臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第538號上 訴 人 彭奎源被 上訴人 非凡不動產有限公司法定代理人 榮翠華訴訟代理人 朱政勳律師上列當事人間請求給付仲介服務報酬事件，上訴人對民國106 年
2 月16日臺灣新北地方法院105 年度訴字第3004號第一審判決提起上訴，本院於106 年9 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造前於民國105 年2 月18日簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭居間契約），約定由被上訴人為上訴人居間仲介上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○路
0 段00號23樓建物暨坐落基地（下稱系爭房地）之銷售，委託銷售價格為新臺幣（下同）1680萬元，委託期間自105 年
2 月18日起至105 年8 月19日止，被上訴人之報酬則為成交價額百分之4 。嗣於105 年7 月21日，兩造另簽立契約內容變更合意書（下稱系爭變更契約），變更委託銷售價格為1380萬元，委託期間自105 年8 月19日起至105 年11月20日止。上訴人業於105 年8 月3 日與被上訴人覓得之買主即訴外人鄒永廉簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以1380萬元出售系爭房地，自應依系爭居間契約之約定，給付報酬55萬2000元（計算式：1380萬元4 ％）予被上訴人。
爰依系爭居間契約約定及民法第565 條、第568 條第1 項規定，請求上訴人給付55萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、上訴人則以：兩造於105 年7 月21日簽立之系爭變更契約所載委託期間為105 年8 月19日至105 年11月20日，系爭買賣契約之簽立日期則是105 年8 月3 日，被上訴人擅自出賣系爭房地予他人，屬無權處分，未經上訴人承認，不生效力。
再者，被上訴人自始未據實告知上訴人仲介服務報酬如何計算，也未給予契約審閱期間，上訴人簽立系爭買賣契約時，甚至不知道應給付被上訴人報酬，以為須另行協商，而被上訴人一開始發函要求上訴人給付成交價額百分之6 作為報酬，買方百方之2 ，賣方百方之4 ，但上訴人事後查知，被上訴人於鄒永廉簽立系爭買賣契約時，已與鄒永廉約定不向鄒永廉收取報酬。另依系爭買賣契約中之不動產買賣價金履約保證申請書第5 條第1 項第3 款約定，被上訴人理應於仲介服務報酬有爭議時，向負責辦理買賣價金履約保證暨仲介服務報酬等事宜之訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）為暫停撥款通知，被上訴人並未為之，違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條規定等語，資為抗辯。
三、原審判決（見本院卷第11頁）：
（一）上訴人應給付被上訴人55萬2000元，及自105 年11月5 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
（二）被上訴人以18萬4000元供擔保後，得假執行；但上訴人如以55萬2000元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
上訴人不服，提起上訴，聲明（見本院卷第383 頁）：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人於本院答辯聲明（見本院卷第384 頁）：
上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第125 至127 、135 、136 、38
5 頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
（一）兩造於105 年2 月18日簽立系爭居間契約，約定由被上訴人為上訴人居間仲介上訴人所有系爭房地之銷售，委託銷售價格1680萬元，委託期間自105 年2 月18日起至105 年
8 月19日止。
（二）兩造於105 年7 月21日簽立系爭變更契約，變更委託銷售價格為1380萬元，委託期間自105 年8 月19日起至105 年11月20日止。
（三）上訴人與鄒永廉於105 年8 月3 日簽立系爭買賣契約，約定上訴人以1380萬元將系爭房地售予鄒永廉。
（四）被上訴人所提出105 年8 月3 日錄音錄影之錄音譯文，為上訴人簽立系爭買賣契約前之對話內容。
（五）上訴人與鄒永廉於105 年8 月3 簽立系爭買賣契約後，因上訴人主張解除買賣契約，鄒永廉訴請上訴人賠償，現該事件已撤回。
五、兩造爭執事項（見本院卷第127 、136 頁）：被上訴人依居間之法律關係，請求上訴人給付55萬2000元之報酬及法定遲延利息，有無理由？
六、本院就兩造爭執事項之判斷：
（一）被上訴人主張其完成居間仲介系爭房地之銷售，使上訴人與鄒永廉簽立系爭買賣契約，洵屬有據：
兩造於105 年2 月18日簽立系爭居間契約，約定由被上訴人為上訴人居間仲介上訴人所有系爭房地之銷售，委託銷售價格1680萬元，委託期間自105 年2 月18日起至105 年
8 月19日止，嗣上訴人與鄒永廉於105 年8 月3 日簽立系爭買賣契約，約定上訴人以1380萬元將系爭房地售予鄒永廉等節，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項第1 、3 項參照），並有系爭居間契約（見原審卷第69至73頁）、系爭買賣契約（見原審卷第14至29頁）在卷可稽，堪信為真。
觀諸系爭買賣契約之簽立日期105 年8 月3 日，介於系爭居間契約之委託期間105 年2 月18日至105 年8 月19日之間，而依兩造不爭執真正之105 年8 月3 日錄音錄影之錄音譯文所示（兩造不爭執事項第4 項參照），上訴人得於
105 年8 月3 日與鄒永廉達成以1380萬元買賣系爭房地之合意，確實是經過被上訴人之員工居中媒介、協調始促成（見原審卷第77頁），系爭買賣契約所載之居間仲介者，亦為被上訴人無誤（見原審卷第23頁），被上訴人主張其已完成居間仲介系爭房地之銷售，使上訴人與鄒永廉簽立系爭買賣契約，洵屬有據。
（二）被上訴人請求居間報酬，應以系爭居間契約所載約定內容為準：
被上訴人為上訴人居間仲介上訴人所有系爭房地之銷售而簽立之契約，計有1 份主契約，3 份變更契約。主契約為
105 年2 月18日簽立之系爭居間契約，委託銷售價格1680萬元，委託期間自105 年2 月18日起至105 年8 月19日止，契約第6 條另約定服務報酬為成交價額之百分之4 ，應於簽立買賣契約時以現金付清，在有辦理買賣價金履約保證之情形下，得由保證專戶支付，或由買方自應給付之購屋價款中直接給付（見原審卷第69至73頁）。3 份變更契約依序為105 年2 月18日簽立之契約內容變更合意書，變更委託銷售價格為1580萬元，未記載約定期間（見原審卷第74頁）；105 年3 月1 日簽立之契約內容變更合意書，變更委託銷售價格為1380萬元，約定之期間自105 年3 月
1 日起至105 年3 月31日止（見原審卷第75頁）；105 年
7 月21日簽立之系爭變更契約，變更委託銷售價格為1380萬元，約定之期間自105 年8 月19日起至105 年11月20日止（見原審卷第30頁）。審酌系爭買賣契約於105 年8 月
3 日簽立，不在後2 份變更契約之約定期間內，而105 年
2 月18日簽立之契約內容變更合意書主要是變更委託銷售價格，除於特約條款重申應給付服務報酬外，未就報酬給付方式另為約定，被上訴人請求居間報酬，自應以系爭居間契約所載之約定內容為準。
（三）被上訴人得依居間之法律關係，請求上訴人給付55萬2000元之報酬及法定遲延利息：
按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568 條第1 項分別定有明文。且居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參照）。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，則為民法第233 條第
1 項前段、第229 條第1 項、第2 項、第203 條所明定。被上訴人已完成居間仲介系爭房地之銷售，使上訴人與鄒永廉簽立系爭買賣契約，依系爭居間契約第6 條約定，被上訴人得請求之居間報酬為系爭房地成交價額百分之4 ，應於簽立系爭買賣契約時以現金付清，僅於有辦理買賣價金履約保證之情形下，給付方式得改由保證專戶支付，或由買方自應給付之購屋價款中直接給付而已，俱已認定如前。準此，被上訴人得請求之居間報酬應為55萬2000元（計算式：1380萬元4 ％），而上訴人未於系爭買賣契約簽立時給付居間報酬，事後又逕自解除系爭買賣契約（兩造不爭執事項第5 項參照），被上訴人無從自非屬上訴人所有之保證專戶款項取償，被上訴人一併請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即105 年11月5 日（見原審卷第49頁）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，未逾其得請求之法定遲延利息範圍，亦屬有據。
（四）系爭房地成交價額低於系爭居間契約或105 年2 月18日簽立之契約內容變更合意書所載委託銷售價格，無礙被上訴人得請求居間報酬之判斷：
兩造於105 年2 月18日簽立之系爭居間契約及契約內容變更合意書所載委託銷售價格分別為1680萬元、1580萬元，業如前述。此等金額固均高於系爭房地成交價額1380萬元，惟居間契約並非要式契約，基於契約自由原則，只要符合法律規範之範疇，當事人事後得自由決定變更契約之內容，即於委託銷售期間，合意變更委託銷售價格。依據前述105 年8 月3 日錄音錄影之錄音譯文所載，上訴人明白表示「就我確定是1380」（見原審卷第77頁），事後並在系爭買賣契約上親自簽名，甚至於系爭買賣契約第16條另為相關細節之約定（見原審卷第14至29頁），顯見上訴人確實同意以此價格出售系爭房地，而有變更委託銷售價格之意，系爭房地成交價額低於系爭居間契約或105 年2 月18日簽立之契約內容變更合意書所載委託銷售價格，乃經兩造合意變更之結果，無礙被上訴人得依系爭居間契約請求上訴人給付居間報酬之判斷。上訴人所云兩造於105 年
7 月21日簽立之系爭變更契約所載委託期間為105 年8 月19日至105 年11月20日，被上訴人擅自於105 年8 月3 日出賣系爭房地予他人，屬無權處分，未經上訴人承認，不生效力，顯係誤認被上訴人是以系爭變更契約作為請求居間報酬之依據，不足據為對其有利之認定。
（五）上訴人所辯其餘各節，不影響本院前揭認定：被上訴人為上訴人居間仲介上訴人所有系爭房地之銷售而簽立之契約，計有1 份主契約，3 份變更契約，已如前述，衡諸上訴人委託被上訴人居間仲介系爭房地之銷售期間前後長達數月，3 份變更契約並均以手寫方式載有上訴人應給付「服務費4 ％」、「4 ％仲介服務費」、「4 ％服務費」等字句，上訴人對於被上訴人完成居間仲介系爭房地之銷售即應給付居間報酬，顯然知之甚稔。此觀上訴人一度自承仍應給付居間報酬，只是非以4 ％計算云云（見本院卷第67頁），益徵明白。上訴人辯稱被上訴人未據實告知仲介服務報酬如何計算，不知道應給付被上訴人報酬，以為須另行協商云云，不足採信；其既知悉應給付居間報酬，於委託期間從未爭執被上訴人未給予契約審閱期間，臨訟以此置辯，有違誠信原則，同無可取；另指摘被上訴人原表示居間報酬買方負擔百方之2 ，賣方負擔百方之
4 ，事後查知被上訴人與鄒永廉約定不向鄒永廉收取報酬部分，基於債權之相對性及契約自由原則，被上訴人本得就居間報酬之內容與買賣雙方為不同約定，仍無從執為拒付居間報酬之依憑。至上訴人抗辯被上訴人未依不動產買賣價金履約保證申請書第5 條第1 項第3 款約定，通知僑馥公司暫停撥款，違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條規定云云，與上訴人應否給付被上訴人居間報酬之判斷無關連，況被上訴人根本未自保證專戶取償居間報酬，亦難認違反此一約定。職是之故，上訴人所辯其餘各節，皆不影響本院前揭認定。
七、綜上所述，被上訴人主張其已完成居間仲介系爭房地之銷售，使上訴人與鄒永廉簽立系爭買賣契約，洵屬有據，自得依據系爭居間契約所載居間報酬之約定，請求上訴人給付居間報酬。上訴人所辯各節，皆無礙被上訴人得請求居間報酬之判斷。從而，被上訴人依系爭居間契約約定及民法第565 條、第568 條第1 項規定，請求上訴人給付55萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年11月5 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請，宣告准、免假執行，尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 11 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 黃欣怡法 官 許炎灶正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 10 月 11 日
書記官 王詩涵