臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第1045號上 訴 人 鄧瑞華訴訟代理人 劉哲瑋律師
邱國輝被 上訴 人 林秀雲上列當事人間確認車位所有權存在事件，上訴人對於中華民國106年8月25日臺灣桃園地方法院106年度訴字第128號第一審判決提起上訴，本院於107年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊之訴訟代理人即伊配偶邱國輝於民國88年4月19日經由法院拍賣購得通營大廈社區（下稱通營大廈）之A棟9樓建物（即坐落桃園市○鎮區○○段○○○○號，門牌號碼桃園市○鎮區○○路○號9樓之1）及坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○○○○○號、權利範圍均為應有部分40000分之1692之土地（下合稱系爭9樓房地），依分管契約書、通營大廈99年度區分所有權人暨住戶大會議決議，通營社區地下2樓第12號停車位（下稱系爭車位）業經分管而由邱國輝取得專用使用權。邱國輝嗣將系爭9樓房地分割為9樓之1與9樓之3二戶（下各稱系爭9樓之1房地、系爭9樓之3房地），於91年5月27日將系爭9樓之1房地併同系爭車位之專用使用權以買賣為原因移轉登記予伊，另將系爭9樓之3房地出售予證人即被上訴人配偶簡文通，並於93年3月22日移轉登記至其指定之被上訴人名下，且言明此買賣不含車位。詎被上訴人於103年初遷入系爭9樓之3房地居住時，以其有地下2樓公共設施應有部分為由，向通營大廈管理委員會（下稱管委會）申請車位使用，經管委會決議由兩造協調使用系爭車位，然系爭車位係由伊取得專用使用權，被上訴人實無權利使用，爰請求確認伊對系爭車位之專用使用權存在等語。【上訴人於原審起訴請求確認其就系爭車位之所有權存在，經原審駁回上訴人之訴，上訴人針對系爭車位專用使用權部分提起一部上訴，就其餘敗訴部分，未聲明不服，非本院審理範圍】
二、被上訴人則以：通營大廈地下2樓停車場，係屬通營大廈全體區分所有權人共有之公共設施，並由管委會管理出租，並無分管契約或默示分管契約存在，上訴人並無系爭車位之專用使用權，簡文通向邱國輝購買系爭9樓之3房地時，亦無特別言明僅有系爭9樓之1房地之所有權人可使用系爭車位等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認上訴人就系爭車位之專用使用權存在。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見原審卷第89頁反面、第90、120頁、本院卷第147、148頁）㈠上訴人配偶邱國輝於88年間經由法院拍賣購得通營大廈之系爭9樓房地。
㈡邱國輝於89年2月19日將系爭9樓房地分割為系爭9樓之1房地
及系爭9樓之3房地二戶，且於91年5月27日以買賣為原因，將系爭9樓之1房地移轉登記予上訴人㈢邱國輝於93年2月28日與被上訴人配偶簡文通簽訂買賣契約
，以總價金新臺幣（下同）400萬元出售系爭9樓之3房地予簡文通，並於93年3月22日以買賣為原因，將所有權移轉登記至簡文通指定之被上訴人名下。
㈣通營大廈之停車位均位於地下2樓，沒有獨立之所有權狀。
五、本院得心證之理由：㈠上訴人主張系爭車位業經全體區分所有權人成立分管契約或
默示分管契約，由其取得系爭車位專用使用權云云，為被上訴人否認，經查：
⒈按所謂共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及
不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；而約定專用部分，則係公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分有使用收益之權，但另有約定者從其約定；公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款、第9條第1項定有明文。復按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；同法第23條第1項、第2項第1款亦有規定。又共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約（最高法院100年度台上字第1776號民事判決意旨參照）。末按默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾（最高法院21年上字第1598號例、29年上字第762號著有判例意旨可資參照）。
⒉查通營大廈之停車位均位於地下2樓，無獨立所有權狀等情
，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈣），核與桃園市平鎮地政事務所106年6月15日平地登字第1060005831號函復內容相符（見原審卷第135頁）；上訴人並自陳系爭車位登記在桃園市○鎮區○○段○○○○號（下稱913建號）內等語（見本院卷第150頁）；而913建號係共用部份，主要用途為防空避難室、辦公室、停車場，由通營大廈區分所有權人按其應有部分比例登記共有，復有913建號及通營大廈各戶之建物登記第一類謄本在卷可證（見本院卷第177至285頁）；足認通營大廈之停車位係全體區分所有權人所有之共用部分。另依通營大廈規約第2條第4項規定：「擁有停車空間持分之各區分所有權人，應依分管契約書使用其約定專用部分。無分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間設定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二」（見原審卷第70頁），通營大廈地下2樓停車位雖可依分管契約書或區分所有權人會議決議將全部或部分之停車空間設定為約定專用部分，惟兩造均表示沒有見過上開規約第2條第4項之附件二契約格式，亦不知有無住戶簽署分管契約書（見本院卷第149頁），上訴人復表示無法提出分管契約書（見原審卷第201頁反面），卷內亦無任何將停車位設定為約定專用部分之區分所有權人會議決議，故尚難認通營大廈之停車位業已依規約約定分管。再參諸通營大廈管理細則第6條第1款規定：「地下二樓屬於公有車位，劃定範圍編訂號碼租予住戶承租使用」等語（見原審卷第79頁）；另通營大廈社區於95年1月11日第一屆區分所有權人大會決議：「地下室汽車停車位抽籤方式如下：地下室汽車停車位抽籤方式如下：每層樓2個車位（A棟B棟各一個車位），原車位承租戶有抽得車位者得繼續承租原來車位，承租車位之車主需簽訂『車位承租契約書』並遵守停車管理辦法」；於99年12月3日99年度區分所有權人暨住戶大會會議，針對通營大廈地下公有停車場如何調整配置，決議：「依據原建設公司草案由各層樓大坪數之區分所有權人優先配置，有部分未依規定停放，造成管委會管理上之不便，故決議以大坪數計算分層配置...租金維持1000不變，...」；103年12月12日之103年度區分所有權人暨住戶大會會議針對系爭車位之停放問題，則決議：「...二、依据95年通過之各樓層A、B楝各分一個車位如有增加戶數則由該樓層之住戶以協調方式處理」；以上有通營大廈第一屆區分所有權人大會會議紀錄、99年度、103年度區分所有權人暨住戶大會會議紀錄在卷可證（見原法院中壢簡易庭105年度壢簡字第1233號卷《下稱壢簡卷》第11頁、原審卷第103至105頁、本院卷第545頁）。又兩造均不爭執通營大廈停車位之使用歷年來均係遵循各層樓A、B棟各一個車位，使用車位每月須支付1,000元（見原審卷第90頁反面、本院卷第413、541頁），及A棟得使用停車位之應有部分比例應為10000分之423等情（見本院卷第542、561頁）；上訴人復主張通營大廈之停車位之使用權係分配予區分所有權人中持分較大者等語（見本院卷第503頁），被上訴人亦陳稱地下2樓停車位之使用權，管委會是依照區分所有權人持分比例來分配等語（見本院卷第557頁）。則由上開管理細則、區分所有權人會議、兩造陳述可知，因通營大廈僅有24個停車位，卻有33戶（此為兩造所不爭執，見原審卷第99頁、本院卷第150頁），在停車位無法平均1戶分配1個之情形下，區分所有權人會議決議以應有部分比例較多者（以A棟而言係10000分之423）優先、各層樓A、B棟各1個車位之原則，分配停車位使用，且使用車位者每月應繳交1,000元費用。雖兩造均表示通營大廈之停車位並無抽籤（見本院第148頁）；依現存資料無車位抽籤紀錄、亦無車位承租書等情，復經通營大廈管委會106年11月21日f00-00-0000000號函覆本院明確（見本院卷第315頁），然尚不影響上開停車位分配原則。
⒊上訴人雖主張依上開停車位分配之原則，區分所有權人間已
成立停車位之分管契約，其亦取得自88年間至103年間專屬使用之系爭車位專用使用權云云。惟無論係通營大廈管理細則、上開歷次區分所有權人會議決議，均未見任何約定分管字樣，所謂各樓層A、B棟各1個車位，係區分所有權人間關於停車位使用分配之共識，亦為管委會管理車位依循之原則，非區分所有權人間劃分停車位後，各自占有、管理特定車位之約定，與分管契約無涉。況被上訴人主張因上訴人未依規定繳交停車費用，經管委會取消上訴人使用系爭車位之權利，將系爭車位106年1至7月間使用之權利開放予其他區分所有權人申請後，由7樓A1住戶使用等情（見原審卷第99頁），有管委會105年12月5日f00-00-0000000號函文、105年12月22日公告、106年通營大廈地下二樓停車場車位租用表在卷可證（見原審卷第108、109頁、本院卷第323頁）；另上訴人亦自陳其有向管委會承租17號車位，本來分配的住戶是日盛銀行，日盛銀行出租給彰化銀行員工，但因為晚上、假日該員工沒有上班，所以管委會才出租給伊等語（見本院卷第396頁）。亦可知雖依停車位分配原則，各層樓A、B棟各有權利分配1個車位使用，但若未依規定繳交停車費，或未有使用之需求，該等車位仍係由管委會再為重新分配，而非該獲分配者可自行決定該等車位之使用、收益，與所謂分管契約係共有人約定各自占用共有物之特定部分管理使用，亦有不同。從而，雖系爭車位自88年間起迄至103年間被上訴人入住系爭9樓之3房地為止，均係由上訴人使用，無任何住戶反對乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第151頁），然此亦係因上訴人並未違反各層樓A、B棟各使用1個車位之原則，其他區分所有權人自無須異議，非代表同意系爭車位成立分管而由系爭9樓之1房地所有權人即上訴人專屬使用，自不得因此即推認區分所有權人就系爭車位已有分管契約或默示分管協議存在。
⒋上訴人又主張建商在一開始出售房子時，即告知原始向建商
買房子之屋主該使用哪個車位，即已為停車位之分配，故就系爭車位有沿襲而來之默示分管契約云云（見本院卷第147頁）。惟上訴人未能提出向建商購買房子時之原始契約以資佐證；另證人即通營大廈建商通營建設股份有限公司（下稱通營建設公司）之經理簡明春證稱：通營大廈地下2樓室內停車場是公共設施，通營建設公司沒有硬性分配，因為產權是大家共有的，當初銷售房屋時沒有全部的戶數都賣出去，也不是每個買房子的人都有車子，所以有跟買房子的人說先住進來的住戶可以先使用車位，但沒有說可以固定使用特定的車位，公共設施面積按所有住戶的面積比例去分配，但使用時，若住戶間有爭議的話可交由管委會處理；銷售房屋時亦無針對車位多收費用等語（見本院卷第520至522頁），顯見建商並無在銷售房屋時為停車位之分配，針對停車位並無沿襲而來之默示分管契約存在。參諸上訴人之前手即邱國輝於88年4月19日透過臺灣桃園地方法院86年度執字第11294號強制執行事件拍賣程序取得系爭9樓房地時，在拍賣公告上並未記載系爭車位，此除據上訴人自陳在卷外（見原審卷第120頁反面），並有臺灣桃園地方法院不動產權利移轉證書及不動產附表在卷可證（見原審卷第40至42頁），復經本院調取上開強制執行事件卷宗核閱無訛，亦難認系爭車位業經建商分配予系爭9樓房地之所有權人專屬使用，進而由取得系爭9樓之1房地之上訴人取得專用使用權。從而，上訴人上開主張，尚無可採。
⒌上訴人另主張簡文通出售其所有桃園市○鎮區○○路○號5樓
之1房屋（下稱5樓之1房屋）時，亦出售車位，顯見停車位確有默示分管情形云云。惟簡文通業已證稱伊於出售5樓之1房屋時，有向仲介告知通營大廈每層樓分A、B兩邊，伊有分到1個車位可以停放，每月要繳納1,000元，依社區的規定伊有5樓之1房屋，可以承租1個車位，所以伊承租B2的14號車位等語（見本院卷第422、423頁）。觀諸上訴人提出之5樓之1房屋不動產買賣契約書節本翻拍照片（見本院卷第547頁），簡文通出售5樓之1房屋之買賣契約上，雖記載「有停車位」，並載明係「地下第二層、編號第B2、14號」，但亦註明：「車位使用權利由管委會分配規定」，故尚難認簡文通於出售5樓之1房屋時，亦同時出售簡文通當時正使用之14號車位。況且，簡文通尚證稱：伊之前手並沒有租用車位，是伊於102年買下5樓之1房屋時，才向管委會申請車位使用等語（見本院卷第465、466頁），益徵該14號車位並非分管予5樓之1房屋之所有權人專屬使用。不動產買賣契約書上或是簡文通出售5樓之1房屋之標的物現況說明書（見本院卷第333頁）上關於14號車位之記載，僅在表明5樓之1房屋現係申請14號車位使用之意，復依通營大廈各層樓A、B棟各可分得1個車位使用之原則，擁有5樓之1房屋之人既有權利使用1個車位，自可繼續使用第14號車位等意旨，尚不足以認定通營大廈停車位業經默示分管。
⒍從而，上訴人主張系爭車位業經全體區分所有權人分管或默示分管，由其取得專用使用權云云，實無可採。
㈡上訴人復主張邱國輝出售系爭9樓之3房地時，即已約定系爭
車位由系爭9樓之1房地住戶優先使用或被上訴人放棄優先使用系爭車位，故其就系爭車位自取得專用使用權云云，惟此為被上訴人所否認，辯稱買賣系爭9樓之3房地時並未就車位為討論，亦未提及系爭車位由上訴人使用，伊沒有使用權利之事等語。經查，系爭9樓之1、9樓之3房地所占系爭車位坐落之913建號應有部分比例各為10000分之237、10000分之186，均未達通營大廈A棟得使用停車位之應有部分比例10000分之423，此有建物登記第一類謄本附卷可參（見壢簡卷第16至19頁）；另通營大廈停車位歷年來均係遵循各層樓A、B棟各一個車位，且於該棟同一層樓有2戶以上者，須依照該棟各戶間之協商處理，而系爭9樓之1、9樓之3房地均屬A棟等情，復為兩造所不爭執（見本院卷第149、466、541、542頁）。從而，通營大廈A棟9樓獲分配使用之車位，自應由系爭9樓之1、系爭9樓之3房地之所有權人協調使用，103年12月12日之通營大廈103年度區分所有權人暨住戶大會會議亦為相同之決議，如同前述。再觀諸邱國輝出售系爭9樓之3房地之專任委託契約書、不動產買賣契約書（見原審卷第39、54至59頁），雖均未有車位之記載；證人即仲介買賣之不動產經紀人丁玲玲復證稱：邱國輝出售系爭9樓之3房地時，買賣標的物沒有車位等語（見原審卷第87頁反面）。然地下2樓停車場包含系爭車位係由全體區分所有權人共有所有權，邱國輝本無權利單獨出售系爭車位，是自不能以邱國輝出售系爭9樓之3房地時未有車位記載，即認定簡文通或被上訴人買受系爭9樓之3房地時，有同意系爭車位由上訴人優先使用或其放棄使用之意思表示。此外，上訴人未舉其他事證證明被上訴人於登記成為系爭9樓之3房地所有權人時，有與上訴人約定系爭車位由上訴人專屬使用，或已承諾不使用系爭車位，故上訴人主張其對系爭車位有專用使用權云云，自無足採。
六、綜上所述，上訴人請求確認對系爭車位有專用使用權存在，並無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 紀文惠法 官 劉素如正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
書記官 林宗勳