臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第422號上 訴 人 黃廷章
黃金堂(即黃松浪之承受訴訟人)兼 共 同訴訟代理人 黃金明被 上訴 人 黃華楨
黃華熹黃金圯共 同訴訟代理人 黃曼瑤律師
陳志峯律師上 1 人複 代理 人 劉明昌律師上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年4月15日臺灣新竹地方法院103年度重訴字第150號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於105年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴部分）均由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠伊等先父(祖)黃德送於民國(下同)46年間將坐落新竹縣○○
鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地(下合稱系爭土地，分稱其地號)出租被上訴人先父(祖)黃新連，但並未同意建屋居住。黃新連於66年1月5日死亡後，由其子黃金生及被上訴人黃金圯繼續租用。嗣黃德送於82年6月9日死亡，由黃松浪、上訴人黃廷章及黃金明3人分別因遺囑繼承及遺贈之原因各取得系爭土地應有部分3分之1，後黃松浪於104年3月25日死亡，由上訴人黃金堂繼承黃松浪系爭土地應有部分3分之1。黃德送生前已於81年9月16日發函黃金生及被上訴人黃金圯，為終止租約之意思表示，自應將系爭土地返還。門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○○號建物(下稱117號建物)繼續占用如原判決附圖(下稱附圖)編號A、B、D，及如附圖編號C、E所示；門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○○號建物(下稱119號建物)仍繼續占用如附圖編號F、G、H、I所示土地，伊等自得依民法第767條第1項、第179條規定，請求將土地返還伊等，及連帶給付自本件起訴狀送達前5年起算相當於租金之不當得利。
㈡又117號、119號原建物非黃新連所蓋，黃德送於46年間係將
117號、119號原建物出借予訴外人周炳松、張榮守使用，非出借予黃新連使用，借用人既已死亡，依民法第472條第4款規定，貸與人得終止契約。且依同法第449條規定，租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為20年；及第470條規定，倘若借用人未定期限，亦不能依借用人之目的而定期限，貸與人得隨時請求返還借用物。被上訴人占有使用11
7、119號建物均屬無權占有，應遷出並返還系爭土地予伊等語。
㈢上訴及追加聲明：⒈黃華楨、黃華熹應於三個月內自坐落55
1地號土地上如附圖編號A所示面積10.97㎡、編號B所示面積
70.48㎡、編號D所示面積8.82㎡之地上物，及坐落558地號土地上如附圖編號C所示面積71.04㎡、編號E所示面積30.62㎡之地上物遷讓，並返還土地予上訴人。⒉黃華楨、黃華熹應連帶給付上訴人新臺幣（下同）23萬0,236元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊黃金圯應於三個月內自坐落551地號土地上如附圖編號F所示面積32.63㎡之地上物、坐落549地號土地上如附圖編號G所示面積15.77㎡之地上物，及坐落558地號土地上如附圖編號H所示面積190.91㎡、編號I所示面積35.52㎡之地上物遷讓，並返還土地予上訴人。⒋黃金圯應給付上訴人34萬8,842元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第118頁答辯狀及122頁筆錄）。
二、被上訴人則以：㈠伊等先父(祖)黃新連原於舊門牌新竹縣○○鎮○○里○○○
00號(門牌整編後為光復路126巷1、2、3號)設籍，並開設茶葉工廠為業，於38年前向上訴人先父(祖)黃德送承租系爭土地建造房屋，供茶業工廠放置器具及部分家族成員居住使用，雙方約定依據每年應繳稻穀額480台斤，以政府當年收購餘糧之最高價換算為新臺幣計算租金，未約定租賃期限。黃華楨、黃華熹之父黃金生及被上訴人黃金圯於兄弟分家後，始於52年自原設籍之關西鎮北斗里北門口35號，遷籍至關西鎮北斗里北門口34號(門牌整編後為新竹縣○○鎮○○里○○路○○○號、119號)。該屋之最早興建日期依房屋稅籍資料顯示，117號應為38年、119號應為39年，是黃新連承租系爭土地係基於興建房屋以供居住之用，與黃德送成立未定期限之租地建屋契約關係。
㈡又黃新連於系爭土地所興建之前開房屋屬未辦理保存登記之
違章建築，此非土地法第103條第3款所稱承租人以基地供違反法令使用，黃德送不得以違章建築為由終止租約。是以，黃德送於81年間終止租約於法未合，系爭土地租賃關係仍繼續存在。嗣黃德送及黃新連均死亡後，系爭租約仍繼續存在於上訴人與黃金生、被上訴人黃金圯之間，黃金生、被上訴人黃金圯每年亦依約繳納租金予上訴人，縱遭上訴人拒收，仍將上開租金提存於法院。黃金生過世後，其繼承人即被上訴人黃華楨、黃華熹與黃金圯亦持續繳納租金予上訴人，繼續履行契約關係。伊等占有系爭土地係基於租用基地建築之租賃關係，且屬不定期租賃契約，上訴人又未舉證證明系爭土地有土地法第103條第2項至第5項規定得收回之情形，其依民法第767條、第179條之規定，請求伊等返還土地、建物，及給付相當於租金之不當得利，自無理由等語置辯。
㈢答辯聲明：⒈上訴及追加之訴均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、程序部分：㈠上訴人於原審係聲明⒈黃華楨、黃華熹應連帶將坐落551地
號土地上如附圖編號A所示面積10.97㎡、編號B所示面積70.48㎡、編號D所示面積8.82㎡之地上物，及坐落558地號土地上如附圖編號C所示面積71.04㎡、編號E所示面積30.62㎡之地上物拆除，回復土地原狀返還上訴人。⒉黃華楨、黃華熹應連帶給付上訴人23萬0,236元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊黃金圯應將坐落551地號土地上如附圖編號F所示面積32.63㎡之地上物、坐落549地號土地上如附圖編號G所示面積15.77㎡之地上物，及坐落558地號土地上如附圖編號H所示面積190.91㎡、編號I所示面積35.52㎡之地上物拆除，回復土地原狀返還上訴人。⒋黃金圯應給付上訴人34萬8,842元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。經判決上訴人敗訴後，上訴人不服提起上訴，並為相同之聲明（見本院卷第12、第66頁筆錄）。但嗣則改上訴聲明如上述㈢上訴及追加聲明。
㈡按民事訴訟法第446條第一項規定「訴之變更或追加，非經
他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。」；民事訴訟法第255條第1項第2款則規定「二、請求之基礎事實同一者。」不在此限。本件上訴人追加被上訴人應自系爭建物遷讓，核除本於土地所有權為主張外，更追加本於房屋所有權為請求，自屬訴之追加；因本件上訴人始終主張系爭117號建物係繼續占用渠系爭土地，如附圖編號A、B、D，及如附圖編號C、E所示；系爭119號建物則繼續占用如附圖編號F、G、H、I所示土地，且上訴人於準備程序中即主張「房舍非被告（即被上訴人）故祖父黃新連先生建蓋，原告（即上訴人）請求更正被告搬走」等語（見本院卷第79頁），雖原只主張系爭土地所有權，嗣追加系爭建物所有權，但其主張之基礎事實同一，可就同一訴訟解決，自應准許為訴之追加。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為黃德送所有，嗣於82年6月9日黃德送死亡後，
由黃松浪、上訴人黃廷章及黃金明3人分別因遺囑繼承及遺贈之原因，各取得系爭土地應有部分3分之1，後黃松浪於104年3月25日死亡，其系爭土地應有部分由上訴人黃金堂繼承。
㈡117號建物未辦理保存登記，占用如附圖編號A(面積10.97㎡
)、B(面積70.48㎡)、C(面積71.04㎡)、D(面積8.82㎡)、E(面積30.62㎡)部分之551、558地號土地。
㈢119號建物未辦理保存登記，占用如附圖編號F(面積32.63㎡
)、G(面積15.77㎡)、H(面積190.91㎡)、I(35.52㎡)部分之
551、549、558地號土地。
五、上訴人主張被上訴人無權占有如附圖編號A、B、C、D、E、F、G、H、I部分之系爭土地及地上建物，訴請返還予伊，並應給付(或連帶給付)相當於租金之不當得利等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是以本件主要爭點在於：㈠本件是否租地建屋？㈡上訴人主張終止系爭租賃關係，請求被上訴人返還系爭建物及土地，有無理由？㈢上訴人請求被上訴人給付(或連帶給付)相當於租金之不當得利，有無理由？倘認有理由，金額應為若干？茲分述之。
六、本件兩造間係成立基地租賃關係：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又上訴人以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，就物屬上訴人所有之事實，自應由上訴人負舉證責任。
㈡被上訴人辯稱，光復路117號建物及光復路119號建物係渠等
先父（祖）向黃德送承租系爭土地，於38年間所興建，承租系爭土地之目的即為興建房屋供茶葉工廠放置器具及家族成員居住等語，並提出黃新連、黃金生及被上訴人黃金圯戶籍資料、戶籍謄本及北門口34號房屋稅籍資料為證（見原審卷一第120至125頁）。經查:
⒈黃新連最初於35年10月1日設籍於新竹縣○○鎮○○里00號
，上開門牌號碼於42年10月1日整編為「新竹縣○○鎮○○里00鄰○○○00號（計2戶，戶長或房屋主管人分別為周炳松及張榮守，備註關西茶廠）」、「新竹縣○○鎮○○里00鄰○○○00號（計1戶，戶長為黃新連）」；而「新竹縣○○鎮○○里00鄰○○○00號」，於86年1月6日整編為「新竹縣○○鎮○○里○○鄰○○路○○○號」及「新竹縣○○鎮○○里○○鄰○○路○○○號」。黃金生及被上訴人黃金圯原均設籍於北斗里11鄰北門口35號，嗣分別於52年4月24日、同年12月7日遷入北斗里11鄰北門口34號等情，有新竹縣關西戶政事務所函覆之104年5月2日關鎮戶字第1040000850號、同年月19日關鎮戶字第1040000896號函文2份及北門口35號戶籍謄本1份在卷可證（見原審卷一第228頁、242頁、第252至253頁）。與被上訴人主張伊等先父(祖)黃新連於38年前向上訴人先父(祖)黃德送承租系爭土地建造房屋供茶業工廠放置器具及部分家族成員使用，黃華楨、黃華熹之父黃金生及被上訴人黃金圯於兄弟分家後，始於52年自原設籍之關西鎮北斗里北門口35號，遷籍至關西鎮北斗里北門口34號(門牌整編後為新竹縣○○鎮○○里○○路○○○號、119號）等情相符，並有照片2張為證（見原審卷一第66頁、第76頁）。⒉次查，坐落於新竹縣○○鎮○○里00鄰○○○00號，稅籍編
號00000000000之1層木石磚造建物，課稅起課日期為39年1月；稅籍編號00000000000之1層木石磚造房屋，課稅起課日期為38年1月；稅籍編號為00000000000之2層加強磚造，課稅起課日期為69年5月等情，有新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍證明書、新竹縣政府稅捐稽徵局函覆原法院之104年9月18日新縣稅密房字第1040021426號函、新竹縣房屋稅籍紀錄表及公務電話記錄等件在卷可佐（見原審卷一第231至241頁、卷二第32至33頁、第38頁）。則北門口34號建物（即整編後之光復路117、119號），至遲於39年已於系爭土地上興建完成等情，足認被上訴人辯稱黃新連向黃德送承租系爭土地興建房屋，以供茶葉工廠放置器具及家族居住等情，真實可採。則黃新連承租系爭土地之初既以建築房屋使用為其目的，兩造間之系爭租約係成立未定期租地建屋之租賃關係，至堪認定。
㈢雖上訴人於本件上訴時另主張：當初黃德送與黃新連間，係
借用系爭土地及建物，故兩造間應係就系爭土地、建物均成立使用借貸關係云云。惟查，此與上訴人於原審主張當初僅係因火燒工廠而同意黃新連於系爭土地上搭建房屋放置機器而未同意建屋居住乙節，已不相符。另依據黃德送於81年9月16日委請律師寄發之台北十三支局郵局存證信函第465號即自承：與黃新連間就系爭土地有約定「每坪以稻穀三斤半付租，惟並未訂租約」，並自承均有持續收租，有存證信函可考(見原審卷一第15頁)，足見是出租土地供建屋；另依上訴人於本院審理時105年6月8日所提出「民事補述狀」（見本院卷第43頁）所附證物一82年4月13日聲請調解書（見本院卷第44頁），內容亦載「聲請人所有位於新竹縣○○鎮○○段五四九、五五一及五五八等三筆土地，於民國四十六年租予黃新連君使用（並非租佃）…」等語，而租賃本不以書面為要式，是上訴人僅一再以當初未訂租約為否認，並非可採；況查，被上訴人黃金生及黃金圯至遲於52年間即設戶並居住於系爭117、119號建物，而黃德送持續收租30年，至81年始委請律師主張欲收回，亦證當初黃德送與黃新連間，係借用系爭土地建造房屋，此外上訴人並未舉證系爭建物係其先祖黃德送建造，所為主張即不足採。
㈣至於上訴人以系爭土地原為農地，至63年1月18日始因公告
實施都市計劃，使用分區變更為「住宅區」，且雙方約定之租金為每年應繳稻穀480台斤，係依土地法第111條規定，未聞有租用非農地而以農作物代替租金等情，並提出土地使用分區證明書為證（見原審卷一第14頁），據以主張兩造間就系爭土地係成立耕地租賃法律關係云云。惟稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，為民法第421條所明定。而所謂租金乃租賃物使用收益之對價，其約定之名稱如何，亦非所問，以金錢充之為常，但如另以其他具有經濟價值者代替，亦無不可，此有最高法院46年台上字第519號判例意旨可資參照。是縱使雙方約定系爭土地之租金係以稻穀為計價，且一般耕地地租有以農作物代繳之習慣，然租金既非不得以其他具有經濟價值者替代，尚難以此即認系爭租約之性質必為耕地租賃。又系爭土地出租之初之地目雖為林、旱、田，而屬農地，至63年間依據已公告實施之都市計劃，已編定為住宅區等情，然有關土地使用分區為農業用地或住宅區均為行政機關依法編定，而兩造就系爭土地所成立者為私法上之租賃契約，縱有關農地使用有法令上之限制，惟系爭租賃契約之性質是否屬耕地租賃契約，仍須就兩造之真意及實際使用情形為判斷，不得以系爭土地於系爭租約成立之時屬農地，即據以認定系爭租約為耕地租賃契約。
七、黃德送於81年9月16日並未合法終止系爭租約：㈠按租用建築房屋之基地，非因：1.契約年限屆滿時。2.承租
人以基地供違反法令之使用時。3.承租人轉租基地於他人時。4.承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。5.承租人違反租賃契約時，出租人不得收回，土地法第103條定有明文。又所謂定有租用期限，係包括定有確定期限及不確定期限而言；土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之不確定期限，最高法院95年度台上字第388號裁判採相同見解。次按民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，自應優先適用土地法之相關規定，是租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一者，出租人不得收回，最高法院86年度台上字第2258號判決意旨同此見解。
㈡查系爭租約既係基地租賃之法律關係，非有相當之期限不能
達其目的，應解為定有租至房屋不堪使用時為止，是黃德送於81年9月16日以存證信函第465號函片面表示：「其後黃新連過世，其子黃金生、黃金圯二人於上開土地建造違章建築作為住宅，每人每年僅付新台幣貳仟元租金…前開土地於八十一年十二月三十一日終止契約」等語，未指出承租人有何違反土地法第103條之規定，自不生終止系爭租約之效力。
又縱使上開存證信函之真意係以被上訴人於系爭土地上建造違章建築係違反土地法第103條第2款之以基地供違反法令使用，然土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用者，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言。租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院85年度台上字第1057號判決參照），故上訴人主張被上訴人在系爭土地之建物，未辦保存登記，係屬供違反法令之使用，而由黃德送於81年9月16日，依土地法第103條第2款規定終止租約云云，並無足採。從而，兩造間就系爭土地之租賃關係仍繼續存在。嗣黃德送及黃新連分別去世後，系爭土地之租賃關係則由渠等繼承人繼承，而繼續存在於黃德送及黃新連之繼承人即兩造之間，且黃新連之繼承人即黃金生及被上訴人等人亦因遭上訴人拒收而將82年至102年之租金提存原法院提存所，而繼續履行系爭契約之義務等情，有提存通知書5份、公務電話紀錄1份及提存人受取人明細資料4張在卷足憑（見原審卷一第68至75頁、第171頁、第174至177頁）。另系爭租約雖未約定租賃期限，然基於承租人使用房屋之目的，應解為契約之期限為至房屋不能使用為止，已如前述。而查，光復路117號房屋目前為被上訴人黃華楨、黃華熹母親及一名外勞居住；光復路119號房屋目前為被上訴人黃金圯與其妻子同住等情，有勘驗測量筆錄存卷可佐（見原審卷一第88頁），足認系爭光復路117號及119號之建物並未喪失其遮風避雨之功能，尚處堪用狀態，自無租賃期限屆滿可收回之情。從而，上訴人主張系爭租約，已於81年9月16日經黃德送合法終止乙情，顯不可採。
八、上訴人請求被上訴人返還如附圖所示系爭土地及建物，暨給付相當於租金不當得利，並無理由：查被上訴人有事實上處分權之系爭建物，所受占有上訴人系爭土地之利益，係基於兩造間基地租賃關係，上訴人復未能舉證證明系爭建物係渠所有，均經認定如前，則被上訴人抗辯其非無權占有系爭建物坐落系爭土地之範圍等語，即屬可採。而被上訴人使用系爭土地，係基於租賃契約關係之法律上原因，而非無法律上原因，故上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。是上訴人以被上訴人無權占有系爭土地及建物為由，訴請被上訴人將附圖所示系爭土地及建物返還，及給付相當於租金之不當得利，要屬無據，不應准許。至於上訴人主張租金不合理一節，係上訴人可否訴請提高租金，與被上訴人有無合法占用權源無關，併此敘明。
九、綜上所述，上訴人主張為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。被上訴人本於基地租賃之法律關係有權占用系爭土地，上訴人依民法第767條及第179條規定，分別請求黃華楨、黃華熹於三個月內將如附圖所示A、B、C、D及E之地上物（E部分無地上物）；被上訴人黃金圯將如附圖所示F、G、H及I之地上物（I部分無地上物）遷讓，及將所占用之系爭土地返還，以及請求返還相當於租金之不當得利暨遲延給付之法定利息，均無理由，應予駁回。又上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加之訴亦無理由，並應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 20 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 邱 琦法 官 高明德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 20 日
書記官 章大富附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。