臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第269號上訴人即附帶被上訴人 高楊戒珍訴訟代理人 葉書佑律師
康瑋庭律師被上訴人即附帶上訴人 柯佳伶即高盛地產訴訟代理人 林邦棟律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國106年1月16日臺灣臺北地方法院105年度訴字第3207號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於107年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人新臺幣貳拾玖萬貳仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人之附帶上訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審（含附帶上訴）訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國105年1月29日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），由上訴人以銷售價格新臺幣（下同）2,920萬元委託伊仲介專任銷售上訴人所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○○號0樓之房屋（下稱系爭不動產），委託銷售期間為105年1月29日至同年12月31日。伊受委託後即積極尋覓買方，並經同業僑茂房屋仲介股份有限公司洽詢潛在客戶，覓得訴外人翁麗卿於105年5月10日出具斡旋金委託書，願以總價3,000萬元承買系爭不動產。詎上訴人無故拒絕與翁麗卿簽訂系爭不動產買賣契約，經伊於105年5月16日以臺北三張犁郵局第413號存證信函催告上訴人簽約，上訴人仍拒不履行委託人之出售義務。嗣伊於105年7月15日調取系爭不動產之最新登記謄本，竟發現系爭不動產於105年7月13日已由上訴人以買賣為原因，移轉登記予第三人倫詠瑄。上訴人於專屬銷售期間內無端拒絕與伊所覓得之買方簽訂買賣契約，更於專屬銷售期間擅自委託他人將系爭不動產出售並移轉登記予第三人，顯屬違約致伊無法獲取委任報酬，依系爭契約第11條第1項第1款及第3款違約處罰之約定，伊得請求上訴人給付按委託銷售總價2,920萬元3%計算之違約金87萬6,000元（29,200,000×3%＝876,000）等情。
爰本於上開約定，求為判命上訴人給付87萬6,000元及自起訴狀繕本送達翌日即105年9月2日起按法定利率計算遲延利息之判決。
二、上訴人則以：系爭不動產市值至少達3,600萬元，惟被上訴人及其員工高茂倫為賺取不當差價，明知前情，卻故意提供錯誤資訊，並謊稱系爭不動產價值僅2,920萬元，誤導致伊不察陷於錯誤，而與被上訴人簽訂系爭契約。此觀之伊嗣後於105年5月29日另與第三人有為不動產經紀股份有限公司即中信房屋台北八德加盟店（下稱中信房屋八德店）所簽訂一般委託銷售契約書係以3,880萬元為銷售價格，並以3,606萬元成交出售，價差近700萬元即明。伊得依民法第92條第1項或第88條規定撤銷意思表示，被上訴人尚無從依系爭契約對伊為任何請求。另系爭契約係屬定型化契約，契約首頁所載於105年1月25日經委託人攜回審閱5日及末頁之契約成立日期等，均為高茂倫事後所填載，事實上被上訴人並未給予契約審閱期；且系爭契約第6條第5項約定剝奪伊磋商議約權，對伊顯失公平，已違反消費者保護法第11條之1、第12條及不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第1條規定，系爭契約第6條第5項、第11條第1項第1款、第3款約定均不構成系爭契約內容，應屬無效之條款。縱認伊應給付違約金，被上訴人員工高茂倫亦與有過失，且其請求之違約金尚屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人上開87萬6,000元請求部分，判命上訴人應給付被上訴人29萬2,000元本息，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其受敗訴判決部分，提起上訴，被上訴人則對其不利部分提起附帶上訴。上訴人於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上訴人應再給付被上訴人58萬4,000元，及自105年9月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息。兩造各自答辯聲明：上訴或附帶上訴駁回。（至被上訴人逾此部分請求即按委託銷售總價6%計付違約金而超過3%部分，經原審駁回後，未據被上訴人聲明不服，業已確定，不另贅述）
四、查兩造於105年1月29日簽訂系爭契約，由上訴人以銷售價格2,920萬元委託被上訴人仲介專任銷售系爭不動產，委託銷售期間為105年1月29日至同年12月31日。被上訴人於105年5月10日覓得訴外人翁麗卿出具買賣斡旋金委託書，表示願以總價3,000萬元承買系爭不動產，上訴人未出面簽約，於105年5月29日以3,880萬元之銷售價格，另與中信房屋八德店簽訂一般委託銷售契約書，並於同日以3,606萬元成交，出售予第三人倫詠瑄，而於105年7月13日將系爭不動產移轉登記予倫詠瑄之事實，有兩造不動產專任委託銷售契約書、不動產契約內容更改書、翁麗卿買賣斡旋金委託書（見原審卷第8-9頁、第54頁、第11頁），上訴人與中信房屋八德店一般委託銷售契約書（見原審卷第111頁），經中信房屋八德店仲介成交之上訴人與倫詠瑄不動產買賣契約書（見原審卷第67-72頁）、建物登記謄本（見原審卷第17頁）可憑，並為兩造所不爭（見本院卷第35-36頁），堪信為真實。被上訴人主張上訴人違約未與所覓得買主訂約，且於專屬銷售期間擅自委託他人將系爭不動產出售，請求賠償違約金等情，上訴人則以上揭情詞置辯，茲就兩造爭點逐一論述如下：
㈠上訴人與被上訴人簽訂系爭契約時，就系爭不動產有無提供
偏離並低於市場成交行情之錯誤資訊？
1.查兩造於系爭契約約定委託銷售價格為2,920萬元之事實，有不動產契約內容更改書可憑，並為兩造所不爭，上訴人主張被上訴人所告知提供之系爭不動產市場行情價格明顯偏低，致其錯誤而與之簽約等情，則為被上訴人所否認，並辯稱系爭不動產所在之光復北路及周遭巷內不動產價格在104年12月至105年3月間之平均價格約81.9萬元，系爭契約約定委託總價並無明顯低於行情的情形等語。經查，被上訴人主張上訴人簽立上揭不動產契約內容更改書，約定委託銷售價格為2,920萬元時，伊曾提出內政部不動產資訊平台及信義房屋售屋網頁，關於系爭不動產鄰近地區之交易時價查詢及委託開價等資訊予上訴人參考，並經其簽名等情（見原審卷第50頁，第55頁正、背面之原證七），惟上開被上訴人所提出之信義房屋售屋銷售網頁，所載鄰近地區即台北市○○區○○○路○段之房屋，係七層房屋之第五層住宅，屋齡26.5年，建物登記37.99坪，每坪開價83.71萬元，總價為3,180萬元，雖與系爭不動產屋齡27年相當，但與本件係位於光復北路巷內14層房屋之第一層，且係登記商業用途（見原審卷第17頁之登記謄本），而為店面之性質，尚有不同，已非適當之比價基礎。系爭不動產坪數約24.35坪，依上訴人所委託銷售價格計，每坪開價僅119萬餘元（2920萬/24.35坪＝
119.91萬），並為被上訴人所不爭（見本院卷第135頁背面）。而被上訴人之受僱業務員高茂倫（按亦係被上訴人之配偶）在上開信義房屋售屋銷售網頁上解說時，曾在其上書寫標示80-100萬/坪，98萬/坪，70萬/坪等字樣，證人高茂倫並於本院供稱「…我當時有把時價登錄與附近的價格帶過去，附近一樓店面時價登錄行情讓上訴人看。該棟大樓二樓以上的成交價70萬元上下，附近店面一樓的行情按照二樓以上70萬元，一樓的店面約為每坪70萬元乘以1.4倍，大約就是一樓的行情，所以我那時候一坪抓90萬元，後來上訴人說她很缺錢，希望賣高一點，她想要每坪超過100萬元以上，那時抓到119萬元，我就告訴她不然就先賣賣看，因為這四年左右房市跌價，店面沒有行情，她的房子有違建夾層，坪數小，景氣差，需要有點空間給買方，因為會買店面的買方幾乎都是投資客。因為上訴人要賣119萬元，我也同意。」（見本院卷第140頁背面-141頁），「（提示原審卷第55頁原證七上面記載98萬元、70萬元坪，是否你記載的？）是。」、「（問：80至100萬元是否你記載的？）是的。是我建議可能有人會出成交的單價，這是系爭一樓店面的價格。另外70萬元是二樓以上的價格，98萬元是一樓店面乘1.4倍的價格。」（見本院卷第142頁），可見證人高茂倫所提供告知予上訴人系爭不動產鄰近地區之市場行情價格資訊，僅係以二樓以上住宅之成交價每坪70萬元，乘以1.4倍即每坪98萬元（70萬×1.4＝98萬），即概略作為系爭不動產之一樓店面市場成交行情，並非提供鄰近真實一樓店面之實際成交價格，供作訂定售價之參考，被上訴人顯然已有未盡其據實提供成交行情之義務。嗣經上訴人要求後，始提高委託銷售價格至每坪119萬元，以作為將來銷售時折讓予買方之空間。
2.惟依上訴人所提出之內政部不動產交易實價查詢服務網所載，系爭不動產鄰○○區○○○○路○○○○號，於104年12月之1樓店面成交價為每坪144.8萬元（總面積為19.51坪，22年屋齡），另於104年12月光復北路26巷1-30號之1樓成交價為每坪133.9萬元（總面積為29.87坪，27年屋齡）【見原審卷第60頁】，則於本件105年1月兩造簽立系爭契約時，系爭不動產鄰近地區，不論係面臨光復北路大馬路之一樓店面或其巷弄內華廈一樓，其成交單價市場行情，每坪均達130萬元以上，況被上訴人自行所提出之內政部不動產交易實價查詢服務網所載之104年1月光復北路000-000號之1樓店面成交價亦高達每坪186.8萬元（總面積為17.29坪，32年屋齡）【見原審卷第65頁背面】，再參酌上訴人於105年5月29日另與第三人中信房屋八德店所簽訂一般委託銷售契約書係以3,880萬元為銷售價格，並以3,606萬元成交出售，已如前述，上訴人嗣後另行出售之實際成交單價亦高達每坪148.1萬元（見原審卷第62頁），被上訴人於上訴人簽立系爭契約時竟告知系爭不動產之市場成交行情單價每坪僅有98萬元，明顯已偏離並低於市場成交行情甚多，而未盡其據實提供成交行情之義務。而系爭不動產雖係坐落於光復北路11巷內，但係登記商業使用，且位於光復北路、八德路四段、南京東路五段、吉祥路之街廓間鬧區，該巷為雙向二線道，道路寬敞，街市毗連，市況繁榮，系爭不動產並非作單純住宅使用，有上訴人提出之現場照片可按（見本院卷第130-131頁），上訴人當時亦係以每月租金7萬元，出租予他人作營業使用，有房屋租賃契約書可憑（見本院卷第99-101頁），被上訴人自不得以系爭不動產係位於巷內，並非臨光復北路大馬路之店面，且以自104年下半年以來，不動產市場景氣變化及波動甚大，即謂伊所提供告知系爭不動產之市場成交行情每坪98萬元並未明顯低估云云，所辯尚不足採。
㈡上訴人得否依民法第88條規定撤銷系爭契約之意思表示？
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。
2.查系爭契約第7條第2項受託人之義務已載明「受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月同路段，同性質不動產之成交行情，供委託人訂定售價之參考，如有隱匿不實，應負賠償責任。」（見原審卷第8頁背面），被上訴人於上訴人簽立系爭契約時提供告知系爭不動產之市場成交行情單價每坪僅有98萬元，明顯已偏離並低於市場成交行情甚多，而未盡其據實提供成交行情之義務，已如前述，被上訴人係不動產經紀業者，依約對上訴人所委託銷售之系爭不動產，有據實提供成交行情之義務，被上訴人未依鄰近實際一樓店面成交行情，而僅依二樓以上住宅單價概略計算而告知提供系爭不動產之市場成交行情單價為每坪98萬元，明顯低於市場成交行情甚多，被上訴人顯已有過失，致上訴人因而誤認系爭不動產可能成交價格僅為每坪98萬元，因而據與被上訴人簽約，約定銷售價格為2,920萬元，上訴人自係對於系爭契約所委託出售標的物之價格內容為錯誤之意思表示，而屬民法第88條第1項本文上段意思表示內容之錯誤。上訴人簽約時係82歲之老嫗，且曾罹患憂鬱症，有被上訴人所不爭之三軍總醫院之診斷證明書可參（見本院卷第167-168頁），其智識及反應判斷能力均較一般正常交易之人有所減低，而全數信賴被上訴人經紀業者據實報告正確交易之成交行情，則不論就其主觀及客觀情狀上，一般人如知其情事，當不致低價委託拋售，是系爭不動產實際成交行情在本件委託仲介銷售契約之交易上確屬應據實告知之重要事項，尚不得認係上訴人自己之過失所致，此觀之事後被上訴人所覓得買主翁麗卿於105年5月10日出具買賣斡旋金委託書之前，上訴人即曾於105年5月1日向臺北市政府地政局申訴被上訴人有未提供實價登錄行情，致使其被誤導行情等情狀，有本院向臺北市政府地政局調取之上訴人申訴爭議資料可參（見本院卷第83頁以下及第112頁），上訴人自得依民法第88條第1項規定，將此項錯誤之意思表示撤銷。而上訴人係於105年9月20日以原審民事答辯狀為撤銷意思表示，並經被上訴人當庭收受（見原審卷第30-32頁），並未逾意思表示後1年之除斥期間，依民法第114條第1項規定「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」，從而上訴人自不受系爭契約之拘束，被上訴人尚不得再以已撤銷之系爭契約第11條第1項第1款及第3款違約處罰之約定，主張上訴人有拒絕與伊所覓得之買方簽約，或於專屬銷售期間擅自委託他人出售系爭不動產之違約情節，而請求上訴人給付按委託銷售總價2,920萬元3%計算之違約金87萬6,000元，其請求自不能准許。
五、綜上所述，被上訴人身為不動產經紀業者，於簽立系爭契約時所提供告知系爭不動產之成交行情，明顯偏離並低於市場成交行情甚多，未盡其據實提供成交行情之義務，致上訴人對系爭不動產委託出售價格有所誤認，為錯誤之意思表示而簽立系爭契約，就此不動產仲介交易上應據實告知之重要事項，尚不得認係上訴人自己之過失所致，自屬意思表示內容之錯誤，上訴人自得依民法第88條第1項規定，將此項錯誤之意思表示撤銷。被上訴人尚不得再以已撤銷之系爭契約第11條第1項第1款及第3款違約處罰之約定，主張上訴人違約而請求上訴人給付按委託銷售總價2,920萬元3%計算之違約金87萬6,000元。從而，被上訴人請求上訴人給付87萬6,000元，及自105年9月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息，非屬正當，不應准許。原審判命上訴人給付29萬2,000元本息部分，並為假執行宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。又原審駁回被上訴人其餘58萬4,000元本息部分之請求，其理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持，被上訴人就此部分提起附帶上訴，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。
六、本院既已依上訴人主張按民法第88條第1項錯誤之規定，撤銷系爭契約之意思表示，上訴人其餘系爭契約有違反消費者保護法第11條之1、第12條規定，其條款應屬無效及另依民法第92條被詐欺而撤銷意思表示等主張，已據上訴人表明係請求法院擇一為有利之判決（見本院卷第234頁背面），本院自無再予審斷之必要。又本件事證已臻明確兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由；被上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 陳慧萍法 官 朱耀平正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
書記官 顧哲瑜