臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第741號上 訴 人 陳大儒訴訟代理人 謝昆峯律師
林泓毅律師沈安琪律師被上 訴 人 馬來西亞商富析資產管理股份有限公司台灣分公司法定代理人 李明黎訴訟代理人 楊曉邦律師
陳威智律師甯維翰律師上列當事人間確認居間關係存在事件，上訴人對於中華民國105年7月26日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第494號第一審判決，提起一部上訴，經本院於107年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人法定代理人原為許光輝，嗣於本院審理期間迭經變更為孫戀妮、林曉瑩、金鐘樂及李明黎，有經濟部函、外國公司認許事項變更表及外國公司分公司變更登記表可參（見本院卷㈠第29至34頁、第103至107頁、第158至162頁、卷㈢第53至57頁），其等已分別具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第26至28頁、第100至102頁、第155至157頁、卷㈢第50至52頁），經核均無不合，應予准許。
二、上訴人於民國106年1月19日具狀追加備位聲明：「爭點整理附表所列68戶中，除編號1-1、1-2、1-3、3-1、3-2、7-2、7-3等7戶外，確認兩造就其餘61戶間之買賣關係不存在」（見本院卷㈠第80頁）。嗣於107年1月31日具狀撤回上開追加之備位聲明（見本院卷㈢第77頁反面），因該部分尚未經言詞辯論，無庸得被上訴人同意，其追加聲明已合法撤回。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：位於彰化縣彰化市○○路○段之地球村社區（下稱系爭社區）於86年興建後，因建商及營造商倒閉，抵押權人即訴外人台灣中小企業銀行將擔保債權列為不良債權出售予被上訴人，雖被上訴人於97年9月間經由強制執行程序取得系爭社區149戶房屋所有權，但系爭社區遭人非法占用，被上訴人無法點交及買賣，因伊在系爭社區居住多年並擔任社區主委職務，被上訴人提議由伊協助銷售、修繕及點交如附表所示68戶房屋（下稱系爭68戶房屋），兩造成立居間之法律關係，被上訴人並給付伊居間報酬新臺幣（下同）3,323,755元。惟財政部中區國稅局雲林分局（下稱國稅局雲林分局）以103年12月2日中區國稅雲林銷售字第1031313970號函（下稱系爭通知函）檢送其103年度財營業字第00000000000號裁處書，指稱伊未辦理營業登記擅自營業，自被上訴人購入不動產並已全數售罄，涉及違反加值型與非加值型營業稅法規定，致原應由被上訴人負擔之營業稅及營利所得稅等稅賦，轉嫁由伊承受，與兩造間實際約定為居間之法律關係不符等情。爰求為確認兩造間就系爭68戶房屋有居間關係存在之判決。
二、被上訴人則以：上訴人前表明有意大量承購伊名下之系爭社區房屋，因自有資金不足，經情商後得伊同意待其籌得資金或覓得買家後，再分批締約、過戶，兩造自98年2月27日起至100年11月25日止，陸續簽訂共計11份不動產買賣合約書（下合稱系爭契約），由上訴人購買系爭68戶房屋，並將買賣價金匯至伊花旗銀行帳戶，伊則依系爭契約約定之價金分別開立發票予上訴人，並履行所有權移轉登記義務，其中7戶房屋直接移轉登記予上訴人，其餘61戶房屋則移轉登記予上訴人之後手買家，另依系爭契約將應分擔之仲介費用，分別給付訴外人陳玟妮171,203元及國聯工程有限公司（下稱國聯公司）3,323,725元。且上訴人與其後手買家間買賣總價遠高於系爭契約約定之價格，各期買賣價款均係由上訴人親自受領，或由其委託訴外人即地政士吳振國代為收受後再交付上訴人，可見上訴人係以系爭契約向伊買受系爭68戶房屋後，再轉售予其覓得之後手買家以賺取價差，故兩造間並無居間關係存在等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明部分不服，提起一部上訴（其餘敗訴部分，未據聲明不服，已告確定，下不贅述），上訴聲明：㈠原判決駁回上訴人下開第㈡項之訴部分廢棄。㈡確認附表所列68戶房屋中，除編號1-1、1-2、1-
3、3-1、3-2、7-2、7-3等7戶外，兩造就其餘61戶房屋（下稱系爭61戶房屋）有居間關係存在。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、查被上訴人於97年9月間經由強制執行程序取得系爭社區149戶房屋所有權，兩造自98年2月27日起至100年11月25日止，陸續簽訂系爭契約，上訴人已將系爭契約所載價金匯款至被上訴人花旗銀行帳戶，被上訴人則依系爭契約約定之價金開立發票予上訴人，並辦畢所有權移轉登記，另依系爭契約各給付陳玟妮171,203元及國聯公司3,323,725元仲介費。嗣國稅局雲林分局通知上訴人應補繳營業稅並為裁罰等情，有系爭通知函及所附核定通知書、繳款書、系爭契約、匯款明細通知、統一發票、國聯公司存摺、陳玟妮出具之收據等件可參（見原審卷㈠第7至9頁、第11至61頁、第62至64頁、第196至232頁、第322頁），堪信屬實。
五、上訴人主張被上訴人提議由其協助銷售、修繕及點交系爭61戶房屋，兩造就系爭61戶房屋成立居間之法律關係等節，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究之爭點即為兩造訂立系爭契約之性質究為買賣契約或居間契約？茲將本院之判斷論述如下：
㈠綜觀系爭契約第1至5條、第7至8條所載內容（見原審卷一第
11頁至第61頁反面），均係就買賣不動產標的、買賣價金總額、價金給付方式、標的交付方式、買賣稅賦負擔、買賣標的物瑕疵擔保責任、違約責任等買賣條件所為約定，足認兩造就系爭61戶房屋係成立買賣關係甚明。另系爭契約第6條雖約定仲介費，惟依其所載：「乙方（按即被上訴人）同意分擔應支付於仲介人（以下稱第三人）之仲介費，但以價金百分之三為上限，其餘（若有）由甲方（按即上訴人）負擔……前項仲介費於甲方付清全部買賣價金後給付……」等語，可見被上訴人給付仲介費之對象並非上訴人，且依國聯公司合作金庫存摺、統一發票及陳玟妮出具之收據所示（見原審卷㈠第62至64頁、第322頁），係由國聯公司及陳玟妮收取仲介費。是上訴人主張被上訴人曾支付其仲介費云云，並非可取。且遍觀系爭契約，亦無關於上訴人為被上訴人報告訂約機會，或為被上訴人訂約之媒介，而由被上訴人給付上訴人報酬等居間法律關係之約定，自難認系爭契約屬居間契約之性質。
㈡另查，系爭契約之買賣價金，均係由上訴人匯款至被上訴人
花旗銀行帳戶，被上訴人則依上訴人所付價金開立統一發票予上訴人（見原審卷㈠第196至232頁），倘上訴人僅為系爭61戶房屋之居間人而非買受人，豈有支付高達8,000餘萬元買賣價金之可能？雖上訴人主張其僅代收轉付系爭61戶房屋買賣價金云云，惟系爭61戶房屋若非上訴人買受，理應由實際買受人直接將買賣價金交付被上訴人，始符交易常情，豈有由上訴人代收轉付之理？且上訴人於100年7月4日匯付附表編號9-1至9-5房屋簽約金1,197,158元予被上訴人（見原審卷㈠第212頁），依上訴人提出之資流表、分類帳及存摺影本所示，其向後手買家收取之定金僅36萬元（見原審卷㈢第36、98、99、102、106、110、114、115頁），倘上訴人僅負責代收轉付工作，未向被上訴人買受編號9-1至9-5房屋，焉有自掏腰包補足80餘萬元差額可能？甚者，依上開存摺影本所示，上訴人轉售附表編號9-1至9-5房屋之尾款，均係於100年7月25日始由後手買家匯入上訴人帳戶（見原審卷㈢第101頁），然上訴人竟在未取得後手買家之尾款前，即於同年月12日匯款4,788,632元至被上訴人銀行帳戶，用以支付其向被上訴人買受上開5戶房屋之尾款，此舉不僅與上訴人代收轉付之主張迥異，亦非居間人所應為，反適證系爭契約為買賣關係，上訴人係盡房屋買受人給付價金之義務無訛。
㈢此外，依國稅局雲林分局問卷調查表及所附買賣契約書所示
（見本院卷㈡第18頁至第82頁反面），系爭61戶房屋中至少有21戶後手買家曾與上訴人簽訂不動產買賣契約，除載明上訴人為不動產出賣人外，更在契約第16條第3項約明：「本不動產原為『馬來西亞商富析資產管理股份有限公司』所有，且業已售予『賣方』。因所有權尚未移轉完成，『賣方』即出售本不動產予『買方』，遂『賣方』應負起本不動產之交付之責。」等語（見本院卷㈡第27頁），足見上訴人不僅向後手買家表示其為不動產所有權人，復陳明該不動產係其向被上訴人買受，僅尚未完成所有權移轉登記。倘上訴人係代被上訴人銷售系爭61戶房屋，則其覓得買家後，將該訂約機會告知被上訴人，由被上訴人與買家締約即可，豈有自稱為不動產所有人，並與買家簽訂不動產買賣契約之必要？上訴人各項舉措在在表徵其與被上訴人簽訂系爭契約，係向被上訴人購入系爭61戶房屋後，再自行尋覓後手買家轉售牟利，而非居間代被上訴人銷售甚明。雖上訴人執訴外人葉銘仁、封嘉斌、吳彥君、郭慧如、魏小蘭及劉益民等人（下稱葉銘仁等6人）填具之國稅局雲林分局問卷調查表，主張被上訴人為房屋出賣人云云。惟葉銘仁等6人並未提出不動產買賣契約書供國稅局雲林分局查核，其等回復之內容尚難遽信。況依上訴人出具登記名義人聲明書所示，上訴人曾指定葉銘仁、魏小蘭及封嘉斌為不動產之登記名義人（見本院卷㈡第109至112頁），可見上訴人係以買受人身分，行使系爭契約第3條第2項第1款約定以書面指定登記名義人權利，葉銘仁、魏小蘭及封嘉斌僅為上訴人向被上訴人購買不動產後指定之登記名義人，其等與被上訴人間顯無買賣關係存在。是上訴人此部分主張，亦非可取。至合作金庫商業銀行彰化分行等金融機構提供之不動產買賣契約書固記載被上訴人為出買人（見原審卷㈡第43至61頁、第70至118頁、第126至161頁），惟被上訴人已否認其上印文之真正，且兩造亦不爭執該等契約上被上訴人之印文，非其公司變更登記表留存之公司大小章（見原審卷㈢第26頁），自難憑以認定該等房屋係被上訴人出售予後手買家，並據以推論上訴人係居間代被上訴人銷售系爭61戶房屋。
㈣再者，依系爭契約第7條第2項約定：「……甲方（按指上訴
人）茲確認並同意乙方（按指被上訴人）就買賣標的不負任何明示或默示之瑕疵擔保責任，且乙方對指定登定名義人亦無任何瑕疵擔保等一切法律責任。甲方聲明並擔保如其與指定登定名義人有任何糾紛或爭議，應由甲方自行處理，與乙方無涉……」，及第4條第2項約定：「若甲方未能於簽訂本合約之日起五天內，以書面指定通過乙方資金來源查核之指定登記名義人時，乙方得逕將買賣標的移轉登記予甲方，甲方不得異議。」等語（見原審卷㈠第15頁反面至16頁），足見兩造已約定被上訴人不負瑕疵擔保責任，且被上訴人有逕將買賣標的移轉登記予上訴人之權利。倘上訴人僅係系爭61戶房屋之居間人，豈能代買受人同意被上訴人不負瑕疵擔保責任？被上訴人又豈會將房屋產權移轉登記予上訴人？又依卷內調得之買賣價金資料，上訴人向附表編號2-1、2-2、2-
8、2-9、2-10、3-3、3-5、3-6、4-8、5-1、5-3、6-2、7-4、7-6、7-7、9-1、9-2、9-3、9- 4、9-5、10-5等房屋後手買家收取之價金，均高於系爭契約約定之買賣價金，且為原買賣價金之1.09倍至2.89倍不等，顯又與上訴人主張其代銷系爭61戶房屋，由被上訴人支付3%仲介費之交易模式不符，反而與被上訴人抗辯上訴人簽訂系爭契約之目的，係向其購買系爭61戶房屋後，再轉售後手買家賺取差價等情相吻。雖上訴人主張實際售價與系爭契約所定價金之差額，係支應房屋修繕費用云云，惟此為被上訴人所否認，且遍觀系爭契約亦無房屋修繕費之約定，上訴人此部分主張，並非可取。又上訴人於系爭契約中已免除被上訴人之瑕疵擔保責任，則上訴人轉售系爭61戶房屋後，自應由其對後手買家負瑕疵擔保責任，縱上訴人曾以轉售之差價為後手買家修繕房屋，亦為其應負之義務，非可據以推論上訴人係居間代銷系爭61戶房屋。
㈤上訴人另主張因被上訴人表示若與其1人簽訂買賣契約，全
部房屋僅需查核1次買受人身分，可減少對各個買受人之查核程序，兩造才簽訂系爭契約，而未簽訂居間契約云云。惟依系爭契約第4條第1項約定：「甲方應促使指定登記名義人配合乙方公司政策之要求為買賣價金之資金來源查核。」等語（見原審卷㈠第15頁反面），足見被上訴人就上訴人指定登記名義人之房屋，仍須對每位登記名義人進行查核，且被上訴人對上訴人指定之登記名義人，亦確有查核事實（見本院卷㈢第39至48頁），非如上訴人所稱全部房屋僅須查核1次。是上訴人此部分主張，亦非可取。
㈥上訴人固舉其委託之地政士吳振國於財政部中區國稅局談話
記錄，及證人即為其處理會計事務之陳玟妮為證，主張兩造間就系爭61戶房屋係成立居間契約，而非買賣關係云云。經查：
1.吳振國於中區國稅局詢問時雖陳稱：被上訴人委託上訴人代為處理有關買賣及產權過戶問題，故買方都是上訴人，因房屋有遭人占用，被上訴人不願處理，所以請上訴人排除占用問題；買賣程序是有意願購買之客戶到地球村客服中心登記，銀行審查貸款資格沒問題後，彙整標的清單交給被上訴人，被上訴人再找伊去簽約，然後伊再與客戶簽約等語（見本院卷㈡第141至143頁）。惟被上訴人若委託上訴人代為處理買賣、產權過戶及排除占有等問題，僅須簽訂委任或居間契約明定雙方權利義務關係即可，上訴人實無簽訂系爭契約成為房屋買受人之必要。且依吳振國所述，係先由其代理上訴人與被上訴人簽訂買賣契約，再由其代理上訴人與後手買家簽訂買賣契約，此等簽約流程顯異於居間法律關係，反與被上訴人抗辯上訴人購買系爭61戶房屋後，再自行轉賣後手牟利等情相符。是吳振國上開談話記錄尚無法證明兩造就系爭61戶房屋係成立居間契約。
2.陳玟妮雖於本院結證稱：被上訴人請上訴人幫忙賣房子，上訴人請伊登記有意購買房子的買主資料，被上訴人有在社區貼公告，請要買房子的人找伊登記；上訴人簽訂系爭契約是依被上訴人經理謝昇儒指示，並表示這樣才能辦理過戶；被上訴人同意以1坪31,000元為出售底價，實際出售價格高出底價部分，則作為修繕、廣告及業績獎金，因建商蓋房子沒有全部完工，上訴人就用高出底價的金額去修繕等語（見本院卷㈢第29至30頁）。惟陳玟妮證陳上訴人簽訂系爭契約之原因，核與上訴人主張係為減少被上訴人內部查核次數等語相悖，非可遽信。至其所稱修繕、廣告及業績獎金等費用支出，均未見兩造於系爭契約中有所約定，且該等費用為上訴人購入系爭61戶房屋，再轉售後手買家時所應支出之成本，自難僅憑陳玟妮上開證詞，即率認兩造間為居間關係。
㈦基上，兩造簽訂系爭契約之真意，係上訴人向被上訴人買受
系爭61戶房屋後，再由上訴人轉售後手買家牟利，被上訴人與後手買家簽訂不動產買賣之「公契」，僅為配合上訴人依系爭契約指定登記名義人之權宜方式，兩造間就系爭61戶房屋確已成立買賣契約，並非上訴人所主張之居間契約。是上訴人請求確認兩造間就系爭61戶房屋有居間關係存在云云，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，上訴人訴請確認兩造間就系爭61戶房屋有居間關係存在云云，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 林玉珮法 官 魏于傑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
書記官 陳韋杉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。