被上訴人即為系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權人，系爭救濟金及自動拆除獎勵金之領取權，當然歸屬於被上訴人，戴水月5人前開抗辯，委無可採。
（八）又戴水月5人辯稱：戴萬出生於日治時期，自幼係受日本語教育，不識中文，其因誤認林承勳、陳潤纓欲加買系爭8棟未辦保存登記建物而簽立系爭同意書，其並無移轉系爭8棟未辦保存登記建物事實上處分權予被上訴人之真意，況系爭同意書所載門牌號碼錯誤，且未辦保存登記建物中除7號建物外，其餘建物均為簡榮照所有，戴萬無權處分，被上訴人無從取得事實上處分權云云，惟查，系爭買賣契約㈡第11條第6項約定：「買、賣雙方共同委託陳金寶、林承勳地政士辦理本約不動產所有權移轉登記及相關手續事宜....」（見原審卷㈠第20頁背面），依證人陳金寶證稱：系爭買賣契約㈡買賣雙方委託我辦理不動產過戶登記，只有1間建物可以辦理登記，其餘建物要辦房屋稅籍移轉，當初我有幫忙他們做稅籍移轉，過戶資料及稅籍移轉資料都是戴萬提供的，戴萬有會同女兒來我事務所，有時本人沒到就是女兒來等語（見原審卷㈠第147頁及背面）；證人林承勳證稱：系爭同意書上面門牌號碼都是只有1個，後來我們去看新北市000000000000巷○○○○○號碼有中華路2段及中華路1段，而且是不同巷，這是我們當時沒有注意到的，系爭同意書上面記載「七棟鐵皮建物」是我寫錯，因為是臨時借別人電腦打的，所以寫錯了，我點交房屋應該有9棟，進去的左邊應該是3棟，右邊是6棟等語（見原審卷㈠第144頁及背面）；證人洪正韓證稱：戴萬在系爭土地上共有9棟建物等語（見原審卷㈡第12頁），及證人郭怡君證稱：100年8月18日當天戴萬有與陳潤纓、林承勳談交屋、租約轉換問題，有超過2間以上，我有的有進去，有的沒進去，就做點交動作，戴萬跟承租人說以後租金換陳潤纓收，林承勳當天拿系爭同意書給戴萬簽名等語（見本院卷第134頁背面、第135頁）互核以觀，可見戴萬確有於100年8月18日與被上訴人母親陳潤纓就系爭土地上9棟建物進行點交及轉換租約，並簽立系爭同意書證明其已將5號建物之所有權及系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權移轉予被上訴人，戴萬於系爭土地上所有之建物共9棟，系爭同意書上記載「門牌號碼為○○里區○○路○段○○○巷1、3、5、7、9、11、13、15、17號等七棟鐵皮建物」等語，係證人林承勳誤認系爭8棟未辦保存登記建物中之1、3、9、11、13、15、17號等7棟建物門牌號碼均為○○里區○○路○段」，及誤載鐵皮建物之總數量所致，並不影響戴萬已將系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權移轉予被上訴人之事實，再由系爭買賣契約㈠㈡均清楚載明戴萬出售之買賣標的範圍包括系爭土地上之8棟未辦保存登記建物，且戴萬於簽立系爭同意書時會同其姪女郭怡君在場，而郭怡君熟稔代書業務等情以觀，縱戴萬不識中文，亦不至於因誤認係陳潤纓、林承勳欲加購系爭8棟未辦保存登記建物而簽立系爭同意書。至證人洪正韓證稱：系爭買賣契約㈠的真意是買賣9棟建物，陳金寶只有1戶的稅籍資料，其他稅籍資料在我這裡，因為張定次沒有付尾款，所以沒有給他其他8戶的稅籍資料，系爭同意書上所載的210巷1、3、9、
11、13、15、17號房屋是隔壁地主簡榮照（筆錄誤載為簡隆照）的，9棟建物都沒有辦理點交，簽系爭同意書時，我沒有在場，是戴萬告訴我的，戴萬簽完有打電話給我，說對方要加買8棟鐵皮屋等語（見原審卷㈡第10至12頁），惟戴萬於100年8月18日與被上訴人母親陳潤纓、代書林承勳至現場點交及簽立系爭同意書時，證人洪正韓既不在場，而係事後聽戴萬轉述，則其所為之前開證述，乃傳聞證據，難以憑採，況系爭同意書有關系爭8棟未辦保存登記建物中之7棟建物門牌號碼及建物數量部分僅係林承勳誤載，並不影響戴萬移轉系爭8棟未辦保存登記建物事實上處分權予被上訴人之真意，已如前述，尚難謂戴萬有何無權處分情事，且房屋事實上處分權人繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，房屋稅籍之變更與否，與房屋事實上處分權之認定並無必然關聯，更非房屋事實上處分權移轉之要件，戴萬既已將系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權移轉予被上訴人，則縱其尚未辦理變更稅籍登記手續，亦不能謂被上訴人非事實上處分權人，是戴水月5人前開所辯，亦不足採。
五、綜上所述，張定次雖無權代理戴萬簽訂系爭買賣契約㈡，將系爭土地及其上9棟建物（即5號建物及系爭8棟未辦保存登記建物）出售予黃元彬，然業經戴萬事後承認，系爭買賣契約㈡自屬有效，且戴萬已依約將系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權移轉予黃元彬指定之被上訴人，被上訴人即為系爭8棟未辦保存登記建物之事實上處分權人，系爭救濟金及自動拆除獎勵金合計1328萬4343元之領取權，當然歸屬於被上訴人。從而，被上訴人訴請確認其2人就系爭救濟金及自動拆除獎勵金之領取權存在部分，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所舉之證據，經核與判決結果不生影響，無再逐一論斷之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條、第85條第2、3項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 10 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 劉又菁法 官 鍾素鳳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 10 日
書記官 常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。