臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第569號上 訴 人 李豐州
簡弘倫廖本源葉昶良季亞萍共 同訴訟代理人 鄧智勇律師
邱奕澄律師複代理人 李 瑀律師被上訴人 祭祀公業法人桃園縣李炳生公法定代理人 李子鋐訴訟代理人 呂瑞貞律師上列當事人間請求遷讓土地等事件，上訴人對於中華民國105 年
4 月12日臺灣桃園地方法院103 年度重訴字第242 號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於106 年3 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決所命給付超過下列第二至七項之部分（除減縮部分外），及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上訴人李豐州應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段○○○○○地號土地如附圖204-4A1 （面積一一０平方尺）、204-4A
2 （面積二一七平方公尺）、204-4B1 （面積一一０平方公尺）、204-4B2 （面積二一七平方公尺）、204-4C1 （面積一一０平方公尺）、204-4C2 （面積二一七平方公尺）、204-4D（面積一五一平方公尺）、204-4E（面積一一五平方公尺）所示之地上建物拆除，將如附圖204-4I（面積三六平方公尺）、204-4J（面積二二平方公尺）所示之雨遮拆除，將如附圖204-4F（面積一四二一平方公尺）、204-4G（面積八０平方公尺）、204-4H（面積五七平方公尺）之水泥地挖除，並將前揭二０四之四地號土地回復泥土地可農用狀況後，將土地返還被上訴人。
上訴人李豐州應給付被上訴人自民國一０三年七月十九日起至返還第二項所示土地之日止，按日給付原告新臺幣陸佰伍拾肆元。
上訴人簡弘倫應自桃園市○○區○○○段○○○○○段○○○○○地號土地如附圖204-4A1 所示部分（面積一一０平方公尺）遷出，並給付被上訴人新臺幣參萬參仟貳佰伍拾元。
上訴人葉昶良應自桃園市○○區○○○段○○○○○段○○○○○地號土地如附圖204-4B1 所示部分（面積一一０平方公尺）遷出，並給付被上訴人新臺幣參萬參仟貳佰伍拾元。
上訴人廖本源應自桃園市○○區○○○段○○○○○段○○○○○地號土地如附圖204-4C1 所示部分（面積一一０平方公尺）遷出，並給付被上訴人新臺幣參萬參仟陸佰參拾伍元。
上訴人季亞萍應自桃園市○○區○○○段○○○○○段○○○○○地號土地如附圖204-4E所示部分（面積一一五平方公尺）遷出，並給付被上訴人新臺幣參萬壹仟壹佰貳拾捌元。
第一項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴、被上訴人追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審訴訟費用，由上訴人簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍各負擔百分之九，餘由上訴人李豐州負擔。第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍各負擔百分之九，餘由上訴人李豐州負擔；關於追加之訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1項第2 款、第3 款定有明文。本件被上訴人於原審依民法第455條規定，及被上訴人與上訴人李豐州（下逕稱其姓名）於民國99年12月10日所簽立之土地租賃契約（下稱系爭租約）第14條約定，請求李豐州將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段00000地號土地（下稱系爭土地）所設地上建物、雨遮及水泥地拆除，並將占用之系爭土地回復農用原狀後返還，及依民法第179條規定，請求李豐州返還占用系爭土地相當租金之不當得利新臺幣（下同）103,411元，另聲明請求上訴人簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍（下均逕稱其姓名）遷出系爭各自占用之系爭土地部分並騰空返還，及自103年7月19日起實際返還土地之日止按日計算相當於租金之不當得利。嗣於本院審理中，被上訴人就上開請求李豐州拆屋還地部分，追加依民法第767條第1項規定而為請求；就上開請求李豐州返還不當得利之金錢給付部分，追加依民法第440條規定及系爭租約第3條第1款約定而為請求；另就原聲明請求上訴人簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍騰空返還各自占用之系爭土地部分減縮為僅請求其等遷出，請求給付不當得利部分則依其等實際遷出日期減縮聲明請求金額如附表一所示，核分別為基於上訴人占有使用系爭土地之同一基礎事實所為訴之追加，及減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，其所為訴之追加及聲明之減縮，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：伊合併之前身祭祀公業李徐香媽與李豐州於99年12月10日簽立系爭租約，由伊將自己所有之系爭土地出租予李豐州，租期自100 年2 月10日起至104 年2 月9日止，每年租金238,888 元，並應於每年2 月10日前給付1年之租金，李豐州承租後並於系爭土地上設置如附圖204-4A
1 （面積110 平方公尺）、204-4A2 （面積217 平方公尺）、204-4B1 （面積110 平方公尺）、204-4B2 （面積217 平方公尺）、204-4C1 （面積110 平方公尺）、204-4C2 （面積217 平方公尺）、204-4D（面積151 平方公尺）、204-4E（面積115 平方公尺）所示之地上建物（下合稱系爭建物），如附圖204-4I（面積36平方公尺）、204-4J（面積22平方公尺）所示之雨遮（下稱系爭雨遮），及如附圖F （面積1421平方公尺）、204-4G（面積80平方公尺）、204-4H（面積57平方公尺）所示之水泥地（下稱系爭水泥地，以上之系爭建物、系爭雨遮及系爭水泥地下合稱為系爭地上物）。詎李豐州遲至102 年9 月25日始給付102 年租金，復未依約給付
103 年租金238,888 元，且分別將坐落系爭土地上如附圖204-4A1 、204-4C1 、204-4B1 、204-4E所示系爭建物部分分別依序轉租予簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍作為餐飲及宗教文物商店之用，違反系爭租約第8 條不得轉租之約定，伊乃依系爭契約第443 條、第440 條之規定，以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示。為此：㈠依系爭租約第14條第1 項約定及民法第455 條之規定，擇一請求李豐州拆除系爭建物、系爭雨遮拆除及挖除系爭水泥地，將系爭土地回復泥土地可農用原狀後返還予伊；㈡依系爭租約第14條第2 項之約定，請求李豐州賠償因上開違約轉租及欠租情事而應賠償之懲罰性違約金100 萬元，及自103 年7 月19日起至返還系爭土地之日止按日給付相當於日租金3 倍之懲罰性違約金1,964 元；㈢系爭租約業已終止，爰依民法第179條規定，請求李豐州返還自103 年2 月10日起至7 月18日止期間內無權占有系爭土地相當於租金之不當得利103,411 元；㈣伊不受李豐州違法轉租之拘束，是簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍分別占有系爭土地上如附圖所示204-4A1、204-4B1、204-4C1、204-4E部分為無權占有，侵害伊之所有權，爰依民法第767條第1項、第179條規定，請求簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍自其各自占用之系爭土地上開部分遷出，並分別返還如附表一所示相當於租金之不當得利。（原判決為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴；經被上訴人依原判決聲請假執行後，簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍分別於附表一所示之日遷出系爭土地。至於被上訴人原起訴請求超逾上開部分，業據其於本院第二審程序中減縮如前開第一項所述，非本院審理範圍）。復於本院第二審程序，就上開請求李豐州拆除及還地部分，追加依民法第767條第1項規定而為擇一請求，就上開請求李豐州返還不當得利103,411元給付部分，追加民法第440條規定及系爭租約第3條第1款約定而為擇一請求如前開第一項所述。並於本院聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：李豐州自100 年2 月10日起承租系爭土地，並於其上興建鐵皮建物，除部分供自己經營之宴會廳營業使用外，其餘鐵皮屋對外招租，由簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍分別依序承租如附圖A1、B1、C1、E所示之鐵皮建物為餐飲、宗教文物等店鋪使用。李豐州於100年至103年之租金均依約支付，並無積欠租金達兩年以上之情事，被上訴人以伊欠租為由終止系爭租約，核與土地法第103條第4款、民法第440條之規定不符；而被上訴人及其管理人、派下員長久未積極就李豐州轉租乙節表示反對或提出異議，甚於103年間於李豐州在系爭土地上經營之宴會廳宴客及召開派下員大會，客觀上已足使李豐州引起其得為轉租及被上訴人不欲向其行使違法轉租相關權益之正當信任，被上訴人再以轉租違約為由而終止租約有違誠信原則，其終止租約之權利應歸於消滅，是被上訴人終止系爭租約並不生效。又李豐州已於104年2月11日支付104年租金，於105年2月18日支付105年租金，被上訴人未通知領回，且李豐州亦繼續使用系爭土地，則系爭租約於104年2月9日租期屆滿後，依民法第451條之規定視為以不定期限繼續租賃契約，而簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍間基於與李豐州間租賃契約有效存在之占有連鎖，亦非無權占有系爭土地，被上訴人請求伊等拆除地上物、返還及遷出系爭土地自無理由。又系爭租約約定之違約金亦屬過高，應予酌減，且系爭土地地目為田，非屬繁榮，故簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍相當於租金之不當得利，亦應以系爭土地之申報地價年息5％計算等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢被上訴人追加之訴駁回。
四、被上訴人主張李豐州於99年12月10日與伊合併前身之祭祀公業李徐香媽簽訂系爭租約承租系爭土地，租賃期間自100 年
2 月10日起至104 年2 月9 日止，租金每年為238,888 元，應於每年2 月10日一次繳納一年份租金，李豐州承租後於系爭土地建造系爭建物、系爭雨遮及系爭水泥地，並將其中如附圖204-4A1 所示土地上建物出租簡弘倫，如附圖204-4B 1所示土地上建物出租葉昶良，如附圖204-4C1 土地上建物出租廖本源，如附圖204-4E土地上建物出租季亞萍，均作營業店面使用，其餘建物及土地由上訴人李豐州經營餐廳使用，嗣被上訴人以李豐州違法轉租及積欠租金為由，依系爭契約第8 條、第18條約定及民法第443 條規定，與系爭租約第3條第1 款約定及民法第440 條規定，以本件起訴狀繕本之送達向李豐州終止系爭租約等情，業據被上訴人提出民事起訴狀、法人登記證書、被上訴人章程、土地登記第二類謄本、網路申領異動索引、公證書、系爭租約與所附地籍圖謄本、現場相片為證（參原審卷第5 、9 至15頁反面、17至20頁），並經原審現場勘驗測量，製有勘驗測量筆錄及如附圖之土地複丈成果圖在卷可稽（參原審卷第67、68、71頁），復為上訴人所不爭執（參本院卷第92頁反面至94頁反面），堪認為真實。
五、被上訴人復主張伊因上訴人積欠租金及違約轉租而終止系爭租約，李豐州應依民法第455 條、第767 條第1 項規定及系爭租約第14條約定，拆除系爭建物、系爭雨遮及挖除系爭水泥地，並將系爭土地回復可農用原狀後返還予伊，及依民法第179 條、第440 條規定及系爭租約第3 條第1 款約定，給付103 年2 月10日起至同年7 月18日止期間之不當得利或租金103,411 元，並依系爭租約第14條約定給付100 萬元，並自103 年7 月19日起至返還系爭土地之日，按日給付1,964元之懲罰性違約金；簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍依民法第767 條第1 項、第179 條規定，應分別自所占用系爭土地如附圖204-4A1 、204-4B1 、204-4C1 、204-4E所示部分遷出，並返還如附表一所示金額之不當得利等語，然為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，民法第440 條第1 項、第2 項、第3 項分別定有明文。上開規定係立法者考量於無害出租人之利益範圍內，為保護承租人利益所特設之規定（上開規定立法意旨參照），核屬強制規定，不得由租賃契約當事人以合意變更之。本件系爭土地之地目為「田」，固有土地登記第二類謄本在卷可稽（參原審卷第10頁），惟兩造以系爭租約第6 條約定：「乙方（按即李豐州，以下同）得在承租之土地上搭蓋合法鐵皮屋、農業設施，但乙方日後返還土地時，要全部拆除遷空。」（參原審卷第13頁），足見兩造係以李豐州得在系爭土地上建築房屋及農業設施之目的，合意由李豐州租用建築房屋基地而成立系爭租約，堪認上訴人抗辯伊承租系爭土地為租用建築房屋之基地，而屬民法第440條第3項所定之租賃契約等語為真實，此亦不因系爭土地之地目編定為「田」之行政管制而有所異，被上訴人據此主張系爭租約並非民法第440條第3項所定租用建築房屋之基地，而無該項規定之適用云云，尚無可採。又系爭租約第3條第1款關於租金之約定記載：「每年新台幣238,888元，乙方應於每年2月10日前一次繳納1年份租金現金（或2月10日到期之支票），不得延誤，租期內如乙方未如期繳納租金（或支票未兌現）視同違約，經甲方（按即被上訴人，以下同）通知乙方逾期仍不繳納者，甲方得終止租約，乙方不得異議。」，固約定為李豐州如逾期未給付租金，並經被上訴人定期催告仍不給付時，被上訴人即得終止系爭租約，惟依前開說明，仍應受民法第440條第3項所定須遲付之租金已達二年租額之限制，易言之，須李豐州積欠租金已達二年之租額，並經被上訴人定期催告後仍不於所定相當期限內給付時，被上訴人方得終止系爭租約。
㈡次按民法第440 條第1 項之規定，承租人欠租於催告期限內
未為支付，出租人固得終止契約，但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租賃契約（最高法院43年台上第329 號判例參照）。本件系爭租約約定之102 年租金238,888 元，李豐州係於102 年9 月25日給付，此為兩造所不爭執（參本院卷第93頁），固已逾系爭租約第3 條第1 項所定102 年2 月10日之給付期限，惟在上訴人於103 年5 月29日提出本件民事起訴狀（參原審卷第4頁所附民事起訴狀上蓋用原法院收狀戳文）而為終止系爭租約之意思表示前，李豐州既已如數給付，依前開說明，被上訴人自無從再以李豐州遲付102 年租金為由終止系爭租約。
又依系爭租約第3 條第1 項約定，李豐州應於103 年2 月10日前給付系爭土地103 年租金，然其遲至103 年12月18日，始將103 年租金238,888 元匯至被上訴人於第一商業銀行大溪分行所設00000000000 帳號之帳戶（下稱被上訴人帳戶），有被上訴人提出之收據（參原審卷第75頁）及李豐州提出之第一商業銀行存款存根聯（參原審卷第130 頁）在卷可稽，固足見李豐州有遲付103 年租金之情形，惟迄至被上訴人於103 年5 月29日為終止系爭租約之意思表示時，李豐州僅積欠自103 年2 月10日起至同年5 月29日期間近4 個月之租金，而未達二年之租額，則被上訴人以李豐州積欠租金為由而終止系爭租約，核與民法第440 條第3 項所定出租人因承租人積欠租金而得終止租賃契約之要件未合。是李豐州抗辯被上訴人以本件起訴狀繕本之送達終止系爭租約，不符民法第440 條第3 項之規定等語，核為可取，被上訴人以李豐州積欠租金為由終止系爭租約，即非有據。
㈢另按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；承
租人違反前開規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443 條第1 項前段、第2 項定有明文。又系爭租約第8 條約定：「乙方未經甲方（按即被上訴人，以下同）書面同意不得將租賃物或地上建物轉租他人，或借與他人使用。」第18條約定：「本契約未規定事項，依民法及土地法之規定辦理。」（參原審卷第13頁正反面），則依上開約定及規定，李豐州不得將系爭土地及其上建物出租或出借他人，違者被上訴人得終止系爭契約。而李豐州承租系爭土地後於其上興建鐵皮屋，並將其中如附圖204-4A1所示部分出租簡弘倫，如附圖204-4B 1所示部分出租葉昶良，如附圖204-4C1所示部分出租廖本源，如附圖204-4E所示部分出租季亞萍，均作營業店面使用，已如前述，李豐州並於原審自陳：伊轉租予簡弘倫、葉昶良、廖本源及季亞萍等人未經被上訴人同意等語（參原審卷第109頁反面），顯與前述系爭租約第8條之約定有違，堪認被上訴人主張李豐州有違約轉租之情事等語屬實。李豐州雖辯稱：簽訂系爭租約時，代表被上訴人簽約之李後彬、李正傑與李汪圈曾口頭同意可將系爭土地部分轉租他人等語，惟此經證人李後彬於原審結證後否認明確在卷（參原審卷第196頁），李豐州就此復未能提出其他事證以實其說，自難認屬實而不足採信。再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明文。李豐州雖猶主張：本件被上訴人所屬派下員曾於102年9月15日，在李豐州於系爭土地上所經營之宴會廳舉行宴會，被上訴人亦於同年月23日在該宴會廳召開派下現員大會，而知悉伊轉租他人之情形，然未為反對之表示，遲至本件訴訟始為終止系爭租約，有違誠信，其因伊違法轉租之相關權利應為失效等語，並提出訂席契約書、召集會議函、被上訴人103年度派下現員大會會議紀錄為證（見本院卷第40至44頁）。惟上開證據方法，僅能證明被上訴人及所屬派下員曾因在上開宴會廳宴客或舉辦會議，尚不足以逕認被上訴人當時已知系爭土地上尚有其他營業店面，且縱當時可得見，亦難遽認被上訴人因此對於該等營業店面非由李豐州自營係轉租他人經營之情形即為知悉，已難認被上訴人終止系爭租約有何違反誠信之情形，縱被上訴人於102年9月間已知李豐州有違約轉租情事，然被上訴人於相距約8個月後之103年5月29日為終止系爭租約之意思表示，客觀上亦難認屬長久不行使權利而為濫用之情形，則被上訴人提起本件之訴終止系爭租約及請求拆屋還地與返還不當得利，仍應為其正當權利之行使，且李豐州於終止前仍可依系爭租約占有使用系爭土地，亦難認被上訴人本件之訴係以損害李豐州為主要目的，上訴人復未提出其他積極事證，以資證明被上訴人終止租約而為本件請求有其他權利濫用之事實，其所為此部分抗辯自無理由，核無可採。則被上訴人因李豐州違約轉租，而依系爭租約第18條約定及民法第443條第2項規定，以本件起訴狀繕本之送達向李豐州終止系爭租約，核屬有據。準此，被上訴人於103年5月29日以本件起訴狀繕本之送達向李豐州終止系爭租約，並於103年7月19日發生送達效力（參原審卷第40頁附送達證書，該起訴狀繕本於103年7月9日對李豐州寄存送達，依法於同年月19日發生送達效力），是以被上訴人主張系爭租約已於103年7月19日終止乙節，核為可取。
㈣依系爭租賃契約第14條第1 項前段、第2 項約定：「租賃期
間屆滿或有違約情形，本契約屆滿或終止後，經催告並自屆滿日或通知終止之日起乙方應依本契約回復原狀交還與甲方。（下略）」、「回復原狀之定義為：乙方應將地上物（含農業設施）全部拆除遷空，並將水泥地敲除乾淨，回復泥土地，可農地農用之狀況，不得回填廢土，並經甲方驗收核准。」（參原審卷第13頁反面）。本件系爭租約業經被上訴人依法終止，已如前述，則被上訴人依上開約定，請求李豐州將系爭土地上之系爭地上物拆除、挖除，並回復泥土地可農用原狀後將系爭土地返還被上訴人，自屬有據。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。本件系爭租約終止後，李豐州迄仍占有使用系爭土地並未返還，且先後於104年2月3日、2月11日及105年2月18日，各匯付238,888元予被上訴人，固為兩造所不爭執（參本院卷第93頁），惟被上訴人於103年5月29日提出本件起訴狀之向李豐州終止租約，並請求李豐州拆除系爭地上物、及回復原狀後返還系爭土地，而訴訟迄今，自無於系爭租約終止後不即表示反對李豐州仍為系爭土地使用收益之情形，與民法第451條所定要件不符，是以李豐州抗辯系爭租約業依上開規定視為以不定期限繼續契約，被上訴人不得請求拆除系爭地上物及回復系爭土地原狀而為返還云云，自無可採。又被上訴人依系爭租賃契約第14條第1項、第2項約定請求李豐州拆除系爭地上物及回復系爭土地原狀而為返還，既有理由，其併依民法第455條、第767條第1項規定擇一為相同之請求即無再事審就之必要，併此敘明。
㈤按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767
條第1 項中段亦有明文。本件被上訴人起訴時，系爭土地如附圖204-4A1 所示部分為簡弘倫占有，如附圖204-4B 1所示部分為葉昶良占有，如附圖204-4C1 所示部分為廖本源占有，如附圖204-4E所示部分為季亞萍占有，並均作營業店面使用，已如前述，對於被上訴人就系爭土地本於所有權之占有、使用、收益權能自生妨害，是被上訴人主張簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍就各自占用上開部分妨害伊對系爭土地所有權等語，信屬真實。簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍雖辯以：伊等係向系爭土地承租人李豐州轉承租而分別占有使用系爭土地上開部分，基於占有連鎖並非無權占有等語，惟李豐州並無將系爭土地轉租他人之權，且其與被上訴人間系爭租約亦於103年7月19日終止，已如前述，則李豐州轉租予簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍之債權契約關係，自不生拘束被上訴人之效力，而無以占有連鎖合法占有使用系爭土地之餘地，其等上開置辯，尚不足採。是以被上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求簡弘倫、葉昶良、廖本源及季亞萍分別自所占有依序為系爭土地如附圖204-4A1、204-4B1、204-4C1及204-4E所示部分遷出，以除去伊就系爭土地所有權所受之妨害，亦為有據。
㈥被上訴人請求李豐州給付103,411元部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。系爭租約係於103 年7 月19日始為終止，已如前述，則李豐州於此之前仍係基於有效存在之系爭租約而占有使用系爭土地，其受占有使用系爭土地利益自有法律上原因，核與民法第179 條所定不當得利要件不符。又契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同，此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異（最高法院23年上字第3968號判例參照），本件系爭租約既於103 年7 月19日始為終止，依上開說明，其終止不生溯及效力，則李豐州於系爭租約終止前占有使用系爭土地之法律上原因，並不因嗣後契約終止而不存在，是以被上訴人主張李豐州自103年2月10日起至103年7月18日止無權占有使用系爭土地受有不當得利金額103,411元，而依民法179條規定請求返還，自屬無據。
⒉又依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第309 條第1 項規定甚明。
本件李豐州於103 年12月18日將103 年租金238,888 元匯至被上訴人帳戶，有李豐州提出之第一商業銀行存款存根聯在卷可稽（參原審卷第130 頁），並為被上訴人所不爭執（參本院卷第93頁），參以被上訴人曾於102 年3 月8日限期催告李豐州將102 年租金以現金支付或存入被上訴人帳戶，有李豐州提出之大溪郵局106 號存證信函存卷足據（參本院卷第56、57頁），足見系爭租約之租金係約定以現金或匯款至被上訴人帳戶之方式給付，是李豐州將依系爭租約所應給付租賃期間為103 年2 月10日至104 年2月9 日期間之103 年租金匯入被上訴人帳戶，堪認係依所負給付租金義務之債務本旨向被上訴人清償。又被上訴人雖嗣於同年月22日以系爭租約業經通知終止為由，退回238,888 元，此固有被上訴人提出之收據在卷可稽（參原審卷第75頁），並為兩造所不爭執（參原審卷第74、141 頁，本院卷第93頁），惟李豐州所負給付103 年租金之債務於103 年12月18日提出清償即歸於消滅，自不因被上訴人嗣後另行返還所清償之租金而回復。是以被上訴人追加依民法第440 條規定及系爭租約第3 條第1 款約定，請求李豐州給付103 年2 月10日起至同年7 月18日止期間之租金103,411 元，亦非有據。
㈦被上訴人請求李豐州給付違約金部分：
⒈按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。」，民法第250 條第2 項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。本件系爭租約第14條第1 項約定：「租賃期間屆滿或有違約情形，本契約屆滿或終止後，經催告並自屆滿日或通知終止之日起乙方應依本契約回復原狀交還與甲方。如有遲延，乙方應賠償壹佰萬元整及按日給付相當於日租3倍之懲罰性違約金，至實際返還租賃土地日為止，如甲方受有損害，乙方仍應賠償。」且同條第3項亦約明：「如乙方遲遲不回復原狀交還土地，視為乙方放棄所有地上物之權利，甲方得逕行拆除，除第一項之懲罰性違約金外，甲方得向乙方主張拆除、清理費用。
」（參原審卷第13頁反面），足見上開第14條第1項核為李豐州與被上訴人關於承租人於債務不履行時應支付懲罰性違約金約定，且被上訴人亦得就所受損害另行請求賠償，是以李豐州辯稱其中關於賠償100萬元之約定屬損害賠償總額預定性違約金云云，尚非可取。而李豐州違約轉租系爭土地予他人，經被上訴人於103年7月19日終止，且迄未返還系爭土地，則被上訴人依系爭契約第14條第1項之約定，請求李豐州給付懲罰性違約金100萬元，及自103年7月19日起至返還系爭土地日止按日給付相當於日租金3倍之懲罰性違約金，即屬有據。
⒉又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依
民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年度台上字第807 號判例參照）。本件系爭契約第14條第1 項之違約金約定，係因契約期滿或被上訴人因李豐州不履行約定義務而終止契約，而李豐州未於通知終止之日將系爭土地回復原狀交還而有遲延時，被上訴人得請求李豐州給付100 萬元及以至返還日止以日租3 倍按日計算之懲罰性違約金，其支付目的當在藉以達到強制李豐州履行返還系爭土地之契約債務，惟該約定未區別李豐州遲延返還土地情節之輕重，均一律以100 萬元加計按日數計算之金額為違約金，並至少逾系爭租約存續期間每年租金之4 倍，且系爭契約雖經終止，惟李豐州如因遲未返還土地而致被上訴人受有損害，依第14條第1 項之約定仍負賠償之責，則如李豐州再給付被上訴人與100 萬元及以日租3 倍按日計算之懲罰性違約金，實質上無異使被上訴人除得因李豐州遲延返還土地而取回數倍於系爭租約原定租金之利益外，尚得就因遲延返還土地所受損害請求李豐州賠償，衡諸該違約金僅為強制李豐州履行返還系爭土地之約定目的，且尚按其遲延返還土地日數增加可請求之金額，依一般社會經濟狀況，顯逾被上訴人因李豐州未按期限返還系爭土地所遭受之損害，而屬過高並非合理，法院自得依民法第252 條之規定減至相當之數額，是李豐州請求酌減該項懲罰性違約金，自無不合。爰審酌被上訴人因李豐州遲不交還系爭土地所受之損害，為不能就系爭土地行使占有、使用、收益權能，其對價應相當於出租予李豐州之租金，所受損害尚屬有限，並仍得請求李豐州賠償或返還相當於租金之不當得利，且被上訴人亦未舉證另受有何種其他損害，縱有其他損害，亦得另行依約請求損害賠償以獲填補，綜上述各情，本院認就被上訴人於終止系爭租約後，因李豐州未依約交還系爭土地之違約所得請求之違約金，應核減為依系爭租約所定日租額以李豐州交還系爭土地前之日數按日計算之金額，即自系爭租約終止日103 年7 月19日起至李豐州將系爭土地回復原狀交還之日止，按日給付相當於原定日租金之654元【計算式：238,888元÷365＝654元，元以下四捨五入，以下計算式均同】，即可達強制李豐州履行返還系爭土地義務之目的，應為合理適當，是被上訴人於此範圍內請求上訴人給付違約金，始屬允當，逾此部分之請求即非正當。
㈧被上訴人請求簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍返還不當得利部分：
⒈按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為
社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍分別無權占有系爭土地之部分，致被上訴人受有不能使用收益之損害，且兩者有因果關係，故被上訴人依不當得利之法律關係，請求其等給付自103年7月19日起至遷出之日止，分別就其無權占有系爭土地之部分所獲得相當於租金之利益，即屬有據。
⒉次按依土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，建築
房屋之基地租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10％為限。又上開規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。
另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭土地緊鄰桃園市○○區○○路，鄰近國小、國中，附近商家林立，生活機能良好，交通便利，此經原審現場勘驗製有勘驗測量筆錄存卷足按（參原審卷第67頁），及簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍占用系爭土地均作為營業店面使用等情，認以系爭土地之申報總價年息10％計算簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍相當租金之利益為適當。又被上訴人雖於李豐州未返還土地前得按日請求給付懲罰性違約金，然此係其依系爭契約所得行使之權利，且其目的在強制李豐州依約履行而非填補損害，核與被上訴人因簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍無權占有系爭土地所受損害並非相同，是簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍抗辯被上訴人請求伊等返還不當得利並向李豐州請求給付違約金，將因同一事實獲得雙重給付而悖於填補損害原則，應以系爭土地申報總價5 ％計算伊等應返還之不當得利云云，尚非可取，附此敘明。
⒊系爭土地當期即102 年1 月起之申報地價為每平方公尺1,
169 元，有土地登記第二類謄本在卷可據（參原審卷第10頁）。而簡弘倫無權占有附圖204-4A1 所示土地，葉昶良無權占有如附圖204-4B 1所示土地，廖本源無權占有如附圖204-4C 1土地，其面積均為110 平方公尺，季亞萍無權占有如附圖204-4E所示土地面積為115 平方公尺，且簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍已分別於如附表一所示日期遷出各自無權占有之系爭土地，此為簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍等所不爭執，並據被上訴人陳明在卷（參本院卷第120 、121 頁）。準此，簡弘倫、葉昶良、季亞萍自103 年7 月19日起至各自遷出所占用系爭土地部分之日止相當於租金之不當得利金額，即如附表二所示。是以被上訴人依民法第179 條規定，於未逾附表二所示金額範圍內，請求簡弘倫給付33,250元、葉昶良給付33,250元、廖本源給付33,635元、季亞萍給付31,128元，即無不合，其逾此金額對季亞萍所為之請求，即乏所據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約第14條第1 項、第2 項約定，請求李豐州將坐落系爭土地如附圖204-4A1 、204-4A2 、204-4B1 、204- 4B2、204-4C1 、204-4C2 、204-4D、204-4E 所示之地上建物拆除，將如附圖204-4I、204-4J所示之雨遮拆除，將如附圖204-4F、204-4G、204-4H所示之水泥地挖除，並將系爭土地回復泥土地可農用原狀後返還被上訴人，及依系爭租約第14條第1 項之約定，請求李豐州自103 年5月18日起至將系爭土地回復原狀交還之日止，按日給付654元；並依民法第767條第1項中段及民法第179條之規定，請求簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍分別依序自系爭土地如附圖204-4A1、204-4B1、204-4C1、204-4E所示部分遷出，並分別依序給付被上訴人33,250元、33,250元、33,635元、31,128元，為有理由，應予准許。其逾上開範圍所為之請求，為無理由，不能准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原審就上開不能准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第8項所示。又被上訴人於第二審追加依民法第440條規定及系爭租約第3條第1款約定，請求李豐州給付103,411元，亦無理由，不能准許，其追加之訴部分之假執行聲請亦失所附麗，均應予以駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人追加之訴為無理由，爰依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第78條、第79條，第85條第1 項但書，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 郭顏毓法 官 楊博欽正本係照原本作成。
上訴人上訴訴訟標的價額合併如逾150萬元、被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
書記官 陳盈真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
┌───┬───────┬───────────────┐│上訴人│遷出日 │被上訴人請求不當得利期間及金額│├───┼───────┼───────────────┤│簡弘倫│106年2月23日 │103 年7 月19日至106 年2 月23日││ │ │33,250元 │├───┼───────┼───────────────┤│葉昶良│106年2月23日 │103 年7 月19日至106 年2 月23日││ │ │33,250元 │├───┼───────┼───────────────┤│廖本源│106年3月6日 │103 年7 月19日至106 年3 月6 日││ │ │33,635元 │├───┼───────┼───────────────┤│季亞萍│105年11月10日 │103 年7 月19日至105 年11月10日││ │ │31,265元 │└───┴───────┴───────────────┘附表二：
┌─────┬────┬─────────────┬─────┬───┬──────────┐│上訴人 │占用土地│期間（年）⑵ │申報地價（│年息（│金額（元，元以下四捨││ │及面積⑴│ │元/ 平方公│％）⑷│五入）⑸ ││ │ │ │尺）⑶ │ │⑸＝⑴×⑵×⑶×⑷ │├─────┼────┼─────────────┼─────┼───┼──────────┤│簡弘倫 │如附圖 │103 年7 月19日至103 年12月│1,169 │ 10 │5,848 ││ │204-4A1 │31日（166/365年） │ │ │ ││ │所示部分├─────────────┼─────┼───┼──────────┤│ │ │104 年1 月1 日至105 年12月│1,169 │ 10 │25,718 ││ │110 平方│31日（2年） │ │ │ ││ │公尺 ├─────────────┼─────┼───┼──────────┤│ │ │106 年1 月1 日至106 年2 月│1,169 │ 10 │1,902 ││ │ │23日（54/365年） │ │ │ │├─────┴────┴─────────────┴─────┴───┼──────────┤│ │合計：33,468 │├─────┬────┬─────────────┬─────┬───┼──────────┤│葉昶良 │如附圖 │103 年7 月19日至103 年12月│1,169 │ 10 │5,848 ││ │204-4B1 │31日（166/365年） │ │ │ ││ │所示部分├─────────────┼─────┼───┼──────────┤│ │ │104 年1 月1 日至105 年12月│1,169 │ 10 │25,718 ││ │110 平方│31日（2年） │ │ │ ││ │公尺 ├─────────────┼─────┼───┼──────────┤│ │ │106 年1 月1 日至106 年2 月│1,169 │ 10 │1,902 ││ │ │23日（54/365年） │ │ │ │├─────┴────┴─────────────┴─────┴───┼──────────┤│ │合計：33,468 │├─────┬────┬─────────────┬─────┬───┼──────────┤│廖本源 │如附圖 │103 年7 月19日至103 年12月│1,169 │ 10 │5,848 ││ │204-4C1 │31日（166/365年） │ │ │ ││ │所示部分├─────────────┼─────┼───┼──────────┤│ │ │104 年1 月1 日至105 年12月│1,169 │ 10 │25,718 ││ │110 平方│31日（2年） │ │ │ ││ │公尺 ├─────────────┼─────┼───┼──────────┤│ │ │106 年1 月1 日至106 年3 月│1,169 │ 10 │2,290 ││ │ │6日（65/365年） │ │ │ │├─────┴────┴─────────────┴─────┴───┼──────────┤│ │合計：33,856 │├─────┬────┬─────────────┬─────┬───┼──────────┤│季亞萍 │如附圖 │103 年7 月19日至103 年12月│1,169 │ 10 │6,114 ││ │204-4E │31日（166/365年） │ │ │ ││ │所示部分├─────────────┼─────┼───┼──────────┤│ │ │104 年1 月1 日至104 年12月│1,169 │ 10 │13,444 ││ │115 平方│31日（1 年） │ │ │ ││ │公尺 ├─────────────┼─────┼───┼──────────┤│ │ │105 年1 月1 日至105 年11月│1,169 │ 10 │11,570 ││ │ │10日（315/366年） │ │ │ │├─────┴────┴─────────────┴─────┴───┼──────────┤│ │合計：31,128 │└──────────────────────────────────┴──────────┘