臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第336號上 訴 人 古好妹訴訟代理人 劉孟錦律師複代理人 黃宗哲律師
劉哲瑋律師被上訴人 葉明貴上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國105年12月27日臺灣桃園地方法院104年度訴字第1399號第一審判決提起上訴，本院於106年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）100年3月31日以拍賣為原因取得坐落桃園市○○區○○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權，上訴人所有如桃園市楊梅地政事務所104年12月11日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A未辦所有權第1次登記建物（門牌號碼桃園市新屋區水流18號，下稱系爭建物）、編號B水泥步道、編號E1至E4花台等地上物（下合稱系爭地上物），均無權占有系爭土地，可能獲得相當於租金之不當得利，致伊受有不能使用收益系爭土地之損害，爰依不當得利法律關係，請求上訴人給付自100年3月31日即伊取得系爭土地所有權之日起至104年5月27日即伊聲請核發支付命令之日（見原法院司促卷第3頁）止以49個月計算，按系爭土地申報地價年息10％計算相當於租金之不當得利，合計新臺幣（下同）123萬8965元本息等語。原審判決上訴人應給付被上訴人4萬596元，及自104年12月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分，聲明不服，提起上訴，被上訴人就其敗訴部分，則未據聲明不服，業已確定。答辯聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭土地原為訴外人黎有富所有，伊於80年間經黎有富之同意在系爭土地上興建系爭地上物，嗣黎有富死亡，由伊配偶黎永德以繼承為原因取得系爭土地所有權，伊與黎有富、黎永德間就系爭土地存在使用借貸關係，類推適用民法第425條第1項規定（原判決誤載為民法第425條之1第1項規定），該使用借貸關係對被上訴人繼續存在，又伊本於租賃關係就系爭土地有優先購買權，且伊占有系爭土地迄今已逾20年，應可時效取得地上權，伊占有系爭土地並非無法律上原因。另原法院98年度司執字第45904號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣公告上載明系爭土地上有系爭地上物，且使用權限不明，於拍定後不點交，被上訴人明知上情，仍以200餘萬元之極低價格拍定系爭土地，再提起本件訴訟，違反誠信原則、公共利益，且有權利濫用之情事。退步言之，原審以系爭土地申報地價年息5％計算相當於租金之不當得利，尚屬過高（於本院表明不援引耕地三七五減租條例第2條之抗辯，見本院卷第46頁）等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、經查，被上訴人於100年3月31日以拍賣為原因取得系爭土地所有權，上訴人所有系爭地上物占用系爭土地如附圖所示編號A、B、E1至E4部分等情，有土地登記謄本、稅籍資料、桃園市政府（改制前為桃園縣政府，下同）地方稅務局楊梅分局99年5月6日桃稅楊房字第0990001782號函、桃園市政府稅捐稽徵處楊梅分處93年7月20日桃稅楊貳字第0930005937號函、房屋稅繳款書、台灣金融資產服務股份有限公司99年10月20日98桃金職四字第73號通知及複丈成果圖可稽（見原法院司促卷第7頁、原審卷第15至19、107頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第36頁背面），自堪信為真實。
四、被上訴人主張：上訴人無權占有系爭土地如附圖所示編號A、B、E1至E4部分，受有相當於租金之利益，應返還自100年3月31日起至104年5月27日止以49個月計算之不當得利等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決要旨參照）。查被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人所有系爭地上物占用系爭土地如附圖所示編號A、B、E1至E4部分，此為兩造所不爭執，已如前述，上訴人抗辯其非無權占有系爭土地乙節，既為被上訴人所否認，揆諸前開說明，即應由上訴人就其有占用系爭土地之正當權源負舉證證明之責。
（二）上訴人辯稱：系爭土地原為訴外人黎有富所有，伊於80年間經黎有富之同意在系爭土地上興建系爭地上物，嗣黎有富死亡，由黎永德以繼承為原因取得系爭土地所有權，伊與黎有富、黎永德間就系爭土地存在使用借貸關係，類推適用民法第425條第1項規定，該使用借貸關係對被上訴人繼續存在，伊係有權占有系爭土地云云。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1、2項定有明文，此即買賣不破租賃原則。又使用借貸為無償契約，原屬貸與人與借用人間之特定關係，非如租賃之有民法第425條之規定，借用人不得對借用物之受讓人主張其與原所有人間之使用借貸契約繼續存在（最高法院59年台上字第2490號判例參照）。揆諸民法第425條第1項之立法目的在於保護社會經濟弱者，使發生租賃權物權化之效力，以對抗租賃物之受讓人，蓋租賃為居住之問題，承租人多為經濟上之弱者，有特別保護之必要，使用借貸與租賃固同為物之使用，但租賃為有償，使用借貸為無償，且不具租賃保護對象之社會性，兩者之法律性質及社會功能，殊有不同，不能相提並論。查上訴人與黎有富、黎永德分別係翁媳、夫妻關係，縱黎有富、黎永德同意上訴人使用系爭土地，上訴人與黎有富、黎永德間先後成立使用借貸關係乙節屬實，然上訴人非屬經濟弱勢之承租人，欠缺民法第425條第1項欲保護對象之社會性，況依民法第425條第2項規定，未定期限之租賃契約須經公證，始有買賣不破租賃原則之適用，則上訴人與黎有富、黎永德間之使用借貸關係縱然存在，亦屬未定期限，復未經公證，自無類推適用民法第425條第1項之餘地。上訴人復辯稱：伊本於租賃關係就系爭土地有優先購買權云云，惟按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項前段分別定有明文規定。準此，於基地出賣時，須地上權人、典權人或承租人始有依同樣條件優先購買之權。上訴人就其係基於租賃或使用借貸關係占用系爭土地，前後陳述不一，已有可議，其復未舉證證明與黎有富或黎永德間之租賃關係存在，與前開規定之要件不符，自難認其就系爭土地有優先購買權，是上訴人前開抗辯，均不足採。
（三）又上訴人辯稱：伊占有系爭土地迄今已逾20年，應可時效取得地上權云云。按以所有之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人；上開規定於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同，民法第769條及第772條分別定有明文。準此，以行使地上權之意思，20年間和平公然繼續在他人土地上有建築物，或其他工作物，得請求登記為地上權人。又因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有；占有人因時效取得地上權登記請求權，向該管地政機關請求為地上權登記，經地政機關受理，受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判者，須以占有人於土地所有權人請求拆屋還地前，以具備時效取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記為地上權人為前提（最高法院87年度台上字第3081號、99年度台上字第502號判決參照）。上訴人既自承：伊於80年間經黎有富同意在系爭土地上興建系爭地上物居住在內，伊與黎有富間成立使用借貸關係等語（見本院卷第10頁），顯見其非以行使地上權之意思而占有系爭土地，已與民法第772條準用同法第769條之規定不符，況上訴人於起訴前並未申請時效取得地上權登記，業據上訴人陳明在卷（見本院卷第45頁背面），依前開說明，自不能認上訴人有占有系爭土地之正當權源，是上訴人前開抗辯，自無足取。
（四）另上訴人辯稱：系爭執行事件拍賣公告上載明系爭土地上有系爭地上物，且使用權限不明，於拍定後不點交，被上訴人明知上情，仍以200餘萬元之極低價格拍定系爭土地，再提起本件訴訟，違反誠信原則、公共利益，且有權利濫用之情事云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固定有明文，惟該條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，然苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。準此，權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的，及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可，是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查被上訴人係經由系爭執行事件拍賣程序拍定取得系爭土地所有權，依拍賣公告使用情形欄記載：「本件標的1005地號土地上有棟2層透天樓房，部分為雜林，上開樓房及雜林並不在本件拍賣範圍，且坐落本件標的之使用權源不明，請應買人注意，拍定後不點交。....」等語（見原審卷第20、41頁）觀之，足見系爭執行事件拍賣公告並未記載系爭地上物之使用權源，則被上訴人於拍定取得系爭土地所有權後，訴請上訴人返還相當於租金之不當得利，乃權利之正當行使，難認有何違反誠信原則或權利濫用情事。又所有人，於法令限制之範圍內，本得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，此為民法第765條所明定。查系爭土地面積2620平方公尺，有土地登記謄本可稽（見原審卷第86頁），而上訴人占用系爭土地如附圖所示A、B、E1至E4部分之面積合計597平方公尺（計算式：513+66+6+6+3+3=597），致被上訴人無法使用、收益其所有物全部，則被上訴人訴請上訴人返還因無權占有系爭土地所受相當於租金之不當利益，係維護其所有權之行使及系爭土地之用途，尚難謂係以損害上訴人為主要目的，上訴人前開抗辯，亦非可採。
（五）次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又耕地地租不得超過地價8％，約定地租或習慣地租超過地價8％者，應比照地價8％減定之，不及地價8％者，依其約定或習慣；前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近3年之平均地價，土地法第110條定有明文。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值，且前開租金之最高限額，非謂必照申報價額8％計算，尚須斟酌土地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值與所受利益等情事，以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。本件被上訴人為系爭土地之現在所有權人，上訴人占用系爭土地如附圖所示A、B、E1至E4部分（面積合計597平方公尺）並無正當權源，業如前述，自屬無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有損害，則被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人返還自100年3月31日起至104年5月27日止以49個月計算相當於租金之不當得利，核屬有據。
（六）查系爭土地之地目為「田」、使用分區為「特定農業區」、使用地類別為「農牧用地」（見原審卷第86頁），係屬農業發展條例第3條第11款所稱之「耕地」，則應受土地法第110條規定地租上限之限制。本院審酌系爭土地位在桃園市新屋區，屬於桃園市邊郊，附近多為農田，上訴人無權占有系爭土地搭蓋系爭建物係供己居住使用，周圍則加蓋水泥步道及花台，並無營利行為，且附近商業活動不盛，交通並非便利，繁榮程度不高，有另案即原法院104年度重訴字第243號拆屋還地事件勘驗測量筆錄及現場照片可稽（見外放影印卷），及上訴人所得之利益，暨參酌系爭土地附近區域於101至105年間之每月租金行情介於每坪20元至106元之間（見本院卷第38至41頁實價登錄不動產租賃查詢資料），而系爭土地102年1月申報地價為每平方公尺272元（見原審卷第86頁），以此計算每月租金上限僅每坪7元【計算式：
272元X597平方公尺X10％÷（597平方公尺X0.3025）÷12個月=7元，元以下四捨五入】等一切情狀，認本件應按系爭土地申報地價年息10％計算相當於租金之利益為適當，依此計算，被上訴人得請求上訴人給付自100年3月31日起至104年5月27日止以49個月計算之不當得利共6萬6307元（計算式：272元X597平方公尺X10％X49/12=6萬6307元，元以下四捨五入），惟被上訴人就超過原審判命上訴人給付之4萬596元部分，未據聲明不服，故此部分毋庸廢棄改判。
五、綜上所述，被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人給付4萬596元，及自上訴人於原審經追加為被告之翌日即104年12月9日（見原審卷第47頁背面）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 劉又菁法 官 鍾素鳳正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
書記官 常淑慧