臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第327號上 訴 人 臺灣中油股份有限公司即被上訴人法定代理人 陳綠蔚訴訟代理人 陳純仁律師
黃炳雄被 上訴 人即 上訴 人 張儀順
張文倉上二人共同訴訟代理人 周志安律師被上訴人即視同上訴人 張國興被上訴人 陳鍾勉訴訟代理人 陳瑞惠上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國104年12月22日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第455號第一審判決提起上訴，經本院於105年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人中油公司後開第二、三、四項之訴，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
陳鍾勉租用台灣中油股份有限公司所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地內，如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋基地，面積十六．○五平方公尺土地，應付之租金，自民國一○五年三月十七日起，調整為每年除原判決所判金額外，應另增加新臺幣柒仟玖佰伍拾柒元。
張國興、張文倉、張儀順三人共同租用台灣中油股份有限公司所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地內，如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋之基地，面積
三十四．一○平方公尺土地，應付之租金，自民國一○五年三月十六日起，調整為每年除原判決所判金額外，應另增加新臺幣壹萬玖佰零伍元。
張國興、張文倉、張儀順三人共同租用台灣中油股份有限公司所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地內，如原判決附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋之基地，面積面積一百四十四．二四平方公尺土地，應付之租金，自民國一○五年三月十六日起，調整為每年除原判決所判金額外，應另增加新臺幣柒萬柒仟伍佰零柒元。
台灣中油股份有限公司之其餘上訴駁回。
張文倉、張儀順、張國興之上訴均駁回。
第一審（確定部分除外）及第二審訴訟費用關於台灣中油股份有限公司上訴部分，由被上訴人陳鍾勉負擔百分之一，被上訴人張國興、張文倉、張儀順負擔百分之五十，餘由上訴人台灣中油股份有限公司負擔。第二審訴訟費用關於張文倉、張儀順、張國興上訴部分，由上訴人張文倉、張儀順負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人即被上訴人臺灣中油股份有限公司（下稱中油公司）之原法定代理人即董事長林聖忠已於民國105年5月20日辭職，業奉行政院核定董事長職務由總經理陳綠蔚代理等情，有中油公司105年5月20日函、中油公司油品行銷事業部105年6月2日函可稽（見本院卷第157-158頁），故陳綠蔚於105年7月1日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第156、159頁），續行訴訟，核無不合。
二、按租賃契約主體之變更，屬於更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意不得為之（最高法院69年台上字第2183號判例意旨參照）。又租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，出租人將其土地出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人或承租人而言，自屬必須合一確定（最高法院71年度台上字第5079號裁判意旨參照）。查中油公司為臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，就門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋（下稱228號建物）、230號房屋（下稱230號建物），將系爭土地如附表編號2、3所示、面積共178.34平方公尺之基地租予訴外人張○，張○死亡後，由其繼承人即訴外人張○（已於101年12月31日死亡）、被上訴人即上訴人張文倉、張儀順（下稱張文倉2人）繼承取得承租人之地位，故中油公司與張○、張文倉、張儀順間有不定期基地租賃關係存在。又張○已於101年12月31日死亡，其法定繼承人原有訴外人張○○、張○○、張○○與被上訴人即視同上訴人張國興（下稱張國興）、原審被告林○○共5人，惟張○○、張○○、張○○業於102年3月1日向台灣台北地方法院（下稱台北地院）聲明拋棄繼承，並經台北地院以102年度繼字第312號拋棄繼承事件准予備查在案，有繼承系統表、台北地院102年3月20日函可按（見原審卷第155-156頁），故張○之遺產繼承人即為張國興與林○○2人，依民法第1148條第1項規定，本應由張國興、林○○2人繼承取得張○與中油公司間不定期租質契約之承租人地位。然張國興與林○○就張○分管之228號建物，已協議由張國興單獨繼承取得其事實上處分權（見原審卷第198、120頁之遺產分割協議書、財政部臺北國稅局遺產稅免稅證明書），林○○亦陳明拋棄權利而將其承租人地位讓由張國興1人取得（見本院卷第75頁），中油公司亦同意林○○之承租人地位讓由張國興承受（見本院卷第112頁），自生契約承擔之效力，林○○即非上開不定期租賃契約之承租人。是以中油公司就228號建物、230號建物之基地共178.34平方公尺，現與張文倉、張儀順、張國興間有不定期租賃關係存在，亦為兩造所是認（見本院卷第112頁背面），故中油公司就228號、230建物之基地租賃契約訴請調整租金，林○○既已脫離租賃契約，已非承租人，則中油公司僅列承租人張文倉、張儀順、張國興3人為被告，其當事人即屬適格。次按，中油公司已當庭撤回對於原審被告林○○部分之起訴，且經原審被告林○○同意撤回（見本院卷第112頁背面、164頁之同意書），依民事訴訟法第263條第1項規定，此部分訴訟應視同未經起訴而終結，故原審就此部分之訴訟所為之裁判，即因訴之撤回而當然失其效力，第二審法院無庸另為裁判，亦不得再就原法院所為此部分判決為維持或廢棄改判。
三、再按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款前段定有明文。又調整租金之訴為形成之訴，出租人起訴請求調整租金，其訴訟標的之法律關係對於全體承租人而言，必須合一確定，係屬固有必要共同訴訟，已如前述。查本件中油公司就228號、230號建物之不定期租賃契約訴請調整租金，經原審判決後，雖僅承租人張文倉2人提起上訴，惟依上開說明，其訴訟標的法律關係對於全體承租人即張文倉、張儀順、張國興3人必須合一確定，是張文倉2人之上訴行為，在客觀上係有利益於共同訴訟人，故其上訴效力自及於未聲明上訴之張國興，爰併列張國興為上訴人。
四、另按，第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。本件中油公司於原審聲明求命依系爭土地之103年度申報地價年息25%調整年租金，並為聲明：㈠被上訴人陳鍾勉（下稱陳鍾勉）租用中油公司所有系爭土地內，如附圖所示門牌號碼台北市○○路○段○○○號房屋（下稱226號建物）之基地（下稱附表編號1基地），面積16.05平方公尺，應付之租金，自起訴狀繕本送達翌日（即民國104年3月20日）起，應調整為每年新臺幣（下同）22萬1,867元。㈡被上訴人張國興、張文倉、張儀順租用系爭土地內，如附圖所示228號建物之基地（下稱附表編號2基地）、面積34.10平方公尺；及230號建物之基地（下稱附表編號3基地）、面積144.24平方公尺，合計面積共178.34平方公尺，應付之租金，自起訴狀繕本送達翌日（即104年8月20日）起應調整為每年246萬5,283元。
惟中油公司提起上訴後，改依系爭土地於103年、105年申報地價之年息15%調整年租金，變更聲明求命判決：㈠請求陳鍾勉租用中油公司所有如附表編號1基地，應付之租金自104年3月20日起，調整為每年13萬3,220元，並自上訴狀繕本送達翌日起應調整為每年18萬1,317元。㈡張國興、張文倉、張儀順租用中油公司所有如附表編號2、3基地，應付之租金，自104年8月20日起調整為每年147萬9,152元，並自上訴狀繕本送達翌日起調整為每年201萬4,736元等語，有上訴狀可按（見本院卷第12、18-19頁），核此係屬減縮其應受判決事項聲明，自為法之所許。又中油公司於第二審減縮其應受判決事項聲明，實質上與訴之一部撤回無異，法院自無庸就該減縮部分更為裁判，合先敘明。
貳、實體方面：
一、中油公司主張：伊為系爭土地之所有權人，坐落系爭土地之226號建物，由陳鍾勉向伊租用如附表編號1基地共16.05平方公尺；228號建物、230號建物由張國興、張儀順、張文倉向伊共同租用如附表編號2、3基地，共178.34平方公尺，上開租賃關係均為不定期限之租賃契約。又伊就被上訴人陳鍾勉及張國興、張儀順、張文倉（以下合稱被上訴人，如單指1人則逕稱其姓名）租用如附表編號1、2、3基地（以下合稱系爭基地），曾於98年間向法院訴請調整租金，業經本院以99年度重上字第348號判決（下稱另案判決）將附表編號1、
2、3基地之每年租金分別調整為80,792元、171,653元、726,750元確定在案。惟系爭土地商業繁榮、交通便捷，其利用效益與經濟價值遽增，且於104年起訴時，系爭土地每平方公尺之公告地價，已由98年之62,922元增至69,117元，嗣於105年更調整為94,143元，有調整租金之必要，伊自得請求判決調整租金。又被上訴人租用系爭土地分別係用以開設餐廳、飲料店等，非供住宅使用，自不受土地法第97條之限制，應調整租金以系爭土地申報地價之年息15%計算，始為允洽。並聲明：㈠陳鍾勉租用如附表編號1基地，應付之租金自104年3月20日起，應調整為每年13萬3,220元，並自上訴狀繕本送達翌日起調整為每年18萬1,317元。㈡張國興、張文倉、張儀順共同租用如附表編號2、3基地，應付之租金自104年8月20日起應調整為每年147萬9,152元，並自上訴狀繕本送達翌日起調整為每年201萬4,736元等語。
二、張文倉、張儀順、張國興3人則以：出租人聲請法院調整租金，除不動產之價值上升外，仍須斟酌基地位置、工商繁榮程度、利用基地之經濟價值、所受利益以及鄰地租金數額等因素作為判斷，且租金之漲跌與公告地價之增減並無因果關係，並非不動產價值上升，法院即必須為增加租金之判決。又中油公司請求提高租金之目的，係為使渠等無力負擔時予以終止租約，實屬權利濫用。故中油公司主張調整租金，顯無理由。另伊在系爭土地僅搭蓋一層簡易鐵皮建築，現已老舊，右側為全國最大加油站、鄰近多為無電梯之老舊公寓，並非繁華，且中油公司拒絕出具土地使用權同意書，致伊無從改建，無法提昇租用基地之經濟效益，若年租金以系爭土地申報地價15%計算，行情比信義區商辦大樓租金還高，應無以申報地價年息15%計算租金之理等語，資為抗辯。
三、陳鍾勉另以：系爭土地市況並未非常熱鬧，且附近有加油站，幾十年來沒有什麼變化，中油公司請求之租金過高，並援引張文倉2人之抗辯等語置辯。
四、原審判決：㈠陳鍾勉租用如附表編號1土地，應付之租金自104年3月20日起調整為每年8萬8,747元。㈡張國興、張文倉、張儀順共同租用如附表編號2土地，應付之租金自104年8月20日起共調整為每年新臺幣18萬8,553元。㈢張國興、張文倉、張儀順共同租用如附表編號2土地，應付之租金104年8月20日起共調整為每年79萬1,561元。並駁回中油公司其餘之訴。陳鍾勉就其敗訴部分，未據聲明不服，此部分已告確定。
中油公司就其敗訴部分聲明不服提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二、三項之訴部分廢棄。㈡陳鍾勉租用中油公司所有如附表編號1基地，應付之租金自104年3月20日起，調整為每年13萬3,220元，並自上訴狀繕本送達之翌日起應調整為每年18萬1,317元。㈢張國興、張文倉、張儀順租用中油公司所有如附表編號2、3基地，應付之租金，自104年8月20日起共調整為每年147萬9,152元，並自上訴狀繕本送達之翌日起調整為每年201萬4,736元等語。被上訴人均答辯聲明：上訴駁回。
張文倉、張儀順2人就其敗訴部分聲明不服提起上訴（上訴效力及於張國興），其上訴聲明：㈠原判決不利於張文倉、張儀順部分廢棄。㈡前開廢棄部分，駁回中油公司於第一審之起訴等語。中油公司之答辯聲明為：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項（見本院卷第75-76頁、112頁背面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
(一)中油公司為系爭土地之所有權人（見原審卷第117頁、本院卷第20頁之土地登記謄本）。
(二)中油公司就226號建物之基地、面積16.05平方公尺，與陳鐘勉間有不定期租賃關係存在（見原審卷第115頁之複丈成果圖）。
(三)中油公司就228號、230號建物之基地、面積共178.34平方公尺，原與訴外人張○（已於101年12月31日死亡）、張文倉、張儀順間有不定期租賃關係存在（見原審卷第115頁之複丈成果圖）。
(四)張○於101年12月31日死亡，張國興、林○○為其繼承人，惟林○○已將其因繼承取得之承租人地位，協議讓由張國興承受，並經中油公司同意；其餘法定繼承人張○○、張○○、張○○已於102年3月1日向原法院聲明拋棄繼承，案經原法院以102年度繼字第312號拋棄繼承事件准予備查在案（見原審卷第88-92頁之拋棄繼承卷宗影本）。準此，中油公司就228號、230號建物之基地共178.34平方公尺，與張文倉、張儀順、張國興間有不定期租賃關係存在。
(五)中油公司前訴請法院調整陳鐘勉、張文倉、張儀順及訴外人張○就上述建物所在基地之租金，經本院99年度重上字第348號判決認系爭土地之租金，以按土地申報地價總價額年息百分之十計算為適當。並判決：⒈陳鍾勉之226號建物，租用如附表編號1基地之面積16.05平方公尺之租金，自98年12月19日起調整為8萬792元。⒉張文倉、張儀順及張○之22 8號及230號建物，租用如附表編號2、3基地之面積共178.34平方公尺之租金，自99年1月28日起各調整為17萬1,653元、72萬6,750元，合計租金為89萬8,403元（見原審卷第126-136頁之民事判決）。
(六)系爭土地位於臺北市○○區○○路2段，面臨四線道馬路，對面為○○銀行及○○銀行之大樓，右邊為○○○○○總部大樓，左邊為中油加油站。又系爭226、228、230號建物（以下合稱系爭建物）均為一層鐵皮建物（見原審卷第79-85頁、119-125頁之現場照片，本院卷第118-120、124、126頁之現場照片）。
六、兩造爭點及本院得心證之理由：
(一)中油公司可否請求調整租金？⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又民法第442條所謂不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例意旨參照）。次按，土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀土地稅法第30條之規定甚明；且國家徵收土地通常以公告現值加四成作為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，是土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客觀依據。查中油公司為系爭土地之所有權人，兩造間就系爭226號、228號、230號建物（以下合稱系爭建物）所占用如附表編號1、2、3所示系爭土地，分別有不定期租賃關係存在等情，此為兩造所是認（見不爭執事項㈠、
㈡、㈣），並有土地登記謄本、土地複丈成果圖等在卷可憑，堪信為真正。查中油公司雖曾於98年間訴請調整被上訴人租用系爭基地之租金獲准在案，亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈤），並有臺北地方法院98年度重訴字第401號、本院99年度重上字第348號判決書可稽（見原審卷第126-136頁），亦堪認定。然系爭土地位於台北市○○路市區，地目為建地，其於98年1月之公告現值為每平方公尺17萬3,623元，中油公司於104年2月25日提起本件訴訟時，公告現值已調昇為每平方公尺31萬4,571元，嗣於105年1月上訴時更調整為33萬5,860元等情，有土地登記謄本、地價查詢資料在卷可憑（見原審卷第117、137頁，本院卷第20、154頁），是以系爭土地之價值，自中油公司於98年間前案聲請調整租金時起，迄至104年2月25日提起本件訴訟時止，已漲昇約達
1.8倍（000000÷173623≒1.812），算至105年度則漲逾1.9倍（000000÷173623≒1.934），可見系爭土地之價值已較98年時大幅上漲，依照上開說明，中油公司依民法第442條規定聲請調整租金，於法自屬有據，應予准許。
⒉被上訴人雖辯稱：中油公司請求提高租金，其目的係使渠等
無力負擔租金時予以終止租約，實屬權利濫用云云。惟按民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，依民法第442條規定出租人本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應由法院斟酌土地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項而定，非任由出租人之要求必增若干。查兩造間就系爭土地既有不定期租賃契約關係存在，且系爭土地之價值確有漲升之情事，中油公司自得依法聲請調整租金。故中油公司請求調整租金，核屬出租人權利之正當行使，難認係以損害他人為主要目的，被上訴人抗辯中油公司請求調整租金為權利濫用云云，顯不足採。至被上訴人雖另抗辯：伊因系爭房屋老舊，且景氣不佳，房屋租金不高或難以出租，無調整租金之必要云云。惟房屋出租之難易或租金多寡，受出租條件及市場供需之影響，而土地出租人得否聲請調整租金，並非以承租人於租賃土地上建物出租之難易或租金多寡而定，自不得依此遽認中油公司不得聲請調整租金。被上訴人以此抗辯：中油公司不得聲請調整租金云云，尚屬無據。
(二)中油公司所得請求調整租金之數額，應以若干為適當？⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限；前揭規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第105條固有明文。惟按，土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策，係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條規定應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，且可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上第20號判決參照）。故非供居住住宅使用房屋及其基地之租金，揆諸上開說明，應不受土地法第97條規定之限制。查陳鍾勉自承：226號建物於101或102年時起出租給冷飲店經營至今，月租為2萬5千元等語。張儀順亦稱：附圖230-B即230號東側房屋分由伊使用，一直租給早餐店經營至今，月租為3萬元等語；張文倉、張國興則稱：附圖228號與230-A即230號西側房屋，係由伊等自己經營汽車修理及輪胎行，後來經營熱炒店，租金要看每月營收再折算，現已歇業等語（見本院卷第76、113頁），並有現場照片為證（見本院卷第118-120頁），可知系爭226、228及230號建物，均係供營業使用之房屋，皆非供住宅使用，故中油公司主張系爭土地之租金，不受土地法第97條規定之限制，即非無據。
⒉按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌
基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。又房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判例意旨參照）。經查：
①中油公司雖主張：系爭土地位於○○路商圈，附近有捷運車
站，交通便捷，並鄰接「○○○○○」電子商圈、「○○廣場」，依聯合報104年5月24日之報導「台北○○店面最近3年最多漲20％」、「○○○○大樓每年營運權利金自56萬元調升到900萬餘元」，足見系爭土地之商業價值極高，且○○○路一段（鄰○○路口）有店面33.89坪，月租為24萬元；另一○○東路二段房屋1至3樓共96.79坪，月租為16萬3,000元，另間○○路1-2樓房屋，共42.28坪之月租為12萬5,000元，故系爭土地至少應按土地申報地價年息15%計算，始較合理云云，並提出剪報資料、房屋出租網站資料為證（原審卷第170-173頁、第152-154頁）。惟查，中油公司所提上開報導圖片所示地區，其開發程度顯高於系爭土地所處區域，難認其經濟價值之條件與系爭土地相當。而租屋網站資料所示租金行情是否得援為系爭土地租金計算之依據，尚應考量兩租賃標的物間之所在位置、建築結構、使用目的、周遭設施等因素。查被上訴人租用系爭土地而興建者為一層鐵皮建物、屋況老舊，鄰近加油站；核與中油公司提出租屋網路資料之租賃標的物為電梯大樓或公寓，且其出租標的為房屋連同土地，與本件僅出租土地不同，另其所處地段亦與系爭土地有異，自難作為核定本件租金之依據。再佐以系爭226、2
28、230號房屋雖位於○○路商圈，雖非供住宅使用，然皆為一層鐵皮建物，約於民國40年間興建完成後，未再改建，目前屋況老舊；226號房屋之104年課稅現值僅6,900元、228、230號房屋之105年課稅現值分別為7,900元、2萬4,300元，有現場照片（見原審卷第79-85頁、119-125頁及本院卷第118-120、124、126頁）、房屋稅繳款書（見本院卷第115、127-128頁）、最高法院50年度台上字第1409號判決書（見原審卷第102-103頁）可按。且中油公司拒絕提供土地使用權同意書供被上訴人改建系爭建物，有現場照片、存證信函可證（見原審卷第40-44、74-78頁），並為中油公司所是認（見本院卷第113頁），可見系爭建物之屋況老舊，被上訴人因中油公司不同意其改建，致難以充分利用系爭土地之使用價值，故中油公司主張系爭土地之租金應調整按土地申報地價之年息15%計算，自屬過高，難以採取。
②本院審酌系爭土地位於臺北市○○區○○路二段，面臨四線
道馬路，對面有○○銀行及○○銀行之大樓，右邊為○○○○○總部大樓，左邊為台灣中油加油站，工商業甚為繁榮，交通亦甚便捷，而系爭建物均非供住宅使用，226號房屋（占用土地面積為16.05平方公尺）之月租金為2萬5千元、230號東側房屋（即附圖所示230號(B)、占用土地面積為53.76平方公尺）之月租金為3萬元、228號與230號西側房屋（即附圖230號(A)所示）原係作為自營店面使用，曾經營汽車修理、輪胎行或熱炒店，目前歇業中，可見系爭建物皆係營業用房屋，供被上訴人獲取利潤之用；惟因系爭建物皆係一樓鐵皮建物，興建完成迄今已逾數十年之久，屋況老舊，且中油公司拒絕提供土地使用同意書，致被上訴人無法改建，難以充分系爭土地之利用價值等情事，認系爭土地之年租金應自中油公司為調整租金之意思表示時即起訴狀繕本送達翌日起，按系爭土地之104年度申報地價年息10%計算，始屬適當。又按土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言。
而土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地施行法第25條、土地法第148條定有明文。且平均地權條例第16條前段規定：舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。查系爭土地於104年度之公告地價為69,117元，當期申報地價為55,294元（見原審卷第117頁之登記謄本），依此計算系爭土地之年租金應調整為每平方公尺5529.4元（計算式：55294×0.1=5529.4）。至中油公司於提起上訴後，以系爭土地公告地價於105年大幅上漲，改為主張系爭土地之年租金自上訴狀繕本送達翌日起，應調整按系爭土地於105年申報地價之年息15%計算云云。衡以系爭土地之公告現值已由104年之31萬4,571元調漲為33萬5,860元；而其公告地價於104年原為6萬9,117元，嗣於105年度大幅調漲為9萬4,143元，漲幅約為36%左右，可見系爭土地之價值較之104年確有顯著漲升。惟系爭土地於104年起訴時起迄今之工商繁榮程度、土地使用情形尚無明顯變化。本院綜核上情，認系爭土地之年租金自中油公司之上訴狀繕本送達翌日起，調整按系爭土地之105年度申報地價年息8%計算，方屬允當。
而系爭土地於105年度之公告地價為94,143元，當期申報地價為75,314.4元（見本院卷第20頁之登記謄本），依此計算系爭土地之年租金自上訴狀繕本送達被上訴人之時起，應調整為每平方公尺為6,025.15元（計算式：75314.4×0.08=60
25.15）為適當。準此，被上訴人租用系爭土地之租金應調整如下：
⑴陳鍾勉承租如附圖所示226號建物所在16.05平方公尺土地（
即附表編號1基地）之租金，自起訴狀繕本送達翌日即104年3月20日起（見原審調解卷第40頁之送達證書），應調整每年租金為8萬8,747元（計算式：5529.4×16.05=88746.8，元以下四捨五入）；並自上訴狀繕本送達翌日即105年3月17日起（見本院卷第32、32-1頁之送達證書及警局領取紀錄），調整每年租金為9萬6,704元（計算式：6025.15×16.05=96703.6，元以下四捨五入）。
⑵張文倉、張儀順、張國興共同承租如附圖所示228號建物所
在34.10平方公尺土地（即附表編號2基地）之租金，自起訴狀繕本送達翌日即104年8月20日起（見原審卷第108頁之補正狀、160-162頁之掛號收件回執），應調整每年租金為18萬8,553元（計算式：5529.4×34.1=188552.5，元以下四捨五入）；並自上訴狀繕本送達翌日即105年3月16日起（見本院卷第33-35頁之送達證書及警局領取紀錄），調整每年租金為20萬5,458元（計算式：6025.15×34.1=205457.6，元以下四捨五入）。
⑶張文倉、張儀順、張國興共同承租如附圖所示230號建物所
在144.24平方公尺土地（即附表編號3基地）之租金，自起訴狀繕本送達翌日即104年8月20日起（見原審卷第108頁之補正狀、160-162頁之掛號收件回執），應調整每年租金為79萬7,561元（計算式：5529.4×144.24=797560.6，元以下四捨五入）；並自上訴狀繕本送達翌日即105年3月16日起（見本院卷第33-35頁之送達證書及警局領取紀錄），調整每年租金為86萬9,068元（計算式：6025.15×144.24=869067.6，元以下四捨五入）。
七、綜上所述，上訴人中油公司依民法第442條之規定，請求被上訴人陳鍾勉就其承租如附表編號1所示基地之租金，自104年3月20日起調整為每年8萬8,747元，及自105年3月17日起調整為每年9萬6,704元；被上訴人張國興、張文倉、張儀順共同承租如附表編號2所示基地之租金，自104年8月20日起調整為每年18萬8,553元，及自105年3月16日起調整為每年20萬5,458元；被上訴人張國興、張文倉、張儀順共同承租如附表編號3所示基地之租金，自104年8月20日起調整為每年79萬7,561元；及自105年3月16日起調整為每年86萬9,068元，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審關於中油公司請求陳鍾勉就其承租如附表編號1所示基地之租金，自105年3月17日起應再調整增加7,957元（計算式：00000－00000＝7957）；張國興、張文倉、張儀順就其共同承租如附表編號2所示基地之租金，自105年3月16日起應再調整增加1萬6,905元（計算式：000000－000000＝16905）；張國興、張文倉、張儀順就其共同承租如附表編號3所示基地之租金，自105年3月17日起應再調整增加7萬7,507元（計算式：000000－000000＝77507）部分，為上訴人中油公司敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決予以廢棄改判如主文第二、三、四項所示。至於中油公司之請求不應准許部分，原判決為中油公司敗訴之判決，經核於法並無不合，中油公司之上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另原審就中油公司之請求於上開應准許範圍內，為張文倉、張儀順、張國興敗訴之判決，核無不合，上訴人張文倉、張儀順、張國興之上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，亦應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
九、據上論結，本件中油公司之上訴為一部有理由，一部無理由；張文倉、張儀順及張國興之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 7 月 26 日
民事第五庭
審判長法 官 張靜女
法 官 張松鈞法 官 陳章榮正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 26 日
書記官 胡新涓附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬───┬──────┬──────┬────┐│編號│承租人│租用基地地號│建物門牌號碼│面積(㎡)│├──┼───┼──────┼──────┼────┤│ │ │ │臺北市○○區│16.05 ││ 1 │陳鍾勉│ │○○路2段226│ ││ │ │ │號 │ ││ │ │ │ │ │├──┼───┤ ├──────┼────┤│ │ │臺北市○○區│臺北市○○區│34.10 ││ 2 │ │○○段2小段 │○○路2段228│ ││ │張國興│576地號土地 │號 │ ││ │張文倉│ │ │ │├──┤張儀順│ ├──────┼────┤│ │ │ │臺北市○○區│144.24 ││ 3 │ │ │○○路2段230│ ││ │ │ │號 │ ││ │ │ │ │ │└──┴───┴──────┴──────┴────┘