臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第644號上 訴 人 王睿達訴訟代理人 陳守文律師複 代理人 郭千華律師被 上訴人 林秋微訴訟代理人 施竣中律師複 代理人 袁大為律師上列當事人間請求酌減違約金等事件，上訴人對於中華民國105年6月13日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第402號第一審判決提起上訴，本院於105年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰伍拾萬元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣捌拾參萬肆仟元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣貳佰伍拾萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠兩造於民國103年5月31日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契
約），上訴人以總價新臺幣（下同）7,900萬元向被上訴人買受坐落臺北市○○區○○段0○段0地號土地（下稱系爭土地），及其上臺北市○○區○○段0○段000○號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號11樓之1之房屋，與臺北市○○區○○段0○段000○號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號地下2層之停車位（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產）。上訴人業已依約交付790萬元之支票做為第一期簽約款存入買賣價金存匯專戶內。然因上訴人買受系爭不動產時，系爭房屋尚有房客承租使用中，是兩造約定至該房客租約到期即104年1月26日後再進行交屋過戶等事宜。惟上訴人於簽約後始知悉系爭房屋曾於99年12月29日進行硬固混凝土氯離子含量鑑定，測試結果為氯離子含量每立方公尺0.417kg（下稱氯離子檢測報告），上訴人認此數值顯已逾越現行法令規定之每立方公尺0.3kg標準甚多，有致建築物鋼筋加速腐蝕損害結構而有危及居住人之生命身體健康安全風險之虞而屬瑕疵，故上訴人前以存證信函向被上訴人表示解除系爭契約，並於103年11月27日向原法院起訴請求被上訴人返還上訴人已給付之第一期買賣價金790萬元，然經原法院104年度重訴字第47號、本院104年度重上字第522號（下合稱前案訴訟）判決認定系爭房屋之氯離子含量並未超過建造時之國家標準每立方公尺0.6kg為無瑕疵而判決上訴人敗訴確定。
㈡被上訴人於104年1月27日發函主張解除系爭契約並沒收上開
790萬元作為違約金，然上訴人係認系爭房屋有瑕疵而主張解約，故無繼續支付剩餘價款，並非惡意毀約；且上訴人於103年11月27日起訴請求返還買賣價款時，兩造尚未交屋，上訴人未曾使用過系爭不動產；又被上訴人於103年5月31日簽約後仍將系爭房屋出租他人，享有租金收益，於解約後仍保有系爭不動產之所有權，被上訴人實際上並無受有任何損害；另被上訴人主張取得790萬元之違約金，相當於13倍之國人年平均所得、臺北市信義區住宅大樓11年之租金總所得，顯屬過高，上訴人曾於威剛科技股份有限公司擔任董事長特助，斯時年薪約100萬元左右，可知上訴人僅為普通受薪階級，嗣因為專心照顧癌父於101年11月間離職，爾後即憑積蓄及投資所得維持家計，即便願以7,900萬元購買系爭不動產，仍須用盡多年積蓄並向銀行貸款始能負擔。況被上訴人不僅未辦理過戶事宜，連備證用印手續所需證件資料均無提出，被上訴人省下本應支付處理系爭不動產之人事、勞務費用等支出，顯然並無損害，卻收取高達790萬元之違約金，實有失公平，爰依民法第252條規定，請求法院酌減違約金至零元後，並依民法第179條規定，請求被上訴人返還790萬元等語。求為判決命：被上訴人應給付上訴人790萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，於本院上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人790萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠系爭房屋並無上訴人所稱氯離子含量超標之瑕疵，且上訴人
未依系爭契約第5條第2項之約定，於104年1月26日給付第二期買賣價款790萬元，系爭契約業經被上訴人合法解除。因上訴人片面毀約致被上訴人受有如下之損害：⑴系爭契約總價款為7,900萬元，上訴人僅在簽約之際（即103年5月31日）給付簽約價款790萬元，其餘7,110萬元均未給付；而前案中上訴人係於103年11月20日以台北信維郵局第14354號存證信函表示欲解除契約形同拒絕給付第二期款，而後提起訴訟，自其103年11月20日發函起至105年2月16日被上訴人取得前案確定判決證明書，纏訟達454天，上訴人已構成遲延給付，是依法定利率5％計算上開未付之7,110萬元利息，計442萬1,836元（計算式：7110萬元×5％×454/365＝442萬1836元）。⑵因政府已調高系爭土地公告現值，如被上訴人重新出售系爭不動產予他人，有關土地增值稅之負擔，與系爭契約簽訂時比較，被上訴人須另增加208萬696元之土地增值稅負擔（計算式：403萬1190元–195萬494元＝208萬696元）。⑶被上訴人為順利點交系爭不動產與上訴人，即於104年1月26日結束原租約，嗣因前案訴訟進行，被上訴人無法將系爭房屋另行出租他人，損失租金約96萬元（每月8萬元×12個月＝96萬元）。⑷因系爭不動產仍在被上訴人名下，於訴訟期間由被上訴人繼續繳納管理費，計13萬6,950元（每月管理費9130元×15個月＝13萬6950元）。⑸因系爭契約成立，被上訴人業已支付仲介服務報酬計140萬元；以上合計899萬9,482元，故被上訴人主張依系爭契約第10條第2項約定沒收上訴人已付之價金作為懲罰性違約金，並無過高之情。再依目前內政部頒佈之預售屋買賣契約書範本第25條「違約之處罰」第4項規定記載，主管機關就預售屋之買賣，規定違約金之沒收最高限額為房地總價款15%，而本件買賣價金高達7,900萬元，被上訴人主張沒收之金額未達買賣價金1成，並無超過上開範本規定之限制，亦可作為本案違約金額並非過高之依據。
㈡依系爭契約第10條第2項之約定及不動產買賣價金履約保證
專戶收支明細表可知，上訴人所支付之簽約款790萬元，其中140萬元作為仲介服務報酬，依系爭契約第10條第2項約定「將已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方」，系爭違約金金額應為650萬元方屬正確。另此部分650萬元因被上訴人僅先領得500萬元（斯時經過買賣雙方同意先行撥付），其餘150萬元尚存於兩造所約定之履約保證專戶之內。職故，倘若審理後認為應予酌減部分違約金，被上訴人亦僅於所領取之500萬元範圍內，始有返還可能。上訴人僅泛稱其並非惡意或非無正當理由毀約、被上訴人仍保有系爭不動產而並無損失云云，並未提出任何證據證明違約金790萬元有過高之情，其請求酌減之主張自無可採等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：⑴上訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於103年5月31日簽訂系爭契約，上訴人向被上訴人買受
系爭不動產，總價金7,900萬元，上訴人已支付第一期簽約款790萬元予被上訴人，兩造並約定於104年1月26日給付第二期款790萬元並辦理交屋過戶事宜（見原審卷第14至40頁）。
㈡上訴人於103年11月20日以台北信維郵局第14354號存證信函
通知被上訴人因系爭房屋氯離子含量過高具有瑕疵，經其於103年11月10日發函通知被上訴人補正瑕疵，被上訴人於同年月11日收受該函後未出面補正，上訴人主張解除系爭契約，並請求返還價金790萬元，被上訴人於同年11月21日收受上開存證信函（見原審卷第46至52頁）。
㈢被上訴人委請律師於104年1月27日發函通知上訴人於函到7
日內依約給付第二期買賣價款790萬元，逾期未履行將解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已付價金（見原審卷第65至68頁），上訴人屆期仍未給付。
㈣上訴人於103年11月27日提起前案訴訟，主張系爭不動產氯
離子含量過高具有瑕疵，其得解除系爭契約並請求被上訴人返還價金790萬元及給付懲罰性違約金790萬元，業經前案訴訟判決上訴人敗訴確定（見原審卷第53至64頁）。
四、按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，此即學說上所謂之爭點效。次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。查上訴人於前案中以系爭不動產氯離子含量過高具有瑕疵，主張解除系爭契約並請求被上訴人返還價金790萬元及給付懲罰性違約金790萬元，經前案訴訟判決認定系爭房屋之氯離子含量並未超過建造時之國家標準每立方公尺0.6kg，且系爭房屋氯離子檢測報告於簽約時即已提出供上訴人審閱，兩造仍合意簽署系爭契約，被上訴人並無違約情事，上訴人解除契約請求返還價金790萬元及給付違約金790萬元，均屬無據，而判決上訴人敗訴確定等情，有上開判決在卷可查（見原審卷第53至64頁），且為兩造所不爭；是被上訴人無違約情事既經前案判決認定在案，上訴人復未提出足以推翻前案判斷之新訴訟資料，自可信為真實，則上訴人未依約於104年1月26日給付第二期價金790萬元，即屬給付遲延，被上訴人於同年月27日發函通知上訴人於函到7日內依約給付第二期買賣價款790萬元，逾期未履行將解除系爭買賣契約（見原審卷第65至68頁），並於前案第一審104年2月2日言詞辯論期日當庭向上訴人為解除系爭契約之意思表示（見原法院104年度重訴字第47號卷第85頁背面、原審卷第55頁），自屬有據，是系爭契約業經被上訴人於104年2月2日合法解除，應可認定。
五、查系爭契約第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方（即上訴人）若有違約情事經乙方（即被上訴人）合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經（即兩造共同委託辦理買賣價金履約保證及信託管理之公司，下稱僑馥建經公司）最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方，若甲方對違約金數額有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方為請求，不得對僑馥建經作主張。」系爭契約既經被上訴人合法解除，依上開約定，被上訴人得主張上訴人已給付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金。上訴人抗辯被上訴人收取之違約金過高，應予酌減返還云云，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌之爭點即為：被上訴人收取之違約金是否過高而應予酌減。
六、按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251條、第252條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第807號判例、51年台上字第19號判例、105年度台上字第679號、82年度台上字第2529號判決參照）。經查：
㈠兩造於103年5月31日簽訂系爭契約，上訴人簽發第一期價款
790萬元金額之支票存入履約保證專戶，並於同年6月4日兌現，該履約保證專戶於同年6月6日支出140萬元仲介費，有不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表在卷可稽（見原審卷第94頁），上訴人對於被上訴人因簽訂系爭契約應支付仲介費140萬元，且僑馥建經公司得自履約保證專戶中扣除該筆費用並未爭執，則被上訴人稱其依系爭契約第10條第2項所收取之懲罰性違約金僅有650萬元，而非790萬元等語，應可信為真實；而系爭契約既係因上訴人違約而解除，則被上訴人已支付之仲介費140萬元，應屬上訴人依系爭契約第10條第2項前段約定應負擔之損害賠償，是上訴人僅得於650萬元範圍內請求酌減違約金，合先敘明。
㈡上訴人主張伊係認系爭房屋有瑕疵而主張解約，故無繼續支
付剩餘價款，並非惡意毀約云云，惟查兩造簽約時被上訴人即已提出系爭房屋氯離子檢測報告供上訴人審閱，業經前案訴訟認定在案；且系爭契約簽訂前，仲介提供予被上訴人之不動產標的現況說明書亦記載：「70年1月1日～87年6月25日之建物，其含氯量參考值為0.6kg」（見原審卷第27頁），足見上訴人對於上開標準知之甚明；再上訴人之配偶曾於94年5月25日購買同棟大樓9樓之1房屋並於99年10月14日賣出，此觀本院104年度重上字第522號判決所載之「兩造不爭執事項㈣」即明（見原審卷第60頁背面），堪認上訴人於訂約前對於系爭房屋之建築品質已有充分掌握，卻於訂約後以系爭房屋含氯量超過0.3KG為由主張解除契約，應認係屬惡意毀約，其上開所辯自不足採。
㈢上訴人復主張被上訴人取得之790萬元違約金，相當於13倍
之國人年平均所得、臺北市信義區住宅大樓11年之租金總所得，而伊原僅係一般受薪階級，近年來係靠積蓄及投資為生，系爭違約金之約定顯屬過高云云，並提出「主要指標-平均每人所得與消費資料」、「不動產交易實價查詢網不動產租賃」等資料（見原審卷第119-110頁）為證。惟參酌系爭契約買賣價金高達7,900萬元，明顯高於一般家庭收入得以支付之買賣價金甚多，且上訴人之配偶曾於94年5月25日購買同棟大樓9樓之1房屋並於99年10月14日賣出，已如前述，可知上訴人經濟情況、家庭收入應高於一般國民平均水準，故以一般國民所得情況作為本件是否酌減違約金之考慮因素，尚有未洽；又系爭契約為買賣契約而非租賃契約，上訴人以同區住宅租金數額作為買賣違約金是否過高之判斷依據，亦非允當。
㈣再上訴人主張被上訴人於103年5月31日簽約後仍將系爭房屋
出租他人，享有租金收益，於解約後仍保有系爭房屋之所有權，實際上並無受有任何損害云云，被上訴人則辯稱伊受有前案訴訟期間上訴人給付遲延之利息損害、土地增值稅增加之損害、訴訟期間租金損失、訴訟期間繳納管理費損害、仲介服務報酬損害共計899萬9,482元等語。查，依系爭契約之約定，上訴人本應於104年1月26日給付第二期款790萬元，並於稅單核發後（約104年2月2日）給付第三期款790萬元及尾款5,530萬元（見原審卷第14頁），卻於103年11月27日提起前案訴訟，拒不履約，被上訴人雖於104年2月2日解除契約，惟於前案訴訟期間，系爭契約究由何人合法解除、兩造應負之責任均有未明，被上訴人自無法隨意處分、出租系爭不動產，依前開說明，被上訴人得請求其因上訴人不履行契約所受之損害，如以12個月（即自104年2月被上訴人應取得剩餘價款時起至105年2月間前案判決確定止）按剩餘價金7,110萬元扣除土地增值稅等稅費約200萬元（見原審卷第89頁）後所餘6,910萬元，按法定利率計算，上訴人即受有約345萬5,000元之利息損失（計算式：6910萬元×5%×﹦345萬5000元）；再倘若上訴人已依契約履行，被上訴人自毋庸再繳納系爭房屋管理費，卻因上訴人提起訴訟拒不履約，於訴訟期間被上訴人復無法自由處分系爭不動產，需繼續繳納每月9,130元之管理費（見原審卷第93頁），自104年2月其停止出租系爭房屋起至105年2月前案判決確定時止，共計12個月，計受有10萬9,560元之損害（9130元×12個月＝10萬9560元）；以上合計被上訴人受有356萬4560元之損害（345萬5000元＋10萬9560元＝356萬4560元）之損害，上訴人主張被上訴人未受有損害云云，自不可採。至被上訴人辯稱另受有土地增值稅增加及租金損失等損害，惟被上訴人既尚未出售系爭不動產，其土地增值稅是否增加即無法確認，而被上訴人因前案訴訟繫屬中無法自由處分系爭不動產之損害已估計如前，自不再重複計算其租金損失。
㈤本院審酌系爭不動產始終在被上訴人管理中，上訴人未曾占
有使用，亦未獲有利益；本件因上訴人未按期給付價款致解除系爭契約，疏失之責在上訴人；倘上訴人按期給付價款，被上訴人至少享有現金利息收入，亦毋庸額外支出系爭房屋之管理費等一切情況，認被上訴人沒收懲罰性違約金650萬元，尚屬過高，應認本件因上訴人違約而被上訴人得沒收之違約金以400萬元為適當。
七、末按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院102年度台上字第1330號、98年度台上字第501號判決意旨參照）。本件違約金應酌減至400萬元，已如前述，上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人返還價金250萬元（650萬元-400萬元＝250萬元），即屬有據。上訴人此項酌減後之價金返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被上訴人即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任，故上訴人僅得請求被上訴人自本判決確定翌日起至清償日止按年息5%計付利息。從而，上訴人依民法第252條、第179條規定，請求被上訴人返還250萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾前開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
八、綜上所述，上訴人主張酌減違約金，並依不當得利之法律關係請求被上訴人返還250萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 18 日
民事第十三庭
審判長法 官 吳麗惠
法 官 王麗莉法 官 林純如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 18 日
書記官 王靜怡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。