臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第1009號上 訴 人 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕上 訴 人 楊碧玲共 同訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師被上 訴 人 劉淑惠訴訟代理人 戴森雄律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國106年8月11日臺灣桃園地方法院106年度訴字第364號第一審判決提起上訴，本院於107年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人總瑩建設股份有限公司負擔百分之四十
八、上訴人楊碧玲負擔百分之五十二。事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國100年7月15日分別與上訴人總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）簽立「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋契約）、與上訴人楊碧玲（下稱楊碧玲，與總瑩公司合稱時則稱上訴人2人）簽立「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地契約），購買總瑩公司所預售湯城世紀建案（下稱系爭建案）庚區編號H棟00號房屋及坐落基地之應有部分（下稱系爭房地），房地總價新臺幣（下同）760萬元。總瑩公司依系爭房屋契約第1項約定應於102年12月15日以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，伊已依約如期繳納系爭房地價款共計180萬元，但總瑩公司迄105年11月10日始取得使用執照，共計遲延1059日，總瑩公司依系爭房屋契約第10條第2項約定及內政部103年4月28日公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項「壹、應記載事項」（下稱預售屋買賣應記載事項）第12條第2項規定，應給付每逾1日按已繳房地價款萬分之5計付之遲延利息985,500元；又依系爭房屋契約第22條、系爭土地契約第12條第1項約定，系爭房地買賣契約具連帶不可分性，應共同履行，故楊碧玲應就前揭遲延利息部分對伊負不真正連帶債務之給付責任。楊碧玲另應依系爭土地契約第11條第1項賠償伊已支出之第一審律師費61,000元。並於原審聲明：㈠上訴人總瑩公司應給付被上訴人985,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡上訴人楊碧玲應給付被上訴人1,046,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢前2項請求於985,500元範圍內，上訴人其中一人已履行給付，他上訴人於已履行範圍內免給付義務；㈣願供擔保，請准宣告假執行。（原審判決上訴人2人應各給付被上訴人931,500元，如任一上訴人為給付時，其他上訴人於其給付範圍內免除給付責任；上訴人楊碧玲另應給付被上訴人61,000元及自106年4月7日起算之遲延利息；並為准、免假執行之宣告；其餘判決被上訴人敗訴。
上訴人就其敗訴部分不服，聲明上訴。至被上訴人敗訴部分，未據提起上訴，非本院審理範圍，不贅）並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人未依系爭房屋契約第13條第4項第2款約定開立與尚未繳清款項同額之禁止背書轉讓本票，經伊先後以106年4月17日、同年5月16日催告後仍未履行，伊已於同年5月29日解除系爭房地契約，被上訴人不得再依契約請求伊給付本件遲延利息及律師費用。總瑩公司遲延取得使用執照之日數，應扣除施工期間颱風假24日及大雨35日。系爭房屋及土地契約並非聯立契約，亦非民法第271條規定之共同債務，又楊碧玲為自然人，非消費者保護法所規範之企業經營者，不適用預售屋應記載事項之規定，楊碧玲無須與總瑩公司負不真正連帶責任。伊將房屋與土地分開出售，被上訴人已繳交之款項均屬土地款，不得依系爭房屋買賣合約第10條第2項約定按已繳「房屋總價」計算遲延利息；契約所約定遲延利息過高應予酌減；依系爭房屋契約第14條第2項第1款約定，遲延利息應於交屋時履行，系爭房屋尚未點交，被上訴人不得請求遲延利息。至被上訴人請求楊碧玲支付第一審委任律師費部分，被上訴人係同時對伊2人起訴，楊碧玲僅需負擔半數律師費，且應比照最高法院裁定律師酬金之標準及勝敗比例計算律師費數額等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項（本院卷第156至157頁）：
（一）被上訴人於100年7月15日分別與總瑩公司、楊碧玲簽立系爭房屋契約、系爭土地契約，購買系爭房地，房地總價款為760萬元（拆分為土地價款456萬元、房屋價款304萬元；原審卷第8頁至25頁）。
（二）被上訴人迄101年11月20日前業已陸續繳納本件訂金、簽約金、開工款、部分工程期款共計180萬元（不含代收款及變更款；原審卷第45頁客戶繳款明細表）。
（三）總瑩公司未依契約約定於102年12月15日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，迄至105年11月10日始取得使用執照完工（原審卷第43頁）。
（四）系爭建案施工期間，於被證三（原審卷第84頁至89頁）所示日期在桃園市中壢區有颱風假24日之天候狀況，兩造同意該24日自總瑩公司遲延取得使用執照之日數中扣除。
（五）被上訴人於本件第一審訴訟程序支出委任訴訟代理人之律師費用61,000元（原審卷第30頁）。
（六）上訴人先後以106年4月17日、106年5月16日存證信函催告被上訴人依系爭房屋契約第13條第4項第2款約定開立與尚未繳清款項（房屋貸款304萬元加計土地貸款228萬元共計為532萬元）同額之禁止背書轉讓本票予上訴人，該106年5月16日存證信函於同年月22日送達被上訴人。被上訴人嗣於106年10月26日開立面額532萬元之本票，由上訴人於同年月30日受領（本院卷第111頁）。
四、法院之判斷：被上訴人主張總瑩公司遲延取得使用執照，而依系爭房屋契約請求上訴人給付遲延利息，並依系爭土地契約請求楊碧玲給付其支出之第一審律師費等情，為上訴人2人所否認，並以前詞置辯。本件爭點厥為：㈠系爭房屋及土地契約是否經上訴人合法解除？㈡遲延利息部分：總瑩公司遲延取得使用執照之日數為何？被上訴人得否請求遲延利息？若得請求，其金額為何？是否應予酌減？上訴人2人間是否應就遲延利息部分負不真正連帶給付責任？㈢律師費用部分：被上訴人得否請求楊碧玲給付第一審律師費用？得請求金額為何？茲論述如下：
（一）上訴人解除系爭房屋及土地契約違反誠信原則，不生解除契約之效力：
1、上訴人主張：被上訴人未依系爭房屋契約第13條第4項第3款約定開立與尚未繳清款項同額之禁止轉讓背書本票，經伊先後以106年4月17日、同年5月16日（於函到7日內）催告履行，5月16日存證信函已於5月22日送達被上訴人，被上訴人逾期未履行，系爭房屋及土地契約已於105年5月29日解除等情，並提出存證信函附卷為憑（本院卷第73至77頁）。被上訴人固不否認收受前述存證信函後，未於105年5月29日以前簽發本票予上訴人之事實，惟以上訴人未依約於期限內辦理所有權移轉登記及交屋，系爭房屋尚有諸如大門未設置、後門未裝設、主牆斷裂、排水設施未完成等多處設備未施作建置完成，上訴人催告伊繳交本票時，系爭房屋完全無法入住，伊得行使同時履行抗辯，又上訴人僅催告伊繳交本票，未依系爭房屋契約附件二委辦貸款約定書第3條約定指定備齊貸款證件之時間、地點，亦未指定時間辦理對保手續，伊無從辦理貸款手續，並無違約繳納買賣價款之情事，另上訴人解除契約違反誠信原則，不生解除契約之效力等語，以資抗辯。
2、茲查，系爭房屋契約第13條第4項第2款約定：「買方於賣方房屋產權移轉登記前應履行下列義務：(二)交付辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與尚未繳清款項同額之禁止背書轉讓本票予賣方」（原審卷第12頁），參諸系爭房屋契約第16條第1項約定：「房屋總價內之部分價款304萬元由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付」（原審卷第13頁）、系爭土地契約第4條第1項約定：
「土地總價內之部分價款228萬元由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付」（原審卷第20頁背面至21頁），及依系爭房屋契約附件(一)房屋付款明細表(一)約定被上訴人於「產權過戶完成核撥銀行貸款」期程應繳金額為304萬元（原審卷第17頁）、系爭土地契約附件(一)房屋付款明細表(一)約定被上訴人於「產權過戶完成核撥銀行貸款」期程應繳金額為228萬元（原審卷第24頁背面），可徵系爭建案於取得使用執照後，履約進程即為系爭房地所有權移轉登記，依上開契約約定，被上訴人應於辦理所有權移轉登記前交付辦理產權登記及貸款有關文件，及開立與尚未繳清款項532萬元（即304萬元+228萬元）同額之本票予總瑩公司，並以貸款方式繳納共計532萬元之買賣價金。次查，上訴人於106年5月16日以存證信函催告被上訴人於函到7日內依約開立面額532萬元之本票予上訴人，該存證信函於同年5月22日送達被上訴人，而被上訴人未於同年5月29日以前簽發面額532萬元之本票予上訴人等情，有存證信函在卷可憑（本院卷第75至77頁），且為兩造所不爭執（本院卷第157頁），故上訴人主張被上訴人未於催告期限內依約簽發前揭本票，而有遲延給付之情事，並非無據。被上訴人雖抗辯上訴人逾期取得使用執照在先，復未依系爭房屋契約第13條第2項、第14條第2項約定在使用執照取得後4個月內辦理房地所有權移轉登記、於6個月內進行交屋，且系爭房屋尚有多處設備未施作或瑕疵無法入住，伊得行使同時履行抗辯而拒絕簽發前揭本票等情置辯，並提出房屋未完工之照片多幀為據（本院卷第105至109、135至141、165頁）。惟按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號民事判例要旨參照）；查被上訴人迄前述存證信函催告期滿即106年5月29日時止，並未依約簽發前揭本票，其遲延給付之責任即已發生，而被上訴人遲至原審於106年7月4日言詞辯論期日時，始當庭對上訴人為同時履行之抗辯（原審卷第195頁背面筆錄最後4列、本院卷第118頁），則在被上訴人行使同時履行抗辯權以前，仍不解免被上訴人應負遲延給付之責任。
3、惟上訴人雖主張以被上訴人遲延給付前揭本票為由，依系爭契約約定合法解除系爭房地云云（本院卷第226至227頁）。然查，系爭房屋契約第8條第1項、系爭土地契約第3條均約定買賣價金付款方式悉依契約附件之付款明細表規定（原審卷第10頁、第20頁背面），而系爭房屋契約第16條第1項、系爭土地契約第4條第1項並約定房屋價款304萬元、土地價款228萬元由兩造所洽定之金融機構之貸款給付，並由被上訴人簽立「委辦貸款約定書」及「委刻印章同意書」委由上訴人辦理一切貸款手續（原審卷第13頁、第20頁背面至21頁），可見兩造於系爭房屋契約第13條第4項第2款辦理系爭房地移轉登記時，被上訴人之主給付義務為向金融機構申請貸款核撥以作為此階段買賣價金給付之方式，而同時間另簽發與貸款金額同額之前揭本票，作為付款之擔保，而非以簽發前揭本票作為付款之方式，顯見被上訴人簽發同額之前揭本票之義務，實與辦理貸款無關，兩造對於前揭本票僅具擔保性質一節亦無爭執（本院卷第259頁）；則系爭房屋契約第21條第2項既係約定：「買方違反第8條第2項規定者...買賣雙方並得解除本合約...」（原審卷第15頁）、系爭土地契約第9條亦係約定：
「買方應依本約第3條繳付各期土地價款，如買方逾期達5日仍未繳清期款...經賣方以存證信函催繳後7日內仍不繳付者...視同買方違約，賣方得不經催告解除本合約」（原審卷第22頁背面），經查被上訴人於100年7月15日簽立系爭房地契約之同時，亦已簽具契約附件二「委辦貸款約定書」予上訴人收受，該委辦書約定被上訴人因購買系爭房地，委託總瑩公司全權代理所購土地及房屋產權提供設定抵押權，以向金融機構辦理貸款等一切手續，被上訴人並同意按照總瑩公司指定之時間、地點備齊所需之證件，交予上訴人代辦有關貸款之一切手續，並願配合於上訴人通知時間辦理對保手續等情，業據被上訴人提出委辦貸款約定書存卷可參（本院卷第219至223頁）；則綜合上開契約條款之內容，可徵被上訴人在未依約辦理貸款繳付前述買賣價款，並經催告後仍逾期不履行，上訴人得依系爭房屋契約第21條第2項、系爭土地契約第9條約定解除契約，惟若被上訴人僅未依約簽發前揭本票，尚非上開契約條款約定得據以解除契約之事由。而被上訴人主張上訴人僅以106年4月17日、同年5月16日存證信函催告伊簽發前揭本票，卻未曾依前述契約約定通知伊於指定之時間、地點備齊貸款所需證件，伊無從配合辦理相關貸款手續等情，有前述存證信函在卷可憑（本院卷第73至77頁），而上訴人亦未提出曾通知並催告被上訴人配合辦理貸款手續之證據以實其說，且自陳於前開二封存證信函皆無催告被上訴人配合辦理貸款繳交撥款同意書（本院卷第259頁），則被上訴人主張從未獲上訴人通知及催告辦理貸款手續一節，應可採信，是以上訴人主張業依系爭契約約定而解除契約云云，核與系爭房屋契約第21條第2項、系爭土地契約第9條約定不符，顯非可採。
4、上訴人固又主張因被上訴人遲延給付前揭本票，伊依民法第229條第2項、第254條規定，亦已合法解除系爭房地云云（本院卷第226至227頁）。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文；此項規定於任何權利之行使及義務之履行，均有其適用，法院為判斷時，應斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、社會經濟狀況及其他一切情事，以為認定之依據（最高法院102年度台上字第1932號民事裁判要旨參照）。查被上訴人雖未於催告期限屆滿之106年5月29日簽發前揭本票，業如前述，但被上訴人之主給付義務為向金融機構申請貸款核撥以作為產權移轉階段買賣價金給付之方式，簽發前揭本票僅係作為付款之擔保爾，亦如前述，則被上訴人簽發前揭本票與否，並非當然影響系爭房地買賣契約目的之達成，亦非必然致使上訴人無法實現其訂立系爭房地契約之利益，縱令被上訴人未遵期履行簽發前揭本票之義務，對於系爭房地契約履約之結果而言，仍與被上訴人未按期程給付買賣價金之主給付義務，尚屬有別。次查，被上訴人於100年7月15日簽立系爭房地契約之同時，業已簽具「委辦貸款約定書」予上訴人收受，該委辦書約定被上訴人因購買系爭房地，委託上訴人全權代理所購土地及房屋產權提供設定抵押權，以向金融機構辦理貸款等一切手續，亦如前述，上訴人本可依系爭房屋契約第16條第1項、系爭土地契約第4條第1項約定（內容詳前），依被上訴人簽具之「委辦貸款約定書」及「委刻印章同意書」全權辦理貸款事宜，然上訴人捨此不為，既未曾依約通知上訴人於指定之時間、地點備齊所需之證件配合辦理貸款手續，復未以其所持有前揭「委辦貸款約定書」辦理貸款手續，卻於被上訴人於106年3月29日在原審提起本件訴訟後，始突以106年4月17日、106年5月16日存證信函催告被上訴人，並逕以被上訴人未簽發僅具擔保效力之前揭本票為由，片面指摘被上訴人遲延給付而主張解除契約，但參以被上訴人於此之前均有依約如期繳納各期款項，反觀上訴人己身已遲延取得使用執照達2年有餘，又未依約於取得使用執照後4個月內辦理所有權移轉登記相關作業，且系爭房屋仍有多處未施作完備等疑慮，有前述被上訴人提出之照片可資為證，則經斟酌法定解除權之性質、解除後之法律效力、被上訴人居於消費者之經濟上較為弱勢之地位等一切情狀，本院認為上訴人依民法第229條第2項、第254條規定解除系爭房地契約，難認合於誠實及信用之方法，對被上訴人而言顯失公平，揆諸前揭法條規定及實務見解，應認為上訴人解除系爭房地契約，不生合法解除之效力，故上訴人主張系爭房地契約業經合法解除，被上訴人不得依系爭契約約定為本件請求云云，核屬無據，無足採信。
（二）被上訴人請求上訴人給付遲延利息部分：
1、上訴人總瑩公司有逾期取得使用執照之事實：查系爭房屋契約第10條第1項約定：「本預售屋之建築工程，自100年10月31日前開工，並於102年12月15日以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，但有下列情形之一者，其期間不計入前開天數...(三)因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方（即總瑩公司）不能施工者，其影響期間」（原審卷第10頁背面至第11頁），即已明定總瑩公司應於102年12月15日以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。又總瑩公司係於105年11月10日取得使用執照，有桃園市政府(105)桃市都施使字第壢01415號部分使用執照附卷可稽（原審卷第43至44頁），兩造亦不爭執，故被上訴人主張總瑩公司未依合約所定期限取得使用執照之事實，至屬明確。再者，兩造同意上訴人總瑩公司遲延取得使用執照之日數得扣除系爭建案施工期間因颱風假停止上班上課共計24日（本院卷第157頁），故總瑩公司於被上訴人所主張原遲延日數1059日經扣除颱風假24日之後，本件遲延取得使用執照之日數應為1035日（即1059日-24日=1035日）。至上訴人雖辯稱：系爭建案施工期間，另因大雨35日無法施工，屬不可抗力事由，不能算入遲延期間云云；然查，系爭房屋建築工程係於95年3月15日開工，102年12月9日竣工等情，有前述使用執照在卷可按（原審卷第44頁），系爭房地契約則於100年7月15日成立一節，則有系爭土地房屋契約存卷可參（原審卷第8至25頁），則兩造於成立系爭房地契約時，上訴人本可斟酌其簽約時實際施工進度與預定進度有無落差，並與被上訴人協議延後完工及請領使用執照之時間，惟其仍與被上訴人約定應於102年12月15日前完工且取得使用執照，自應受契約約定之拘束；況上訴人並未舉證證明系爭建案確有受前揭大雨影響致無法施工之情事，是上訴人抗辯其於系爭建案施工期間另因大雨35日無法施工一節，委無足採。
2、被上訴人已得請求逾期取得使用執照之遲延利息：上訴人雖又抗辯：依系爭房屋買賣合約第14條第2項第1款之約定，被上訴人應待系爭房屋交屋時，方可向伊請求遲延利息云云。惟查，系爭房屋契約第14條第2項第1款乃約定：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：(一)賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方」（原審卷第12頁正反面），由文義觀之，該約定僅係課予總瑩公司應於交屋時，付清因遲延完工所應付之遲延利息予被上訴人之義務，並非約定被上訴人須待交屋時，始可向上訴人請求結算因遲延完工所應給付之遲延利息，亦無單方限縮並延後被上訴人請求遲延利息給付之清償期之意，上訴人此部分辯解，亦非可採。基此，總瑩公司確有逾期取得使用執照之事實，被上訴人已得請求逾期取得使用執照之遲延利息，堪予認定。
3、被上訴人得請求總瑩公司給付按日依已繳房地價款10000分之5計算之遲延利息：
（1）查系爭房屋契約第10條第2項約定：「賣方如逾前款期間未完工者，每逾1日應按已繳房屋價款萬分之5計算遲延利息予買方」（原審卷第11頁）。上訴人辯稱：上開約定係按已繳「房屋總價」計算遲延利息，被上訴人所繳各期款項均為「土地價款」，不得依該條規定請求遲延利息云云，並提出系爭房屋契約附件(一)房屋付款明細(一)（原審卷第16頁背面至第17頁）、系爭土地契約附件(一)房屋付款明細(一)（原審卷第24至25頁）及客戶繳款明細表（原審卷第45頁）為證；惟為被上訴人所否認，並主張上開契約條款抵觸預售屋買賣應記載事項第12條第2項規定應以「已繳房地價款」為計算遲延利息等語，並提出預售屋買賣應記載事項在卷可參（原審卷第27頁背面）。
（2）按企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經營商品或提供服務為營業者，消費者保護法第2條第2款定有明文。凡以提供商品或服務為營業之人，不論其為公司、團體或個人，亦不論其營業於行政上是否曾經合法登記或許可經營，只要是營業之人，均為企業經營者。次按定型化契約條款，係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。而定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法施行細則第15條亦定有明文。被上訴人主張系爭房地契約為總瑩公司為向不特定之消費者銷售「湯城世紀」建案之房屋及坐落土地應有部分而單方預先擬定之定型化合約，上訴人對此亦不爭執，顯見總瑩公司係以出售房屋及土地為營業之人，揆諸前開說明，自屬企業經營者，而有上開規定之適用，先予敘明。
（3）查預售屋買賣應記載事項第12條規定：「本預售屋之建築工程應在民國﹍年﹍月﹍日之前開工，民國﹍年﹍月﹍日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」、「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按『已繳房地價款』依萬分之5單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」（原審卷第27頁背面），而依系爭房屋契約第10條第2項約定，總瑩公司逾期完工之遲延利息，每逾1日係按「已繳房屋價款」萬分之5計算，顯然違反預售屋買賣應記載事項第12條第2項應按「已繳房地價款」計算遲延利息之規定。衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質，且就房地之買受人而言，其係房地整體購買，依建商通知所繳納之分期付款，主觀上仍係按預售房屋興建之整體工程進度而繳納，應認其所繳納者皆為房地買賣總價之一部分，而無房屋及土地價款之分，於出賣人遲延時計算「遲延利息」時，自應以房地總價為計算基準，較符公平。參以系爭土地契約之附件(一)房屋付款明細表(一)（原審卷第24頁）以文字印刷部分所示，被上訴人所繳款項均係按房屋施工之進度而分期繳納至房屋工程完成產權過戶及交屋為止，期款名稱包括基礎開挖、地樑灌漿、各樓層牆版頂版灌漿、屋突完成等，均以房屋興建進度作為款項支付進度，顯無從區分被上訴人各期繳付之款項係土地價款或房屋價款。至總瑩公司提出之客戶繳款明細表（原審卷第45頁）雖於被上訴人所繳各期款項均註明「土」字，惟被上訴人既係購買系爭房地，且按工程施工進度繳款等情，業如前述，則衡情應係以房地總價作為繳款之對象，當無特別先繳納土地價款，後再一次繳納全部房屋款之必要，應係總瑩公司係為規避消保法之適用及脫免分散責任，而單方片面將被上訴人本為一體之給付，巧立名目任意拆裂，而不利於被上訴人。此外，系爭房地總價款760萬元，經上訴人拆分為土地價款456萬元及房屋價款304萬元，依系爭房屋契約所約定房屋價款304萬元係全額向銀行貸款，房屋付款明細表於訂金、簽約金、開工款、各工程期付款均為0元，直至產權過戶完成核撥銀行貸款時才應繳304萬元全額（原審卷第17頁），則若賣方逾期未取得使用執照，即無從將房屋產權過戶完成，買方自無支付房屋價款304萬元之可能，然若依上訴人抗辯僅得依已繳納之房屋價款計算遲延利息，則不論賣方取得使用執照及辦理所有權移轉登記之遲延時間久暫，買方豈不於賣方遲延期間內均無可能依系爭房屋契約第10條第2項約定請求賣方按已繳「房屋價款」萬分之5計算之遲延利息，但同時間買方業依系爭土地契約後附付款期程繳納完成部分買賣價款，是以上開約定亦顯有免除或減輕上訴人單方面之責任之不公平情事，亦屬明確。
（4）是系爭房屋契約第10條第2項所為「每逾1日應按已繳房屋價款萬分之5計算遲延利息」之約定，與預售屋買賣應記載事項第12條第2項規定「每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5計算遲延利息」之規定不符，且不利於被上訴人，自應認系爭房屋契約第10條第2項關於遲延利息計算基準之約定無效，上開預售屋買賣應記載事項之內容，雖未記載於系爭房屋契約，仍構成契約之內容，即關於遲延利息之計算基準，應為被上訴人已繳房地價款總金額按萬分之5為計算。上訴人抗辯被上訴人所繳納之價金均為土地價金，並非房屋價金，縱認伊應負賠償遲延利息之責，亦應以房屋買賣價款佔房地總價款之比例為計算基準云云，亦無可採。從而，被上訴人已繳納買賣價款共計1,800,000元，有契約附件(一)房屋付款明細(一)（原審卷第24至25頁）及客戶繳款明細表（原審卷第45頁）存卷可憑，且為兩造所不爭執，而兩造同意總瑩公司遲延取得使用執照之遲延日數扣除颱風日後為1035日，亦如前述，則被上訴人得請求之遲延利息應為931,500元（計算式：1,800,000元×0.0005/日×1035日＝931,500元），已臻明確。至上訴人所辯上情，洵非可取。
4、上訴人主張遲延利息係屬違約金之約定，其約定金額過高應予酌減，為無理由：
（1）系爭房屋契約第10條第2項係約定出賣人未於同條第1項所約定102年12月15日前完工者，每逾一日按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予買方。若逾期6個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第25條（按應為第21條之誤）第1款違約之規定辦理。而系爭房屋契約第21條第1項則約定：「雙方違反第10條第1項及第19條第1、2款規定者，買方得解除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方。並應同時賠償房屋總價款百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」（原審卷第11、15頁），可徵兩造就系爭房屋契約，係分別約定出賣人總瑩公司遲延完工時之遲延利息計算方式，及因逾期6個月仍未開工或完工，視同總瑩公司違約，且經買受人解除系爭契約時，總瑩公司應退還買方已繳房地價款及按台灣銀行基本放款利率計算之遲延利息，暨按已繳房地總價百分之15計算之違約金，顯見兩造締約時，係有意就契約第10條第2項之「遲延利息」，與契約第21條第1項之「遲延利息」、「違約金」之約定，予以區隔，則第10條第2項所約定之「遲延利息」，應僅係總瑩公司給付遲延所生被上訴人損害賠償之計算方式，難認係屬違約金之約定。
（2）次查，系爭房屋契約為總瑩公司預先擬定供不特定多數消費者購買預售屋之定型化契約，應受消保法第17條及系爭應記載事項規範，而該契約第10條第2項關於遲延利息以每逾1日按已繳房屋價款萬分之5計算之方式，換算成年利率為18%，並未逾民法第205條所規定最高週年利率20%之限制。且前開約定亦與前述預售屋買賣應記載事項第12條第2項關於以「每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方」之規定相符（原審卷第27頁背面），基於當事人契約自由、私法自治原則之體現，上開契約約定既未違反民法第205條關於最高週年利率20%之限制及預售屋買賣應記載事項關於計算遲延利息方式之規定，雙方於訂約時，既已紆衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自難指為違法或由法院比照違約金約定般予以酌減。總瑩公司抗辯此係違約金約定，且約定金額過高應予酌減云云，均無可採。
5、被上訴人主張楊碧玲亦應負給付遲延利息之責任，且與總瑩公司所負給付責任間為不真正連帶關係，為有理由：
（1）按中央主管機關得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，違反公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，為消費者保護法及其施行細則所規定，已如前述。至企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，此觀消費者保護法第2條第2款規定即明。準此，凡以提供商品或服務為營業之廠商業者，不論型態為公司、團體或個人，均為企業經營者，企業經營者非專指公司、團體，亦得為自然人。
（2）查楊碧玲係總瑩公司負責人張廖貴裕之配偶，與總瑩公司合作推出系爭建案，以總瑩公司為房屋出賣人，楊碧玲則以坐落基地之所有權人身分出售土地，渠等共同銷售系爭建案之房屋及基地等情，為兩造所不爭執（本院卷第171、213、227頁），可見楊碧玲係以名下土地與總瑩公司合建房屋對外銷售之營利行為，而係以銷售建案為營業之人，與一般地主僅提供土地與建商合建房屋，並未參與建商對外銷售行為之情形有間。是系爭建案形式上雖係由總瑩公司出售房屋、由楊碧玲出售土地，然此種複合交易型態，係多數當事人間締結契約內容不同之複數契約，且房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間之利益及社會公益，兼以上訴人共同合作對外銷售系爭建案，參諸個人出售土地免納所得稅（所得稅法第4條第1項第16款參照），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（財政部台財稅字第841601122號函參照），可認系爭建案以總瑩公司名義出售房屋，以楊碧玲名義出售土地，並與消費者分別簽訂系爭房屋、土地契約，可享有前述土地交易部分免納所得稅、免爭營業稅之利益，上訴人2人實具有社會、經濟上一體性關係，故系爭房地契約不能割裂適用，應一體觀察，視為同一主體之買賣契約，堪認系爭房地契約係上訴人2人為與不特定多數消費者所訂定同種類之定型化契約條款。再者，使用房屋必須使用其基地，系爭房地契約就預售房屋及坐落基地亦分別定價，消費者並未因建商將系爭建案之預售屋買賣分拆成2個獨立契約而享有直接利益，自不能使消費者承擔建商將系爭建案預售屋買賣分拆成系爭房屋契約、系爭土地契約所生之風險，而應確保消費者具有與單一預售屋買賣契約相同之地位，始符合系爭房屋契約第23條及消費者保護法第11條第2項規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」意旨，並符誠信原則。基上，本件應認楊碧玲為消費者保護法所規定之企業經營者，楊碧玲辯稱伊非企業經營者，無消費者保護法及前述預售屋買賣應記載事項規定之適用云云，即非可採。
（3）再按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第2278號判決意旨參照）。綜觀系爭房屋契約第22條前段及系爭土地契約第12條第1項約定，兩造既約定系爭房地契約具「連帶不可分性應共同履行」，且緊接於上開文字後約定「任何一部份不履約時視同全部違約」、「視為全部解除」，堪認系爭房屋契約與系爭土地契約構成契約之聯立。而被上訴人雖分別與總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約，形式上屬二個獨立之契約，然彼此間具有不可分離之依存關係，且總瑩公司與楊碧玲係屬共同合作對外銷售系爭建案，具有社會、經濟上之一體性，已如前述；衡以一般不動產交易常情，兩造締約買賣系爭建案預售屋之真意，係為購買系爭房屋及所坐落基地，應無個別、單獨締約買賣系爭房屋或系爭土地之意，締約目的不僅在於使系爭房屋契約、系爭土地契約之成立與存續效力相互依存，且因房屋之買賣在性質上不能與坐落基地分離，總瑩公司與楊碧玲間就系爭建案之銷售亦自始有相當程度合作關係，系爭房屋契約、系爭土地契約具有經濟上實質的密接相互依存關係，故於本件系爭房地合併出售之複合交易型態，總瑩公司及楊碧玲得享有較個別銷售房屋或土地更多之附加價值（利用利益或經濟上利益）。準此，不論從利益的歸屬、危險的分配或契約對價的平衡等因素考量，自應擴大出賣人於個別契約上之義務，使總瑩公司及楊碧玲就系爭房地契約寓有互相擔保履行交付房地之默示保證義務，令使該二契約衍生之債權債務關係亦生相牽連之法律效果，任一出賣人違約時，另一出賣人亦視為違約，始符誠信原則。是被上訴人主張總瑩公司違約逾期未完工時，亦應視為楊碧玲亦屬違約，亦應負給付遲延利息責任，應屬有據。至於其間之關係，因上訴人2人就系爭房地契約之履行、債務不履行損害賠償責任及給付遲延之賠償義務，對於被上訴人各負有同一目的之全部給付義務，應可認其2人間就此成立不真正連帶債務關係，其中一人為給付，另一人即可免給付義務，俾確保消費者立於與單一預售屋買賣契約相同之地位，並免消費者因上訴人2人其中一人無資力，而受有因建商憑藉其締約優勢地位將原本可單一成立之預售屋買賣契約分拆成二個獨立契約之不利益。
（4）從而，被上訴人主張亦得向楊碧玲請求前述應予准許之遲延利息，且楊碧玲與總瑩公司所負給付責任間為不真正連帶關係，要屬可採。
（三）被上訴人請求上訴人楊碧玲給付第一審律師費用部分：
1、查系爭土地買賣合約第11條第1項約定：「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院；且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」（原審卷第23頁），被上訴人於本件第一審訴訟程序支出委任訴訟代理人之律師費用61,000元，業據提出收據為證（原審卷第30頁），並為兩造所不爭執；又被上訴人提起本件訴訟係主張總瑩公司遲延取得使用執照，構成違約事由，而請求上訴人2人給付遲延利息，並經本院認定楊碧玲應同負給付之責，業如前述。從而，被上訴人依上開約定請求上訴人楊碧玲給付第一審律師費，自屬有據。
2、上訴人楊碧玲雖抗辯：被上訴人係同時對上訴人2人起訴，伊僅需負擔半數律師費，且應比照最高法院裁定律師酬金之標準及勝敗比例計算律師費數額云云。然查，本件訴訟之事實、法律爭點、訴訟標的、訴訟資料、證據方法，就上訴人2人而言均屬共通，被上訴人委請律師起訴所需支付之律師費，應不因被告為上訴人2人或楊碧玲1人而有異，自難僅以其係同時對上訴人2人起訴，即認上訴人楊碧玲僅需給付律師費用之半數。又系爭土地買賣合約第11條第1項並未約定一部勝訴、一部敗訴時，律師費應如何負擔，依消費者保護法第11條第2項規定，於定型化契約條款有疑義時，應為有利於消費者即被上訴人之解釋，亦即於被上訴人全部敗訴之情形，始得命被上訴人負擔上訴人楊碧玲之律師費，倘為一部勝訴、一部敗訴者，仍應由上訴人楊碧玲負擔被上訴人之律師費。至法院選任律師及第三審律師酬金核定支給標準第4條第1項固有規定：「法院裁定律師酬金，應斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰，於下列範圍內為之。但律師與當事人約定之酬金較低者，不得超過其約定：一、民事財產權之訴訟，於訴訟標的金額或價額百分之3以下。但最高不得逾新臺幣50萬元...」，然被上訴人係依兩造合意訂立之系爭土地買賣合約請求第一審律師費用，與最高法院本於上開規定核定第三審律師酬金之情形不同，自不受上開規定之限制；本院審酌本件案情之繁簡，以及第一審屬事實審，需出庭陳述、調查證據等，認被上訴人請求上訴人楊碧玲給付其已支出之第一審律師費用61,000元，並無過高，上訴人楊碧玲前揭抗辯均無足採。
五、綜上所述，被上訴人依系爭房屋契約第10條第2項、預售屋買賣應記載事項第12條第2項規定，以及不真正連帶債務法律關係，請求上訴人各給付931,500元之遲延利息，如任一上訴人為給付時，他上訴人於其給付範圍內免給付責任；另依系爭土地契約第11條第1項，請求上訴人楊碧玲給付第一審律師費61,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年4月7日（原審卷第36頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分判決上訴人給付，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 13 日
民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 陳蒨儀法 官 廖慧如正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 3 月 14 日
書記官 張佳樺