臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第261號上 訴 人 呂新全訴訟代理人 李宏文律師被 上訴人 方碧香即立豐不動產仲介經紀行訴訟代理人 劉君豪律師複 代理人 賴佳郁律師上列當事人間請求給付仲介服務報酬事件，上訴人對於中華民國
105 年12月23日臺灣桃園地方法院105 年度訴字第667 號判決提起上訴，本院於106年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國102 年10月10日簽立房地產買賣議價委託書（下稱系爭委託書），上訴人以每坪新臺幣（下同）8萬4,000元、總價2億6,580萬7,000 元為議價金額，委託伊仲介買受訴外人林基竹所有坐落桃園市龍潭區（即改制前桃園縣○○鄉○○○段760、761、821、828、829、840至843地號共9筆、面積合計為10460.79平方公尺之土地（下合稱系爭分割前土地），委託期間自102年10月10日至同年月11日，系爭委託書第5條約定伊於買賣成交時，得向上訴人收取服務費100 萬元（下稱系爭服務報酬），上訴人應於與賣方簽訂買賣契約時，支付系爭服務報酬之全額。嗣上訴人於
102 年10月11日與林基竹簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並給付第一期款5,000 萬元，惟上訴人要求排除上述土地中高壓電纜線經過之部分，乃於同年12月2 日與林基竹協議，由林基竹將高壓電線下之土地分割新地號即同段821-
1、828-6地號，由原價金扣除該部分價款，於103年3月14日重新製作買賣之不動產標示為同段760、761、821、828、828-7、829、840至843 地號共10筆、面積合計9275.72平方公尺（下合稱系爭土地）附加於系爭買賣契約後，於同年月20日辦理系爭土地所有權移轉登記予上訴人及其指定之人，且於同年月25日簽訂付款明細表確認其2 人就系爭土地之買賣履約完成，依約上訴人應給付系爭服務報酬予伊。詎上訴人經伊於103年10月2日聲請調解、105年1月18日催告，仍未給付。為此，依系爭委託書第5 條約定，求為判決上訴人給付被上訴人100萬元，及自103年10月3 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：伊於102 年10月初由訴外人即被上訴人所屬不動產經紀人陳芳萍帶看系爭分割前土地，惟僅帶至界址點查看四周位置，內部情況因土地外圍有高於人之鐵皮浪板圍繞，伊無法查看，且停留時間僅半小時，陳芳萍並一再以授權期間將屆，催促伊儘速議價要約。同年月10日，陳芳萍僅告知土地價格，要求伊簽立系爭委託書，然未提供伊審閱期間；且至同年月11日伊簽立系爭買賣契約時，均未告知土地上有供公眾使用之排水溝、10數條高壓電纜線，及7 筆建地無法申請建築線之情，亦未依不動產經紀業管理條例第23條規定，交付前述土地之不動產說明書（下稱系爭說明書）；另亦未依系爭委託書之委託金額完成議價，而以總價2億6,739萬元完成議價，致伊多付價金158萬3,000元，違反對伊之義務。嗣簽約翌日，伊子與伊至現場勘查，始發現上述土地上有排水溝及高壓電纜線經過之瑕疵，伊隨即通知陳芳萍表明不願承購，並請其轉知林基竹返還伊於簽約時交付之到期日102年10月14日、面額5,000萬元本票（下稱系爭本票），惟陳芳萍未出面處理，伊乃委請律師解除系爭買賣契約。嗣後伊花費相當之勞力、時間及費用，與林基竹間為民事訴訟及協商，最終由伊之委任律師與林基竹簽立新買賣契約，將原買賣標的變更為系爭土地、金額減價為2億3,700萬元，並就水溝部分續與林基竹協商，至103年3月14日經林基竹擔保如生排水糾紛其將負責解決始告段落。故本件並非被上訴人提供服務促成簽立買賣契約，被上訴人無權請求系爭服務報酬。又系爭說明書係買賣必備文書，被上訴人未撰寫及交付，違反不動產經紀業管理條例第23條、民法第567 條之據實報告與調查義務；且被上訴人為促使交易成功，隱瞞上情，致出售價格較高，除使林基竹獲得較高之買賣價金利益，亦可達其收取系爭服務報酬之目的，然已致伊因上述花費勞力、時間、費用為法律行為受有損失，被上訴人顯有可歸責事由，依民法第567條第1項規定，伊無庸給付服務報酬。且依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第188 條第1項規定，被上訴人應與陳芳萍連帶負損害賠償責任。是若伊已支付被上訴人100萬元服務報酬，該100萬元即為伊因陳芳萍之過失行為所生之損害，被上訴人應就該 100萬元與陳芳萍負連帶損害賠償之責，爰以之為抵銷，伊無庸給付被上訴人任何款項。縱認被上訴人得請求系爭服務報酬，然本件非因被上訴人提供服務促成買賣契約，並因被上訴人未履行仲介義務，致伊與林基竹間多起法律爭端，伊亦得請求酌減系爭服務報酬等語置辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：
(一)兩造於102年10月10日簽立系爭委託書，約定上訴人以每坪8萬4,000元、總價2億6,580萬7,000元為議價金額，委託被上訴人仲介買受林基竹系爭分割前土地，委託期間自102 年10月10日至同年月11日。
(二)上訴人於102 年10月11日與林基竹簽訂系爭買賣契約，總價為2億6,739萬元。嗣因上訴人要求排除系爭分割前土地中高壓電纜線經過部分，經與林基竹協議後，於103年3月14日重新製作買賣不動產標示如系爭土地、買賣價金減價為2億3,700萬元，附加於系爭買賣契約內，並於同年月20日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人及其指定之人。
五、兩造之爭點如下：
(一)被上訴人主張已完成居間仲介事務，依系爭委託書第5 條約定，請求上訴人給付被上訴人100 萬元，是否有理由？上訴人抗辯系爭買賣契約並非被上訴人提供服務而促成；且被上訴人未告知土地上有供公眾使用之排水溝、10數條高壓電纜線等瑕疵，亦未交付系爭說明書，違反不動產經紀業管理條例第23條及民法第567 條規定，其依民法第567 條第1 項規定無庸給付服務報酬，是否有理由？
(二)上訴人主張被上訴人未盡善良管理人注意義務，致上訴人受有應給付系爭服務報酬之損害，得與被上訴人之系爭服務報酬債權抵銷，是否有理由？
(三)上訴人主張被上訴人有上述未履行仲介義務之情，請求酌減系爭服務報酬，是否有理由？
六、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：
(一)被上訴人主張已完成居間仲介事務，依系爭委託書第5 條約定，請求上訴人給付被上訴人100 萬元，是否有理由？上訴人抗辯系爭買賣契約並非被上訴人提供服務而促成；且被上訴人未告知土地上有供公眾使用之排水溝、10數條高壓電纜線等瑕疵，亦未交付系爭說明書，違反不動產經紀業管理條例第23條及民法第567 條規定，其依民法第567 條第1 項規定無庸給付服務報酬，是否有理由？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第
568 條第1 項分別定有明文。是居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。
⒉經查：兩造於102 年10月10日簽立系爭委託書，上訴人以每
坪8萬4,000元、總價2億6,580萬7,000 元為議價金額，委託被上訴人仲介買受林基竹系爭分割前土地；第5 條並約定：
被上訴人於買賣成交時，得向上訴人收取服務費100 萬元，上訴人應於與賣方簽訂買賣契約時，支付系爭服務報酬全額等情，有系爭委託書足稽（見原審卷第6 頁），且為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，兩造間存有居間之法律關係。上訴人於102 年10月11日與林基竹簽訂系爭買賣契約，嗣因上訴人要求排除系爭分割前土地中高壓電纜線經過部分，經與林基竹協議，於103年3月14日重新製作買賣不動產標示如系爭土地，附加於系爭買賣契約內，並於同年月20日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人及其指定之人等情，亦有系爭買賣契約、協議書、土地登記謄本足按（見原審卷7-23頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第3 頁、本院卷第198、200頁）。證人林基竹亦具結證稱：系爭買賣契約，確經被上訴人仲介而成立之契約等語明確（見本院卷第163 頁），足見被上訴人主張系爭買賣契約係因伊仲介而成立，應係實情，則被上訴人依系爭委託書第5 條約定，自得請求上訴人給付居間報酬即系爭服務報酬100萬元。
⒊上訴人抗辯系爭買賣契約並非被上訴人提供服務而促成，且
被上訴人未告知土地上有供公眾使用之排水溝、10數條高壓電纜線等瑕疵，亦未交付系爭說明書，違反不動產經紀業管理條例第23 條及民法第567條規定，其無庸給付服務報酬等語。惟查：
⑴上訴人於102 年10月11日與林基竹簽訂系爭買賣契約後，固
因上訴人要求排除系爭分割前土地中高壓電纜線經過部分，經與林基竹協議，嗣於103年3月14日重新製作買賣不動產標示如系爭土地、金額減價為2億3,700萬元，如前所述。惟上訴人與林基竹於103年3月14日所簽署之「不動產買賣契約書」（見原審卷第13頁），僅係上訴人與林基竹就買賣標的、價金所為系爭買賣契約之修補、調整，並非系爭買賣契約消滅後重新訂立之買賣契約；故上訴人與林基竹間之權利義務悉依系爭買賣契約及103年3月14日增補之內容行之，復據兩造陳明無誤在卷（見原審卷第74頁背面）。證人林基竹證稱：自102 年10月11日至103年3月25日第1、2次與上訴人簽立買賣契約書期間，被上訴人均參與、款項亦由其交涉，且經被上訴人協調將高壓電線通過之土地排除及辦理分割等語（見本院卷第163頁），自堪認系爭買賣契約於102年10月11日即經由被上訴人居間而成立，嗣後雖經協議排除高壓電線通過之土地需辦理分割，另行簽立「不動產買賣契約書」，應僅係契約之調整或修補，自應認系爭土地之買賣係由被上訴人仲介而成。上訴人抗辯系爭買賣契約並非被上訴人提供服務促成云云，洵無足採。
⑵至於居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人；居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條第1項、第
571 條固有明定。然證人陳芳萍證稱：伊於簽約前，親帶上訴人至系爭土地確認現況，並將每個地界之界樁找出給上訴人看。帶看時，上訴人曾詢問高壓電線部分，伊回答電線高度9 公尺多，上訴人亦有看見水溝並表示水溝很深，然當時上訴人未曾表示因系爭土地上有高壓電線、水溝而不願購買，僅鎖定價錢在談等語（見原審卷第102 頁）；證人林基竹亦證述：上訴人於尚未簽約前，已由仲介帶看系爭土地，簽約前又再去看一次。系爭土地周邊未有高樓，以高壓電線之高度，任何角度一定可看到該電線。且第一次簽約前，仲介稱上訴人因有高壓電線經過，希望伊之金額降低；簽約前伊與上訴人在仲介公司時，上訴人亦表示因有高壓電線，希望伊所開8萬6,000元降低、便宜賣，故伊調整金額後，始簽立系爭買賣契約、簽約價8萬4,500元等語（見本院卷第160-16
2 頁），前開二證人之證詞大致相符；另參之兩造提出之現場照片（見原審卷第37- 39頁、本院卷第173、175頁），可知系爭土地周圍並非全遭鐵皮浪板圍繞，其中高壓電線橫越系爭土地及有排水溝存在之情，實為一望即知之地貌現狀。證人即介紹上訴人予陳芳萍認識之劉家德亦證稱：伊曾2 次與陳芳萍、上訴人去看系爭土地，上訴人至現場係以步行1圈之方式看地，並遇到餐廳老闆了解情況等語（見原審卷第104頁背面-105 頁），足認上訴人於簽立系爭買賣契約前，就系爭分割前土地上有高壓電線及水溝之情，應已知之甚詳，並無待被上訴人報告之必要。又依林基竹與被上訴人所簽「房地產委託銷售契約書」所載：林基竹願出售之價格為每坪8萬6,000元（見原審卷第112 頁），而系爭買賣契約以總價2億6,739萬元、共3,164.38坪（見原審卷第7 頁），換算每坪為8萬4,500元（計算式：267,390,000÷3,164.38＝84,500，元以下四捨五入，下同）；嗣103年3 月14日所為系爭買賣契約之增補，約定系爭土地合計2,805.91坪、總價金2億3,700萬元（見原審卷第13頁），換算每坪為8萬4,465 元（計算式：237,000,000÷2,805.91＝84,465 ），參酌上述上訴人係於系爭買賣契約簽立後，始以系爭分割前土地上有高壓電線及水溝為由，要求林基竹減價而簽立系爭買賣契約，嗣又與林基竹協議將高壓電線下土地分割後排除原買賣標的範圍外，金額再減價為2億3,700萬元，並就水溝部分續與林基竹協商，由林基竹擔保如生排水糾紛其將負責解決，有協議書可稽（見原審卷第12頁），自難推認被上訴人有民法第571 條所指違反對於上訴人之義務，而為利於上訴人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益之情形。至於系爭委託書上記載上訴人之委託總價為2億6,580萬7,000元（見原審卷第6頁），固與系爭買賣契約之總價額2億6,739萬元（見原審卷第7 頁）間差額158萬3,000元，惟系爭買賣契約之價金，係上訴人與林基竹合意後，始由被上訴人繕打等情，業據林基竹證述明確（見本院卷第162 頁），上訴人亦未爭執簽立系爭買賣契約時，確同意上揭買賣價金無訛，該等買賣價金既係上訴人同意後始為應買。亦難僅因價格與其原先授權金額不符，即推認被上訴人有何違反仲介義務。上訴人此部分抗辯，自難採信。
⑶另依當時由內政部須佈之「不動產說明書應記載及不得記載
事項」，亦無規範土地部分應記載有無高壓電線、水溝或是否得申請建築線等情，復有該不動產說明書應記載及不得記載事項足按（見原審卷第110 頁），且上訴人就系爭分割前土地之現況，業已知之甚詳，已如前述。是被上訴人縱未交付系爭說明書，亦無從推認被上訴人係有刻意隱匿土地現狀之情事或有何違反據實報告義務。況經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條第1項固定有明文。惟同條例第31條第1項第1款僅規定：經紀人員違反本條例第23條規定者，應予申誡，足見上開條例第23條規定，僅為主管機關行政管理所為舉措，核與兩造間之居間法律關係無涉，上訴人自不得據此拒絕給付系爭服務報酬。⑷上訴人另抗辯：被上訴人未就系爭委託書給予伊審閱期間，
不得請求系爭服務報酬等語。惟按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第3 項前段固有明文。惟該條立法理由乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。經查：系爭委託書第5條第1項原約定被上訴人之議價促使買賣成交時，得向上訴人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之二，惟「百分之二」文字業以直線劃除，改以手寫記載「服務費
100 萬元整」，並經上訴人、被上訴人之代表人陳芳萍於該註記處分別蓋印等情，有系爭買賣契約可稽（見原審卷第6頁），足見兩造就系爭委託書第5條第1項之服務報酬，業經兩造個別磋商而合意為契約條款，此核與系爭委託書就該條項原由被上訴人為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，而屬定型化契約條款之性質有間，並無前揭消費者保護法第11條之1第1項、第3 項前段就定型化契約條款，而未給予消費者審閱期、不構成契約內容規定之適用。上訴人前開所辯，亦難憑採。
⒋準此，被上訴人主張伊已完成居間仲介事務，得依系爭委託
書第5條約定，請求上訴人給付100萬元，應屬有據。上訴人抗辯無庸給付服務報酬云云，洵無可採。
(二)上訴人主張被上訴人未盡善良管理人注意義務，致上訴人受有應給付系爭服務報酬之損害，得與被上訴人之系爭服務報酬債權抵銷，是否有理由？⒈按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與
行為人連帶負損害賠償責任，民法第188條第1項前段定有明文。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦有明定。
⒉惟查：上訴人主張被上訴人未告知土地上有供公眾使用之排
水溝、10數條高壓電纜線等瑕疵，亦未交付系爭說明書，違反不動產經紀業管理條例第23 條及民法第567條規定等情，均無足採，已如前述。此外，上訴人復未提出其他證據證明被上訴人有何未盡善良管理人注意義務，致其受損害之情事。是上訴人抗辯若伊應支付被上訴人100萬元報酬，該100萬元即為伊因陳芳萍之過失所生損害，被上訴人應依前揭規定，就該100 萬元與陳芳萍連帶負賠償之責，其得與被上訴人之仲介報酬請求權抵銷云云，即乏所據。
(三)上訴人主張被上訴人有上述未履行仲介義務之情，請求酌減系爭服務報酬，是否有理由？⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公
平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條前段定有明文。
⒉查：系爭委託書第5條第1項原約定：被上訴人之議價促使買
賣成交時，得向上訴人收取實際成交價2%之服務報酬。而系爭買賣契約約定之總價款2億6,739萬元（見原審卷第7 頁）計算，被上訴人之服務報酬原為534萬7,800元（計算式：
267,390,000×2%=5,347,800 ），惟經兩造以個別磋商合意以100 萬元為系爭服務報酬，並以手寫註記於系爭委託書該條款後方，並經兩造用印等情，業如前述，較諸原約定已大幅降低逾8成；復依上述被上訴人於102年10月11日系爭買賣契約簽立前，即帶上訴人查看土地現況，嗣並居中與林基竹協調排除高壓電線經過部分土地，並辦理該部分土地分割，終致系爭土地所有權於103年3月20日移轉登記於上訴人及其指定之人，期間歷時近半年之久，其為辦理系爭買賣交易所支出之人力、先行辦理土地分割及登記等成本，當亦非少，自難認系爭服務報酬較被上訴人所任勞務之價值，有何為數過鉅、失其公平之情事。上訴人主張其得依民法第572 條規定請求法院酌減系爭服務報酬，尚難為採。
(四)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。查：系爭委託書第5 條第2 項約定：上訴人應於與賣方簽訂買賣契約時，支付系爭服務報酬之全額與被上訴人（見原審卷第6 頁）。
而上訴人於102 年10月11日與林基竹簽訂系爭買賣契約、嗣於103 年3 月14日重新製作買賣不動產標示如系爭土地附加於系爭買賣契約內，並於103 年3 月20日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人及其指定之人，已如前述，被上訴人本件僅請求自103 年10月3 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依系爭委託書第5 條，請求上訴人給付100萬元，及自103年10月3 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌結果，認均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
民事第八庭
審判長法 官 李國增
法 官 黃珮禎法 官 王幸華正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
書記官 莊智凱