臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第947號上 訴 人 葉主營
陳福文共 同訴訟代理人 丁榮聰律師
丁煥哲律師許文懷律師
參 加 人 王明性被 上訴人 黃阿財訴訟代理人 陳志峯律師複 代理人 李庚道律師
洪崇遠律師被 上訴人 陳保鏐訴訟代理人 黃昆培律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國105 年9 月30日臺灣桃園地方法院102 年度訴字第1428號第一審判決提起上訴，本院於106 年5 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。上訴人為桃園市政府（即改制前之桃園縣政府，下同）代為標售坐落桃園市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）之得標人，被上訴人對於系爭土地有無優先購買權，攸關上訴人得否買受系爭土地，兩造就此既有爭執，該爭執所產生之不安狀態復得以提起本件確認判決除去，堪認上訴人有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：上訴人前於民國102 年6 月27日參與桃園市政府102 年度第二批代為標售地籍清理未能釐清權屬土地、建物之標售案投標，以新臺幣（下同）9399萬元標得系爭土地，業已繳納保證金531 萬元。詎被上訴人竟於102 年7 月4日佯稱其等自地籍清理條例施行前，即占有系爭土地達10年以上，現仍繼續占有中，符合地籍清理條例第12條第1 項第
4 款：「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」規定之優先購買資格，向桃園市政府行使優先購買系爭土地之權利獲准。實則，被上訴人黃阿財於地籍清理條例施行前占有系爭土地之時間不足10年，被上訴人陳保鏐從未占有過系爭土地，均不符合前述優先購買資格；縱認被上訴人得行使優先購買權，行使之範圍僅得就各自占有之土地為之，不應及於系爭土地全部；此外，對系爭土地行使優先購買權之名義人雖為被上訴人，但出資之人乃訴外人王智弘等22人，王智弘等22人借用被上訴人名義行使優先購買權，應屬脫法行為而無效，至少上訴人得依上訴人與桃園市政府間買賣之法律關係，代位桃園市政府撤銷被詐欺之意思表示，被上訴人對系爭土地之優先購買權仍不存在。
為此依民事訴訟法第247 條第1 項規定，求為確認被上訴人對系爭土地之優先購買權不存在。
二、被上訴人則以：被上訴人黃阿財至遲自87年5 月22日起，即在系爭土地上興建門牌號碼桃園市○○區○○街○○○○ 號建物（下稱系爭56之6 號建物），作為住家使用，被上訴人陳保鏐至遲自86年7 月起，即在系爭土地上興建門牌號碼桃園市○○區○○街○○○○ 號建物（下稱系爭56之4 號建物），作為豆干工廠使用，2 人皆從斯時起繼續占有系爭土地迄今，地籍清理條例乃97年7 月1 日施行，被上訴人俱符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定之行使優先購買權要件，自得優先購買系爭土地。而優先購買權人占有標售土地一部分之情形，地籍清理條例第12條並未規定優先購買之範圍限於占有之土地，基於法的安定性，不得任意限縮，參酌依地籍清理條例第11條第3 項所訂定之地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第13條第1 項第2 款：「本條例第12條第1項第4 款規定優先購買權人，按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算」之規定，更可知優先購買之範圍應及於系爭土地全部，否則，該規定將無適用空間。另被上訴人均有行使優先購買權之真意，只是資金不足，與其他占有人合資購買而已，若行使優先購買權限於自有資金，系爭土地將淪為具有資力之少數財團禁臠，反而有害經濟發展等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明（見本院卷第193 頁反面）：
（一）原判決廢棄。
（二）確認被上訴人就系爭土地之優先購買權不存在。被上訴人答辯聲明（見本院卷第193 頁反面）：
上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第141 頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正及順序調整）：
（一）系爭土地於36年6 月16日以總登記為原因，將所有權登記於訴外人福德祠名下，管理人為訴外人黃近水。
（二）桃園市政府以102 年3 月19日府地籍字第10200668811 號公告，公告系爭土地屬地籍清理清查辦法第3 條第2 款、第4 款規定之土地，依地籍清理條例第11條第1 項規定代為標售。
（三）桃園市政府102 年度第二批代為標售地籍清理未能釐清權屬土地、建物之標售案於102 年6 月27日開標，上訴人以9399萬元標得系爭土地，已繳交保證金531 萬元。
（四）被上訴人於102 年7 月4 日繳交面額合計534 萬5011元之支票作為保證金，並檢附四鄰證明書、房屋稅籍證明書、門牌證明書及現況照片，向桃園市政府主張願以同一價格優先購買系爭土地，桃園市政府審查結果，認被上訴人均符合優先購買資格，通知上訴人將退還所繳保證金531 萬元。
（五）參加人另於102 年7 月2 日向桃園市政府主張願優先購買系爭土地，桃園市政府審查後，覆知參加人不具優先購買系爭土地資格，參加人遂以兩造為共同被告，向原法院訴請確認優先購買權存在，經原法院以102 年度重訴字第37
9 號判決駁回其訴，參加人提起第二審上訴，再經本院以
104 年度重上字第715 號判決駁回其上訴，該案已於105年5 月20日確定。
（六）被上訴人與王智弘等22人，曾簽立「本案標售優先承買以受託人黃阿財……陳保鏐……具名出標」之文件。
五、兩造爭執事項（見本院卷第142 頁）：
（一）被上訴人黃阿財是否符合地籍清理條例第12條第1 項第4款規定之優先購買系爭土地資格？
（二）被上訴人陳保鏐是否符合地籍清理條例第12條第1 項第4款規定之優先購買系爭土地資格？
（三）被上訴人得優先購買之系爭土地範圍，限於被上訴人占有之部分，或及於系爭土地全部？
（四）本件有無他人借用被上訴人名義行使優先購買權而不適法之情形？
六、本院就兩造爭執事項之判斷：
（一）被上訴人黃阿財符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定之優先購買系爭土地資格：
１被上訴人黃阿財主張其至遲自87年5 月22日起，即在系爭
土地上興建系爭56之6 號建物，作為住家使用迄今之事實，業據證人即擔任系爭56之6 號建物所在桃園市大溪區光明里（見原審卷㈠第17頁）里長（見原審卷㈠第21頁）之黃永龍於原審審理時證稱：「87年6 月里長選舉之前去拜票，所以因此認識黃阿財」、「87年我競選里長時整個里跑遍，知道黃阿財住在該處（按：指系爭56之6 號建物）」、「……我去拜訪黃阿財時該房子就已經存在了」等語明確（見原審卷㈠第108 反面至109 頁），核與87年5 月22日拍攝之空照圖（見原審卷㈠第28、29頁），顯示系爭56之6 號建物於斯時已存在，暨中華電信股份有限公司桃園營運處以105 年5 月10日桃服密字第1050000033號函（見原審卷㈡第127 頁）檢送之電話號碼03-38XXX27清單資料（見原審卷㈢第8 頁），載明被上訴人黃阿財於86年6月5 日即將該電話號碼移機至系爭土地上使用等節，悉相吻合，被上訴人黃阿財既於87年6 月30日以前，即居住在系爭56之6 號建物內，占用系爭土地迄今，堪認於地籍清理條例97年7 月1 日施行前，已占有系爭土地達10年以上，符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款：「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」規定之優先購買系爭土地資格。
２上訴人固以被上訴人黃阿財未能提出興建系爭56之6 號建
物之證明、系爭56之6 號建物房屋稅起課日期為87年7 月、被上訴人黃阿財提出之四鄰證明書乃自行製作、電話證明單未經用印、空照圖無法彰顯系爭56之6 號建物所有權歸屬云云置辯（見本院卷第170 、171 頁）。惟被上訴人黃阿財提出之四鄰證明書（見原審卷㈠第21頁）及電話證明單（見原審卷㈠第27頁）所載內容，已有上述證人黃永龍之證言及中華電信股份有限公司之回函可證明為真，被上訴人黃阿財於本院審理期間，亦未以之作為證據（見本院卷第184 頁）；而空照圖本係用以證明系爭56之6 號建物於87年5 月22日即存在，非彰顯所有權歸屬；綜觀證人黃永龍之證詞、中華電信股份有限公司回函、空照圖等證據，既得認被上訴人黃阿財自87年6 月30日前即占用系爭土地迄今，被上訴人黃阿財縱未提出興建系爭56之6 號建物之證明，或系爭56之6 號建物房屋稅之起課日期較實際使用之日期為晚，均無礙本院前開認定。上訴人此部分所為爭執，要無可採。
（二）被上訴人陳保鏐符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定之優先購買系爭土地資格：
１被上訴人陳保鏐主張其至遲自86年7 月起，即在系爭土地
上興建系爭56之4 號建物，作為豆干工廠使用迄今等情，分經證人即住在桃園市○○區○○街○○○○ 號（見原審卷㈠第107 頁）之鄰人黃依龍於原審審理時證稱：「（問：
陳保鏐在系爭土地上是否有蓋房子？）有蓋工廠」、「大概80年左右」、「……70幾年的時候我把豬舍、雞舍都轉讓給陳保鏐等人，他們把原雞舍加高改建成我剛剛說的工廠」、「陳保鏐在使用，用來做豆干」（見原審卷㈠第10
7 反面至108 頁），及證人即經營豆干事業之陳莉穎、戴春輝於另件偽造文書刑事案件偵查時證稱：其等均曾與被上訴人陳保鏐合作，在系爭土地上之工廠製造、生產豆干多年等語（見臺灣桃園地方法院檢察署103 年度他字第5920號偵查卷第122 至124 頁）詳實，並有85年12月4 日拍攝到系爭56之4 號建物之空照圖（見原審卷㈠第68頁）、87年5 月22日拍攝到系爭56之4 號建物之空照圖（見原審卷㈠第28、29頁）、記載完工日期為86年7 月之系爭56之
4 號建物稅籍資料（見臺灣桃園地方法院檢察署103 年度他字第5920號偵查卷第209 至212 頁）在卷可稽，足認被上訴人陳保鏐於87年6 月30日以前，即以系爭56之4 號建物作為豆干工廠，占用系爭土地迄今，同樣於地籍清理條例97年7 月1 日施行前，已占有系爭土地達10年以上，符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款：「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」規定之優先購買系爭土地資格。
２上訴人雖指摘系爭56之4 號建物無門牌、門牌號碼「桃園
市○○區○○街○○○○ 號」自71年起即在訴外人即參加人配偶曾阿勤持有中、被上訴人陳保鏐未提出興建系爭56之
4 號建物之證明、提出之四鄰證明書內容存有疑義、稅籍資料記載之系爭56之4 號建物基地面積與實測面積不符、稅捐單位顯未進行實地勘查、空照圖無法證明系爭56之4號建物所有權歸屬、於100 年間設立豆干店之陳莉穎及戴春輝不能證明86年之事、被上訴人陳保鏐所稱另家在系爭56之4 號建物內生產豆干之豆干店營業地址未設在系爭56之4 號建物云云（見本院卷第171 、172 頁），否認被上訴人陳保鏐之主張。然依桃園市政府地方稅務局大溪分局
104 年12月9 日桃稅溪字第1048017153號函所載，被上訴人陳保鏐於87年間申報系爭56之4 號建物之稅籍時，填載之門牌號碼即是「56之4 」，坐落之土地為系爭土地，且經該局實地勘查無誤（見原審卷㈡第60頁），當時尚無本件爭執存在，被上訴人陳保鏐應無預先造假之理，自不因稅捐單位花費之作業時間較短，即謂該單位未進行實地勘查；而參加人對系爭土地無優先購買權，業經本院以104年度重上字第715 號判決（見原審卷㈡第146 至155 頁）判決確定，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項第5 項參照），系爭56之4 號建物何以無門牌、曾阿勤為何持有「桃園市○○區○○街○○○○ 號」之門牌號碼、稅籍資料記載之系爭56之4 號建物基地面積因何原因與實測面積不符，存有各種可能性，行政管理上縱有疑問，因被上訴人陳保鏐有無持有系爭56之4 號建物門牌，與其得否行使優先購買權無關，占有系爭土地面積多寡，與優先購買之土地範圍無涉（事實及理由欄六（三）之論述參照），皆不影響本件認定；又被上訴人陳保鏐以系爭56之4 號建物作為豆干工廠使用多年之事，乃綜合前述各項證據所為評斷，黃永龍出具之四鄰證明書因內容過於簡略，本院未以之作為不利上訴人認定之證據，被上訴人陳保鏐未提出興建系爭56之4 號建物之證明、提出之空照圖無法證明系爭56之4號建物所有權歸屬，則無礙本院上開判斷。至證人陳莉穎及戴春輝於100 年間設立豆干店，與其何時開始與被上訴人陳保鏐合作豆干事業無關，豆干店之豆干生產地點與經營地點不同，所在多有，不足反推其等之證言不可採。上訴人此部分各點指摘，俱無足採。
（三）被上訴人得優先購買之系爭土地範圍，應及於系爭土地全部：
１地籍清理條例第12條第1 項第4 款關於占有標售土地一部
分之占有人，行使優先購買權所得購買之土地範圍，究僅限於占有之土地，或及於土地全部，地籍清理條例並無明文。但行使優先購買權，本應以原買賣契約同一條件為之，系爭土地標售之範圍既是整筆土地，難認被上訴人行使優先購買權時，僅得購買特定部分。觀之依地籍清理條例第11條第3 項授權訂定之地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第13條第1 項第2 款規定：「本條例第12條第1項第4 款規定優先購買權人，按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算」，亦可得出相同結論，該規定並進一步規範，倘標售之土地分遭不同人占有不同部分，且各該占有人均符合優先購買之資格而申請優先購買，應依占有土地面積與全體申請優先購買之人占有土地總面積之比例計算。此參地籍清理條例之中央主管機關內政部於100 年9 月28日召開之「研商地籍清理代為標售執行事宜」第3 次會議紀錄，認除經綜合評估，「宜先辦理分割登記再為標售者」（見本院卷第196 頁反面）之情形外，「地籍清理條例第12條第1 項第4 款所定占有人，僅占有代為標售土地之部分面積（範圍）者，於決標後，該占有人應依本標售辦法第9 條規定（按：即現行地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第10條），以同一條件就標售土地面積（範圍）全部主張優先購買；另占有人如有2 人以上分別提出申請時，應併依本標售辦法第11條規定辦理（按：即現行地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第13條）」（見本院卷第196 頁），益徵明白。
地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第13條規定之內容，並未逾母法即地籍清理條例之文義，若優先購買之土地限於特定部分，未必符合建築或耕地最小基地面積之要求，且單一土地分割過細，恐將影響殘餘土地之利用，反而無法地盡其利，有害整體經濟發展，是此規定，尚無違法或不當，應予遵守。準此，被上訴人得優先購買之系爭土地範圍，應及於系爭土地全部。
２上訴人抗辯被上訴人得優先購買之土地範圍，限於各自占
有之部分云云（見本院卷第172 頁），與前揭說明及規定相違，自無可取，上訴人援引作為佐證之法院實務見解（見本院卷第160 至162 頁），並非針對地籍清理條例之規定所為闡釋，基礎事實、法規範目的不同，無從強加比附。上訴人此部分所辯，於法無據。
（四）本件未見被上訴人行使優先購買權有不適法之情形：１被上訴人黃阿財至遲自87年5 月22日起，即占用系爭土地
，將系爭56之6 號建物作為住家使用迄今，被上訴人陳保鏐至遲自86年7 月起，即占用系爭土地，將系爭56之4 號建物作為豆干工廠使用迄今，均符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定之優先購買系爭土地資格，已認定如前。其等長期占有系爭土地，在系爭土地上居住或經營豆干事業，取得系爭土地所有權確有實益，當有行使優先購買權之真意。又行使優先購買權之資金來源，或行使優先購買權後要如何管理、處分優先購得之土地，在不違反公序良俗、強行規定之情況下，容有私法自治空間。兩造對於被上訴人與王智弘等22人曾簽立「本案標售優先承買以受託人黃阿財……陳保鏐……具名出標」之文件無爭執（兩造不爭執事項第6 項參照），依該文件所載，被上訴人及其他簽立文件之人應各自負擔一定比例之買賣價金，俾取得相對應比例之系爭土地。衡酌系爭土地上之占有人本不僅被上訴人，只是非每位占有人均符合地籍清理條例規定之優先購買資格，由該文件所載「承買人」（見原審卷㈠第199 、200 頁）包括原系爭土地登記之所有權人福德祠（兩造不爭執事項第1 項參照），參加人整理簽立該文件之人（見原審卷㈠第121 頁反面）中，多人住在桃園市○○區○○街上，足認簽立文件者，確如被上訴人所言為原占有系爭土地之人（見本院卷第195 頁），且此事實依原審存在之證據已甚顯著，非屬上訴人所稱之新攻擊防禦方法（見本院卷第195 頁）。被上訴人有購買系爭土地之意，上訴人對於被上訴人日後將保留部分之系爭土地，復無爭執（見本院卷第195 頁），系爭土地買賣價金甚高（兩造不爭執事項第3 項參照），被上訴人與其他土地占有人共同出資，再予分配之合作關係，未見有何悖於公序良俗、強制規定致無效或得撤銷之不適法情形。
２上訴人指稱王智弘等22人借用被上訴人名義行使優先購買
權，為脫法行為云云（見本院卷第172 、173 頁），所言事實與實情不盡相符，蓋被上訴人與他人合資購買系爭土地，與借名行使優先購買權，尚屬有間，而其提出之法院實務見解（見本院卷第162 、163 頁）或身心障礙者權益保障法等法規（見本院卷第164 頁），各係針對農地移轉、土地法第34條之1 規定、身心障礙人士之保障所為闡釋、規範，與本件情形及地籍清理條例之立法目的不同，亦難比附援引。上訴人此部分所陳，同無可採。
七、綜上所述，上訴人主張被上訴人均不符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款：「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」規定之優先購買系爭土地資格，縱認符合資格，得優先購買之範圍亦僅限於各自占有之土地，不應及於系爭土地全部，另王智弘等22人借用被上訴人名義行使優先購買權，購買系爭土地，應屬脫法行為云云，皆無足採。被上訴人所辯，應屬可信。從而，上訴人依民事訴訟法第247 條第1 項規定，求為確認被上訴人對系爭土地之優先購買權不存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
參、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 黃欣怡法 官 許炎灶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
書記官 王詩涵附註：
民事訴訟法第466 條之1 （第1 項、第2 項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。