臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第494號上 訴 人 陳茂松
陳建發共 同訴訟代理人 劉孟錦律師複代理人 黃宗哲律師上 訴 人 黃幼訴訟代理人 謝碧鳳律師被上訴人 林永鍾訴訟代理人 陳國雄律師被上訴人 東森電視事業股份有限公司法定代理人 范瑞穎訴訟代理人 李保祿律師被上訴人 張景河訴訟代理人 黃郁叡律師被上訴人 蘇慶三訴訟代理人 蘇美妃律師被上訴人 蔣蘇豐姿
蘇宏猷徐蘇瓊花蘇百標林蘇錦雲陳吳明月王品方（兼王忠之承受訴訟人）王素秋（兼王忠之承受訴訟人）丁夢虎（兼王忠之承受訴訟人）朱勵君（即王忠之承受訴訟人）王湧傑（即王忠之承受訴訟人）蘇慶雲蘇欽賢陳蘇麗華王蘇緞蘇耿立蘇依依蘇有志蘇有增葉蘇淑琴蘇淑美蘇淑昭蘇淑卿蘇盧桂美蘇聖恆蘇汶慧蘇汶蔓蘇明路蘇灌淘蘇灌淋蘇百敏蘇百梅鄭忠釧鄭忠良鄭淑慎黃鄭淑女鄭淑月鄭淑惠鄭淑媛鄭淑娥蘇州丕（兼蘇陳嫌之承受訴訟人）蘇州養（兼蘇陳嫌之承受訴訟人）蘇美凉（兼蘇陳嫌之承受訴訟人）蘇育才蘇佰蕙陳惟岑蘇華生蘇華甫蘇上智蘇信如蘇韋如兼上三人之訴訟代理人 蘇俊仁上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國105 年2 月26日臺灣士林地方法院103 年度重訴字第332 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於106 年5 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、被上訴人蘇陳嫌於原審判決後之民國105 年4 月1 日死亡，有戶籍謄本可稽（本院卷一131 頁），其繼承人為被上訴人蘇州丕、蘇州養、蘇美凉；另蘇育才、蘇佰蕙拋棄繼承，此有財政部臺北國稅局105 年8 月1 日財北國稅內湖綜所一字第1051603774號函附蘇陳嫌之遺產稅申報書及繼承系統表、臺灣士林地方法院士院勤家宜105 年司繼747 字第1050212882號函附105 年度司繼字第747 號蘇育才、蘇信蕙拋棄繼承准予備查通知在卷可稽（本院卷一第227 頁至234 頁、242頁至244 頁），是上訴人黃幼具狀聲明由被上訴人蘇州丕、蘇州養、蘇美凉承受訴訟（見本院卷二第93至94頁），核與民事訴訟法第175 條第2 項規定相符，應予准許。
二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但基礎事實同一者，或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255條第1 項第2 款、第4 款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文；又依同法第463 條規定，此於第二審程序準用之。查上訴人於原審聲明如附表壹「
一、原審聲明」所示（即先位聲明係單獨以臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地〈下稱系爭土地〉確認暨行使優先購買權；備位聲明係以五筆土地確認暨行使優先購買權）。經原審就上訴人為全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明為如附表壹「二、上訴聲明- 原上訴聲明」所示；嗣於
105 年10月19日其撤回於原審備位聲明即就五筆土地確認暨行使優先購買權部分（本院卷二第100 頁，上開撤回部分，非本院審理範圍，不贅），另提起追加之訴，聲明為如附表壹「三、追加之訴聲明」（包含追加備位聲明一、追加備位聲明二，本院卷二第98頁背面、99頁）所示（上訴人提起追加之訴後，該聲明於審理中有為部分文字調整，僅以調整後之聲明為記載），乃係本於其原審即併予主張就被上訴人張景河與被上訴人東森電視事業股份有限公司（下稱東森公司）間，及被上訴人東森公司與林永鍾就系爭土地所為買賣主張行使優先購買權之基礎事實所為。復因被上訴人蘇陳嫌死亡，並由被上訴人蘇州丕、蘇州養、蘇美凉（上開3 人本即為被上訴人）繼承，故將上訴聲明⒍中之「被上訴人蘇慶雲等7 人應就被繼承人蘇東樹所有系爭土地之應有部分3/28辦理繼承」之部分，變更為㈥中之「被上訴人蘇州丕、蘇州養、蘇美凉應先就其被繼承人蘇陳嫌公同共有被繼承人蘇東樹所有系爭土地之應有部分3/28辦理繼承登記後再與被上訴人蘇育才、蘇佰蕙、蘇慶雲就被繼承人蘇東樹所有系爭土地之應有部分3/ 28 辦理繼承登記。」，核係因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者；另就第⒎項聲明為文字調整（見本院卷三第199 頁背面至200 頁背面、202 頁至206 頁），則僅將聲明補充完足，不涉及聲明之變更或追加。分別與前揭規定相符，均應予准許。
三、被上訴人蔣蘇豐姿、蘇宏猷、徐蘇瓊花、林蘇錦雲、陳吳明月、王品方、王素秋、丁夢虎、蘇慶雲、陳蘇麗華、王蘇緞、蘇耿立、蘇依依、蘇有志、蘇有增、葉蘇淑琴、蘇淑美、蘇淑卿、蘇淑昭、蘇盧桂美、蘇聖恆、蘇汶慧、蘇汶蔓、蘇明路、蘇灌淘、蘇灌淋、蘇百敏、蘇百梅、鄭忠釧、鄭忠良、鄭淑慎、黃鄭淑女、鄭淑月、鄭淑惠、鄭淑媛、鄭淑娥、蘇州丕、蘇州養、蘇美凉、蘇佰蕙、陳惟岑、蘇華生、蘇華甫、朱勵君、王湧傑共45人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形之一，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、上訴人主張：門牌號碼臺北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），由原所有權人即訴外人陳金朝於20年9 月10日買受後，於38年11月18日申辦建物所有權第一次登記，並同時會同系爭房屋當時所坐落之基地即臺北市○○區○○○○○段○○○○○ ○號土地（下簡稱分割重測前630-4 地號土地）之原所有權人於39年4 月11日辦理地上權設定登記，且就上開土地存有基地租賃關係；嗣陳金朝於51年4 月6 日以買賣為原因登記移轉系爭房屋所有權應有部分1/2 予上訴人黃幼，並同時將地上權持分1/2 讓渡予黃幼，陳金朝所有其餘系爭房屋及地上權應有部分各1/2 ，則於53年間由其子即訴外人陳成基繼承，復由陳成基之子即上訴人陳茂松、陳建發及訴外人陳培蒼繼承，陳培蒼其後已將其繼承之持分，於99年
7 月7 日分別贈與陳茂松、陳建發，是陳茂松、陳建發就系爭房屋及其地上權各有持分1/4 。而分割重測前630-4 地號土地於57年11月8 日分割出同段630-14至630-27地號土地，系爭房屋乃坐落在分割後630-24地號土地，嗣68年11月16日重測，分割重測前630-24地號土地改編為南港段2 小段369地號（下稱369 地號），而分割後630-24地號土地則改編為南港段2 小段378 地號即系爭土地；惟因分割重測前630-4地號於57年間再分割出同段630-14至630-27地號當時，系爭房屋所坐落之基地地號暨地上權登記並未隨同辦理變更，仍登載為分割重測前630-4 地號暨重測後之369 地號，致使系爭房屋實際坐落位置即系爭土地，與實際登記之基地地號不符。嗣上訴人陳茂松於99年間向臺北市松山地政事務所申請將系爭房屋之基地地號辦理更正遭駁回後，提起行政訴訟經獲勝訴判決確定，臺北市松山地政事務所乃於101 年4 月2日辦理建物基地地號變更登記，上訴人隨即再向該所申辦地上權位置勘測暨更正地號登記獲准，是伊等對系爭土地不僅存有基地租賃關係，亦有地上權，依土地法第104 條及88年
4 月21日增訂之民法426 條之2 規定，於系爭土地出賣時，自有優先購買權。又系爭土地於87年間係屬如附表貳「第一次買賣之出賣人」所示蘇根定等22人所共有，其中附表貳編號1 至15之蘇根定等15人、及編號16至22之蘇慶三等7 人分別於87年間與被上訴人張景河簽訂買賣契約，並於87年8 月17日以買賣為登記原因，將系爭土地移轉登記予被上訴人張景河（下簡稱為第一次買賣）；又買賣當時之出賣人蘇根定、蘇森枝、鄭蘇乖、王忠、蘇東樹、蘇成吉、蘇榮科於完成第一次買賣後先後於附表所示時間死亡，並分別由附表貳「買賣後繼承之人」所示之人為繼承（另蘇陳嫌復於上訴程序中死亡，由本已為繼承人之被上訴人蘇州丕、蘇州養、蘇美凉3 人繼承，以上合稱為被上訴人蘇慶三等53人）。被上訴人張景河復於87年8 月31日與被上訴人力霸建設開發股份有限公司（下簡稱力霸公司）簽立不動產買賣契約，並於87年
9 月22日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予力霸東森實業股份有限公司（下簡稱為第二次買賣），嗣90年2 月該公司經東森華榮傳播事業股份有限公司合併後解散，並於94年6 月更名為東森電視事業股份有限公司（以下均以東森公司稱之）。被上訴人東森公司又於98年12月17日與被上訴人林永鍾簽訂買賣契約書，並於99年3 月29日完成所有權移轉登記（下簡稱為第三次買賣）。然前揭第一、二、三次買賣時均無以書面通知當時之承租人及地上權人（第一、二次買賣時係為上訴人黃幼及上訴人陳茂松、陳建發之父親陳成基；第三次買賣時則為上訴人等3 人，以下論述不區分何次買賣時均統稱為上訴人）行使優先購買權，上訴人自得依序針對第一、二、三次買賣主張行使優先承買權，且各次買賣契約之買受人雖已登記為系爭土地之所有人，惟仍不得對抗上訴人，上訴人自得訴請各次買賣契約之買受人塗銷所有權移轉登記，另第一、二、三次買賣之買賣標的雖有多筆，並非僅有系爭土地，但上訴人僅就系爭土地具有優先購買權，自得僅就系爭土地確認並行使優先購買權，復依各次買賣契約之其餘相同條件，請求與上訴人訂立書面契約等語。上訴聲明及追加之訴聲明分別如附表壹「二、上訴聲明- 變更後聲明」、「三、追加之訴聲明」所示。
二、被上訴人之答辯：㈠被上訴人林永鍾略以：否認上訴人第三次買賣並為移轉登記
時，就系爭土地有地上權及基地租賃權存在，上訴人自承系爭土地係至101 年4 月後始透過更正登記而為地上權登記，並更正所坐落基地係為系爭土地，伊因信賴第三次買賣時之登記公示事項而為買賣，被上訴人東森公司亦向伊保證買賣標的即系爭土地並無地上權、抵押權等他項權利之設定登記（詳不動產買賣契約書第5 條第4 項），並承諾於系爭買賣標的物移轉登記完成前以其名義請求無權占用之上訴人等人遷出（詳不動產買賣契約書第7 條第1 項），之後亦對上訴人提起拆屋還地之訴訟（原法院98年度重訴字第416 號、本院103 年度上字第1312號、最高法院105 年度台上字第194號，下稱另案），基於信賴保護原則，伊所取得之權利，自不因原登記物權之不實而受影響。且上訴人早已知悉第一、
二、三次買賣及買受人、買賣條件等，卻長期數年不行使優先購買權，待系爭土地之價格巨幅上漲後，始以數年前原買賣之價格主張承買，有悖於法之安定性，並與誠信原則有違，自不應准許。另伊於第三次買賣係一併購買ＯＯ段0 小段
382 、385 、374-1 、378 、379 、384 、384-3 等地號土地及臺北市○○區○○街○○號建物，且目的係為整體開發使用，故上開八筆不動產具不可分割性，上訴人僅就其中系爭土地一筆主張行使優先購買權，不僅不利於土地之整體性利用，亦顯與最高法院實務見解相違，難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符等語置辯。並於本院答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
㈡被上訴人東森公司則以：力霸公司係於87年8 月31日係與被
上訴人張景河、訴外人張敏雄為第二次買賣，並於同年9 月22日辦妥所有權移轉登記，斯時系爭土地並無任何地上權登記，更無標示有適法之建物存在，伊自無通知上訴人行使優先購買權之義務存在。另伊已否認上訴人就系爭土地有基地租賃關係存在，縱曾有租賃關係，然於蘇根定等22人與被上訴人張景河為第一次買賣後，上訴人於88年間僅繳納87年上半年度之租金，之後即未再繳納任何租金，伊根本無從知悉該租賃關係之存在，亦無從在與被上訴人林永鍾為第三次買賣時通知上訴人行使優先購買權。至於上訴人雖於102 年間辦理地上權暨建物更正登記，然其優先購買權之效力亦因第
一、二、三次買賣之買受人善意受讓土地而消滅，不得再行主張，或應認地上權暨建物更正登記之效力應自登記後始生效力，不得溯及既往，否則登記公示原則及善意受讓此二種保護交易安全之重大立法原則將完全破壞。又上訴人迄今始主張優先購買權，實有違誠信原則；且第二次買賣之標的共有五筆（如加計訴外人張敏雄併同出售者，共計有九筆），第三次買賣之標的共計為九筆不動產，上訴人僅就系爭土地單筆主張優先購買權，自與行使修先購買權應以買賣「同樣條件」主張承買之要件不符，不能認為合法等語置辯。並於本院答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
㈢被上訴人張景河抗辯：系爭土地於第一、二、三次買賣及移
轉登記時，均未登記有地上權，系爭房屋係登記在369 地號土地上，出賣人蘇根定等22人亦未告知地上權或基地租賃契約存在，第一次買賣所簽訂之買賣契約書雖有關於基地租賃之記載，但蘇根定等22人既未交付任何出租他人建屋之契約或告知承租人、租賃範圍、租金等實質內容，上訴人亦未曾向伊提出租金給付，伊實難得知上訴人係系爭土地之基地承租人及地上權人。且本件上訴人所有門牌號碼為中南街18號建物係已登記建物，其基地承租權早已辦理地上權登記，故該基地承租權之權利外觀應與地上權之權利外觀即「登記」相結合，此與未辦理地上權登記僅有占有外觀之基地承租權不同，是於更正登記前，系爭房屋登記坐落之基地及地上權既非系爭土地，伊信賴該登記，自受土地法第43條及民法第
759 條之1 之保護，雖上訴人嗣後更正登記為系爭土地地上權人，亦不得以對抗被上訴人而主張優先承買權。又縱認上訴人就第一、二次買賣有優先購買權存在，惟上訴人於87年下半年度即未付租金，足見其該時已知悉第一次買賣之事實，並放棄優先購買權；另被上訴人東森公司前於98年11月30日對上訴人提起另案拆屋還地訴訟時，上訴人即已知悉第二、三次買賣之事實，卻等待土地飆漲後，於103 年方行使優先承買權，不僅有悖法之安定性，亦顯已違反誠信原則。況第一次買賣之標的共有五筆土地、第二次買賣之標的則共有九筆，各該筆土地之使用分區或為住宅或為道路，部分係與地上建物一併出賣，部分則否，各筆不動產占用使用情形又不一而足，故第二次買賣之當事人當初即以總價約定，而未就各筆不動產分別約定價格，是依最高法院歷年一貫見解，上訴人不得僅就單一系爭土地主張優先承買權。此外，系爭土地自87年起至103 年度期間，其公告現值漲幅達238%、公告地價則漲幅156%，倘認上訴人得於本件訴訟主張優先承買權，則依誠信原則，所謂「同樣條件之價金」應按上開公告現值或公告地價之漲幅調整價金，或至少應按87年與103 年之消費者物價指數波動為調整，方符民法第148 條第2 項及土地法第104 條之立法意旨等語置辯。並於本院答辯聲明：
上訴及追加之訴均駁回。
㈣被上訴人蘇慶三抗辯：原地主蘇根定等22人與被上訴人張景
河為第一次買賣時，係連○○○區○○段○ ○段374-1 、37
9 、378 、384 、388-1 地號共五筆土地一併為買賣，出賣人於買賣前並已先詢問各該土地之承租人是否行使優先購買權，惟因買賣價金較高且須於短時間內付清，故包含上訴人在內之承租人均表示無購買意願，蘇根定等22人方將前開五筆土地出售並移轉予被上訴人張景河。上訴人提起本件訴訟，距離第一次買賣已逾15年之久，且當初出面洽談買賣事宜及負責通知各土地承租人行使優先購買權之共有人蘇東樹已於103 年間死亡，致本件舉證困難，依民事訴訟法第277 條但書規定，應適度減輕被上訴人舉證責任。況原地主於88年間向上訴人黃幼及陳成基收取系爭土地租金時，已明確告知系爭土地已於87年間出售他人，故只向渠等收取87年上半年度之土地租金，至於87年下半年度及以後之土地租金，將由新地主向渠等收取等事宜，而自原地主最後一次向渠等收取租金後之十餘年來，上訴人從未表示過欲支付土地租金，亦從未詢問為何原地主多年來未再向渠等收取租金之原因，顯見上訴人早已知悉第一次買賣之緣由。又倘認第一次買賣當時並未通知上訴人行使優先購買權，然其等至遲於被上訴人東森公司提出另案拆屋還地訴訟時，亦已知悉第一次買賣之事實，卻長期不行使其優先購買權，直到系爭土地之價格上漲數倍後，方才於103 年6 月27日提出本件訴訟，主張以16年前之價格優先購買系爭土地，其權利之行使顯有悖於法之安定性，且與法律規定依同樣條件優先購買之本旨不符，並已違反誠信原則，自不應准許上訴人再行使優先購買權。是以縱認上訴人於本件訴訟仍得就系爭土地行使優先購買權，其等自應就第一次買賣之五筆標的為之，且優先購買之買賣價金，至少應加計物價指數換算當時幣值，方為優先購買權所指同樣條件之價格，不得逕以87年間之買賣價格購買，方符公平誠信原則等語。並於本院答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
㈤被上訴人蘇百標、蘇育才、蘇欽賢、蘇俊仁、蘇上智、蘇信
如、蘇韋如，均引用被上訴人蘇慶三前揭所述，並於本院答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
㈥被上訴人陳吳明月雖未於本院到庭陳述，惟依其於原審具狀
所為之陳述略以：於第一次買賣時，已經通知承租人即黃幼及陳成基行使優先購買權，但其等均未表示要以相同條件購買，且由租金收據觀之，基地租期應至87年上半年為止，系爭土地於87年間出售予被上訴人張景河時，黃幼及陳成基已非土地法第104 條第1 項規定之土地承租人，上訴人本件請求，自屬無據等語。
㈦其餘被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、經查，上訴人主張：系爭土地於87年間係屬如附表貳「第一次買賣之出賣人」所示蘇根定等22人所共有，其等於87年間將系爭土地及同地段374-1 、379 、384 、388-1 地號共計五筆土地，出售予被上訴人張景河，並由附表貳編號1 至15所示之蘇根定等15人、及編號16至22所示蘇慶三等7 人分別按其等之應有部分比例以總價款1754萬9100元、622 萬7400元與被上訴人張景河簽訂不動產買賣契約，蘇根定等22人並於87年8 月17日以買賣為登記原因，將系爭土地移轉登記予被上訴人張景河，而為第一次買賣；被上訴人張景河復於87年8 月31日將前開五筆土地，與訴外人張敏雄就其所有同地段382 、385 、387 地號土地及2102建號等不動產，共同與力霸公司簽立不動產買賣契約，上開八筆土地及一筆建物總價款合計為8585萬8437元，被上訴人張景河並於87年9 月22日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人東森公司，而為第二次買賣；被上訴人東森公司又於98年12月17日就同地段274-1 、378 、379 、384 、384-3 、382 、38
5 、387 地號土地及2102建號合計九筆，與被上訴人林永鍾簽訂不動產買賣契約書，約定賣價金為1 億3150萬元，並於99年3 月29日完成所有權移轉登記，而為第三次買賣等情，已有土地及建物登記謄本、土地異動索引、三次買賣之不動產買賣契約書、臺北市松山地政事務所收件字號87年南港字第061040號、第061050號、第061060號、字072060號及99年南港字第033040號等土地登記申請書存卷可考（原審卷一第14頁、16頁至20頁、249 頁至250 頁、原審卷二第127 頁至
138 頁、219 頁至226 頁、116 頁至121 頁，本院卷二第
104 頁至108 頁、第188 頁至193 頁），且為被上訴人所不爭執，自堪認實在。又第一次買賣之出賣人蘇根定、蘇森枝、鄭蘇乖、王忠、蘇東樹、蘇成吉、蘇榮科於完成第一次買賣後，先後於附表貳所示時間死亡，並分別由附表貳「買賣後繼承之人」欄所示之人為繼承，其中蘇陳嫌復於上訴程序中死亡，由被上訴人蘇州丕、蘇州養、蘇美凉3 人繼承，故第一次買賣之出賣人或其後繼受契約權利義務之人現應為被上訴人蘇慶三等53人（如以第一次買賣所簽訂之二份買賣契約為區分，應分別為如附表貳編號1 至15所示尚未死亡者及已死亡者之繼承人即蘇百標等42人，及如附表貳編號16至22尚未死亡者及已死亡者之繼承人即蘇慶三等11人）等情，亦有附表貳所示當事人之戶籍謄本、已死亡者之繼承系統表等件為證（原審卷一第94頁至96頁、103 頁至105 頁、107 頁、109 頁、110 頁、112 頁、125 頁至166 頁，原審卷三第
264 頁至288 頁、295 頁至297 頁、299 頁至304 頁、306頁至309 頁、原審卷四第13頁至16頁，本院卷一第97頁、98頁、106 頁至113 頁、115 頁至143 頁、216 頁至223 頁），亦堪信實。
四、次查，上訴人主張：系爭房屋由訴外人陳金朝於20年9 月10日買受後，於38年11月18日申辦建物所有權第一次登記，並就該建物所坐落之分割重測前630-4 地號土地有基地租賃關係存在，且併同於39年4 月11日辦理地上權設定登記；嗣上訴人黃幼於51年4 月6 日向陳金朝買受系爭房屋權利範圍1/
2 即房屋靠南半部，並完成地上權權利範圍1/ 2讓渡登記，黃幼並於51年3 月10日與地主蘇溪河簽約承租系爭房屋所坐落基地；陳金朝死亡後就系爭房屋權利範圍1/ 2即系爭房屋靠北半部產權，則由其繼承人陳建發、陳茂松及訴外人蘇陳綿、陳麗華繼承各取得持分1/8 後，嗣蘇陳綿、陳麗華將渠等繼承持分贈與移轉予陳建發、陳茂松取得，故陳建發、陳茂松登記取得之系爭建物權利範圍各為1/4 ，原地主於陳金朝死亡後亦改向陳金朝之子陳成基收取租金，基地租賃關係繼續存在；又分割前重測前630-4 地號土地於57年11月8 日分割出同段630-14至630-27地號土地，系爭房屋乃坐落在分割後630-24地號土地，嗣68年11月16日重測，分割重測前630-24地號土地改編為369 地號，而分割後630-24地號土地則改編為378 地號即系爭土地；惟因分割重測前630-4 地號於57年分割時，系爭房屋所坐落之基地地號暨地上權登記並未隨同辦理變更，仍登載為分割重測前630-4 地號暨重測後之
369 地號，致使系爭房屋實際坐落位置即系爭土地，與實際登記之基地地號不符，經上訴人陳茂松前向地政機關申請變更基地號為系爭土地遭駁回後，其乃提起行政訴訟，業經臺北高等行政法院及最高行政法院判決勝訴確定，臺北市松山地政事務所隨即依該確定判決於101 年4 月2 日辦理系爭房屋基地號變更登記為系爭土地；上訴人等3 人復並向松山地政事務所申辦將前揭地上權登記由369 地號土地更正登記為系爭土地獲准，系爭土地所有權人林永鍾雖對該更正登記處分不服提出行政訴訟，亦經臺北高等行政法院判決駁回各節，已據提出土地及建物登記謄本、土地異動索引、基地租賃契約書、租金收據、建物所有權狀、他項權利證明書、臺北高等行政法院99年度訴字第2493號、最高行政法院101 年判字第209 號判決書、臺北高等行政法院102 年度訴字第1340號判決書等件為證（原審卷一第14頁至25頁、26頁至36頁、原審卷二第229 頁至232 頁，本院卷一第184 頁至202 頁、
224 至225 頁），且有上訴人於另案拆屋還地事件所提出之更正前建物登記謄本（含建物附表）、他項權利證明書、建物登記簿、辦理繼承登記後之建物登記謄本、不動產買賣契約書、地上權讓渡證書等件可憑（見另案一審卷二第18頁、36頁至第37頁、98頁至102 頁、103 頁至105 頁、107 頁至
115 頁），暨經本院調閱另案拆屋還地事件卷證及行政法院卷宗查閱無訛，均核屬相符。被上訴人等人對於上開基地地號及地上權設定地號更正上情均未爭執。至被上訴人張景河、東森公司、林永鍾雖另否認上訴人就系爭土地有基地租賃關係存在，惟查：
㈠被上訴人蘇慶三、蘇欽賢、蘇百標、蘇育才、蘇俊仁、蘇尚
智、蘇信如、蘇韋如等人於本件已自認上訴人所共有系爭房屋就系爭土地有租地建屋之基地租賃關係存在（本院卷二第
181 頁背面至182 頁），且其等陳稱蘇根定等22人與被上訴人張景河所簽訂之買賣契約時，即已將所出售土地有租地建屋之事實告知被上訴人張景河之情，亦核與蘇根定等22人與被上訴人張景河間第一次買賣時所簽立之不動產買賣契約書第5 條約定：「本契約買賣標的出租他人建屋使用…」「本契約買賣標的民國八十七年上半年度租金由乙方（即蘇根定等22人）收取，下半前度租金由甲方（即被上訴人張景河）收取…」等語相合（見原審卷二第127 頁、133 頁）。前開被上訴人蘇慶三等人對於上訴人提出之收租收據，亦均無否認真正，並同時提出內容相同之租金收據（原審卷三第37至41頁），再參以被上訴人蘇欽賢、蘇慶雲、陳吳明月、王品方、蔣蘇豐姿、蘇慶三、蘇百標於另案拆屋還地事件以證人身分為證時，均一致證稱：有分配到所收取之土地租金等語（另案二審卷第104 頁背面至110 頁背面、105 頁至152 頁），是堪認上開收據列名土地所有權人之簽名縱非由各人親簽，並有漏列共有人之疏誤，然各該收據確係由負責收租之土地共有人所製給之收租憑證，應無疑義。
㈡再者，觀之上訴人於本件提出之租金收據，及於另案拆屋還
地事件所提出更早年度之租金收據、收取租金通知、地主代表蘇成家催告給付租金之存證信函，均記載係收取租用（承租）系爭土地之租金（另案一審卷三第64頁背面至86頁）；且系爭土地原共有人蘇成家曾於76年間以地主代表身分寄發存證信函通知上訴人黃幼行使優先承買，其上記載：「本人謹代表坐落臺北市○○區○○段○○段○000 ○地號全體基地所有權人即通知人（詳附件一）依照土地法第104 條各項規定通知台端即承租人土地出售事宜。」等語，此有上訴人於另案提出之存證信函及委託書為證（見另案一審卷二第12
0 至127 頁），益徵上訴人就系爭土地確有租地建屋之租賃關係存在。參以被上訴人東森公司前以上訴人等3 人所共有之系爭房屋係無權占有系爭土地為由，對其等提起另案拆屋還地事件，亦經另案判決認定上訴人等3 人共有之系爭房屋就系爭土地有基地租賃契約存在，非屬無權占有，而駁回被上訴人東森公司之請求確定，此有士林地院98年度重訴字第
416 號、本院103 年度上字第1312號、最高法院105 年度台上字第194 號民事裁判書可稽（原審卷二第13至24頁、原審卷四第166 至173 頁、187 至189 頁），並經本院調閱另案拆屋還地事件歷審卷宗查閱屬實。是上訴人主張其等共有之系爭房屋就系爭土地存有不定期之基地租賃關係，應非虛言。復參酌上訴人所共有系爭房屋建築完成日期為民國13年（見原審卷一第14頁之建物登記謄本），並於38年11月18日申辦建物所有權第一次登記，係屬合法建築物，已實際坐落在系爭土地超過90年之久等情；且系爭房屋第一層面積105.65平方公尺，騎樓12.50 平方公尺，合計118.15平方公尺（原審卷一第15頁），已占系爭土地面積143 平方公尺（見原審卷一第14頁）高達82﹪之面積；再考以前揭地主代表蘇家成曾以存證信函通知上訴人行使優先承買權，即表明：「依照土地法第104 條各項規定通知台端即承租人土地出售事宜」之旨（另案一審卷二第120 至127 頁）；被上訴人蘇百標前於另案拆屋還地事件以證人身分證稱：…伊叔公蘇溪河前為南港鎮長，並提供土地給他人蓋雞寮及住家，因為是蓋在伊等共有之土地上，故向建物所有人收取租金，且因未簽署書面契約，所以變成不定期租賃，租金是以公告地價的百分比計算，承租人有謝博志、陳成基、黃幼、宋得，謝博志是租374-1 地號，陳成基、黃幼是租378 地號，宋得是租379 地號等語（另案一審卷二第8 頁背面至第10頁）。從而上訴人抗辯：伊等係以建築房屋為目的承租系爭房屋所坐落之系爭土地，核屬土地法第104 條規定之基地租賃關係，堪認可採。
㈢再按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其
租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4 月21日修正前民法第425 條定有明文。修正後同條第2 項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地（最高法院98年度第2 次民事庭會議決議意旨參照）。查上訴人與原地主就系爭土地成立不定期限基地租賃契約，系爭土地雖經第
一、二、三次買賣而先後移轉所有權，然上開租賃關係既成立在88年4 月21日民法第425 條修正前，自無修正後該條第
2 項規定之適用。被上訴人張景河、東森公司、林永鍾既先後取得系爭土地所有權，自應繼受上開租賃關係，洵屬明確，其等否認基地租賃關係存在，自非可採。
㈣按土地法第104 條規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條
件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權」，其立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第
10 4條之適用（最高法院62年台上字第2962號民事判例參照）。本件上訴人就系爭土地既存有以租用基地建築房屋為目的之不定期限基地租賃關係存在，且不定期基地租賃契約本無須訂立書面字據，亦無需以系爭房屋已正確登記所坐落基地之地號為必要，縱系爭房屋迄至101 年4 月2 日始經臺北市松山地政事務所辦理基地號變更登記為系爭土地，然此對於上訴人所共有系爭房屋實際所坐落之系爭土地確有基地租賃關係存在之事實，並不生影響，該項基地租賃權利之存在，亦核與土地法第34條之1 或民法第759 條之1 規定之登記效力無涉，應屬明確。是上訴人主張其等依土地法第104 條規定，於系爭土地出賣時，即有依同樣條件優先購買之權，自屬有據。被上訴人抗辯：其等不知基地租賃關係存在，且系爭房屋迄至101 年4 月2 日始經臺北市松山地政事務所辦理基地號變更登記為系爭土地，被上訴人應受土地法第34條之1 或民法第759 條之1 規定登記效力之保護，故上訴人應不得主張優先承買權云云，顯非可採。
五、然查，上訴人主張：伊等既為土地法第104 條之基地承租人，惟蘇根定等22人於87年間與被上訴人張景河為第一次買賣時，並未通知承租人黃幼、陳成基行使優先購買權，自不得對抗上訴人，其後所為移轉登記亦然，伊等自得就該次買賣訴請確認就系爭土地有優先購買權存在，並得請求將被上訴人林永鍾、東森公司、張景河就系爭土地依序所為之所有權移轉登記予以塗銷，暨請求附表貳「買賣後繼承之人」分別就蘇根定、蘇森枝、鄭蘇乖、蘇陳嫌、王忠、蘇東樹、蘇城吉、蘇榮科於系爭土地之應有部分辦理繼承登記，並由被上訴人蘇百標等42人、蘇慶三等11人就系爭土地分別與上訴人訂立買賣契約，且於上訴人按106 年3 月30日民事更正上訴聲明狀所附附表一（即本判決之附件，下稱附件）給付系爭土地價金之同時，將系爭土地移轉予上訴人按持分比例共有等語。已為被上訴人否認。茲查：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條定有明文。是基地出賣時，承租人於接到出賣人以與買賣契約內容同條件之通知後，未於10日內表示者，其優先購買權即視為放棄，且上開法條所稱之通知，並無規定要以書面為之。本件上訴人對系爭土地有租地建屋關係，而蘇根定等22人則於87年間將包含系爭土地在內共計五筆土地出售予被上訴人張景河，既經認定，則上訴人主張：伊得依蘇根定等22人與被上訴人張景河間所為買賣之同一條件主張優先購買等語，固非無據。惟查，被上訴人抗辯：第一次買賣之出賣人業已通知包含上訴人在內之基地承租人行使優先購買權，上訴人並無表示購買，應認已放棄優先購買權等語。且本院參酌系爭土地原蘇姓地主歷來向上訴人收取之租金，均係收取一整年度之租金，此有84年度至86年度之租金收據（原審卷二第229 至231頁，原審卷三第37至39頁），及上訴人於另案拆屋還地事件提出更早年度之租金收據及通知可考（另案一審卷三第64頁背面至86頁）。惟於88年間向黃幼、陳成基收取87年度租金時，則僅收取87年1 月1 日起至87年6 月30日止之上半年度租金乙節，亦有87年度租金收據在卷足憑（原審卷一第22頁、原審卷二第232 頁），對照蘇根定等22人與被上訴人張景河間所簽訂之不動產買賣契約書第5 、6 條確約定：「本契約買賣標的出租他人建屋使用…」、「本契約買賣標的民國八十七年上半年度租金由乙方（即蘇根定等22人）收取，下半前度租金由甲方（即張景河）收取…」等語（見原審卷二第127 頁、133 頁），及參酌上訴人於繳納87年度上半年租金後，卻未見提出後續付租憑證之情，堪認被上訴人抗辯已經將第一次買賣之事通知上訴人，已非無據。次查，第一次買賣之標的包含374-1 、378 、379 、384 、388-1 地號共五筆土地，此有不動產買賣契約書可考（見原審卷二第127頁至138 頁），而證人蕭建新以針對其中384 地號土地於原審證述：伊自小居住在中南街32號，該房屋坐落在384 地號土地上，384 號土地是伊爸爸蕭梧桐跟一位蘇先生租借，蘇先生每年都有請人來收租金，伊之前有收到蘇先生要把土地賣掉的通知，但經過颱風、淹水這些資料已找不到，記憶中收租金的人有來拜訪，講到優先承買的事情，所謂優先承買就是本來住在土地上的人有優先權可以住在這個土地，但因家裡沒有足夠的錢購買，當時是跟伊爸爸談的等語（原審卷四第160 頁正反面）；另證人謝博志則就同為第一次買賣標的之374-1 地號土地於本院證述：伊有跟蘇家地主承租374-1地號土地，幾十年前蘇家的地主寄存證信函給伊說他們的土地要賣，但時間很久了，存證信函提到說土地出售，時間至少有二、三十年之久，但沒說他要賣土地給誰，寄給存證信函給伊的原因是因為伊有跟他租土地，伊房子就在那裡，他說他要賣土地，其他的就不記得了等語（見本院卷三第6頁背面至7 頁背面），益見被上訴人陳稱：蘇根定等22人於第一次買賣時，確有出面通知土地承租人得行使優先購買權事宜等語，應非子虛。則上訴人既為與384 地號、374-1 地號土地同時出售之系爭土地之承租人，理應亦已受到通知。是以雖被上訴人就此第一次買賣未能提出向黃幼、陳成基為優先承買之直接證據，對於通知之內容亦未見相關書證可資為佐，然審酌上訴人於第一次買賣之87年間對該買賣交易之事實非不知情，已如前述，然竟至103 年間始提起本件訴訟主張優先承買；而此項優先承買通知之待證事實因發生在87年間，遠年舊物每難以查考，證據資料難免多佚失、殘缺，確有舉證困難之情形，應依民事訴訟法第277 條但書規定減輕被上訴人蘇慶三等53人就此項事實之舉證責任各節，應認其等主張蘇根定等22人在第一次買賣時，已通知包括黃幼及陳成基在內之各土地承租人行使優先購買權，但當時並無承租人有表示依相同條件購買，竟遲至本件訴訟始主張行使優先購買權利，於法不合，已有舉證，並堪採取。
㈡況按土地法第104 條第1 項前段規定基地出賣時，基地承租
人有依同樣條件優先購買之權，係指承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。故基地承租人行使優先購買權時，應接受出租人與他人所訂原買賣契約之包含標的、價金等一切條件，不得部分不接受或予以變更。如優先購買權人未能以同樣條件購買，自難謂已合法行使優先購買權（最高法院106 年度台上字第36號、103 年度台上字第1787號裁判意旨參照）。是倘基地所有權人將數宗土地合併出賣時，行使優先購買權之基地承租人自應依此「合併出賣」之條件，與為出賣之基地所有權人訂立買賣契約，不得僅就其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之基地所有權人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權。茲查，本件蘇根定等22人與被上訴人張景河間所為第一次買賣之標的除系爭土地外，尚包括同地段374-1 、379 、38
4 、388-1 地號等土地（見原審卷二第127 至138 頁），已於前述，且依蘇根定等22人與被上訴人張景河間所簽訂之不動產買賣契約書，並未約定各筆土地分別出售時之價格，亦無載明係按單位面積每平方公尺或每坪計算出總價金之價格條件，自難認買賣雙方於議定買賣價金時有就各筆土地分交易買賣之合意。再審酌買賣契約單價、總價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，而單筆土地與多筆土地合併拍賣之條件，其價格及買賣條件必當亦有差異，併考量蘇根定等22人就五筆共有土地一併出售予單一買主張景河，可使原本分歧且共有關係複雜之多筆土地，得因此形成所有權人單一，有利土地之使用，此參酌第一次買賣之五筆土地中，除378 地號、
379 地號外，其餘三筆土地之面積甚微（見原審卷二第132頁、138 頁之買賣契約附表），如不藉由合併出售，顯難為有效利用乙節，亦臻明瞭。倘認上訴人僅得就系爭土地優先購買，將造成其餘未承買之土地無法依買受人原有計劃予以利用，且要求當初就五筆土地言明願一併買受之買方即張景河亦將被迫就其餘土地繼續成立買賣契約，不僅並非買賣雙方契約約定之內容，且有失衡之虞。準此，堪認蘇根定等22人與張景河間第一次買賣應係以五筆土地合併購買為其買賣條件，洵無疑義。則上訴人逕以總價金與總面積之比例計算系爭土地單獨之價金，而主張以附件所示之價金就其中系爭土地為行使優先購買權，難認已合法行使土地法第104 條之優先購買權。
㈢上訴人雖謂：基地承租人之優先購買權，應係存在於各別之
承租土地上，基地承租人之優先購買權應僅就個別之承租土地為主張，為配合同樣條件之文義，強令優先購買權人要購買全部土地，悖於土地法第104 條規定，亦有妨礙優先購買權人行使權利之虞，且第一次買賣所出售之五筆土地，亦尚有其與基地承租人，各基地承租人事實上無從就全部出售之土地均行使優先購買權云云。然按土地法第104 第1 項既規定基地承租人之優先購買權既須係在同一條件之前提下始得主張，則其條件為何當然應依買賣雙方約定之內容定之。本件第一次買賣係五筆土地合併於一次交易同時買賣，乃原買賣雙方約定之買賣條件，任何一土地之基地承租人主張優先購買時，就其有承租權之土地行使優先購買權時，而就非承租土地之合併買受僅係為符合同一條件而已，並非就非承租之土地亦主張優先購買權，則於買賣雙方約定之交易條件為數筆自須以相同合併買賣之條件行之，與法律之意旨並無不符，亦非增加法律所無之限制。至於在數基地承租人同時主張優先承買時，其權利行使之順序，於土地第104 條第1 項已有規定，且與本件爭議無涉，上訴人前揭所述，均非可採。
㈣綜上，上訴人於第一次買賣之出賣人將買賣條件通知黃幼、
陳成基時，既未表示承買，應認已放棄優先購買權；且縱認黃幼、陳成基係於另案拆屋地事件或於本件訴訟中始知悉買賣條件，因蘇根定等22人與被上訴人張景河之間係就五筆土地約定以一次交易合併買受，上訴人僅擇其中系爭土地單筆主張行使優先購買，亦非合法。又迄至本件訴訟提起迄今，已逾優先承買權行使之10日期間，依土地法第104 條第2 項，已視為放棄，不得再就該次買賣之五筆土地主張行使優先購買權（且上訴人於原審就此所為之備位請求亦已經撤回上訴），則上訴人就系爭土地確認有優先承買權存在，亦屬無據，且亦不會導致上訴人在法律上之地位有不安狀態（因已無法於確認後進而行使優先購買權來與出賣人間簽訂買賣契約暨取得所有權），已無確認利益，亦不應准許。從而上訴人請求確認其對於蘇根定等22人與被上訴人張景河間就系爭土地所為第一次買賣有優先購買權存在，並請求於系爭土地塗銷歷次所有權移轉登記後，由其以如附件所示之價格優先承購，為無理由，不應准許。
六、再查，上訴人復主張：如就第一次買賣不能行使優先購買權，仍得就被上訴人張景河與力霸公司間第二次買賣行使優先購買權，並得請求將被上訴人林永鍾、東森公司就系爭土地所有權之移轉登記予以塗銷，再由被上訴人張景河按第二次買賣之同一條件與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付系爭土地之價金2191萬2762元同時，將系爭土地移轉予上訴人共有等語（即追加之訴中之追加備位聲明一）；暨主張如第
一、二次買賣均無從行使優先購買權，故得就被上訴人東森公司與林永鍾間之第三次買賣行使先買權，並於被上訴人林永鍾塗銷所有權移轉登記後，被上訴人東森公司應與上訴人簽立買賣契約，且於上訴人給付系爭土地價金3556萬2827元同時，將系爭土地移轉予上訴人等語（即追加之訴中之追加備位聲明二），亦為被上訴人否認。查：
㈠上訴人為系爭土地之基地承租人，已如前述，且被上訴人張
景河已不否認並無將第二次買賣通知黃幼、陳成基行使優先購買權之證據；被上訴人東森公司亦自認並無將第三次買賣通知上訴人行使優先購買權（本院卷二第182 頁背面、183頁）。又被上訴人東森公司雖於98年11月30日對上訴人提起另案拆屋還地事件（另案一審卷一第6 頁），且於該另案訴訟繫屬後之98年12月17日與林永鍾為第三次買賣，被上訴人林永鍾並曾聲明承當該訴訟（另案一審卷二第8 頁背面），堪認上訴人於另案審理期間，已當知悉系爭土地有第二、三次買賣之事實。惟被上訴人東森公司於該另案既主張上訴人係無權占有，否認上訴人係基地承租人，自無於該另案訴訟中向上訴人為行使優先承買之通知之可能，亦無有通知上訴人優先承買之本意。況上訴人於另案縱已獲知第二、三次買賣，惟並無證據顯示上訴人亦已知悉上開兩次買賣之買賣標的、範圍、價金及付款方式等，此由被上訴人林永鍾於本件原審提出第三次買賣之不動產買賣契約書時，猶仍將買賣價金予以塗去隱匿（原審卷二第116 頁至121 頁），即可徵知，則參酌最高法院99年度台上字第1699號、88年度台上字第2167號判決意旨，上訴人縱知悉出賣之事實，惟仍不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言。是上訴人主張被上訴人張景河、東森公司因未就第二、三買賣踐行通知上訴人之程序，即與後手訂立買賣契約，其契約及移轉登記之效力不得對抗優先購買權人，自非無據。
㈡惟被上訴人張景河於第二次買賣中，亦係就與第一次買賣相
同之同地段374-1 、378 、379 、384 、388-1 地號等五筆土地，與訴外人張敏雄就其所有同地段382 、385 、387 地號土地及2102建號等不動產，共同與力霸公司簽立不動產買賣契約，合計出售九筆不動產；另被上訴人東森公司與林永鍾間所為第三次買賣則係就同地段274-1 、378 、379 、38
4 、384-3 、382 、385 、387 地號土地及2102建號建物等合計九筆不動產為一次交易，此有兩次買賣之不動產買賣契約書可憑（見原審卷二第116 頁至121 頁、219 頁至226 頁，本院卷二第188 頁至193 頁）。觀之前揭兩次買賣之契約書，第二、三次買賣契約亦未約定各筆土地分別出售時之價格，亦無載明係按單位面積每平方公尺或每坪計算出總價金之價格條件，且第二、三次買賣之土地，仍有面積甚微之其餘土地，則各筆土地是否合併出售以有效利用，亦堪屬決定兩次買賣價格之重要因素。再酌以被上訴人林永鍾已陳明系爭土地係屬經台北市政府公告之都市計畫區，其於第三次買賣購買該八筆土地及一筆建物，是為再與其他土地合併達開發之最小建築基地面積3000平方公尺後進行合建及整體開發利用等情，並提出台北市政府公告之臺北市都市計畫書、預定合併最小基地面積之地籍圖為據（本院卷四第85頁、97頁至171 頁），是倘認上訴人得僅就系爭土地優先購買，亦顯將影響買受人林永鍾原之整體開發計畫，並使土地無法按計畫使用，對其顯然失衡，準此，堪認上開第二、三次買賣之各筆不動產合併買賣之條件，應屬不得切割，上訴人行使土地法第104 條第1 項或民法第426 條之2 優先購買權，自應按兩次買賣契約所約定之買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保以及合併出售等同樣條件為之，亦即應僅得將第
二、三買賣之買賣契約買受人變更為上訴人而已，至於其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，即不能與原買賣契約不同，始為適法。從而，上訴人逕以第二、三次買賣之契約總價金並按買賣總面積換算後之每平方公尺單價，再計算系爭土地之價金分別為2191萬2762元、3556萬2827元，依序主張對系爭土地單獨行使優先購買，與第二、三次買賣之買賣契約條件不同，難謂已合法行使優先購買權，亦不能准許。
㈢基此，上訴人提起追加之訴先後主張就第二、三次買賣中之
系爭土行使優先購買權，並請求塗銷依兩次買賣先後所為之所有權移轉登記，於法不合。又自本件訴訟提起迄今，上訴人對於第二、三次買賣之優先承買權亦已逾土地法第104 條第2 項所定10日期間，已視為放棄，不得再就該次買賣全部土地主張行使優先購買權，則上訴人就系爭土地確認於地二、三買賣有優先承買權存在，亦屬無據，且亦不會導致上訴人在法律上之地位有不安狀態（因已無法於確認後進而行使優先購買權來與出賣人間簽訂買賣契約暨取得所有權），已無確認利益，亦不應准許。
七、綜前所述，上訴人訴請確認就系爭土地有優先購買權存在，並請求將被上訴人林永鍾、東森公司、張景河就系爭土地所為之各次所有權移轉登記予以塗銷，暨請求附表貳「買賣後繼承之人」分別就蘇根定、蘇森枝、鄭蘇乖、蘇陳嫌、王忠、蘇東樹、蘇城吉、蘇榮科於系爭土地之應有部分辦理繼承登記後，再由被上訴人蘇百標等42人、蘇慶三等11人就系爭土地分別與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付如附件所示之價金之同時，將系爭土地移轉予上訴人按持分比例共有，均無理由，應予駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人提起追加之訴，先後就第二、三次買賣，訴請就系爭土地確認及行使優先購買權，並請求塗銷依兩次買賣所為之所有權移轉登記，暨請求被上訴人張景河、東森公司應與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付系爭土地價金之同時，將系爭土地移轉予上訴人共有，亦均無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449 條第2 項、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 賴劍毅法 官 邱景芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 23 日
書記官 陳泰寧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表壹┌────────────────────────────┐│一、原審聲明（見原審卷四第127至133頁） │├────────────────────────────┤│㈠先位聲明： ││⒈確認上訴人就坐落臺北市○○區○○段0 ○段○000 地號土地││ （下稱系爭土地）有優先購買權存在。 ││⒉被上訴人林永鍾應將系爭土地，權利範圍全部，臺北市松山地││ 政事務所99年3 月29日登記收件字號99年南港字第033040號，││ 以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒊被上訴人東森電視事業股份有限公司（下稱東森公司）應將上││ 開土地，權利範圍全部，臺北市松山地政事務所87年9 月22日││ 登記收件字號87年南港字第072060號，以買買為登記原因所為││ 之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒋被上訴人張景河應將系爭土地，權利範圍全部，臺北市松山地││ 政事務所87年8 月17日登記收件字號87年南港字第061040號，││ 以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒌被上訴人蘇耿立、蘇依依、蘇有志、蘇有增、葉蘇淑琴、蘇淑││ 美、蘇淑卿、蘇淑昭（下稱蘇耿立等8 人）應就被繼承人蘇根││ 定所有上開土地之應有部分4/28辦理繼承登記。被上訴人盧桂││ 美、蘇聖恆、蘇汶慧、蘇汶蔓、蘇明路、蘇灌淘、蘇灌林、蘇││ 百敏、蘇百梅（下稱盧桂美等9 人）應就被繼承人蘇森技所有││ 系爭土地之應有部分2/28辦理繼承。被上訴人鄭忠釧、鄭忠良││ 、鄭淑慎、黃鄭淑女、鄭淑月、鄭淑惠、鄭淑媛、鄭淑娥（下││ 稱鄭忠釧等8 人）應就被繼承人鄭蘇乖所有系爭土地之應有部││ 分4/48辦理繼承。被上訴人蘇陳嫌、蘇州丕、蘇州養、蘇育才││ 、蘇美凉、蘇佰蕙、蘇慶雲（下稱蘇慶雲等 7人）應就被繼承││ 人蘇東樹所有系爭土地之應有部分3/28辦理繼承。被上訴人陳││ 惟岑、蘇華生、蘇華甫（下稱陳惟岑等3 人）應就被繼承人蘇││ 城吉所有系爭土地之應有部分4015/44352辦理繼承。被上訴人││ 蘇上智、蘇信如、蘇韋如應（下稱蘇上智等3 人）就被繼承人││ 蘇榮科所有系爭土地之應有部分11/576辦理繼承。被上訴人朱││ 勵君、王湧傑、王品方、王素秋（下稱朱勵君等4 人）應就被││ 繼承人王忠所有系爭土地之應有部分1/ 165辦理繼承。 ││⒍被上訴人蘇耿立、蘇依依、蘇有志、蘇有增、葉蘇淑琴、蘇淑││ 美、蘇淑卿、蘇淑昭，蘇盧桂美、蘇聖恆、蘇汶慧、蘇汶蔓、││ 蘇明路、蘇灌淘、蘇灌淋、蘇百敏、蘇百梅、鄭忠釧、鄭忠良││ 、鄭淑慎、黃鄭淑女、鄭淑月、鄭淑惠、鄭淑媛、鄭淑娥、蔣││ 蘇豐姿、蘇宏猷、徐蘇瓊花、蘇百標、林蘇錦雲、陳吳明月、││ 朱勵君、王湧傑、王品芳、王素秋、丁夢虎、蘇陳嫌、蘇州丕││ 、蘇州養、蘇育才、蘇美凉，蘇佰蕙、蘇慶雲（下稱被上訴人││ 蘇百標等43人）應就系爭土地與上訴人訂立如原審104 年12月││ 9 日上訴人所提民事再次補正訴之聲明狀附件一之不動產買賣││ 契約書；被上訴人陳惟岑、蘇華生、蘇華甫、蘇欽賢、蘇上智││ 、蘇信如、蘇韋如、陳蘇麗華、王蘇鍛、蘇俊仁、蘇慶三（下││ 稱被上訴人蘇慶三等11人）應就系爭土地與原告訂立如原審 ││ 104 年12月9 日上訴人所提民事再次補正訴之聲明狀附件二之││ 不動產買賣約書，將系爭土地所有權權利範圍1/2 移轉登記予││ 上訴人陳茂松、陳建發公同共有，其餘權利範圍1/2 移轉登記││ 予上訴人黃幼。 ││㈡備位聲明： ││⒈確認上訴人就系爭土地及台北市○○區○○段0 小段第374 -1││ 、379 、384 、388-1 五筆地號土地有優先購買權存在。 ││⒉上訴人林永鍾應將上開五筆土地，權利範圍全部，臺北市松山││ 地政事務所99年3 月29日登記收件字號99年南港字第033040號││ ，以買賣為登記因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒊被上訴人東森公司應將上開五筆土地，權利範圍全部，臺北市││ 松山地政事務所87年9 月22日登記收件字號87年南港字第 ││ 000000號，以買買為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷││ 。 ││⒋被上訴人張景河應將上開五筆土地，權利範圍全部，臺北市松││ 山地政事務所87年8 月17日登記收件字號87年南港字第061040││ 號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒌被上訴人蘇耿立等8 人應就被繼承人蘇根定所有上開五筆土地││ 之應有部分4/28辦理繼承登記。被上訴人盧桂美9 人應就被繼││ 承人蘇森技所有上開五筆土地之應有部分2/28辦理繼承。被上││ 訴人鄭忠釧等8 人應就被繼承人鄭蘇乖所有上開五筆土地之應││ 有部分4/48辦理繼承。被上訴人蘇慶雲等7 人應就被繼承人蘇││ 東樹所有上開五筆土地之應有部分3/28辦理繼承。被上訴人陳││ 惟岑等3 人應就被繼承人蘇城吉所有上開五筆土地之應有部分││ 4015 /44352 辦理繼承。被上訴人蘇上智等3 人應就被繼承人││ 蘇榮科所有上開五筆土地之應有部分11/576辦理繼承。被上訴││ 人朱勵君等4 人應就被繼承人王忠所有上開五筆土地之應有部││ 分1/165 辦理繼承。 ││⒍被上訴人蘇百標等43人應就上開五筆土地與上訴人訂立依與上││ 訴人張景河間87年間所簽訂不動產買賣契約書相同條件之土地││ 買賣契約；被上訴人蘇慶三等11人應就上開五筆土地，與上訴││ 人訂立依與被上訴人張景河87年間所簽訂不動產買賣契約書同││ 樣條件之土地買賣契約，將上開五筆土地所有權權利範圍1/2 ││ 移轉登記予上訴人陳茂松、陳建發公同共有，其餘權利範圍 ││ 1/2 移轉登記予上訴人黃幼。 ││ │└────────────────────────────┘┌────────────────────────────┐│二、上訴聲明 │├────────────────────────────┤│原上訴聲明（見本院卷一第18頁）： ││㈠先位聲明： ││⒈原判決廢棄。 ││⒉確認上訴人就系爭土地之買賣有優先購買權存在。 ││⒊被上訴人林永鍾應將系爭土地權利範圍全部，臺北市松山地政││ 事務所99年3 月29日登記，收件字號99年南港字第033040號，││ 以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒋被上訴人東森公司應將系爭土地權利範圍全部，臺北市松山地││ 政事務所87年9 月22日登記收件字號87年南港字第072060號，││ 以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒌被上訴人張景河應將系爭土地權利範圍全部，臺北市松山地政││ 事務所87年8 月17日登記收件字號87年南港字第061040號，以││ 買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒍被上訴人蘇耿立等8 人應就被繼承人蘇根定所有系爭土地之應││ 有部分4/28辦理繼承登記。被上訴人盧桂美等9 人應就被繼承││ 人蘇森枝所有系爭土地之應有部分2/28辦理繼承。被上訴人鄭││ 忠釧等8 人應就被繼承人鄭蘇乖所有系爭土地之應有部分4/48││ 辦理繼承登記。被上訴人蘇慶雲等7 人（含蘇陳嫌）應就被繼││ 承人蘇東樹所有系爭土地之應有部分3/28辦理繼承登記。被上││ 訴人陳惟岑等3 人應就被繼承人蘇城吉所有系爭土地之應有部││ 分4015 /44352 辦理繼承登記。被上訴人蘇上智等3 人應就被││ 繼承人蘇榮科所有系爭土地之應有部分11/576辦理繼承登記。││ 被上訴人朱勵君等4 人應就被繼承人王忠所有系爭土地之應有││ 部分1/165 辦理繼承登記。 ││⒎被上訴人蘇百標等43人應就系爭土地與上訴人訂立如105 年3 ││ 月28日民事聲明上訴狀所附件一不動產買賣契約書；被上訴人││ 陳慶三等11人應就系爭土地與上訴人訂立如105 年3 月28日民││ 事聲明上訴狀所附件二不動產買賣契約書，將系爭土地所有權││ 以上訴人陳茂松、陳建發公同共有1/2 ，上訴人黃幼1/2 之比││ 例移轉登記於上訴人共有。 ││㈡備位聲明： ││⒈原判決廢棄。 ││⒉確認上訴人就系爭土地及台北市○○區○○段0 小段第374-1 ││ 、379 、384 、388-1 五筆地號土地有優先購買權存在。 ││⒊上訴人林永鍾應將上開五筆土地，權利範圍全部，臺北市松山││ 地政事務所99年3 月29日登記收件字號99年南港字第033040號││ ，以買賣為登記因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒋被上訴人東森公司應將上開五筆土地，權利範圍全部，臺山北││ 市松山地政事務所87年9 月22日登記收件字號87年南港字地第││ 000000號，以買買為登記原因所為之所有權移轉登記予以政事││ 務所99年3 月29日登記收件字號99年南港字第塗銷。 ││⒌被上訴人張景河應將上開五筆土地，權利範圍全部，臺北市松││ 山地政事務所87年8 月17日登記收件字號87年南港字第061040││ 號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒍被上訴人蘇耿立等8 人應就被繼承人蘇根定所有上開五筆土地││ 之應有部分4/28辦理繼承登記。被上訴人盧桂美9 人應就被繼││ 承人蘇森技所有上開五筆土地之應有部分2/28辦理繼承。被上││ 訴人鄭忠釧等8 人應就被繼承人鄭蘇乖所有上開五筆土地之應││ 有部分4/48辦理繼承。被上訴人蘇慶雲等7 人（含蘇陳嫌）應││ 就被繼承人蘇東樹所有上開五筆土地之應有部分3/28辦理繼承││ 。被上訴人陳惟岑等3 人應就被繼承人蘇城吉所有上開五筆土││ 地之應有部分4015 /44352 辦理繼承。被上訴人蘇上智等3 人││ 應就被繼承人蘇榮科所有上開五筆土地之應有部分11/576辦理││ 繼承。被上訴人朱勵君等4 人應就被繼承人王忠所有上開五筆││ 土地之應有部分1/165 辦理繼承。 ││⒎被上訴人蘇百標等43人應就上開五筆土地與上訴人訂立依與上││ 訴人張景河間87年間所簽訂不動產買賣契約書相同條件之土地││ 買賣契約；被上訴人蘇慶三等11人應就上開五筆土地，與上訴││ 人訂立依與被上訴人張景河87年間所簽訂不動產買賣契約書同││ 樣條件之土地買賣契約，將上開五筆土地所有權以上訴人陳茂││ 松、陳建發公同共有1/2 ，上訴人黃幼1/2 之比例移轉登記予││ 上訴人共有。 │├────────────────────────────┤│變更後上訴聲明（見本院卷四第59至60頁）： ││㈠原判決廢棄。 ││㈡確認上訴人就被上訴人張景河分別與被上訴人蘇百標等43人、││ 蘇慶三等11人就系爭土地之買賣有優先購買權存在。 ││㈢被上訴人林永鍾應將系爭土地權利範圍全部，臺北市松山地政││ 事務所99年3 月29日登記，收件字號99年南港字第033040號，││ 以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││㈣被上訴人東森公司應將系爭土地權利範圍全部，臺北市松山地││ 政事務所87年9 月22日登記收件字號87年南港字第072060號，││ 以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││㈤被上訴人張景河應將系爭土地權利範圍全部，臺北市松山地政││ 事務所87年8 月17日登記收件字號87年南港字第061040號、第││ 000000號、第061060號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉││ 登記予以塗銷。 ││㈥被上訴人蘇耿立等8 人應就被繼承人蘇根定所有系爭土地之應││ 有部分4/28辦理繼承登記。被上訴人盧桂美等9 人應就被繼承││ 人蘇森枝所有系爭土地之應有部分2/28辦理繼承。被上訴人鄭││ 忠釧等8 人應就被繼承人鄭蘇乖所有系爭土地之應有部分4/48││ 辦理繼承登記。被上訴人蘇州丕、蘇州養、蘇美凉應先就其被││ 繼承人蘇陳嫌公同共有被繼承人蘇東樹所有系爭土地之應有部││ 分3/28辦理繼承登記後再與被上訴人蘇育才、蘇佰蕙、蘇慶雲││ 就被繼承人蘇東樹所有系爭土地之應有部分3/28辦理繼承登記││ 。被上訴人陳惟岑等3 人應就被繼承人蘇城吉所有系爭土地之││ 應有部分4015 /44352 辦理繼承登記。被上訴人蘇上智等3 人││ 應就被繼承人蘇榮科所有系爭土地之應有部分11/576辦理繼承││ 登記。被上訴人朱勵君等4 人應就被繼承人王忠所有系爭土地││ 之應有部分1/165 辦理繼承登記。 ││㈦被上訴人蘇百標等42人（原蘇百標等43人扣除蘇陳嫌）應就系││ 爭土地與上訴人訂立付如106 年3 月30日民事更正上訴聲明狀││ 所附附表一；被上訴人蘇慶三等11人應就上開土地於87年8 月││ 17日移轉予被上訴人張景河同一條件與上訴人訂立不動產買賣││ 契約書，並應於上訴人分別給付如106 年3 月30日民事更正上││ 訴聲明狀所附附表一所示之金額同時，將系爭土地所有權以上││ 訴人陳茂松、陳建發分別共有1/2 ，上訴人黃幼1/2 之比例移││ 轉登記於上訴人分別共有。 ││ │└────────────────────────────┘┌────────────────────────────┐│三、追加之訴聲明（見本院卷四第60至61頁） │├────────────────────────────┤│㈠追加備位聲明一：（以系爭土地就被上訴人張景河、東森公 ││ 司間之買賣確認、行使優先購買權）： ││⒈確認上訴人就被上訴人東森電視公司、張景河間就系爭土地 ││ 之買賣有優先承買權存在。 ││⒉被上訴人林永鍾應將系爭土地，權利範圍全部，臺北市松山地││ 政事務所99年3 月29日登記收件字號99年南港字第033040號，││ 以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒊被上訴人東森公司應將系爭土地，權利範圍全部，臺北市松山││ 地政事務所87年9 月22日登記收件字號87年南港字第0000 000││ 號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒋被訴人張景河應按於87年9 月22日將系爭土地所有權移轉登記││ 予力霸建設開發股份有限公司之同一條件，與上訴人訂立不動││ 產買賣契約書，並應於上訴人給付2191萬2762元同時，將系爭││ 土地所有權以上訴人陳茂松、陳建發分別共有各1/2 ，上訴人││ 黃幼分別共有1/2 之比例移轉登記於上訴人共有。 │├────────────────────────────┤│㈡追加備位聲明二（以系爭土地就被上訴人東森公司、林永鍾間││ 之買賣確認、行使優先購買權）： ││⒈確認上訴人就被上訴人林永鍾、東森電視公司間就系爭土地之││ 買賣有優先承買權存在。 ││⒉被上訴人林永鍾應將系爭土地，權利範圍全部，臺北市松山區││ 地政事務所99年3 月29日登記收件字號99年南港字第03304 0 ││ 號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ││⒊被上訴人東森公司應按於99年3 月29日將上開土地移轉登記予││ 被上訴人林永鍾之同一條件，與上訴人訂立不動產買賣契約書││ ，並應於上訴人給付3556萬2827元同時，將上開土地所有權以││ 上訴人陳茂松、陳建發分別共有各1/2 ，上訴人黃幼分別共有││ 1/2 之比例移轉登記於上訴人分別共有。 ││ │└────────────────────────────┘附表貳┌──┬───────────┬───────────────┐│編號│第一次買賣之出賣人 │買賣後繼承之人 │├──┼───────────┼───────────────┤│ 1 │蘇根定（98.5.2死亡） │⑴蘇耿立 ││ │ │⑵蘇依依 ││ │ │⑶蘇有志 ││ │ │⑷蘇有增 ││ │ │⑸葉蘇淑琴 ││ │ │⑹蘇淑美 ││ │ │⑺蘇淑卿 ││ │ │⑻蘇淑昭 │├──┼───────────┼───────────────┤│ 2 │蘇森枝（96.3.13 死亡）│⑴蘇盧桂美 ││ │ │⑵蘇聖恆 ││ │ │⑶蘇汶慧 ││ │ │⑷蘇汶蔓 ││ │ │⑸蘇明路 ││ │ │⑹蘇灌淘 ││ │ │⑺蘇灌淋 ││ │ │⑻蘇百敏 ││ │ │⑼蘇百梅 │├──┼───────────┼───────────────┤│3 │鄭蘇乖（89.5.1死亡） │⑴鄭忠釧 ││ │ │⑵鄭忠良 ││ │ │⑶鄭淑慎 ││ │ │⑷黃鄭淑女 ││ │ │⑸鄭淑月 ││ │ │⑹鄭淑惠 ││ │ │⑺鄭淑媛 ││ │ │⑻鄭淑娥 │├──┼───────────┼───────────────┤│4 │蔣蘇豐姿 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│5 │蘇宏猷 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│6 │徐蘇瓊花 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│7 │蘇百標 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│8 │林蘇錦雲 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│9 │陳吳明月 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│10 │王忠（104.6.5 死亡） │⑴朱勵君 ││ │ │⑵王湧傑 ││ │ │⑶王品方（原即為買賣當事人） ││ │ │⑷王素秋（為即為買賣當事人） ││ │ │ ││ │ │ │├──┼───────────┼───────────────┤│11 │王品方 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│12 │王素秋 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│13 │丁夢虎 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│14 │蘇東樹（103.4.25死亡）│⑴蘇陳嫌（105.4.1 死亡，繼承人││ │ │ 即為下列⑵⑶⑸所示3 人） ││ │ │⑵蘇州丕 ││ │ │⑶蘇州養 ││ │ │⑷蘇育才 ││ │ │⑸蘇美凉 ││ │ │⑹蘇佰蕙 ││ │ │ │├──┼───────────┼───────────────┤│15 │蘇慶雲 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│16 │蘇城吉（93.10.28死亡）│⑴陳惟岑 ││ │ │⑵蘇華生 ││ │ │⑶蘇華甫 │├──┼───────────┼───────────────┤│17 │蘇欽賢 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│18 │蘇榮科（102.9.26死亡）│⑴蘇上智 ││ │ │⑵蘇信如 ││ │ │⑶蘇韋如 │├──┼───────────┼───────────────┤│19 │陳蘇麗華 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│20 │王蘇緞 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│21 │蘇俊仁 │ │├──┼───────────┼───────────────┤│22 │蘇慶三 │ │└──┴───────────┴───────────────┘