臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第346號上 訴 人 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕
楊碧玲共 同訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師複 代理人 李依玲律師被 上訴人 林緒承（原名林忠河）訴訟代理人 簡長輝律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國106年1月20日臺灣桃園地方法院104年度訴字第1602號 第一審判決提起上訴，本院於107年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人總瑩建設股份有限公司負擔百分之四十八、上訴人楊碧玲負擔百分之五十二。
原判決主文第一項後段更正為「及其中新臺幣捌拾肆萬柒仟壹佰陸拾肆元，自民國一百零四年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」原判決主文第二項後段更正為「及其中新臺幣捌拾肆萬柒仟壹佰陸拾肆元，自民國一百零五年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」
事實及理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6 款情形，不在此限，亦為同法第446條第1 項所明定。查本件被上訴人於原審主張：
上訴人總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）逾期取得使用執照，總瑩公司應給付遲延利息新臺幣（下同）164,410 元，上訴人楊碧玲（下稱楊碧玲）並應負不真正連帶之責。嗣於本院將該部分之遲延利息減縮為161,935元（見本院卷第179頁），核屬減縮起訴之聲明，依據首揭規定，應予准許，合先敘明。
被上訴人主張：被上訴人於民國101年1月16日以373萬元、249
萬元，向總瑩公司、楊碧玲購買其預售之「湯城世紀」建案戊區編號H棟7號房屋及坐落土地（下稱系爭房地），並分別簽定透天房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）及透天土地買賣合約書（下稱系爭土地契約），伊已繳付全部價金，上訴人則於104年7 月7日交屋，然其逾期取得使用執照，且逾期交屋，依約應分別給付遲延利息161,935元、220,125元。又系爭房地契約內容含「戶戶溫泉到府」，然其迄未提供溫泉予伊使用，系爭房地顯不具契約預定之效用，伊得請求缺少溫泉設施之價值減損847,164 元，合計1,129,224元，並就其中847,164元加計法定遲延利息；且總瑩公司、楊碧玲應負不真正連帶債務責任。另楊碧玲應賠償伊律師費4萬元。爰依民法第359條、第
179 條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱系爭應記載事項）第12條第2項、第15條第1項第4 款之規定，，求為命上訴人分別給付1,129,224元，並就其中847,164元加計法定遲延利息；如任一上訴人為給付，其他上訴人於其給付範圍內免給付義務；另依系爭土地契約第11條第1 項之約定，求判命楊碧玲給付4 萬元及加計法定遲延利息；並願供擔保請准宣告假執行之判決。（原審判決上訴人應各給付被上訴人1,129,224 元，如任一上訴人為給付時，其他上訴人於其給付範圍內免除給付責任；楊碧玲另應給付被上訴人4 萬元；並為准、免假執行之宣告；其餘判決被上訴人敗訴。上訴人就其敗訴部分不服，聲明上訴。至被上訴人敗訴部分，未據被上訴人聲明不服，業已確定）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
上訴人則以：本件土地、房屋預售買賣係二個不同之獨立契約
；且楊碧玲為自然人，非消費者保護法（下稱消保法）所稱之「企業經營者」，其二人不負不真正連帶債務。關於逾期取得使用執照部分，因被上訴人於103 年10月22日前繳納之款項為土地款項，依約其無需支付利息；縱認應付利息，亦應以房價佔總價之比例計算。另本件工程有48天之大雨及颱風期間，不能算入遲延期間。關於逾期交屋部分，如未繳清期款，不生遲延責任，然被上訴人於104年7月27日才繳清第16、18、20、2123各期期款，是其不負遲延責任，且通知交屋遲延部分，僅能以「已繳房屋價款」按房價佔總價之比例計算之。又其請求給付逾期取得使用執照、交屋之遲延利息，兼有違約金之性質，應予酌減。另律師費之負擔，應依比例計算之，尤應比照最高法院裁定律師酬金之標準。上訴人日後開發完成將溫泉設備交予管理委員會，被上訴人即可使用溫泉設備，此部分非屬瑕疵；況總瑩公司已得提供溫泉水予被上訴人使用，亦無其所指之瑕疵存在。再楊碧玲出售之土地無此瑕疵，計算減損價值僅得依房價計算，且被上訴人請求楊碧玲給付缺少溫泉設施所致價值減損，亦失所據等語資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決除減縮部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
查被上訴人於101年1月16日以622 萬元，向總瑩公司、楊碧玲
購買系爭房地，並分別簽定系爭房屋契約及系爭土地契約，被上訴人已繳付全部價金，上訴人則已交屋之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第124 頁反面），並有系爭房屋契約、系爭土地契約、使用執照、交屋明細單售後服務記錄單在卷可憑（見原審卷第9至73、75至76頁），自堪信為真實。
得心證理由：
被上訴人主張上訴人應依約賠償逾期取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息，及返還系爭房地缺少溫泉設施之價值減損，並負不真正連帶責任，另楊碧玲應賠償律師費等情，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠逾期取得使用執照之違約金部分：
⒈按民法第233條第1項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的
者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576號判例參照）。
⒉依系爭房屋契約第10條第1項、第2項約定：「本預售屋之
建築工程，自100年12月31日前開工，並於102年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照....。賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方」（見原審卷第14頁）。核總瑩公司此部分所負之債務係依約定期限完工即取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，具有違約金之性質。
⒊又按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立
同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消保法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。查系爭房地契約，為上訴人為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，屬消費者保護法所稱定型化契約。次依系爭房屋契約第21條第1款約定：「賣方違反第10條第2項及第19條第1、2款規定者，買方得解除本合約....並應同時賠償『房屋總價款』15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」；系爭土地契約第8 條則約定：「....倘賣方不依約交付土地經買方限期催告履行，若逾期6個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約. ...並應同時賠償『房地總價款』15 %之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」（見原審卷第22、56至57頁）。對照系爭房屋、土地契約上開條款與內政部公告系爭應記載事項第24條第1項、第3項規定：「賣方違反....開工及取得使用執照期限之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1款或第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償『房地總價』百分之ˍ（不得低於15% ）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。可知系爭土地契約就賣方違約時之違約金約定與系爭應記載事項第24條規定相同，系爭房屋契約則顯然違反中央主管機關公告應記載之事項。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4條第1項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（財政部台財稅字第841601122 號函參照），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，即達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分，應認其所繳納者皆為房地買賣總價之一部分，而無房屋及土地價款之分，於出賣人遲延時計算違約金時，自應以房地總價為計算基準，較符公平。參以系爭土地契約及系爭房屋契約之附件1 房屋付款明細表㈠（見原審卷第25至26、60至61頁）以文字印刷部分所示，被上訴人所繳款項均係按房屋施工之進度而分期繳納至房屋工程完成產權過戶及交屋為止，期款名稱包括基礎開挖、地樑灌漿、各樓層牆版頂版灌漿、屋突完成等，均以房屋興建進度作為款項支付進度，顯無從區分被上訴人各期繳付之款項係土地價款或房屋價款。至上訴人提出之客戶繳款明細表（見原審卷第113 頁）雖於被上訴人所繳各期款項均註明「土」字，惟被上訴人既係購買系爭房地，且按工程施工進度繳款等情，業如前述，則衡情應係以房地總價作為繳款之對象，當無特別先繳納土地價款，後再一次繳納全部房屋款之必要，應係上訴人係為規避消保法之適用及脫免分散責任，而單方片面將被上訴人本為一體之給付，巧立名目任意拆裂，而不利於被上訴人。此外，系爭房地總價款622萬元，經上訴人拆分為土地價款373萬元及房屋價款249萬元，依系爭房屋契約所約定房屋價款249萬元係全額向銀行貸款，房屋付款明細表於訂金、簽約金、開工款、各工程期付款均為0 元，直至產權過戶完成核撥銀行貸款時才應繳249 萬元全額（見原審卷第74頁），則若賣方逾期未取得使用執照，即無從將房屋產權過戶完成，買方自無支付房屋價款249 萬元之可能，然若依上訴人抗辯僅得依已繳納之房屋價款計算遲延利息，則不論賣方取得使用執照及辦理所有權移轉登記之遲延時間久暫，買方豈不於賣方遲延期間內均無可能依系爭房屋契約第10條第2 項約定請求賣方按已繳「房屋價款」萬分之5 計算之遲延利息，但同時間買方業依系爭土地契約後附付款期程繳納完成部分買賣價款，是以上開約定亦顯有免除或減輕上訴人單方面之責任之不公平情事，亦屬明確。揆諸上開說明，系爭應記載事項第24條第1項、第3項規定，雖未記載於系爭房地契約，仍應構成契約之內容，應一體適用，關於上訴人逾期取得使用執照之違約金計算，應依上開內政部所頒應記載事項規定以「房地總價款15% 」計算，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。上訴人辯稱楊碧玲非企業經營者，被上訴人所繳納之價金均為土地款而非房屋款，以及應以房屋買賣價款佔房地總價款比例計算遲延利息云云，均無足採。
⒋查兩造約定系爭房屋應於102 年12月15日取得使用執照，惟
總瑩公司直至103 年10月22日始取得使用執照，有使用執照可考（見原審卷第73 頁），總計逾期310日，兩造對此並不爭執。故被上訴人主張總瑩公司未依合約所定期限取得使用執照之事實，至屬明確。再者，兩造同意上訴人總瑩公司遲延取得使用執照之日數得扣除系爭建案施工期間因颱風假停止上班上課共計5日（本院卷第124頁反面），故總瑩公司於被上訴人所主張原遲延日數310日經扣除颱風假5日之後，本件遲延取得使用執照之日數應為305日（310-5=305）。再被上訴人於102年12月15日前所繳納款項為99,000元，於103年6月6 日再繳納16萬元，累計繳納1,150,000元，有客戶繳納明細表在卷可佐（見原審卷第113 頁），復為兩造所不爭執。則被上訴人請求上訴人賠償遲延違約金161,935元〔99,000×5/ 10000×168（102年12月21日至103年6月6日）+1,150,000×5/10000×137（103年6月7日至103年10月21日）=161,935〕，均屬有據。
㈡逾期交屋之違約金部分：
⒈依系爭房屋契約第10條第2 項約定：「賣方如逾前款期間未
完工者，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期6 個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第25條第1款違約之規定辦理」；第14條第2項約定：「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。㈡賣方就第16條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續」等語（見原審卷第14頁、第17頁）；顯示系爭房屋契約中並無關於遲延交屋違約金之記載。惟按系爭應記載事項第15條第1項第4款規定：「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務....⒋賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，依消保法第17條第5項規定，系爭應記載事項第15條第1項第4 款規定內容，亦應構成兩造買賣契約之內容，且應按已繳房地價款計算。又總瑩公司此部分所負義務係依約定交付房屋，非屬以支付金錢為標的，依前開說明，應認「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1項第4款規定「遲延利息」之約定，係指違約金而言。上訴人辯稱僅以已繳房屋價款佔總房價比例計算云云，與上開規定不符，洵非可採。
⒉查系爭房屋於103 年10月22日取得使用執照，依系爭房屋契
約第14條第2項前段約定，上訴人至遲應於104年4 月22日通知被上訴人交屋，然上訴人迄至104年7 月7日始通知被上訴人交屋，為兩造所是認（見本院卷第124 頁反面）。而被上訴人至104年4 月22日所繳款項為5,870,000元，亦為上訴人所不爭執，則依系爭應記載事項第15條第1項第4款之規定，被上訴人得請求違約金220,125元〔5,870,000×5/10000×75（104年4月23日至104年7月6日）＝220,125〕。
⒊上訴人復辯稱被上訴人第16、18、20、21、23期期款遲延給
付，該遲延之期間依系爭房屋契約第10條第1項第1款，不列入上訴人遲延天數云云。然被上訴人已否認有遲延給付之情事，且上訴人亦自承沒有留下催告被上訴人給付之證據等語明確（見本院卷第124 頁），是自難遽為上訴人有利之認定，則上訴人辯稱於被上訴人繳清期款前，不生遲延交屋責任云云，亦不足取。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條固有明文。惟民法第252條之規定，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。查系爭房地契約有前述上訴人逾期取得使用執照、逾期交屋，即應計算違約金之情形，依民法第250條第2項之規定，具有損害賠償總額預定性質。本院審酌上訴人為專業建設公司及負責人之配偶，對於系爭應記載事項應得知之甚詳，上開違約金之規定，為上訴人簽約時得盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，且上訴人確有逾期取得使用執照305日，逾期交屋75日之情形，違約情節實屬重大。倘上訴人於違約時，仍得任意指摘違約金或遲延利息過高而要求核減，無異將上訴人不履行契約之不利益歸由被上訴人分攤，不僅對被上訴人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，此由上開應記載事項第24條第3項規定：「不得低於15%」等語，亦可徵之。是本件違約情節既均屬可歸責於上訴人，並無約定違約金額過高而顯失公平之情形，上訴人辯稱應依民法第252 條之規定予以酌減云云，亦不足採。
㈣系爭房地缺少溫泉設施之價值減損部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第373 條及第
359 條前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。
⒉查系爭房屋契約附件4第16條第3項約定「戶戶有溫泉到主浴
室內。（並附儲存式電能加溫熱水器）」等語（見原審卷第38頁），且總瑩公司於出售系爭房屋時對外廣告文宣亦載有「發現溫泉！養生不用上山下海」、「就在市區○段，北臺灣最珍貴的溫泉，可以養生、可以享受....」、「湯城世紀首創南洋風尚露天風呂泳池SPA ，還有溫泉戶戶到府，不必出遠門就能天天養生做美容！」、「戶戶天然溫泉到府。別讓舒服的溫泉洗禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自地底1125M 美人湯，戶戶專業引導讓您天天享受，另贈受專業溫泉加熱器」等語，有系爭房地廣告附卷可稽（見原審卷第78至79、189至196頁），堪認上訴人就本件之買賣除應具有相關溫泉設備以外，尚須提供被上訴人享有戶戶有溫泉到主浴室內之契約內容，始符本件買賣契約本旨。而總瑩公司就系爭建案所坐落土地（即桃園市○○區○○段○○○○○○號土地）已向桃園市政府申請之溫泉開發，並取得溫泉取供事業經營許可，固有水權狀（狀號：H960046 ）、桃園市政府觀光旅遊局106年10月24日桃觀管字第106001131號函文檢附之桃園市政府106年6 月3日府觀管字第1060019156號函文在卷可參（見本院卷第63、131至132頁），足認系爭建案之水質確為溫泉水無訛。惟被上訴人迄今仍無法使用溫泉設備一事，既為上訴人自承在卷（見本院卷第221 頁），顯見上訴人於交付系爭房地時，仍未具備前開應具效用之內容，構成物之瑕疵，上訴人自應就其出賣之系爭房地於危險移轉時欠缺合法溫泉可使用之瑕疵一節，負擔保之責。是縱因系爭建案現住戶人數未達標準，致管理委員會無法成立，致上訴人無法將溫泉設施點交予管理委員會，亦無從減免上訴人應負之物之瑕疵擔保責任。又被上訴人於104年7月29日受領系爭房地後，已於同年9月4日起訴通知上訴人系爭房地未具備契約預定溫泉之效用及價值之瑕疵，並行使瑕疵擔保減價請求權，有民事起訴狀上收文戳可佐（見原審卷第4 頁），顯未逾民法第365條所定6個月之除斥期間甚明，是上訴人辯稱被上訴人違反民法第356 條檢查通知之義務云云，即非可採。又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，就賠償範圍有無包括給付標的物以外之損害，以及所得行使權利之種類，二者亦非一致。上開二項請求權競合時，買受人得擇一行使之，本件被上訴人係依民法第365條第1項規定，行使瑕疵擔保減價請求權，而非主張上訴人須負不完全給付之債務不履行責任，是上訴人辯稱被上訴人僅得請求給付遲延利息云云，亦不足採。再者，被上訴人並非解除全部買賣契約，而民法第363條第2 項係以買受人就買賣標的之數物中有瑕疵之物為解除，出賣人始有可能得主張解除全部契約，此與本件情形不同，自無適用之餘地。上訴人以上證13存證信函，辯稱其得依民法第363條第2項規定解除契約云云，為無理由。
⒊上訴人雖辯稱：被上訴人簽約時，已同意系爭建案之公共設
施部分，可待系爭建案後期工程完工後始為使用為由，並提出「『湯城世紀』土地暨空地使用分管同意書」（下稱系爭分管同意書）以及「授權書（土地使用同意書）」（下稱系爭授權書）為證（見原審卷第115 頁及反面）。惟系爭房屋契約係約定應「戶戶溫泉到府」一節，已詳如前述，可見系爭房屋之建案除有公共溫泉游泳池以外，每戶房屋尚有各自專用之室內溫泉設備，而屬系爭房屋之專有部分。是縱認系爭房屋契約就系爭建案之公共設施約定可延後使用，然系爭房屋各自專用之室內溫泉設備既非屬系爭建案之公共設施部分，自無從僅憑系爭房屋契約就系爭建案之公共設施約定可延後使用等情，逕認被上訴人業已同意系爭房屋所專用之溫泉設備，待系爭房建案後期工程全部完工後，上訴人始有提供合法使用之義務。上訴人此部分抗辯，並不足採。
⒋查系爭房地迄今仍具有無法提供契約預定效用即專有部分得
使用溫泉之瑕疵存在，則其交易價值自受有減損，而致被上訴人因此受有損害，被上訴人依民法第359 條規定，主張減少價金，自屬有據。又兩造就系爭房屋、土地如有缺少溫泉設施之瑕疵存在，減少價值為13.62%一節，並無爭執（見本院卷第124 頁）。上訴人雖辯稱總瑩公司興建系爭建案已建有溫泉井並有溫泉水水錶，各房屋中之主浴室內亦已安裝儲存式電能加溫熱水器等設備，僅因管理委員會尚未成立，造成被上訴人無法使用溫泉設備，而非指房屋有不具備溫泉設備之瑕疵存在，故前揭鑑定報告以房地不具溫泉設備為前提之鑑定結果，於本件不可適用云云。然縱使總瑩公司所交付之房屋均已安裝溫泉設備，倘無法如系爭房屋契約附件4 第16條第3 項約定「戶戶有溫泉到主浴室內」之使用，則與未提供溫泉設備無異，上訴人以此置辯，亦無足採。又前揭鑑定報告係以房地總價作為鑑定價值減損之基礎，且一般房屋買賣均係以房地總價作為實際交易價格，區分房屋及土地價格均係基於稅捐考量，就市場交易價格並無實質意義，是就系爭房屋因缺少溫泉使用之瑕疵所應減少之價金，自應以房地總價為基準，上訴人辯稱以系爭房屋約定價金就為減價基準，亦不可採。從而，被上訴人依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條規定請求返還系爭房地缺少溫泉設施之價值減損為847,164元（6,220,000×13.62%=847,164元）。
㈤總瑩公司、楊碧玲就系爭房屋、土地契約之義務，應負不真正連帶責任：
⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結
合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。依系爭房屋契約第22條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性，應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」。系爭土地契約第12條第1 項亦約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」，有上開契約在卷足憑（見原審卷第22至
23、58頁）。足見兩造於締約時已約定系爭房屋與土地間應共同履行，且房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，應認系爭房屋、土地契約屬聯立契約。
⒉按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之
發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。查被上訴人與總瑩公司、楊碧玲分別簽定系爭房屋及土地契約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依前述系爭房屋契約第22條前段、系爭土地契約第12條第1項約定，此2份契約「具連帶不可分性應共同履行」、「並自簽約時同時生效」、「任何一部分不履約時視同全部違約」，已徵該2 份聯立契約，給付目的係屬同一，在使被上訴人同時取得系爭預售屋及其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。即上訴人對被上訴人應負系爭房屋、土地契約所約定之全部給付義務，上訴人其中1 人之違約，均可視為另一上訴人違約，其等就系爭房屋及土地契約之履行，屬不真正連帶債務責任，不履約之違約責任亦然，是如有違約情事，應各對被上訴人負全部賠償責任，惟如其中一人為給付，其餘上訴人即可免給付義務，故上訴人應成立不真正連帶債務關係。被上訴人請求上訴人各應給付上述逾期取得使用執照之違約金、逾期交屋之違約金、缺少溫泉設施之價值減損，但如其中一人為給付，其餘上訴人即可免給付義務，自屬有據。
㈥律師費部分：
⒈依系爭土地契約第11條第1 項約定：「凡因本件買賣約定而
涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」等語（見原審卷第58頁）。查被上訴人因本件買賣約定而涉訟，支出第一審律師費4萬元，業據提出收據為證（見原審卷第77 頁），且為楊碧玲所不爭執；又被上訴人提起本件訴訟係主張總瑩公司遲延取得使用執照，構成違約事由，而請求上訴人 2人給付遲延利息，並經本院認定楊碧玲應同負給付之責，業如前述。從而，被上訴人依上開約定請求楊碧玲給付第一審律師費，自屬有據。
⒉上訴人楊碧玲雖抗辯：被上訴人係同時對上訴人2 人起訴，
伊僅需負擔半數律師費，且應比照最高法院裁定律師酬金之標準及勝敗比例計算律師費數額云云。然查，本件訴訟之事實、法律爭點、訴訟標的、訴訟資料、證據方法，就上訴人2人而言均屬共通，被上訴人委請律師起訴所需支付之律師費，應不因被告為上訴人2人或楊碧玲1人而有異，自難僅以其係同時對上訴人2 人起訴，即認上訴人楊碧玲僅需給付律師費用之半數。又系爭土地買賣合約第11條第1 項並未約定一部勝訴、一部敗訴時，律師費應如何負擔，依消保法第11條第2 項規定，於定型化契約條款有疑義時，應為有利於消費者即被上訴人之解釋，亦即於被上訴人全部敗訴之情形，始得命被上訴人負擔上訴人楊碧玲之律師費，倘為一部勝訴、一部敗訴者，仍應由上訴人楊碧玲負擔被上訴人之律師費。至法院選任律師及第三審律師酬金核定支給標準第4條第1項固有規定：「法院裁定律師酬金，應斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰，於下列範圍內為之。但律師與當事人約定之酬金較低者，不得超過其約定：民事財產權之訴訟，於訴訟標的金額或價額百分之3 以下。但最高不得逾新臺幣50萬元....」，然被上訴人係依兩造合意訂立之系爭土地買賣合約請求第一審律師費用，與最高法院本於上開規定核定第三審律師酬金之情形不同，自不受上開規定之限制；本院審酌本件案情之繁簡，以及第一審屬事實審，需出庭陳述、調查證據等，認被上訴人請求楊碧玲給付其已支出之第一審律師費用4 萬元，並無過高，楊碧玲前揭抗辯均無足採。
綜上所述，被上訴人依民法第359條、第179條、系爭應記載事
項第12條第2項、第15條第4款之規定，以及不真正連帶債務法律關係，請求上訴人各給付1,129,224元，及其中847,164元，總瑩公司自104年9月15日起、楊碧玲自105年11月4日起，均至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，如任一上訴人為給付時，他上訴人於其給付範圍內免給付責任；另依系爭土地契約第11條第1項，請求楊碧玲給付第一審律師費4萬元，及自105年11月4 日起起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許之部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另原判決主文第1項、第2項關於命上訴人給付法定遲延利息部分，均漏載「其中847,164元」，爰由本院於主文第3、4項予以更正之，附此敘明。
本件事證已明，兩造其餘攻擊或防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 10 日
民事第五庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 賴劍毅法 官 陳君鳳正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
書記官 郭姝妤